Capitolo 5 Mercato immobiliare

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2 Capitolo 5 Mercato immobiliare Capitolo 5 Mercato immobiliare Paragrafi 5.1 Stock immobiliare residenziale 5.2 Densità dell edilizia residenziale 5.3 NTN ed IMI 1 residenziale 5.4 Quotazioni immobiliari residenziali 5.5 Stock immobiliare non residenziale 5.6 NTN ed IMI non residenziale 5.7 Quotazioni immobiliari non residenziali 5.8 Contratti di locazione 1 L Agenzia del Territorio definisce NTN il numero di transazioni normalizzato, ovvero il numero di transazioni conteggiate per quota di trasferimento di proprietà, come IMI, invece, l intensità del mercato immobiliare, ovvero l indice di dinamicità del mercato immobiliare dato dal rapporto tra NTN e stock. 151

3 Principali risultati emersi 1 Una prima analisi riguarda l edilizia residenziale. Nel confronto tra comuni, presenta una densità abitativa residenziale superiore ai due benchmark nazionali, indicativa di una maggiore disponibilità di abitazioni rispetto ai residenti. Al contrario, nella provincia di risulta esserci la minore presenza di surplus di stock immobiliare rispetto alla popolazione. Dall analisi dello stock 2 per tipologia di immobile, si rileva che la percentuale di edilizia di pregio sul totale residenziale appare molto ridotta per i comuni di e rispetto a quella di, fenomeno che può essere in parte connesso al ruolo di rappresentanza storicamente assunto da questa città; tale divario si riduce se si confrontano i dati a livello provinciale, sebbene sia sempre la provincia romana ad avere la quota maggiore di edilizia di pregio. Se in prima approssimazione consideriamo la densità di uso del suolo come indice della misura di saturazione del territorio, nel confronto tra le province presenta valori poco più alti di, ma tre volte inferiori alla provincia di che risulta, dunque, la meno intensamente edificata. A livello comunale, l analisi della densità di uso del suolo condotta solo sull urbanizzato, al netto, cioè, delle aree vincolate a verde, porta a considerazioni molto simili sebbene in presenza di valori decisamente inferiori, che mostrano una minore disponibilità di aree edificabili a e rispetto a. Un analisi cartografica sulla densità distributiva (stock per kmq) delle abitazioni a evidenzia la forte concentrazione di queste all interno della cerchia dei Bastioni, nella parte più centrale della città. A fronte di una crescita più ridotta dell offerta di abitazioni rispetto ai benchmark nazionali, soprattutto a livello comunale, presenta una più elevata vivacità del mercato residenziale sia a livello di che di provincia, evidenziata dai valori dell indicatore di intensità del mercato immobiliare (IMI) Vista la specifica competenza in materia, il presente commento è stato redatto dell Area Monitoraggio del Territorio e Infrastrutture, Organizzazione Zonale di Assolombarda. 2 L andamento nel tempo del livello dello stock non riflette soltanto l effettivo aumento di unità immobiliari, ma può anche venir originato da un frazionamento dell esistente, ossia da una suddivisione in più parti di una sola unità. Comunque, si può ragionevolmente supporre che tale fenomeno sia a tutte le aree territoriali esaminate e che quindi non alteri la confrontabilità tra le diverse zone.

4 Capitolo 5 Mercato immobiliare Inoltre, al contrario di, per e si osserva una maggiore dinamicità del mercato dell edilizia abitativa ordinaria rispetto a quella di pregio, dato, questo, che deve tuttavia tenere conto anche della diversa composizione dello stock edilizio. E da notare, infine, il picco positivo relativo alla vivacità del mercato tra il 2001 e il 2002 sia per che per, con una sostanziale stabilità, ma in leggera diminuzione per, nel sembra invece avere diminuito costantemente, negli anni considerati, volume di transazioni e perso in vivacità di mercato; quando negli altri capoluoghi si assiste ad una particolare effervescenza del mercato immobiliare residenziale, in quest ultima città avviene solo un rallentamento della discesa. Per quanto riguarda l andamento delle quotazioni indicizzate dal 1988 ad oggi, sempre relativo agli immobili ad uso residenziale, si può osservare per tutti e tre i comuni una tendenza leggermente espansiva nei primi anni novanta, cui segue una riduzione dal 1995 al Il biennio rappresenta, poi, il punto di partenza del ciclo fortemente positivo ancora oggi in atto. Gli incrementi nei valori sono tuttavia differenziati per area territoriale e collocazione delle abitazioni all interno dei comuni (zona di pregio / centro / semicentro / periferia). presenta, infatti, il tasso maggiore di crescita dei prezzi: ponendo le quotazioni medie per mq del 1988 pari a 100, agli inizi del 2004 esse risultano pari a A l indice, sempre in base 1988=100, si aggira intorno a a seconda delle zone considerate, mentre presenta un apprezzamento più contenuto, con un valore compreso tra 230 e 290 nel periodo più recente. Per il capoluogo lombardo è però da rimarcare una minore dispersione delle variazioni delle quotazioni in funzione della zona in cui sorge l abitazione. Se poi guardiamo le tipologie di zona dove dal 2000 in avanti è avvenuto l apprezzamento maggiore, notiamo che per si tratta delle zone di pregio e semicentro, per delle zone di pregio, mentre per i rincari più considerevoli si sono avuti in periferia. Infine, nei tre confronti nazionali, il costo medio al mq di un abitazione in centro risulta pari a due - tre volte quello rilevabile in periferia, divario che appare più elevato e in crescita a rispetto a e a, dove la tendenza è invece ad una riduzione, seppur modesta, dei differenziali di prezzo. 153

