Strategia immobiliare 2014

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1 Approvata dal Consiglio di fondazione l' Valida dal Strategia immobiliare 2014 Immobilienstrategie_2014_I.docx 1/6

2 Sommario 1. Obiettivi strategici 3 2. Principi strategici 3 3. Investimenti diretti Diversificazione Dimensione degli immobili Genere di immobili Ristrutturazioni Disinvestimenti Finanziamento Gestione Benchmark Obiettivo di rendimento 4 4. Investimenti indiretti 5 5. Principi contabili e di valutazione 5 6. Sorveglianza 5 7. Rielaborazione della strategia 6 8. Disposizioni finali 6 Immobilienstrategie_2014_I.docx 2/6

3 1. Obiettivi strategici - Realizzare, a lungo termine, un incremento duraturo del valore e un rendimento conforme al mercato. - Orientare il portafoglio immobiliare in base alle esigenze del mercato e a un'affittabilità a lungo termine. - Curare la nostra immagine di investitore e locatore sul mercato immobiliare. 2. Principi strategici - Effettuare prevalentemente investimenti diretti in Svizzera e focalizzarsi sugli investimenti in immobili di grandi dimensioni nelle grandi città e nelle agglomerazioni svizzere. Le nuove costruzioni sono realizzate generalmente da un'unica impresa generale o totale. - Sono previsti ulteriori investimenti immobiliari indiretti in Svizzera e all estero come diversificazione entro limiti ben definiti. - La CPV/CAP mira a un portafoglio immobiliare ecologicamente sostenibile, energeticamente ottimizzato, oltre che adeguato all'evoluzione sociale e alle esigenze del mercato. Lo sviluppo di progetti, le nuove costruzioni e le ristrutturazioni totali devono orientarsi verso i requisiti delle classi di consumo energetico riconosciute. - La pianificazione, la realizzazione di nuove costruzioni e le ristrutturazioni totali sono generalmente effettuate da imprese totali o da progettisti e imprese generali. - La CPV/CAP promuove una politica locativa orientata al mercato ed è un interlocutore competente e credibile per i suoi locatari. - Gli immobili che non corrispondono a questi principi strategici vengono venduti. 3. Investimenti diretti Gli investimenti diretti sono effettuati unicamente in Svizzera. 3.1 Diversificazione Per ottenere una diversificazione conforme ai rischi, ci atteniamo ai seguenti principi: - investimenti immobiliari diretti min. 80 % degli investimenti - investimenti immobiliari indiretti max. 20 % degli investimenti - immobili residenziali min. 60 % dell'utilizzo - immobili commerciali max. 30 % dell'utilizzo - immobili speciali max. 10 % dell'utilizzo 3.2 Dimensione degli immobili A lungo termine, il valore medio dell'investimento di ogni immobile aumenta. L'estensione dei nuovi investimenti non deve scendere sotto 8 mio. di CHF. Sono ammesse deroghe per assicurarsi siti e terreni con un buon potenziale di sviluppo. La dimensione massima di un oggetto d'investimento non deve superare il 5%, rispettivamente il 30 % della quota a livello cantonale dell'intero volume immobiliare investito direttamente. 3.3 Genere di immobili La CPV/CAP investe principalmente in immobili di nuova costruzione. Può rilevare progetti già pianificati o partecipare allo sviluppo di un progetto. Immobilienstrategie_2014_I.docx 3/6

