Il costo di produzione. Venezia, 8 maggio 2014

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1 Il costo di produzione Venezia, 8 maggio 2014

2 Il costo di produzione Il costo di produzione rappresenta la somma delle spese che al momento della stima un imprenditore ordinario deve sostenere per realizzare un prodotto edilizio attraverso un certo processo produttivo riferito ad un dato mercato dei mezzi produttivi ciclo produttivo (Simonotti, 2001, p 194)

3 La funzione del costo di produzione C P = Ca + Ci + C C + Op + Sg + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up Ca: costo dell area Ci: costi di idoneizzazione Cc: costo di costruzione St: spese tecniche Sg: spese generali Oneri concessori suddivisi in: Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Ccc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Sc: spese di commercializzazione Up: utile dell imprenditore promotore

4 La funzione di produzione e l analisi del valore immobiliare I ricavi totali del promotore di un operazione immobiliare devono internalizzare le seguenti voci di costo: il costo dell area il costo di costruzione il profitto del promotore gli altri costi di produzione del bene immobiliare (Op, Ci, Ou, Sg, I) I ricavi totali del promotore rappresentano il valore di mercato dei beni immobili realizzati Profitto del promotore Altri costi Costo di costruzione Costo dell area

5 Costi iniziali: costo dell area e di idoneizzazione Il costo dell area è un costo sostenuto all inizio del processo produttivo il prezzo pagato dal promotore al proprietario del suolo può essere stimato: per via sintetica per via analitica attraverso il procedimento del Valore di trasformazione (cfr aspetti economici) mediante il parametro dell incidenza area I costi di idoneizzazione sono riferiti ai lavori preliminari e necessari all idoneizzazione del sito. Si articolano in: costi di demolizione dei manufatti esistenti vengono stimati con riferimento all entità e tipologia dei manufatti da demolire si assume il parametro tecnico euro/mc da demolire costi di bonifica del suolo di difficile stima sono fortemente condizionati dal tipo di opere di bonifica necessarie

6 L incidenza area Il valore dell immobile euro/mq Capitale edilizio Il valore del capitale edilizio euro/mq L incidenza del valore del suolo sul valore dell immobile è data dall incidenza dell area (ia) L incidenza dell area esprime Il contributo dell area sul valore dell immobile; È espressa in percentuale; Il valore dell incidenza area varia in funzione della localizzazione degli immobili Suolo Esempio Il valore del suolo 900 euro/mq Il valore di un immobile è di euro/mq comm; L incidenza area è del 30%; Il valore del suolo è pari a 900 euro/mq edificabile

7 Spese tecniche e Spese generali Le spese tecniche ovvero gli onorari professionali sono relativi alle spese di: indagini preliminari progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva; direzione lavori & sicurezza collaudo sono stimate in % sul costo di costruzione delle opere Le spese generali sono relative alla gestione dell azienda del promotore; sono misurate in funzione (%) del costo di costruzione

8 Gli oneri concessori Vengono introdotti con la L.10/77 Norme sull edificabilità dei suoli si stabilisce che: ogni attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio comunale partecipa agli oneri ad essi relativi e la esecuzione delle opere è subordinata a concessione da parte del sindaco (Art. 1) Due sono le componenti: Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (U1 e U2) determinati dal comune (art. 5); Il contributo sul costo di costruzione (Ccc) commisurato al costo massimo ammissibile per l edilizia residenziale agevolata (art.6) in quota variabile dal 5% - 20% Ccc = costo di costruzione base * aliquota

9 Calcolo degli oneri di urbanizzazione RESIDENZA ( ZONA C ) OO.U. Euro/mc Nuova costruzione Ristrutturazione Restauro e risanamento conservativo ATTIVITA COMMERCIALE E DIREZIONAL OO.U. I 12,91 II 25,82 I+II 38,73 I 9,68 II 19,37 I+II 29,05 I 6,46 II 12,91 I+II 19,37 Euro/mc Gli oneri di urbanizzazione vengono deliberati dal Comune Specifiche tabelle forniscono il valore unitario espresso sul parametro tecnico Nuova costruzione Ristrutturazione Restauro e risanamento conservativo I 67,14 II 66,62 I+II 133,76 I 50,35 II 49,97 I+II 100,32 I 33,57 II 33,31 I+II 66,88 Urbanizzazione e oneri concessori Q.ta (mc) Oneri concessori U ,62 euro/mc

10 Calcolo del contributo sul costo di costruzione Nel caso della nuova costruzione Costo base - determinato dalle Regioni sulla base dei costi massimi per edilizia agevolata eventualmente aggiornato con coeff. ISTAT - * aliquota - determinata dal Comune - = Costo parametrico Contributo sul costo di costruzione = Costo parametrico * Qtà Um Qtà Costo base aliquota Costo parametrico Ccc = Cp*Qtà Residenziale mq % 19, Uffici mq % 19, Negozi mq % 19, Ccc totale

11 Esecuzione diretta delle opere All articolo 11 si prevede che il concessionario possa realizzare direttamente le opere di urbanizzazione in alternativa alla loro monetizzazione secondo la pratica dello scomputo degli oneri. Ne deriva che il concessionario possa pagare gli oneri all atto del rilascio del permesso di costruire in questo caso si ha esborso monetario eventualmente rateizzato secondo le indicazioni del Comune; realizzare direttamente le opere in questo caso si ha un costo legato all ammontare del costo delle opere effettuate secondo i tempi dettati dal progetto.

12 Interessi e spese di commercializzazione Gli interessi sono stimati in funzione dell esposizione debitoria del promotore; rispecchiano il costo del capitale Sono stimati in ragione del tasso di interesse del debito Le spese di commercializzazione si riferiscono ai costi per la pubblicizzazione del prodotto edilizio; sono stimate in percentuale (2% - 3%) sui ricavi totali

13 Il profitto del promotore Il profitto del promotore rappresenta la remunerazione: della sua capacità imprenditoriale; del rischio assunto nell investimento: In linea generale, tre sono i principali rischi di cui si fa carico il promotore Rischio amministrativo Rischio costruttivo Rischio commerciale Ordinariamente viene ritratto al termine del processo; Possono essere stimati come aliquota dei i ricavi totali (indicazione orientativa: 10-15% dei ricavi, ovvero del valore di mercato dei beni realizzati) il costo di produzione

14 Un esempio Unità di misura Quantità Costo unitario Costo totale Costo dell'area mc edificabile , Costi di demolizione mc edificato , Costo di costruzione mq , Imprevisti costo di costruzione 5% Oneri concessori Oneri di urbanizzazione primaria mq , Oneri di urbanizzazione secondaria mq , Contributo sul costo di costruzione costo di costruzione 10% Spese generali costo di costruzione 10% Spese tecniche costo di costruzione 7% Spese di commercializzazione ricavi totali (22 mil) 2% Profitto costi di produzione 37% Totale costi di produzione

15 La diversa incidenza delle voci di costo 28% 19% 1% 9% 3% 40% area idoneizzazione costruzione oneri spese varie profitto

16 Riferimenti bibliografici Simonotti M. (2001), La stima immobiliare, UTET Capitolo , 3.5 e 3.6 Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell estimo urbano, Nis Roma Capitolo 5 La stima del costo di costruzione ( 5.1) Forte F. De Rossi B. (1974), Principi di economia e di estimo, Etas, Milano Capitolo 7 Estimo urbano ( 7.10) AA.VV. (1995), Manuale di progettazione edilizia, vol. VI, Hoepli, Milano