5 Un secondo approfondimento interessa l edilizia non residenziale. Per quanto riguarda lo stock non residenziale, mette in luce la crescita più significativa, soprattutto a livello provinciale. Difatti, al contrario di quanto rilevato per l edilizia abitativa, il numero di immobili negli ultimi quattro anni è cresciuto maggiormente nel di (+7,5%) rispetto ai comuni di (+6,9%) e di (+6,7%), così come è superiore agli altri benchmark nazionali anche l incremento nella provincia milanese (+9,5%, contro +7,3% a e + 6,7% a ). Il di presenta rilevanti differenze per quanto concerne la composizione per categoria dello stock non residenziale. Si può, infatti, notare la considerevole presenza di uffici (21,8% a, a fronte dell 8,1% di e dell 8,9% di ), mentre la quota di magazzini è significativamente inferiore (37,1% a, 62,1% a e 61,4% a ). Si deve tuttavia tenere presente che in questa categoria vengono accatastate in misura non trascurabile anche unità immobiliari accessorie delle abitazioni (cantine e piccoli depositi). Se consideriamo l evoluzione dello stock relativo agli uffici dal 2000 al 2003, nel di possiamo notare una crescita sostanzialmente costante con un incremento del 4,2%, superiore a (+2,8%) e (+2,6%), incremento che raddoppia (+8,3%) a livello di provincia milanese, risultando anche in questo caso la performance migliore nel benchmark nazionale. Al contrario, nel di si rileva l incremento dello stock relativo a negozi, laboratori e centri commerciali più basso (+3,6%) dei tre comuni confrontati. Anche nel caso dell edilizia non residenziale,, rispetto a e, si caratterizza per valori più elevati dell indicatore che misura la vivacità di mercato (IMI); in particolare, per tutte le città considerate, l IMI risulta più elevato nell area comunale rispetto alla provincia. Fanno eccezione gli uffici a e, come ci si può attendere, gli immobili industriali di tutte e tre le aree, per i quali è la provincia a mostrare un numero più elevato di transazioni rapportate allo stock esistente e una maggiore vivacità di mercato. E infine da rilevare il picco nel 2002 dei valori dell IMI nei comuni di e, almeno in parte probabilmente dovuto agli effetti dell entrata in vigore della legge Tremonti. 154

6 Capitolo 5 Mercato immobiliare L evoluzione nel tempo dei prezzi 4 degli immobili non residenziali differisce fortemente in funzione delle tipologie di utilizzo degli stessi, anche se è possibile identificare alcuni trend comuni. Infatti, tutte le serie analizzate presentano un punto di svolta positivo nel biennio , in corrispondenza dell espansione del ciclo degli immobili a seguito dell entrata nel mercato italiano di investitori esteri che stanno assumendo un ruolo sempre più rilevante anche in questi settori. Per il solo di, la crescita è ulteriormente supportata dalla ripresa dell attività edilizia, sempre negli stessi anni, dopo oltre un decennio di stasi legato sia a vincoli della strumentazione urbanistica, sia alle vicende giudiziarie che hanno interessato la città in quegli anni. Infine, in alcuni casi risulta evidente un ritardo temporale di uno o due anni per e rispetto all andamento del mercato milanese. Ponendo pari a 100 il prezzo medio per mq nel 1989, gli apprezzamenti delle quotazioni degli uffici nel 2004 a e risultano similari, con una variazione dell indice tra 160 e 220, a seconda della zona considerata, ma a gli incrementi maggiori delle quotazioni degli uffici li ritroviamo in periferia, mentre a nel semicentro. Complessivamente più ridotta la forbice delle quotazioni indicizzate a, che si colloca intorno a quota 155. Considerando i diversi settori del mercato immobiliare non residenziale, le quotazioni dei negozi mostrano una crescita più sostenuta a, rispetto a e, dove per le aree più centrali nell intervallo di tempo analizzato si osserva persino una riduzione delle quotazioni. Infine, emerge un generale aumento del divario tra il costo medio al mq di uffici e negozi in centro rispetto alla periferia, che nelle zone centrali risulta attualmente essere pari a circa tre volte il valore rilevabile nelle zone considerate periferia. Un ultimo aspetto esaminato nel presente capitolo è il mercato delle locazioni. Nel periodo che intercorre tra gli anni 1997 e 2002, esso risulta stabile per il e la provincia di e per il di. Al contrario, si osserva un espansione nella provincia di e soprattutto a, dove tuttavia gli andamenti risultano particolarmente discontinui. 4 I dati sui prezzi sono disponibili solo per i capoluoghi, per cui analisi e benchmark relativi riguardano esclusivamente i comuni di, e. 155

