MERCATO IMMOBILIARE LOMBARDIA I SEM 2013

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1 MERCATO IMMOBILIARE LOMBARDIA I SEM 2013 Nelle province della Lombardia il calo più sensibile dei prezzi si è registrato a Cremona ( 8,2%), a seguire Bergamo ( 7,2%), Lecco ( 6,6%) e Monza ( 6%). Milano chiude con 3,6% e Brescia con 3,3%, Pavia attesta una diminuzione di 1,6%, ci sono poi Como e Lodi con un calo di 1,5% e Mantova 1,3%. Stabili le quotazioni a Varese. VARESE Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni a Varese sono stabili. A marzo ed aprile si è avuta una ripresa delle richieste e delle erogazioni dei mutui sebbene la maggior parte delle compravendite siano state fatte con finalità di sostituzione. Si registrano acquisti realizzati ad uso investimento ma su abitazioni che non superano i 100 mila. Gli immobili più richiesti sono stati il bilocale ed il trilocale da mettere a reddito. Si preferiscono le soluzioni in buono stato e posizionate in zona centrale. Quest ultima si sviluppa intorno a via Cavour, via Matteotti, via Zara, via Fiume dove si possono trovare abitazioni ristrutturate con rifiniture d epoca, travi a vista, soffitti alti, cucine abitabili. Una soluzione ristrutturata costa da 1900 a 2500 al mq mentre una nuova non supera i al mq. Tra le frazioni più apprezzate si segnalano Casbeno, Masnago e Mogliate, località da cui si raggiunge facilmente il Centro storico e dove è possibile trovare sia case indipendenti sia condomini degli anni Per un buon usato si spendono mediamente al mq. Gradite anche le unità immobiliari che vanno da Bobbiate verso il lago: la posizione più elevata permette alle abitazioni, soluzioni singole e villette a schiera, di godere della vista lago. In questo tratto di Varese si trovano case indipendenti, rustici ristrutturati e condomini degli anni 70. Un abitazione ristrutturata con vista lago arriva anche a 3000 al mq. Più prestigiosa l offerta presente nel quartiere S. Ambrogio che si è sviluppato tra gli anni 70 e gli anni 80 e dove è possibile acquistare appartamenti usati a valori medi di al mq, mentre per le soluzioni più recenti i prezzi salgono a 2300 al mq. Gli immobili indipendenti si acquistano a circa 600 mila. Un altra zona molto apprezzata è quella degli Ospedali che si sviluppa intorno a viale Borri dove è possibile acquistare condomini degli anni 70 ed alcune ville singole. Per un buon usato i valori sono di al mq. Su viale Borri e in zona San Fermo si trovano edifici in edilizia popolare, in parte riscattati, che si scambiano a prezzi medi di al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda che vede protagonisti giovani coppie, single e immigrati. A settembre si registra anche una discreta richiesta da parte di universitari che studiano presso l Università dell Insubria. Per un monolocale si spendono al mese. Si stipulano contratti transitori oppure 4+4.

2 MERCATO DI VARESE PROVINCIA I SEM 2013 CASTELLANZA Sul mercato immobiliare di Castellanza nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni hanno subito un importante ribasso, 12,1%. La diminuzione dei prezzi ha interessato in particolare le soluzioni degli anni 60 70, anni in cui si è avuto il boom immobiliare nella cittadina. Negli ultimi anni sono anche sorte delle nuove costruzioni (condomini da 50 appartamenti) venduti a prezzi medi di 2000 al mq. Si registra molto invenduto sul mercato della zona. In calo anche gli acquisti degli investitori che fino a qualche anno fa puntavano sulle zone a ridosso dell Università. Il mercato immobiliare della zona è molto omogeneo e spazia dai condomini costruiti tra gli anni 60 e gli anni 70 alle villette della stessa epoca. Per un buon usato si spendono mediamente al mq. Le zone più importanti sono: quelle centrali, soprattutto per la presenza dell Università, e quella della Stazione sorta nel 2010 e, a ridosso della quale, negli anni 2000 si è ripreso ad edificare. La zona Stazione è apprezzata soprattutto da coloro che si devono spostare per motivi di lavoro. Il mercato immobiliare della zona è alimentato da persone del posto, soprattutto giovani coppie che vendono il bilocale per acquistare il trilocale; si registrano anche richieste di acquirenti che arrivano da Legnano e che di Castellanza apprezzano la presenza di verde pubblico e la migliore qualità di vita, essendo una cittadina più a misura d uomo. Il budget per l acquisto di un bilocale usato è di 130 mila, per uno di nuova costruzione è di mila. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda di immobili in affitto, alimentata soprattutto da studenti universitari provenienti principalmente dal sud Italia. Per un bilocale arredato si chiedono intorno a 500 al mese, per un monolocale arredato 400 al mese. Si stipulano in particolare contratti ad uso transitorio. CENTRO DI GALLARATE CEDRATE CRENNA MORIGGIA RONCHI Generale calo dei prezzi nelle zone che si sviluppano dal Centro di Gallarate alle sue frazioni Cedrate, Crenna, Moriggia e Ronchi. Una delle problematiche più significative riguarda l elevato numero di immobili invenduti soprattutto sul nuovo. Infatti nella zona di Ronchi sono state immesse sul mercato numerose abitazioni di classe A a prezzi medi di 2600 al mq. Ad acquistare in zona sono numerosi dipendenti dell Augusta e giovani coppie aiutate dai genitori che, negli ultimi tempi, si stanno orientando soprattutto sui trilocali pur avendo un budget molto limitato (130 mila per i trilocali). Piacciono molto le case singole con giardino annesso: realizzate negli anni 60, il loro prezzo si attesta a circa 210 mila. Chi non riesce ad acquistare si rivolge al mercato dell affitto: infatti si registra un aumento della domanda di immobili in locazione, per un bilocale si chiedono al mese. Da segnalare che sempre più spesso i costruttori ricorrono all utilizzo della formula dell affitto con riscatto. Una delle zone maggiormente apprezzate è il centro, dove sono stati effettuati diversi piani di recupero che anno previsto l abbattimento, la ricostruzione e/o la ristrutturazione delle abitazioni ivi presenti (almeno trilocali). Per un trilocale di 100 mq degli anni 2000, con riscaldamento autonomo, vengono chiesti 2700 al mq; la cifra sale a 3000 al mq per le nuove costruzioni. Ronchi è un area collinare e ben servita, dove un appartamento si scambia a circa 2200 al mq se usato e in buone condizioni.

