4. PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA. Immobili in Comune di Forlì, località Carpinello Via Del Bosco n 6/I

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Vincenzo Festa
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1 1 4. PERIZIA TECNICO ESTIMATIVA Immobili in Comune di Forlì, località Carpinello Via Del Bosco n 6/I

2 2 PERIZIA ESTIMATIVA Il sottoscritto Arch. Umberto Lizza su incarico del Tribunale di Forlì, di redigere perizia di stima del più probabile prezzo di mercato dell immobile sito in Comune di Forlì, località Carpinello, Via Del Bosco n 6/I, dopo aver effettuato le opportune visure, un sopralluogo ed una indagine di mercato espone quanto segue: OGGETTO DELLA STIMA Al fabbricato si accede tramite zona comune a due blocchi di villette a schiera uno prospiciente l altro, adibita a passaggio di automobili con passaggio esclusivo dei proprietari. L immobile oggetto della su estesa perizia è ubicata al primo piano nel blocco di villette a destra, entrando da via Del Bosco, e l accesso è il penultimo. Il cancello di accesso perdonale, è comune ad altra u.i. posta sul medesimo piano così come la scala esterna che porta al piano primo ed il pianerottolo. All 'immobile è attribuito anche un parcheggio comune a tutte le unità immobiliari dei due blocchi di fabbricato. L immobile risulta con caratteristiche costruttive degli anni 2000e risulta essere in discreto stato, all ingresso al piano primo, che si accede attraverso scala esterna in granito, gli infissi interni sono in legno colore bianco, le persiane in legno di colore verde, le porte in legno color noce, i pavimenti parte in legno e parte in ceramica dell'epoca. E composto da un ampio vano soggiorno con angolo cottura ed un balcone prospiciente il retro dell edificio. A destra vi sono un anti ed un bagno. L altezza interna del piano è di circa ml 2,70.

3 3 Al centro del vano principale vi è una scala di arredo in legno che accede al piano sottotetto. Qui sono stati realizzati delle pareti divisorie per ricavare due vani più grandi ed uno più piccolo. Al momento del sopralluogo i due vani più ampi erano utilizzati palesemente come camere da letto, ed a bagno quello più piccolo. L altezza interna massima è di ml 2,60 e la minima misurabile, in quanto una parete delimita l area verso la parte bassa, è pari a circa ml 1,20. La struttura portante dell immobile risulta in cemento armato con tamponatura tradizionale in mattoni, con copertura a due acque; internamente gli infissi con doppi vetri sono in materiale ligneo, la pavimentazione interna è come precedentemente descritto. La manutenzione dell immobile è buona. Dal raffronto fra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale aggiornata, si riscontra una difformità nel vano sottotetto in quanto sono state ricavate delle pareti e creati dei vani non rispondenti agli atti che si è potuto esaminare variando sia planimetricamente, sia le altezze dello stato dei luoghi che la distribuzione del sottotetto. Infatti l attuale altezza media è di circa ml 1,90 mentre il sottotetto deve essere inferiore ai ml 1,50 per non essere considerata ai fini di aumento di indici urbanistici. UBICAZIONE L immobile è posizionato nella prima periferia di Forlì con accesso dalla via Del Bosco vicino alla via Cervese strada principale di collegamento fra Forlì e Cervia, a circa 8 km dal centro cittadino e circa 20 km da Cervia. Il casello dell autostrada A14 è a circa 5 km. L intera area è servita da utenze quali gas di città, acqua luce e telefono. L immobile è inoltre collegato al sistema fognario pubblico.