7 5.1 Stock immobiliare residenziale Per il settore residenziale, il criterio di classificazione utilizzato dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) - Agenzia del Territorio in base alle categorie catastali, è il seguente: edilizia di pregio: abitazioni di tipo signorile, abitazioni e villini, abitazioni e ville, castelli e palazzi di eminente pregio artistico e storico; edilizia ordinaria: abitazioni di tipo civile, abitazioni di tipo economico, abitazioni di tipo popolare, abitazioni di tipo ultrapopolare, abitazioni di tipo rurale, abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. - Stock residenziale per categoria catastale per comuni e province 2003 Stock residenziale per categoria catastale per comuni e province 2003 area territoriale edilizia di pregio edilizia ordinaria totale provincia provincia provincia Stock residenziale totale per comuni e province area territoriale provincia provincia provincia provincia provincia provincia Tavola IT e Tavola IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio Grafico IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio edilizia di pregio edilizia ordinaria - edilizia ordinaria - edilizia ordinaria - 156

8 - Indice dello stock residenziale totale per comuni e province (2000=100) Capitolo 5 Mercato immobiliare provincia provincia provincia Grafico IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio 157

9 5.1 Stock immobiliare residenziale Distribuzione dello stock residenziale in Unità immobiliari Mappa MI OMI - Agenzia del Territorio 1 Il territorio del di è stato suddiviso dall OMI in 55 zone, risultanti dall aggregazione per valori immobiliari omogenei delle microzone catastali del DPR 138/1998. Di conseguenza, si sono prodotte zone di piccole dimensioni, sia territoriali sia per numero di unità immobiliari residenziali, nel centro città e zone di grandi dimensioni in periferia 158

10 Densità dello stock residenziale per Km 2 in Capitolo 5 Mercato immobiliare Mappa MI OMI - Agenzia del Territorio Unità immobiliari per kmq

11 5.2 Densità dell edilizia residenziale - Densità abitativa 1 per comuni e province ,7 0,6 0,5 0,4 Densità residenziali per comuni e province 2003 area territoriale densità abitativa 1 densità di uso superficie sistema densità di uso del suolo 2 totale (kmq) del verde 3 del suolo (kmq) urbanizzato 4 0,591 0, ,580 37,960 0,019 provincia 0,498 0, ,020 n.d. n.d. 0,498 0, , ,000 0,050 provincia 0,497 0, ,480 n.d. n.d. 0,411 0, ,270 42,026 0,018 provincia 0,397 0, ,130 n.d. n.d. 0,3 0,2 0,1 0,0 provincia provincia provincia Tavola IT Grafico 5.2.1a IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio 2003, Istat Censimento della popolazione 2001, Comune di, Comune di, Comune di 1 stock residenziale / popolazione; indicatore della densità abitativa, ovvero della presenza di surplus o meno di unità immobiliari rispetto alla popolazione. Elevati valori sono correlati a territori in cui si ha una maggiore presenza di seconde case e di residence oppure a comuni che subiscono riduzione della popolazione per emigrazione o per denatalità 2 superficie totale / stock residenziale x100; misura del territorio edificato. Valori bassi tendono ad indicare una condizione di scarsità di superficie disponibile per unità abitativa e per nuove costruzioni 3 verde esistente e programmato dal Piano Regolatore Generale 4 (superficie totale - superficie a verde) / stock residenziale x100 elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio 2003, Istat Censimento della popolazione 2001, Comune di, Comune di, Comune di 160

12 Capitolo 5 Mercato immobiliare - Densità di uso del suolo 2 per comuni e province Densità di uso del suolo urbanizzato 4 per comuni ,35 0,06 0,30 0,05 0,25 0,04 0,20 0,03 0,15 0,10 0,02 0,05 0,01 0,00 provincia provincia provincia 0,00 Grafico 5.2.1b IT Grafico 5.2.1c IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio 2003, Istat Censimento della popolazione 2001, Comune di, Comune di, Comune di elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio 2003, Istat Censimento della popolazione 2001, Comune di, Comune di, Comune di 161

13 5.3 NTN ed IMI residenziale In questo paragrafo vengono riportati i dati relativi agli indicatori principali utilizzati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) - Agenzia del Territorio, che li definisce come segue: NTN: numero di transazioni normalizzato, ovvero numero di transazioni conteggiate per quota di trasferimento di proprietà. Ciò significa, per esemplificare, che nel caso di tre transazioni aventi per oggetto 1/3, 1/3 e 1 del diritto di proprietà, il NTN è pari a 1,66 e non a 3. IMI: intensità del mercato immobiliare, ovvero indice di dinamicità del mercato immobiliare dato dal rapporto tra NTN e stock. 162

14 Capitolo 5 Mercato immobiliare - NTN residenziale per categoria catastale per comuni e province 2003 provincia provincia provincia 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% NTN residenziale per categoria catastale per comuni e province 2003 area territoriale edilizia di pregio edilizia ordinaria totale provincia provincia provincia Grafico IT Tavola IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio 163