3 Anche Crenna è molto apprezzata, grazie alla sua storicità e alla presenza di numerosi e comodi servizi, dove si è costruito molto fino al : le cifre richieste si aggiravano a circa 3000 al mq, ma ora difficilmente si superano 2400 al mq. Moriggia è situata al confine con il comune di Casorate Sempione, nella zona delle Piscine e non lontano dal bosco del Parco del Ticino. Quest area ha subito importanti interventi di urbanizzazione dal 2000, che hanno riqualificato e rivalutato la zona: un appartamento usato è messo in vendita a 1500 al mq, uno di nuova costruzione a 2000 al mq. Nella prima parte del 2013 sono stabili i valori immobiliari delle zone di Arnate e Madonna di Campagna a Gallarate anche se le abitazioni dotate di riscaldamento centralizzato stanno subendo ribassi di prezzi. Si registrano anche difficoltà nella vendita di nuove costruzioni dal momento che i prezzi richiesti dai venditori sono molto elevati per la capacità di spesa dei potenziali acquirenti della zona. Tra le zone di sviluppo ci sono quella della Stazione e quella dell Ospedale dove negli ultimi anni sono sorti condomini con due locali e tre locali e attici. I valori richiesti sono di al mq. A muoversi sul mercato sono soprattutto coloro che decidono di fare un acquisto di sostituzione e che hanno già un immobile da vendere: in genere si passa dal bilocale al trilocale oppure dal trilocale alla soluzione indipendente o all attico. Madonna di Campagna è la frazione più apprezzata perché è dotata di numerosi servizi. L offerta abitativa consiste soprattutto di palazzine di 3 5 piani di varie dimensioni (da 6 a 40 unità abitative) edificate a partire dal 2000 e le cui quotazioni (buon usato) sono di 1500 al mq. In zona si registra una buona domanda alimentata da persone che lavorano all aereoporto di Malpensa e all Augusta di Samarate. Segue Arnate, dove le case sono più datate e spesso si trovano porzioni di corte, ma i prezzi non sono molto dissimili da Madonna di Campagna. Nella zona che si sviluppa intorno all Ospedale, in un area di Gallarate più centrale, sul mercato è attivo chi ricerca la soluzione migliorativa: per una tipologia di nuova costruzione, i prezzi oscillano tra 2000 e 2100 al mq. In queste zone non mancano le soluzioni indipendenti, realizzate negli anni tipicamente su due livelli e messe in vendita a mila. Prezzi di 2000 al mq per le soluzioni nuove di Cedrate, quartiere settentrionale della città caratterizzato dalla presenza di numerosi e buoni servizi (tra cui poste e banche), che fa aumentare le quotazioni di 100 al mq rispetto a Moriggia. Tra queste due ultime zone si sviluppa Sciarè, quartiere molto vicino ad autostrada, stazione e centro, dove i prezzi non sono molto diversi da quelli di Cedrate. Per quanto riguarda il nuovo, si segnala un cantiere iniziato nel 2008, che prevede la realizzazione di appartamenti in classe A: l alto prezzo a cui sono proposti ( al mq) ne rende difficile il collocamento. Sia a Cedrate che a Sciarè per un buon usato si registrano valori di al mq. In queste zone si ha una buona domanda da parte di persone residenti a Milano. Da segnalare un buon ricorso da parte dei costruttori alla formule dell affitto con riscatto. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad acquistare anche se si registrano problematiche legate alla conservazione del posto di lavoro. C è un buon ricorso alla cedolare secca. Per un bilocale si chiedono 500 al mese, per un trilocale 600 al mese. Nella prima parte del 2013 le quotazioni immobiliari a Busto Arsizio sono diminuite del 5% rispetto al semestre precedente. L incertezza generata dalla situazione economica nazionale infatti determina una bassa richiesta di immobili. Continuano inoltre le difficoltà di accesso al credito, anche se il mese di settembre evidenzia timidi segnali positivi. Scomparsi anche gli acquisti per investimento, dopo l introduzione dell Imu infatti gli investitori hanno spostato i

