a cura di Marco Righetti Dottore Commercialista in Verona

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1 a cura di Marco Righetti Dottore Commercialista in Verona 1

2 VENDITA DI FABBRICATO ABITATIVO A UN PRIVATO tabella 1 Descrizione Prima Casa *** Abitazione non di lusso *** Abitazione di lusso *** entro 4 effettuato interventi di recupero * entro 4 oltre 4 effettuato interventi di recupero * oltre 4 Vendita effettuata da imprese di compravendita fabbricati Vendita effettuata da imprese diverse dalle precedenti Registro 3% Ipo + Cat fisse Note alla tabella Per fabbricati abitativi si intendono quelli di categoria catastale da A01 ad A09 e di categoria A11; inoltre, le pertinenze di abitazioni hanno il medesimo trattamento previsto per l abitazione stessa. La cessione di immobili abitativi da parte di imprese in esenzione di Iva impatta negativamente sulla detrazione dell Iva sugli acquisti. costruisce degli appartamenti); in questo caso però fare attenzione all art. 19 bis. 1 lett. i). ** Senza tener conto del periodo in cui l immobile è stato locato, con contratto non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia convenzionata. ** La cessione di immobili in corso di costruzione / ristrutturazione (affinché gli immobili siano definiti in corso di ristrutturazione devono essere iniziati interventi significativi, non basta che ci sia la semplice concessione edilizia) è soggetta ad Iva (l aliquota Iva da utilizzare dipende dalla circostanza che l immobile di futura realizzazione sia prima casa, non di lusso o di lusso). *** Per i fabbricati di interesse storico o artistico, se soggetti a imposta % di registro, l aliquota è ridotta al 3% (non cambiano Ipo + Cat). 2

3 VENDITA DI FABBRICATO ABITATIVO A UNA IMPRESA tabella 2 Descrizione Abitazione non di lusso *** Abitazione di lusso *** Abitazione ceduta a impresa di commercio immobili che dichiara nell atto di rivendere il fabbricato entro 3 anni dall acquisto entro 4 effettuato interventi di recupero * entro 4 oltre 4 effettuato interventi di recupero * oltre 4 Vendita effettuata da imprese di compravendita fabbricati Registro 1% Ipo + Cat fisse (se non si verifica la vendita entro i 3 anni, si applicano Reg 7% Imp + Cat 3% oltre a soprattassa 30% e interessi di mora) Vendita effettuata da imprese diverse dalle precedenti Note alla tabella Per fabbricati abitativi si intendono quelli di categoria catastale da A01 ad A09 e di categoria A11; inoltre, le pertinenze di abitazioni hanno il medesimo trattamento previsto per l abitazione stessa. La cessione di immobili abitativi da parte di imprese in esenzione di Iva impatta negativamente sulla detrazione dell Iva sugli acquisti. costruisce degli appartamenti); in questo caso però fare attenzione all art. 19 bis. 1 lett. i). ** Senza tener conto del periodo in cui l immobile è stato locato, con contratto non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia convenzionata. ** La cessione di immobili in corso di costruzione / ristrutturazione (affinché gli immobili siano definiti in corso di ristrutturazione devono essere iniziati interventi significativi, non basta che ci sia la semplice concessione edilizia) è soggetta ad Iva (l aliquota Iva da utilizzare dipende dalla circostanza che l immobile di futura realizzazione sia prima casa, non di lusso o di lusso). *** Per i fabbricati di interesse storico o artistico, se soggetti a imposta % di registro, l aliquota è ridotta al 3% (non cambiano Ipo + Cat). 3