15 5.3 NTN ed IMI residenziale Distribuzione del NTN in NTN Il territorio del di è stato suddiviso dall OMI in 55 zone, risultanti dall aggregazione per valori immobiliari omogenei delle microzone catastali del DPR 138/1998. Di conseguenza, si sono prodotte zone di piccole dimensioni, sia territoriali sia per numero di unità immobiliari residenziali, nel centro città e zone di grandi dimensioni in periferia Mappa MI OMI - Agenzia del Territorio 164

16 Densità del NTN per kmq in Capitolo 5 Mercato immobiliare Mappa MI OMI - Agenzia del Territorio NTN per kmq

17 5.3 NTN ed IMI residenziale IMI residenziale per categoria catastale per il e la provincia di ,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% IMI residenziale per categoria catastale per comuni e province 2003 area territoriale edilizia di pregio edilizia ordinaria totale 2,44% 3,48% 3,47% provincia 1,69% 3,86% 3,69% 3,05% 2,73% 2,75% provincia 3,91% 2,97% 3,07% 0,73% 2,04% 2,03% provincia 1,69% 1,94% 1,93% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% edilizia di pregio edilizia ordinaria totale Tavola IT Grafico 5.3.2a IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio provincia 166

18 Capitolo 5 Mercato immobiliare IMI residenziale per categoria catastale per il e la provincia di 2003 IMI residenziale per categoria catastale per il e la provincia di ,5% 2,5% 4,0% 3,5% 2,0% 3,0% 2,5% 1,5% 2,0% 1,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,5% 0,0% edilizia di pregio edilizia ordinaria totale 0,0% edilizia di pregio edilizia ordinaria totale Grafico 5.3.2b IT Grafico 5.3.2c IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio provincia elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio provincia 167

19 5.3 NTN ed IMI residenziale NTN e IMI residenziale per il e la provincia di NTN residenziale per comuni e province area territoriale provincia provincia provincia ,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% ,5% IMI residenziale per comuni e province area territoriale ,39% 3,12% 3,55% 3,47% provincia 3,55% 3,41% 3,72% 3,69% 2,72% 3,01% 3,04% 2,75% provincia 2,90% 3,15% 3,26% 3,07% 2,99% 2,66% 2,16% 2,03% provincia 2,21% 2,04% 2,02% 1,93% ,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Tavola IT e Tavola IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio Grafico 5.3.4a IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio NTN (asse sx) NTN provincia (asse sx) IMI (asse dx) IMI provincia (asse dx) 168

20 Capitolo 5 Mercato immobiliare NTN e IMI residenziale per il e la provincia di NTN e IMI residenziale per il e la provincia di ,0% ,0% ,5% ,5% ,0% ,0% ,5% ,5% ,0% ,0% ,5% ,5% ,0% ,0% ,5% ,5% ,0% ,0% ,5% ,5% 0 0,0% 0 0,0% Grafico 5.3.4b IT Grafico 5.3.4c IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio NTN (asse sx) NTN provincia (asse sx) IMI (asse dx) IMI provincia (asse dx) elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio NTN (asse sx) NTN provincia (asse sx) IMI (asse dx) IMI provincia (asse dx) 169