4 Per quanto riguarda l'acquisto di immobili esistenti, si privilegiano quelli di meno di 10 anni. Viene data priorità agli investimenti in terreni già edificati o non ancora edificati di proprietà esclusiva. In condizioni adeguate sono possibili anche investimenti in comproprietà, proprietà per piani o diritti di costruire indipendenti e permanenti. 3.4 Ristrutturazioni I cicli di ristrutturazione degli immobili esistenti sono definiti in un piano pluriennale, attualizzato periodicamente. Se un immobile richiede una ristrutturazione totale, si esamina l'eventualità di un disinvestimento. 3.5 Disinvestimenti Conviene esaminare la possibilità di disinvestimento anche per: - singoli immobili con un valore d investimento inferiore a 5 mio. di CHF; - un'ubicazione svantaggiosa a livello macro e micro; - gli immobili che non soddisfano le future esigenze del mercato; - gli immobili senza effetti di sinergia nella gestione o nessun altro vantaggio; 3.6 Finanziamento La CPV/CAP finanzia personalmente gli immobili al 100 %. Eventuali eccezioni devono essere approvate dal Consiglio di fondazione e sono ammesse solo nel quadro dell'art. 54 b, cpv. 2 dell'ordinanza sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l invalidità (OPP 2). 3.7 Gestione La gestione può essere diretta e/o indiretta. I dettagli sono definiti dalla direzione nel quadro di un concetto di gestione. Per evitare rischi debitori troppo elevati, i redditi locativi di un solo locatario non possono superare il 4 % dell'insieme dei redditi locativi, ad eccezione del gruppo Coop che può raggiungere il 15 %. Il potere economico dei locatari deve essere oggetto di un esame approfondito. 3.8 Benchmark (indice di riferimento) La CPV/CAP si confronta con i principali parametri di riferimento dello SWISS PROPERTY BENCHMARK (IAZI). Il rendimento del cash flow netto prevale rispetto all'aumento di valore annuo e alle performance degli immobili. 3.9 Obiettivo di rendimento L'obiettivo di rendimento del cash flow netto (vedi punto 5.) tiene conto delle condizioni di mercato prevalenti e dei rendimenti minimi necessari all'adempimento dei nostri impegni. Esso corrisponde al 4.5 % %. Il rendimento iniziale dei nuovi progetti e degli immobili dopo la ristrutturazione totale può essere dell'1.0 % inferiore. Immobilienstrategie_2014_I.docx 4/6

5 4. Investimenti indiretti Investire in investimenti indiretti in Svizzera e all'estero è possibile. La CPV/CAP investe in questa categoria d'investimenti se viene conseguito uno dei seguenti valori aggiunti: - diversificazione - trasferimento del know-how (esperienze in altri settori immobiliari) - liquidità - rendimento Per ottenere una diversificazione del rischio, si applicano i seguenti valori limite per ogni classe di rischio: - core, core plus min. 70 % - value added max. 20 % - opportunistic max. 10 % È possibile effettuare investimenti nei seguenti veicoli d'investimento: - fondi e società immobiliari - fondazioni immobiliari svizzere, anche con attività all'estero - real estate investment trust (REIT) - fund of funds È possibile estendere gli investimenti ad altre forme di partecipazione; la decisione compete al comitato d'investimento. La scelta delle regioni e dei Paesi in cui investire dipende dal grado di sviluppo dei rispettivi mercati immobiliari in quei Paesi; occorre inoltre tenere conto di un'adeguata diversificazione. All'estero, si privilegiano gli investimenti collettivi in portafogli ben diversificati di immobili sia residenziali che commerciali. 5. Principi contabili e di valutazione - Valore corrente Valore di mercato secondo il metodo DCF (discounted cash flow) - Terreno edificabile Valore contrattuale attuale indicizzato - Riserva di terreno Valore di mercato - Costruzioni in corso Costi della costruzione maturati - Immobili indiretti Ultimo valore effettivo netto conosciuto (NAV) o ultima quotazione Reddito sugli immobili realizzato (escluse le vendite e le rettifiche di valore) dedotte le spese per gli immobili - Rendimento del cash flow netto = Valore corrente degli immobili (valore all'inizio dell'anno, comprese le riserve di terreno e i conti delle costruzioni) 6. Sorveglianza Lo sviluppo economico e del mercato immobiliare sono costantemente sorvegliati. Le rettifiche necessarie a livello strategico e operativo devono essere intraprese tempestivamente sulla base dei risultati. Immobilienstrategie_2014_I.docx 5/6

6 7. Rielaborazione della strategia - Questa strategia deve essere verificata ad ogni rielaborazione della strategia globale d'investimento. - Indipendentemente da queste verifiche, il Consiglio di fondazione può modificare la strategia in caso di mutamenti della situazione del mercato, delle condizioni giuridiche o di altri importanti fattori esterni. 8. Disposizioni finali - La strategia immobiliare è stata approvata dal Consiglio di fondazione nella sua seduta dell' ed entra in vigore il Essa sostituisce la strategia immobiliare del Immobilienstrategie_2014_I.docx 6/6