4 VENDITA DI FABBR. RURALE A IMPRENDITORE AGRICOLO tabella 3 Descrizione Prima Casa *** Abitazione non di lusso *** Abitazione di lusso *** entro 4 effettuato interventi di recupero * entro 4 oltre 4 effettuato interventi di recupero * oltre 4 Vendita effettuata da imprese di compravendita fabbricati Vendita effettuata da imprese diverse dalle precedenti Registro 3% Ipo + Cat fisse Note alla tabella 3 Affinché si possa beneficiare dell aliquota Iva agevolata al 4% la cessione del fabbricato deve essere effettuata nei confronti del proprietario del terreno o altri addetti alle coltivazioni dello stesso, o all allevamento del bestiame o altre attività connesse. Le pertinenze di abitazioni hanno il medesimo trattamento previsto per l abitazione stessa. La cessione di immobili abitativi da parte di imprese in esenzione di Iva impatta negativamente sulla detrazione dell Iva sugli acquisti. costruisce degli appartamenti); in questo caso però fare attenzione all art. 19 bis. 1 lett. i). ** Senza tener conto del periodo in cui l immobile è stato locato, con contratto non inferiore a 4 anni in attuazione di programmi di edilizia convenzionata. ** La cessione di immobili in corso di costruzione / ristrutturazione (affinché gli immobili siano definiti in corso di ristrutturazione devono essere iniziati interventi significativi, non basta che ci sia la semplice concessione edilizia) è soggetta ad Iva (l aliquota Iva da utilizzare dipende dalla circostanza che l immobile di futura realizzazione sia prima casa, non di lusso o di lusso). *** Per i fabbricati di interesse storico o artistico, se soggetti a imposta % di registro, l aliquota è ridotta al 3% (non cambiano Ipo + Cat). NB: se spetta l agevolazione prevista per la piccola proprietà contadina l imposta di registro e quella ipotecaria si pagano in misura fissa (resta sono l 1% dell imposta catastale). 4

5 VENDITA DI FABBRICATO STRUMENTALE tabella 4 Venditore Descrizione vendita Iva / Imposta di registro Impresa costruttrice * ** Impresa che ha effettuato interventi di recupero * ** Impresa di compravendita di immobili ** Altre imprese diverse dalle precedenti ** Privato Note alla tabella 4 Vendita entro 4 anni dalla ultimazione dei lavori Vendita oltre 4 anni dalla ultimazione dei lavori con opzione del venditore per l applicazione dell Iva oppure se l acquirente è un privato o un soggetto con detraibilità Iva fino al 25% Vendita oltre 4 anni dalla ultimazione dei lavori senza opzione del venditore per l applicazione dell Iva oppure se l acquirente è un privato o un soggetto con detraibilità Iva oltre il 25% Vendita entro 4 anni dalla ultimazione dei lavori Vendita oltre 4 anni dalla ultimazione dei lavori con opzione del venditore per l applicazione dell Iva oppure se l acquirente è un privato o un soggetto con detraibilità Iva fino al 25% Vendita oltre 4 anni dalla ultimazione dei lavori senza opzione del venditore per l applicazione dell Iva oppure se l acquirente è un privato o un soggetto con detraibilità Iva oltre il 25% Vendita con opzione del venditore per l applicazione dell Iva oppure se l acquirente è un privato o un soggetto con detraibilità Iva fino al 25% Vendita senza opzione del venditore per l applicazione dell Iva oppure se l acquirente è un privato o un soggetto con detraibilità Iva oltre il 25% Vendita con opzione del venditore per l applicazione dell Iva oppure se l acquirente è un privato o un soggetto con detraibilità Iva fino al 25% Vendita senza opzione del venditore per l applicazione dell Iva oppure se l acquirente è un privato o un soggetto con detraibilità Iva oltre il 25% I fabbricati strumentali sono classificati in una delle seguenti categorie catastali: A10, B, C (escluse le pertinenze di abitazioni), D, E. costruisce degli uffici); in questo caso però fare attenzione all art. 19 bis. 1 lett. i). ** Cessioni di immobili strumentali effettuata da una impresa ad una società di leasing per la stipula di un contratto di locazione finanziaria: le ipocatastali sono ridotte del 50% (Ipo 1,5% + Cat 0,5% anziché Ipo 3% + Cat 1%) (vedi anche tabella n. 8). *** La cessione di uffici e/o negozi, box, cantine e locali destinati al parcheggio auto può essere assoggettata ad aliquota ridotta del 10% solo se l unità oggetto della vendita è parte di un immobile non di lusso avente le caratteristiche di cui all art. 13 della L. 408/49 c.d. legge Tupini ed inoltre la cessione viene effettuata dall impresa costruttrice dell immobile stesso (R.M del ). Per i fabbricati di interesse storico o artistico, se soggetti a imposta % di registro, l aliquota è ridotta al 3% (non cambiano Ipo + Cat). NB: il DM stabilisce che, a decorrere dal si applicherà il sistema del c.d. riverse charge anche alle cessioni di fabbricati strumentali nel caso in cui esse siano soggette ad Iva per effetto dell opzione da parte del venditore. 5