21 5.4 Quotazioni immobiliari residenziali Indice delle quotazioni medie delle abitazioni nei comuni (I sem. 1988=100) I sem I sem semestre zona centro semicentro periferia zona centro semicentro periferia zona centro semicentro periferia di pregio di pregio di pregio I sem ,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 II sem ,4 111,1 108,1 102,8 105,7 101,4 100,7 103,4 99,5 99,0 91,2 97,1 I sem ,3 157,2 145,0 128,7 162,0 155,5 135,6 133,4 115,7 123,2 130,0 111,0 II sem ,5 214,4 191,9 159,0 165,7 164,7 142,7 140,8 120,1 121,1 113,2 111,2 I sem ,5 267,9 231,8 185,3 222,1 185,1 178,1 168,6 142,7 149,2 137,4 155,8 II sem ,3 288,4 227,7 184,1 251,8 204,9 181,7 176,1 149,6 161,1 134,5 153,4 I sem ,6 304,0 261,7 200,6 248,8 207,0 182,5 179,5 168,5 175,4 153,2 154,0 II sem ,9 310,0 253,5 212,9 244,6 203,7 179,7 191,0 182,4 196,2 160,6 160,2 I sem ,9 293,6 251,9 211,8 231,6 197,1 191,2 208,5 190,7 193,5 151,7 148,5 II sem ,6 280,2 258,5 219,0 223,3 191,4 191,1 210,8 203,3 208,5 152,7 139,2 I sem ,2 260,0 252,0 222,3 221,9 177,1 193,0 213,8 196,1 202,4 159,4 149,1 II sem ,1 238,7 229,5 210,8 198,7 156,7 180,4 218,5 195,2 203,3 162,1 151,7 I sem ,4 226,1 239,3 210,2 186,0 153,3 172,3 205,8 176,6 188,2 154,1 153,4 II sem ,5 235,7 254,9 220,4 191,4 156,8 176,8 204,8 171,6 185,5 161,0 145,5 I sem ,8 221,8 239,1 226,9 188,9 155,2 183,9 200,0 166,2 186,0 162,0 147,8 II sem ,2 213,6 233,4 220,3 184,0 143,3 165,1 193,3 165,5 183,7 155,3 149,9 I sem ,2 200,2 230,7 213,1 178,2 135,7 162,5 185,3 163,6 174,5 147,3 146,6 II sem ,2 189,1 216,0 201,2 175,1 130,1 154,0 176,8 153,3 165,7 140,6 140,5 I sem ,8 177,0 208,2 186,5 172,5 125,9 145,2 162,9 143,7 158,2 150,9 148,6 II sem ,2 173,8 209,6 182,6 173,1 127,4 145,3 163,4 144,4 158,5 149,1 145,2 I sem ,1 182,5 210,5 191,9 158,5 119,1 144,0 166,2 150,7 159,6 148,0 155,2 II sem ,1 194,1 216,3 202,5 157,8 122,0 147,6 172,0 152,4 170,8 157,2 166,6 I sem ,7 208,7 228,3 215,1 171,4 128,6 159,5 190,9 156,8 172,8 161,6 184,3 II sem ,8 221,8 242,5 213,8 173,2 128,9 162,2 181,2 153,9 175,6 167,4 193,9 I sem ,4 221,6 248,4 229,6 181,0 135,4 170,4 187,2 165,6 187,6 174,3 199,9 II sem ,6 239,2 268,6 245,9 187,3 136,5 175,3 196,4 168,5 192,7 182,5 213,9 I sem ,4 240,8 281,1 261,2 198,8 145,0 182,8 206,5 175,0 204,6 188,8 216,6 II sem ,2 256,9 295,2 276,0 210,7 153,5 190,3 214,4 178,6 212,0 196,6 224,4 I sem ,7 270,3 308,5 286,1 237,3 170,2 206,9 223,6 182,7 214,5 202,1 239,0 II sem ,2 290,6 325,7 301,6 254,2 194,2 218,8 235,2 191,4 223,2 209,2 244,5 I sem ,5 306,7 345,7 316,7 267,0 206,5 232,7 246,0 202,8 234,6 216,0 254,0 II sem ,2 324,5 365,5 332,3 294,2 227,1 252,1 268,6 217,3 249,4 231,5 267,6 I sem ,0 349,0 385,4 350,7 314,7 243,3 273,6 291,2 229,3 261,1 244,3 284,0 Tavola IT elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma 170

22 - Indice delle quotazioni medie delle abitazioni nei comuni (I sem.1988=100) I sem I sem Capitolo 5 Mercato immobiliare zona di pregio centro semicentro periferia zona di pregio centro semicentro periferia zona di pregio centro semicentro periferia Grafico IT elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma 171

23 5.4 Quotazioni immobiliari residenziali - Rapporto tra le quotazioni medie centro/periferia delle abitazioni nei comuni I sem e I sem ,0 3,5 3,0 2,5 2,0 Rapporto tra le quotazioni medie delle abitazioni centro/periferia nei comuni I sem e I sem area territoriale rapporto centro/periferia I sem I sem ,28 2,46 2,82 2,76 2,25 2,30 1,5 1,0 0,5 0,0 Tavola IT Grafico IT elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma I sem I sem I sem I sem

24 5.5 Stock immobiliare non residenziale Capitolo 5 Mercato immobiliare Per il settore commerciale, il criterio di classificazione utilizzato dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) - Agenzia del Territorio in base alle categorie catastali, è il seguente: uffici: uffici e studi privati, ufficio o studio professionale; negozi e laboratori: negozi e botteghe, laboratori e locali di deposito, laboratorio artigiano, negozio; centri commerciali: fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni; capannoni: opifici; magazzini: magazzini e locali di deposito, magazzino; industrie: fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un attività industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni, opificio industriale. Va segnalato che nella categoria Magazzini sono accatastate anche unità immobiliari (cantine e depositi) accessorie delle abitazioni. 173

25 5.5 Stock immobiliare non residenziale - Stock non residenziale per categoria catastale per comuni e province 2003 Stock non residenziale per categoria catastale per comuni e province 2003 area territoriale uffici negozi e centri com- capannoni magazzini industrie totale laboratori merciali provincia provincia provincia Tavola IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio provincia provincia Stock non residenziale totale per comuni e province area territoriale provincia provincia provincia provincia 0% 20% 40% 60% 80% 100% Tavola IT Grafico IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio uffici negozi, laboratori e centri commerciali industrie e capannoni magazzini - magazzini - magazzini - 174

26 - Indice dello stock non residenziale totale per comuni e province (2000=100) Capitolo 5 Mercato immobiliare provincia provincia provincia Grafico IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio 175

27 5.5 Stock immobiliare non residenziale Nella successiva analisi dello stock per categoria catastale sono state considerate le sole due serie storiche di uffici e negozi, laboratori e centri commerciali. Non sono stati presi invece in esame industrie, capannoni e magazzini poiché la disaggregazione dei dati in queste categorie catastali è disponibile solo dal Indice dello stock di uffici per comuni e province (2000=100) Stock di uffici per comuni e province area territoriale provincia provincia provincia Tavola IT Grafico IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio provincia provincia provincia 176

