TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONE

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONE INTEGRAZIONE DEL PROCEDIMENTO ESECUTIVO IMMOBILIARE N. 258/08 R.G.E. PROMOSSO DALLA CORDUSIO RMBS S.R.L. CONTRO MAZZOCCA NUNZIA G.E. D OTT. PETRUZZIELLO C.T.U. ARCH. SOFIA PALMA CONSULENZA TECNICA D UFFICIO

2 TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONE Procedura di Espropriazione immobiliare n. 258/08R.G.E. Promossa dalla CORDUSIO RMBS S.R.L. rappresentata e difesa dallo Studio Legale Associato De Simone. G.E. DOTT. PETRUZZIELLO C.T. U. ARCH. SOFIA PALMA La sottoscritta Arch. Sofia Palma, iscritta all Ordine degli Architetti di Napoli al n 8364 e all Albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Napoli al n con studio in via Plinio il Vecchio Giugliano in Campania (Na) tel cell , nominata il giorno 23/09/2008 Consulente Tecnico d Ufficio per la causa in epigrafe dal G.E.Dott. Petruzziello, promossa dalla CORDUSIO RMBS S.R.L. difesa dagli Avvocati De Simone. Per la piena soddisfazione del compito a lei affidato si rende necessario rispondere ai quesiti elencati nel verbale per il conferimento dell incarico all esperto provvedendo alla redazione della stima dalla quale devono risultare, ai sensi dell art. 173 bis disp. Att. C.p.c.: a) La planimetria del sub. 1 non risulta depositata al Catasto Edilizio Urbano. La planimetria del sub. 2 risulta depositata al Catasto Edilizio Urbano. Dati rilevati in data 23/09/2008. C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 2 di 14

3 b) L immobile è oggetto della consulenza, in quanto, è stato edificato sul giardino di pertinenza del lotto pignorato Trattasi di un appartamento con accesso indipendente, sita nel Comune di Giugliano in Campania alla viale Vicinale I Gelsi, n 7; Il bene in oggetto è ubicato nella particella 228 del foglio 67. E proprietà per 1000/1000 di Mazzocca Nunzia, nata a Napoli il 24/04/1964. Tale compendio viene espropriato. 1. verifichi prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 38, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti) Risultanze catastali L immobile sopra descritto non risulta censito presso l Ufficio Provinciale di Napoli Catasto fabbricati. La planimetria non risulta depositata al Catasto Edilizio Urbano. Dati rilevati in data 23/09/2008. C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 3 di 14

4 Risultanze Ipotecarie Dalla ricerca effettuata, presso l Agenzia del Territorio di Napoli 1, al nominativo di Mazzocca Nunzia nata a Napoli il , da ispezione ipotecaria, in ordine cronologico, eseguita in data , risulta: Iscrizione Contro del 10/09/2001 Registro Particolare 5192 Registro Generale Pubblico Ufficiale GIUSTINO ROSSI Repertorio del 06/09/2001 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO IMMOBILI siti in GIUGLIANO IN CAMPANIA (NA) Immobile n. 1: Comune: E 054 Giugliano in Campania - NA Catasto: Fabbricati Sezione Urbana: foglio 67, p.lla 228, subalterno 1; Natura: A - Appartamento; Indirizzo: Via Vicinale Gelsi, n. civico 7; Unità negoziale n. 2: Comune: E 054 Giugliano in Campania - NA Catasto: Fabbricati Sezione Urbana: foglio 67, p.lla 228, subalterno 2; Natura: A7 Abitazione in villini, consistenza 5,5 vani; Indirizzo: Via Vicinale Gelsi, n. civico 7; A favore: CREDITO ITALIANO S.P.A. con sede in GENOVA (GE); C.F.: per diritto di PROPRIETA per la quota di 1/1 Contro: C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 4 di 14

5 MAZZOCCA NUNZIA nata a Napoli (NA) il , C.F.: MZZ NNZ 64D64 F 839 F; per diritto di PROPRIETA L UNITA NEGOZIALE in data odierna risulta di proprietà della sig.ra MAZZOCCA NUNZIA nata a Napoli il , C.F.: MZZ NNZ 64D64 F 839 F; proprietaria per 1000/1000. Istrumento (Atto Pubblico) del 21/10/1993 stipulato dal Notaio INGROSSO in Pozzuoli; Rep registrato il 25 ottobre 1993 al n INOLTRE risultano: Trascrizione Contro del 21/12/2001 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale TRIBUNALE di NAPOLI VIII SEZIONE CIVILE Repertorio 11351/98 del 26/10/2001 ATTO GIUDIZIARIO SENTENZA per DIVISIONE Immobili siti in Melito di Napoli (NA) Iscrizione Contro del 07/03/2006 Registro Particolare 4653 Registro Generale Pubblico Ufficiale GEST LINE S.P.A. Repertorio /71 del 22/02/2006 IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE ai sensi Art. 77 DPR 602/73 Modificato dal D.lgs. 46/99 e dal D.lgs 193/01 IMMOBILI siti in GIUGLIANO IN CAMPANIA (NA) Trascrizione Contro del 12/09/2007 Registro Particolare Registro Generale Pubblico Ufficiale UFF. GIUDIZIARIO Repertorio 301 del 26/06/2007 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE di PIGNORAMENTO IMMOBILI IMMOBILI siti in GIUGLIANO IN CAMPANIA (NA) C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 5 di 14