6 LOCAZIONE DI FABBRICATO ABITATIVO tabella 5 Locatore Iva Imposta di registro Locazione effettuata da qualsiasi tipo di impresa (comprese quelle di costruzione e ristrutturazione) Locazione effettuata da imprese costruttrici e ristrutturatrici entro 4 anni dalla fine lavori in attuazione di programmi di edilizia convenzionata * Locazione effettuata da privati Locazione di case vacanze poste in essere in regime di impresa turistica / alberghiera ** Esente art. 10 n. 8 Iva 10% Fuori campo Iva Iva 10% 2% (registrazione fissa 67 (registrazione non 2% (registrazione fissa 67 (registrazione non Note alla tabella 5 * L immobile deve essere locato con contratto non inferiore a 4 anni e in attuazione di programmi di edilizia convenzionata, altrimenti la locazione segue le regole previste per le altre imprese. ** L Iva al 10% si applica anche a tutte le prestazioni rese nelle strutture ricettive indicate dall'articolo 6 della legge quadro del 17 maggio 1983, n. 217, comprendendo così anche le prestazioni rese da strutture ricettive di alberghi, motel, campeggi, villaggi turistici, alloggi agro turistici, affittacamere, case e appartamenti per vacanze, ostelli della gioventù, bed and breakfast. LOCAZIONE DI FABBRICATO STRUMENTALE tabella 6 Locatore Conduttore Iva Imposta di registro Soggetto Iva ** a) privato b) soggetto con detraibilità Iva fino al 25% c) se il locatore ha optato per il regime Iva Soggetto diverso dai precedenti a), b) e in mancanza dell opzione per il regime Iva Iva 20% Esente art. 10 n. 8 1% (registrazione 1% (registrazione Privato Chiunque Fuori campo Iva 2% (registrazione Note alla tabella 6 Affitto di azienda: se il valore del fabbricato supera il 50% del valore dell azienda si applica la normativa prevista per i fabbricati, altrimenti l affitto d azienda è soggetto ad Iva 20% (se affittante è una società o una ditta individuale che non affitta l unica azienda) o fuori campo Iva (se si tratta di affitto di unica azienda di ditta individuale; in questo caso si applicano l imposta di registro al 3% sulla componente mobiliare e al 2% su quella immobiliare). ** In merito alle locazioni in ambito turistico alberghiero si rimanda a quanto indicato nella tabella sulle locazioni di fabbricati abitativi. 6

7 LEASING DI FABBRICATO ABITATIVO tabella 7 Vendita alla società di leasing Canoni di leasing Riscatto vedi tabella n. 2 (vendita di fabbricato abitativo a una impresa) Esente art. 10 n. 8 Registro 2% ( se l acquirente ha i requisiti prima casa) LEASING DI FABBRICATO STRUMENTALE tabella 8 Vendita alla società di leasing Riscatto * vedi tabella n. 4 (vendita di fabbricato strumentale) ma, se il venditore è un soggetto Iva, le ipocatastali sono ridotte del 50% (Ipo 1,5% + Cat 0,5% anziché Ipo 3% + Cat 1%) vedi tabella n. 4 (vendita di fabbricato strumentale) ma le ipocatastali sono ridotte del 50% (Ipo 1,5% + Cat 0,5% anziché Ipo 3% + Cat 1%) ** Canoni di locazione Se il conduttore è: a) privato b) soggetto con detraibilità Iva fino al 25% o c) se il locatore ha optato per il regime Iva: Reg. 1% Se il conduttore è un soggetto diverso dai precedenti a), b) e in mancanza dell opzione per il regime Iva: Esente art. 10 n. 8 + Reg. 1% Note alla tabella 8 * La base imponibile è costituita dal costo originario sostenuto dalla società di leasing (prezzo di riscatto + canoni depurati della componente finanziaria). ** Dalle ipocatastali dovute al riscatto è scomputabile quanto pagato a titolo di imposta di registro durante la durata del leasing. Dott. Marco Righetti Luglio