28 Capitolo 5 Mercato immobiliare - Indice dello stock di negozi, laboratori e centri commerciali per comuni e province (2000=100) Stock di negozi, laboratori e centri commerciali per comuni e province area territoriale provincia provincia provincia Grafico IT Tavola IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio provincia provincia provincia elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio 177

29 5.6 NTN ed IMI non residenziale In questo paragrafo vengono riportati i dati relativi agli indicatori principali utilizzati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) - Agenzia del Territorio, che li definisce come segue: NTN: numero di transazioni normalizzato, ovvero numero di transazioni conteggiate per quota di trasferimento di proprietà. Ciò significa, per esemplificare, che nel caso di tre transazioni aventi per oggetto 1/3, 1/3 e 1 del diritto di proprietà, il NTN è pari a 1,66 e non a 3. IMI: intensità del mercato immobiliare, ovvero indice di dinamicità del mercato immobiliare dato dal rapporto tra NTN e stock. 178

30 Capitolo 5 Mercato immobiliare - NTN non residenziale per categoria catastale per comuni e province 2003 provincia provincia provincia 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% NTN non residenziale per categoria catastale per comuni e province 2003 area territoriale uffici negozi e centri com- capannoni magazzini industrie totale laboratori merciali provincia provincia provincia Grafico IT Tavola IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio uffici negozi, laboratori e centri commerciali industrie e capannoni magazzini - magazzini - magazzini - elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio 179

31 5.6 NTN ed IMI non residenziale IMI non residenziale per categoria catastale per il e la provincia di % 7% 6% 5% IMI non residenziale per categoria catastale per comuni e province 2003 area territoriale uffici negozi e centri com- capannoni magazzini industrie totale laboratori merciali 5,86% 4,01% 7,32% 3,40% 5,80% 6,22% 4,97% provincia 4,87% 3,47% 6,13% 2,83% 4,23% 6,93% 4,13% 3,62% 2,50% 6,01% 1,74% 2,90% 4,46% 2,85% provincia 3,78% 2,46% 5,83% 1,59% 2,79% 5,16% 2,77% 5,00% 2,23% 3,19% 3,60% 2,33% 1,69% 2,62% provincia 4,85% 1,77% 2,29% 1,96% 1,88% 3,28% 1,98% 4% 3% 2% 1% 0% uffici negozi e laboratori centri commerciali capannoni magazzini industrie totale Tavola IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio Grafico 5.6.2a IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio provincia 180

32 Capitolo 5 Mercato immobiliare IMI non residenziale per categoria catastale per il e la provincia di 2003 IMI non residenziale per categoria catastale per il e la provincia di % 6% 6% 5% 5% 4% 4% 3% 3% 2% 2% 1% 1% 0% uffici negozi e laboratori centri commerciali capannoni magazzini industrie totale 0% uffici negozi e laboratori centri commerciali capannoni magazzini industrie totale Grafico 5.6.2b IT Grafico 5.6.2c IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio provincia elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio provincia 181

33 5.6 NTN ed IMI non residenziale NTN e IMI non residenziale per il e la provincia di NTN non residenziale per comuni e province area territoriale provincia provincia provincia % 6% 5% 4% 3% % IMI non residenziale per comuni e province area territoriale ,08% 1,18% 5,21% 4,97% provincia 3,64% 3,76% 4,62% 4,13% 2,56% 2,86% 3,29% 2,85% provincia 2,39% 2,64% 3,03% 2,77% 3,27% 2,24% 2,21% 2,62% provincia 2,02% 1,71% 1,89% 1,98% % 0% -1% -2% -3% Tavola IT e Tavola IT Grafico 5.6.4a IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio NTN - (asse sx) NTN - provincia (asse sx) IMI - (asse dx) IMI - provincia (asse dx) 182

34 Capitolo 5 Mercato immobiliare NTN e IMI non residenziale per il e la provincia di NTN e IMI non residenziale per il e la provincia di % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % 0-3% 0-3% Grafico 5.6.4b IT Grafico 5.6.4c IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio NTN - (asse sx) NTN - provincia (asse sx) IMI - (asse dx) IMI - provincia (asse dx) elab. Settore Territorio Assolombarda su dati OMI - Agenzia del Territorio NTN - (asse sx) NTN - provincia (asse sx) IMI - (asse dx) IMI - provincia (asse dx) 183