6 Trascrizione Contro del 13/03/2008 Registro Particolare 9127 Registro Generale Pubblico Ufficiale UFF. GIUD. TRIB. Di NAPOLI SEZ. DIST. di MARANO Repertorio 16 del 14/01/2008 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE di PIGNORAMENTO IMMOBILI IMMOBILI siti in GIUGLIANO IN CAMPANIA (NA) 2. descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno,(caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq; confini e dati catastali attuale, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); Risultanze del sopralluogo Appartamento : Trattasi di un unità immobiliare sita nel Comune di Giugliano in Campania Na, al Viale Vicinale I Gelsi n 7, piano terra. L appartamento è composto da cucina - soggiorno, due camere da letto ed un bagno, con una superficie utile di circa mq 41,00 con accesso indipendente posto ad est del giardino. I vani sono esposti a sud e ad est,quindi luminosi e dotati tutti di finestre. Le dimensioni e la distribuzione interna dei vani sono razionalmente ben proporzionate alle esigenze dell uso abitativo a cui l immobile è destinato. I pavimenti degli ambienti sono di piastrelle di ceramica; gli infissi sono in alluminio. Dispone di impianto elettrico nel rispetto delle recenti normative CEI e della legge n 46/90, fornito del dispersore di terra e dell interruttore differenziale (salvavita). Esternamente l edificio di cui fa parte l unità immobiliare in oggetto si presenta in discrete condizioni di manutenzione, infatti occorre ripristinare parte della pavimentazione, in quanto il materiale è stato accantonato in un angolo del giardino. Inoltre, è dotato di impianto fognario autonomo e impianto elettrico esterno. C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 6 di 14

7 3. accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene(indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso la storia catastale del compendio pignorato; Conformità tra la descrizione attuale del bene e i dati indicati in pignoramento Il bene in oggetto è sito nel Comune di Giugliano in Campania (NA) al Viale Vicinale I Gelsi n 7. a) Si, i dati indicati in pignoramento, hanno identificato l immobile, e consentono la sua univoca identificazione per i dati catastali; b) No, non sono erronei, l indirizzo indicato nell Atto del pignoramento è : Via Vicinale Gelsi n 7, coincide con quello indicato al catasto è Strada Vicinale Gelsi n 7, e quello dello stato dei luoghi è: Viale Vicinale I Gelsi n 7; consentono la sua univoca identificazione. c) b) SI, i dati indicati in pignoramento sono esatti, l unità in oggetto non è stata mai riportata al catasto fabbricati, i dati catastali, foglio, particella, sono esatti in quanto l immobile ricade nel foglio 67, p.lla 228. L intestazione alla data della richiesta deriva dai seguenti atti: ( la particella 228 deriva da una lottizzazione abusiva ) 1. Intestataria originaria Coppola Picazio Luisa fino al 29/12/1969 ed il lotto era identificato al Foglio 67 particella Dal 29/12/1969 Catena Giulia nata a Napoli il 22/07/1923 Denunzia (Passaggi per causa di morte);registrazione: PU; Sede: Napoli ; Volume:2005 n del 23/04/1970. C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 7 di 14

8 3. Dal 08/11/1973 Niola Antonio nato a Giugliano in Campania il 28/02/1911 (Atto Pubblico); Rogante: Colucci M.; Sede : Sant Anastasia; Registrazione: PU; Sede: Napoli ; n del 24/11/1973. Nel 07/02/1977 il lotto è sottoposto ad un frazionamento, in atti dal 27/05/1986 Alberto Colesanti Nel 19/02/1979 il lotto è sottoposto ad un frazionamento, in atti dal 25/05/1986 Prattico 4. Dal 22/06/1979 Verde Anna nata a Marano di Napoli il 27/04/1923 (Testamento Olografico); Rogante: Flavio Prattico.; Sede: Pozzuoli; Registrazione: Sede: Napoli ; Volume: 2505 n del 15/11/1979. Nel 14/10/1991 il lotto è sottoposto ad un frazionamento, in atti dal 14/10/ Dal 26/02/1992 Verde Anna nata a Marano di Napoli il 27/04/1923 è proprietaria del lotto al Foglio 67 particella 228 in seguito al citato frazionamento in atti dal 04/05/ Dal 21/10/1993 Mazzocca Nunzia nata a Napoli il 24/04/1964 è proprietaria del lotto al Foglio 67 particella 228 Istrumento del Rogante: Ingrosso; Sede: Pozzuoli; Registrazione: n del 25/10/ proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; Idoneità planimetrica non risulta depositata presso l Ufficio Provinciale di Napoli Catasto fabbricati. 5. Indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; Situazione urbanistica C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 8 di 14