4 propri capitali su altri mercati. Ad acquistare nel primo semestre del 2013 sono state famiglie e coppie in cerca della prima casa oppure della soluzione migliorativa. Spesso gli acquisti sono stati effettuati senza l aiuto del mutuo oppure con mutui dagli importi molto bassi. Il trilocale è sempre la tipologia più richiesta, piacciono anche le soluzioni indipendenti e semindipendenti. Il Centro storico di Busto è composto da palazzine degli anni 50, 60 e 70 e da antiche corti riqualificate. Si tratta spesso di tipologie con riscaldamento centralizzato che, in buone condizioni, si vendono a 1400 al mq. L area più prestigiosa e quella di Frati, dove si trovano condomini signorili con valutazioni che si attestano su 1500 al mq. Apprezzate dagli acquirenti le zone di Sant Edoardo e del Tribunale, a ridosso del Centro e ben servite anche grazie alla vicinanza con le stazioni ferroviarie. Proprio le zone delle stazioni segnalano una buona richiesta da parte di persone che per motivi di lavoro si devono spostare: le richieste sono sia per l acquisto sia per l affitto ed il prezzo di un buon usato è compreso tra 1000 e 1400 al mq. Interessante l area dell Università, dove si trova il distaccamento dell Università dell Insubria di Varese. Qui sono attivi corsi di laurea legati alle scienze biologiche ed i valori delle abitazioni usate oscillano tra 1000 e 1350 al mq. Da segnalare che in tutta Busto Arsizio sono al lavoro cantieri per la realizzazione di nuove palazzine, si tratta quasi sempre di interventi di buona qualità in classe energetica A oppure B. Molti costruttori inoltre iniziano ad utilizzare la formula dell acquisto con riscatto, formula sempre più apprezzata. I valori del nuovo si attestano su 3000 al mq. La maggiore concentrazione di ville si registra nelle aree periferiche e semiperiferiche della città. Si possono acquistare ville singole degli anni 60 da ristrutturare a prezzi compresi tra 180 e 230 mila (300 mila se già ristrutturate) e ville a schiera e bifamiliari di nuova costruzione con una spesa che oscilla tra 240 e 280 mila. Attivo il mercato delle locazioni, in particolare nelle aree adiacenti alle stazioni ferroviarie. A cercare appartamenti in affitto sono sia lavoratori trasfertisti sia famiglie, il canone di un bilocale è di 500 al mese. A Somma Lombardo nella prima parte del 2013 i valori delle abitazioni hanno perso il 10% rispetto al semestre precedente. Negli ultimi anni infatti si è registrata una diminuzione della domanda anche a causa della chiusura di molte aziende, un tempo presenti sul territorio, e dell abbandono di Malpensa da parte dell Alitalia. La zona più centrale di Somma Lombardo è quella che si sviluppa intorno a piazza Sant Agnese ed in zona Sempione, dove si concentrano numerose attività commerciali. Questa area è composta prevalentemente da condomini costruiti negli anni 50: si tratta di soluzioni con riscaldamento centralizzato attualmente poco apprezzato dagli acquirenti perché comporta spese condominiali elevate. Un appartamento usato in buone condizioni con riscaldamento centralizzato costa circa 1000 al mq, mentre per le soluzioni dotate di riscaldamento autonomo il prezzo sale a 1500 al mq. Da segnalare che in zona Murè è partito un nuovo cantiere per la realizzazione di 14 appartamenti. Continuano inoltre i lavori per la costruzione di 161 unità abitative in zona Scuole Villoresi; i prezzi del nuovo si attestano su al mq. Chi volesse acquistare una villetta a schiera deve mettere in conto una spesa media compresa tra 180 e 200 mila per quanto riguarda tipologie recenti oppure di nuova costruzione. Sono infatti attivi alcuni cantieri in zona via dei Mille ed in direzione di Vergiate. Un mercato a parte è quello che si sviluppa in zona via delle Motte, area prestigiosa e signorile dove si trovano ville singole. Buona la domanda di appartamenti in affitto, in particolare da parte di giovani

5 coppie, mentre sono in diminuzione le richieste da parte di lavoratori trasfertisti. I canoni sono in calo anche in conseguenza ad un offerta alta di appartamenti in affitto: molti costruttori infatti hanno deciso di mettere in locazione le soluzioni nuove invendute. Un bilocale arredato si affitta con una spesa mensile di ed i contratti più utilizzati sono quelli a carattere transitorio.