35 5.7 Quotazioni immobiliari non residenziali Indice delle quotazioni medie degli uffici nuovi o ristrutturati nei comuni (I sem. 1989=100) I sem I sem semestre Centro Semi- Periferia Periferia Centro Semi- Periferia Periferia Centro Semi- Periferia Periferia centro Terziaria centro Terziaria centro Terziaria I sem ,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 II sem ,63 108,93 115,38 108,71 116,63 100,00 100,08 102,24 88,74 98,16 94,94 94,25 I sem ,04 124,17 136,14 131,66 146,04 120,12 121,92 115,07 109,39 123,90 129,72 105,41 II sem ,01 137,94 142,40 138,67 158,01 130,32 116,37 115,76 119,28 128,74 134,83 110,82 I sem ,18 146,96 163,22 156,61 170,18 142,61 122,63 121,22 122,98 138,84 133,08 113,25 II sem ,97 142,09 156,01 151,56 160,97 134,93 119,08 119,11 118,62 132,27 129,47 108,25 I sem ,93 133,99 153,61 157,25 147,93 130,56 126,71 123,03 122,30 127,51 129,51 111,49 II sem ,68 131,24 159,65 151,85 142,68 128,62 122,57 130,00 125,16 131,96 134,54 120,01 I sem ,01 128,40 153,36 148,01 139,01 125,16 129,16 143,35 133,69 143,45 133,58 124,34 II sem ,20 123,99 148,87 142,56 132,20 105,14 118,29 146,23 138,00 151,44 146,95 136,98 I sem ,06 127,75 142,82 146,45 117,06 105,60 108,54 126,22 126,57 140,41 137,15 123,12 II sem ,14 130,93 142,72 133,07 113,14 104,09 101,52 104,82 128,64 131,58 138,23 108,05 I sem ,16 116,64 131,75 131,03 99,16 98,02 105,21 105,38 128,64 137,80 149,69 115,15 II sem ,46 117,70 130,34 128,40 105,46 101,70 103,44 105,08 126,09 133,73 148,07 116,50 I sem ,87 114,92 127,02 126,31 101,87 95,61 97,94 100,17 119,45 126,93 136,65 111,70 II sem ,67 111,25 121,32 123,64 100,67 93,57 92,53 94,75 109,72 119,67 132,67 110,14 I sem ,26 103,63 115,56 113,76 92,26 94,08 100,06 96,47 102,31 123,47 119,47 110,89 II sem ,14 100,70 112,38 110,46 90,14 94,00 100,51 95,65 101,23 121,82 118,02 106,96 I sem ,45 94,34 109,55 112,84 86,45 89,80 93,35 101,85 103,41 130,04 110,34 106,42 II sem ,52 99,98 115,06 109,78 92,52 88,42 88,95 97,16 108,94 139,34 118,56 105,21 I sem ,91 109,54 127,19 120,53 97,91 98,88 94,08 100,52 124,01 150,79 109,46 112,91 II sem ,94 113,48 122,28 127,53 99,94 100,34 100,76 99,44 129,28 161,28 111,42 124,88 I sem ,08 116,25 135,22 135,12 101,08 97,96 99,35 104,56 126,72 162,04 124,49 135,77 II sem ,24 118,69 138,76 143,77 107,24 102,28 100,79 108,95 135,01 173,91 131,67 148,07 I sem ,34 122,90 144,34 150,24 110,34 107,53 104,17 115,63 139,33 179,87 137,15 151,39 II sem ,81 130,12 153,08 158,03 116,81 112,72 108,20 119,76 138,80 179,18 139,31 153,82 I sem ,52 142,54 166,30 168,00 129,52 122,47 117,30 126,39 137,48 178,76 143,05 159,09 II sem ,33 150,05 176,84 178,60 139,33 132,73 127,87 135,34 144,53 188,63 149,11 164,98 I sem ,84 155,23 184,12 184,53 144,84 139,79 134,01 141,37 151,38 199,42 157,37 172,41 II sem ,99 164,86 191,48 194,99 153,99 147,02 144,66 151,23 158,69 208,68 164,76 181,61 I sem ,30 171,24 190,52 199,03 161,30 157,41 154,30 161,82 170,17 214,64 174,64 187,69 Tavola IT elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma 184

36 - Indice delle quotazioni medie degli uffici nuovi o ristrutturati nei comuni (I sem. 1989=100) I sem I sem Capitolo 5 Mercato immobiliare centro semicentro 140 periferia terziaria periferia 120 centro semicentro periferia terziaria periferia centro semicentro periferia terziaria periferia Grafico IT elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma 185