9 Il bene in oggetto ricade nella zona E1 denominata zona agricola normale del P.R.G. del Comune di Giugliano in Campania 6. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli art. 46, comma 5, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, 47; (e successive modifiche); Conformità edilizia Con riferimento alle vigenti disposizioni di legge in materia edilizia ed urbanistica si rende evidente che la costruzione dell edificio, di cui fa parte l immobile in oggetto, non stata eseguita con Concessione edilizia, è stata presentata istanza di condono edilizio 724 del 1994, ma ai sensi della L. 47/85 Art.18 e D.P.R. 380/01 Art. 30 l immobile non è suscettibile a Sanatoria, in quanto è stato edificato su una lottizzazione abusiva. 7. dica, se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda, in questo ultimo caso, alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) alla redazione del frazionamento; alleghi in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; Si, può essere venduto singolarmente, già allo stato del luogo si presenta come unità indipendente. C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 9 di 14

10 8. dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla relazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Territoriale Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c.. dall art. 846 c.c. e dalla L. 3 giugno 1940, n. 1078; Divisibilità del bene SI può procedere, alla vendita del singolo bene pignorato. Proprietà per 1000/1000 di Mazzocca Nunzia nata a Napoli il 24/04/ accerti, se l immobile è libero o occupato; acquisisca il titolo legittimante il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore alla trascrizione del pignoramento: verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978, n. 59, convertito in L. 18 maggio 1978, n. 191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; L appartamento era occupato da inquilini della sig. Mazzocca Nunzia con regolare contratto di locazione, ma la scrivente durante il sopralluogo lo ha trovato libero con chiari segni di sgombero. I contratti di locazione sono stati consegnati al custode giudiziale. C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 10 di 14

11 10. ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; Godimento del bene Lo scrivente C.T.U. ha riscontrato che: l appartamento era libero. 11. indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di alienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; Vincoli vari L immobile in oggetto, non risulta inserito nell elenco degli immobili sottoposti a tutela ai sensi del D. Lgs. N 42/2004 (ex legge n 1089/39); non è assoggettato ai vincoli di cui all art. 32 III comma della Legge 28 Febbraio 1985 n. 47. Il fabbricato ricade nella zona E1 zona agricola normale 12. determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 11 di 14

12 opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). Considerazioni estimative e determinazione del più Probabile Valore di Mercato Per la determinazione del più Probabile Valore di Mercato si ritiene opportuno adottare il metodo di stima sintetico comparativo. Tenuto conto di tutti i fattori che possono concorrere alla determinazione del valore, valutate le attuali condizioni di manutenzione ed eseguito un confronto con i prezzi praticati sul mercato immobiliare di Giugliano in Campania per unità assimilabili a quella in esame per ubicazione e tipologia, si ritiene equo attribuire all immobile in oggetto i seguenti valori unitari al metro quadrato, il tutto per una valutazione complessiva così come di seguito specificato: Descrizione Superficie commerciale Valore commerciale Unità immobiliare residenziale sita in Giugliano in Campania -Na, mq 50, ,00 al mq Viale Vicinale I Gelsi, n 7; piano terra Giardino (pertinenza) 76,00 100,00 al mq Valore comm. totale dell immobile ,00 Conclusioni peritali Considerato quanto premesso, tenuto conto delle risultanze della stima e dei relativi conteggi, avuto riguardo della situazione giuridica del bene ricadente nella presente procedura, la sottoscritta stima il più Probabile Valore di Mercato dell immobile 1 (appartamento a) della complessiva somma di ,00 (Euro centosettemilaseicento virgola zero zero). C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 12 di 14

13 La scrivente, ringrazia la S.V.I. per la fiducia accordatele, e resta a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. Giugliano in Campania, 08 gennaio 2009 SCHEDA DI VALUTAZIONE In fede Il C.T.U Arch. Sofia Palma Ubicazione: Comune: Appartamento ad uso civile abitazione; Unità immobiliare residenziale sita in Viale Vicinale I Gelsi, n 7; piano terra Giugliano in Campania -NA Superficie totale 50,00 mq Valore al mq di immobili rilevati nella zona: Vm = valore medio unitario di /mq 2.000,00 con un limite superiore di /mq 2.500,00 ed uno inferiore di /mq 1.500,00. Valore immobile: Va = Vm x Sc In cui: Sc: Superficie totale Vm: valore al mq per piano Valore appartamento a mq. Vm x Sc = 2.000,00 x 50,00 = ,00 Più il valore delle pertinenze, ha un valore commerciale arrotondato di ,00 L unità immobiliare, appartamento oggetto di stima sita in Giugliano in Campania NA, Viale Vicinale I Gelsi n 7, piano terra, ha un valore arrotondato di ,00 C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 13 di 14

14 C ) Ai sensi della L. 47/85 Art.18 e D.P.R. 380/01 Art. 30 l immobile non è suscettibile a Sanatoria, in quanto è stato edificato su una lottizzazione abusiva. In fede Il C.T.U Arch. Sofia Palma C.T.U. Arch. Palma Sofia pagina 14 di 14