4 4 INDIVIDUAZIONE CATASTALE Il complesso immobiliare è censito al Catasto Fabbricati del Comune di Forlì al F. 123, mappale 1100, ed è intestato come segue: Fgl. Mappale sub Cat. Cl. Cons. Rendita A/3 4 3,0 255,65 Proprietà: LINEA SEGNALETICA S.A.S. di Di Paolo Costantino & C., con sede in Forlì P.IVA in ragione di 1/1. CONCESSIONI EDILIZIE Dal raffronto fra le planimetrie catastali ultime aggiornate e lo stato dei luoghi, sono state riscontrate difformità nel sottotetto per cui l immobile non risulta conforme alle vigenti normative urbanistiche. Da quanto precedentemente esposto non è possibile eseguire una sanatoria dell abuso, si potrà intervenire solo eliminando le pareti realizzate e riportando così un unico vano sottotetto con altezza interna media inferiore a ml 1,50. CRITERI DI VALUTAZIONE ADOTTATI Il criterio di stima adottato è quello del valore di mercato, ovvero la valutazione attraverso l indagine di mercato che tiene conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile oggetto di stima, anche raffrontandole con quelle di immobili di analoghe condizioni e caratteristiche. La valutazione è stata eseguita con il metro di misura della superficie coperta al metro quadrato (mq) tenendo conto delle singole destinazioni d uso delle unità oggetto di perizia e dando loro una percentuale d incremento o di svalutazione secondo l uso e le caratteristiche costruttive e/o quelle caratteristiche idonee ad attribuire una minore o maggiore appetibilità del bene. Dall indagine svolta fra gli operatori del settore è emerso che il prezzo al metro quadro degli immobili di nuova costruzione della zona, considerate anche le caratteristiche del mercato immobiliare e il periodo attuale (di marcata diminuzione delle compravendite immobiliari e di crisi del settore), è stato individuato nella c.d. forbice tra /mq 1.700,00 a /mq 1.950,00, che trova riscontro e conferma nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell osservatorio immobiliare dell Agenzia del Territorio, di cui si allega in copia.

5 5 Valutando nel complesso le caratteristiche della zona oggetto di stima e considerando che la tendenza del mercato immobiliare, degli ultimi cinque anni, risulta in netto ribasso, è stato ritenuto del tutto equo considerare un valore medio pari a /mq 1.800,00. A dato valore medio, relativo, come specificato, ad immobile di nuova costruzione, occorre, nel caso in esame, apportare un deprezzamento dovuto alla vetustà (costruzione risalente ad un periodo anteriore al 2000) pari al 10%, ottenendo così un valore medio pari ad /mq 1.620,00 arrotondato in /mq 1.600,00. Occorre inoltre determinare un costo da sostenere, e quindi da detrarre dal valore finale, per il ripristino delle difformità riscontrate nel sottotetto stimabili a corpo in 8.000,00. CALCOLO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Al fine del calcolo dell immobile sopra descritto, è stata considerata la superficie coperta, comprensiva dei muri interni e perimetrali per il loro intero e la mezzeria dei muri in confine con parti comuni o altre unità immobiliari, il 50% della superficie coperta dei vani accessori indiretti ed il 30% delle superficie di balconi e terrazzi. La corte e le parti comuni, non avendo nel caso specifico una incidenza elevata in quanto comune ad altre u.i., sono state considerate nella valutazione complessiva dell intero compendio immobiliare. Si espone di seguito il calcolo effettuato per determinare la superficie commerciale applicando le specifiche precedentemente menzionate: Descrizione Sup. Comm. - Abitazione al P.1 mq 43,98 x 1,0 = 43,98 - Balcone al P.1 mq 4,67 x 0,3 = 1,40 - Sottotetto al P.2 mq 38,66 x 0,2 = 7,73 SOMMANO mq 53,11 VALUTAZIONE Applicando ai dati sopra riportati i prezzi unitari di mercato determinati in virtù dei criteri di valutazione esposti, si ottengono i seguenti valori di mercato: - Sup. comm. mq 53,11 x /mq 1.600,00 = ,00

6 6 A detrarre 8.000,00 per i costi di ripristino del sottotetto difforme agli atti amministrativi si avrà: , ,00 = ,00. Pertanto il valore commerciale dell intero fabbricato oggetto di stima viene stabilito e arrotondato in Euro ,00 (euro settantasettemila/00). Forlì, Il tecnico incaricato Arch. Umberto Lizza Allegati: - Documentazione fotografica - Visure catastali - Planimetrie catastali

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