LA TASSAZIONE SOSTITUTIVA DEI CANONI DI LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI ABITATIVI PRIME CONSIDERAZIONI

Transcript

1 LA TASSAZIONE SOSTITUTIVA DEI CANONI DI LOCAZIONE DEGLI IMMOBILI ABITATIVI PRIME CONSIDERAZIONI L art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011 n. 23 ha previsto un regime alternativo, applicabile a seguito di esercizio dell opzione, per la tassazione del reddito fondiario ai fini Irpef delle persone fisiche. La novità è applicabile, per la prima volta, con decorrenza dall anno 2011 ed è subordinata alla sussistenza di specifici presupposti previsti dalla legge. Le modalità di esercizio dell opzione e per i versamenti a titolo di acconto e di saldo sono state stabilite dal provvedimento del 7 aprile del direttore dell Agenzia delle entrate prot. n. 2011/55394, pubblicato sul sito internet dell Agenzia sempre in data 7 aprile. Presupposti e meccanismo applicativo L applicazione della tassazione di tipo sostitutivo, denominata cedolare secca, interessa esclusivamente: - le persone fisiche proprietarie o titolari di altro diritto reale di godimento sull immobile - gli immobili concessi in locazione ad uso abitativo. Le due suindicate condizioni devono sussistere congiuntamente. La novità interessa anche coloro che sono titolari di redditi di lavoro autonomo, quindi anche gli esercenti arti e professioni, limitatamente agli immobili non utilizzati nell esercizio dell attività professionale, purché sussistano le due suindicate condizioni. Tale modalità di prelievo tributario determina l esclusione dal reddito complessivo del canone di locazione che non deve essere sommato, ai fini della tassazione, agli altri redditi eventualmente 1 / 5

2 posseduti dal contribuente. In ogni caso qualora il contribuente non sia in possesso di altri redditi il canone non sarà assoggettato ad una forma di imposizione di tipo progressivo. L applicazione della cedolare secca è sostitutiva: - dell Irpef; - delle relative addizionali (comunali e regionali); - dell imposta di registro; - dell imposta di bollo. A titolo esemplificativo deve osservarsi che optando per tale sistema di tassazione non sarà più dovuta l imposta di registro di cui all art. 5, Parte I della Tariffa, pari al 2 per cento dell intero canone di locazione. La misura del prelievo è del 21%, ridotta al 19% limitatamente ai contratti che prevedono un canone concordato, cioè riguardanti gli immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa. La base imponibile del prelievo non consente, diversamente dal prelievo progressivo ai fini dell Irpef, di beneficiare di una deduzione forfetaria stabilita nella misura del 15 per cento. In pratica l aliquota dovrà essere applicata all importo pieno del canone senza effettuare, preventivamente, alcuna riduzione di tipo forfetario. E previsto l obbligo di versamento di un acconto pari all 85% per l anno 2011 e del 95% per l anno Il saldo deve essere versato secondo quanto stabilito dal citato Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle entrate. 2 / 5

3 Il versamento degli acconti Per i contratti in corso nel 2011, qualora il contratto non abbia decorrenza successiva al 31 maggio del 2011, l acconto deve essere versato in un unica soluzione entro il 30 novembre del medesimo anno se la somma dovuta è inferiore ad euro 257,52. Per le somme superiori il pagamento deve essere effettuato in base alle medesime modalità stabilite ai fini delle imposte sui redditi, quindi: - per il 40% dell importo complessivamente dovuto entro il 16 giugno prossimo - per il 60% a titolo di seconda rata entro il 30 novembre prossimo. Analogamente a quanto previsto per l Irpef è consentita la rateazione delle somme dovute. Per le locazioni che hanno efficacia in data successiva al 31 maggio del 2011 l acconto deve essere versato in un unica soluzione, entro la fine del mese di novembre. Invece per i contratti con decorrenza a partire dal 1 novembre del 2011 l acconto non deve essere versato. Con riferimento al periodo d imposta 2012 l acconto è più elevato ed ammonta al 95% dell imposta dovuta per il periodo d imposta precedente. Analogamente al 2011 l importo è dovuto in un unica soluzione, ovvero in due rate se è pari o superiore a 257, 52 euro. Non è dovuto l acconto e l imposta è versata a saldo se l importo su cui calcolare l acconto non supera 51,65. Per il versamento del saldo si applicano le medesime regole stabilite ai fini delle imposte sui redditi. 3 / 5

4 Modalità di esercizio dell opzione per la tassazione sostitutiva Le modalità di esercizio dell opzione sono piuttosto articolate in relazione alla data del contratto. In particolare occorre distinguere, preliminarmente, se il contratto sia stato o meno registrato alla data del 7 aprile del 2011, quindi: - se il contratto è stato già registrato alla data del 7 aprile del 2011 l opzione dovrà essere manifestata all interno della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d imposta 2011 (da presentare nel 2012): in questo caso non è possibile ottenere né il rimborso dell imposta di bollo, né dell imposta di registro; - per i contratti i cui termini di registrazione scadono tra il 7 aprile 2011 ed il 6 giugno 2011, il termine ultimo per la registrazione è fissato al 6 giugno anche ai fini dell esercizio dell opzione, da effettuare in tale sede; - per i contratti il cui termine di registrazione scade successivamente al 6 giugno, trovano applicazione le regole ordinarie, quindi l opzione può essere esercitata all atto dell adempimento (ossia in sede di registrazione del contratto) ; - per i contratti per i quali non è previsto l obbligo di registrazione, l opzione deve essere esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi, cioè nel Modello Unico La modulistica utilizzabile per l esercizio dell opzione è quella prevista dai punti 8.1. ed 8.2 del Provvedimento del direttore dell Agenzia delle entrate. Il mancato esercizio dell opzione nella prima annualità del contratto non impedisce l esercizio della stessa per le annualità successive. In questo caso l opzione deve essere effettuata entro il termine previsto per il versamento dell imposta di registro, mediante il modello di cui al punto / 5

5 L opzione per la cedolare secca vincola il proprietario a tale modalità di tassazione per l intera durata del contratto. Tuttavia è possibile anche la revoca della scelta precedentemente effettuata purché questa avvenga anteriormente al termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento. Una volta che il locatore abbia valutato la convenienza circa l esercizio dell opzione dovrà, preventivamente, rinunciare alla rivalutazione del canone secondo l indice Istat per l intera durata del contratto. La rinuncia dovrà essere comunicata all inquilino con lettera raccomandata informandolo sia relativamente alla volontà di optare per la cedolare secca, sia della rinuncia del diritto all aggiornamento annuale del canone. La mancata comunicazione preventiva determina l inefficacia dell opzione (art. 3, comma 11, d.lgs. n. 23/2011). Nicola Forte 5 / 5