37 5.7 Quotazioni immobiliari non residenziali Indice delle quotazioni medie dei negozi tradizionali in zona commerciale nei comuni (I sem. 1991=100) I sem I sem semestre centro semicentro periferia centro semicentro periferia centro semicentro periferia I sem ,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 II sem ,6 102,9 97,2 100,4 105,8 109,4 99,1 95,9 97,0 I sem ,3 100,1 98,1 106,9 112,6 115,7 100,0 93,1 88,6 II sem ,3 93,3 92,8 101,3 110,7 116,1 110,3 100,1 93,9 I sem ,2 86,4 90,2 74,9 105,6 117,0 112,2 98,5 93,3 II sem ,0 78,4 84,1 57,3 78,8 102,7 106,8 98,5 104,4 I sem ,2 73,1 86,8 55,6 79,3 103,8 111,1 104,5 111,3 II sem ,4 74,2 79,6 57,4 77,8 98,2 88,3 96,5 104,9 I sem ,3 71,1 81,4 51,3 70,4 92,1 83,9 95,9 99,7 II sem ,1 73,6 83,1 50,6 65,9 85,9 85,3 98,2 105,1 I sem ,7 74,1 85,3 48,9 63,0 81,1 86,4 94,7 100,4 II sem ,2 73,2 87,5 45,1 61,5 73,8 82,3 90,2 93,9 I sem ,8 68,3 81,0 45,5 64,4 72,3 77,9 84,6 88,4 II sem ,1 68,1 78,1 45,1 63,6 71,1 78,8 84,4 86,5 I sem ,4 65,0 73,4 42,1 59,9 75,4 85,7 92,3 95,4 II sem ,3 69,0 77,8 42,6 62,3 77,4 94,5 102,8 105,6 I sem ,6 74,8 79,3 48,0 66,9 80,1 98,6 100,0 105,8 II sem ,4 70,7 81,1 50,5 68,7 82,5 103,1 106,1 109,3 I sem ,8 76,3 83,3 50,3 69,3 84,2 105,8 106,1 114,7 II sem ,3 79,9 86,0 52,1 71,9 87,8 112,7 110,1 120,9 I sem ,4 81,4 90,3 54,3 75,1 92,3 113,7 114,3 127,5 II sem ,4 84,1 94,7 56,6 78,4 95,4 115,2 114,1 128,8 I sem ,8 88,2 100,1 62,7 83,6 99,9 112,0 112,6 128,9 II sem ,8 93,1 106,0 67,8 90,5 106,6 113,3 116,6 133,3 I sem ,6 96,2 110,0 71,9 93,9 111,6 117,8 121,1 138,5 II sem ,1 99,0 115,2 75,9 99,7 116,4 123,8 129,1 144,4 I sem ,8 103,9 119,7 81,0 106,1 123,5 129,1 135,5 150,7 Tavola IT elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma 186

38 - Indice delle quotazioni medie dei negozi tradizionali in zona commerciale (I sem. 1991=100) I sem I sem Capitolo 5 Mercato immobiliare centro semicentro periferia centro semicentro periferia centro semicentro periferia Grafico IT elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma 187

39 5.7 Quotazioni immobiliari non residenziali Indice delle quotazioni medie dei capannoni industriali nei comuni (1994=100) anno 500 mq 1000 mq 3000 mq 500 mq 1000 mq 3000 mq 500 mq 1000 mq 3000 mq ,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100, ,5 91,4 94,4 96,8 93,9 96,3 97,8 95,6 97, ,5 88,3 89,2 111,5 93,6 82,9 98,3 85,4 88, ,1 88,0 89,2 111,5 94,3 81,3 100,1 86,0 87, ,1 86,0 86,6 96,2 76,5 63,0 105,0 90,7 86, ,0 91,5 95,3 119,8 95,1 75,5 85,8 78,3 71, ,1 94,7 99,2 133,9 100,3 80,4 118,0 98,6 82, ,3 99,9 105,1 142,5 105,5 85,3 126,6 105,6 86, ,4 108,4 114,7 152,9 114,7 92,6 135,1 109,8 95, ,3 115,8 121,4 173,1 123,5 104,4 142,5 115,5 101,7 Tavola IT elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma 188

40 - Indice delle quotazioni medie dei capannoni industriali nei comuni (1994=100) Capitolo 5 Mercato immobiliare mq mq mq 500 mq mq mq mq mq mq Grafico IT elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma 189

41 5.7 Quotazioni immobiliari non residenziali - Rapporto tra le quotazioni medie centro/periferia degli uffici nei comuni I sem e I sem ,0 3,5 3,0 2,5 2,0 Rapporti tra le quotazioni medie degli immobili non residenziali nei comuni area territoriale uffici: rapporto negozi: rapporto capannoni industiali: centro/periferia centro/periferia rapporto 500mq/3000mq I sem I sem I sem 1991 I sem ,79 3,08 3,30 3,57 3,46 3,32 3,28 3,30 3,09 3,28 3,25 3,00 2,50 2,46 2,16 2,37 2,57 2,76 1,5 1,0 0,5 0,0 Tavola IT Grafico 5.7.4a IT elaborazione Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma elab. Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma I sem I sem I sem I sem

42 Capitolo 5 Mercato immobiliare - Rapporto tra le quotazioni medie centro/periferia dei negozi nei comuni I sem e I sem Rapporto tra le quotazioni medie 500mq/3000mq dei capannoni industriali nei comuni 1994 e ,0 4,0 3,5 3,5 3,0 3,0 2,5 2,5 2,0 2,0 1,5 1,5 1,0 1,0 0,5 0,5 0,0 0,0 Grafico 5.7.4b IT Grafico 5.7.4c IT elab. Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma I sem I sem I sem elab. Ufficio Studi Pirelli RE su dati Nomisma I sem

43 5.8 Contratti di locazione Contratti di locazione stipulati nell'anno per comuni e province area territoriale provincia provincia provincia Tavola IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati Ministero dell'interno 192

44 - Indice dei contratti di locazione stipulati nell'anno per comuni e province (1997=100) Capitolo 5 Mercato immobiliare provincia provincia provincia Grafico IT elab. Settore Territorio Assolombarda su dati Ministero dell'interno 193