I mercati immobiliari e il mercato del credito in Italia. Valerio Vacca Servizio Stabilità Finanziaria Banca d Italia

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1 I mercati immobiliari e il mercato del credito in Italia Valerio Vacca Servizio Stabilità Finanziaria Banca d Italia

2 INDICE o o o La situazione attuale Attività delle costruzioni e sistema finanziario Le prospettive 2

3 La situazione attuale «La ripresa, inizialmente concentrata nell industria manifatturiera, si è poi estesa ai servizi e, pur con qualche incertezza, al settore delle costruzioni. Nel nostro paese è elevata la quota di territorio destinata a urbanizzazione, ma è ampia la presenza di immobili e infrastrutture degradati, così come modesti sono i progressi sinora conseguiti nella tutela dell ambiente e nell efficienza energetica.» Visco, 31 maggio 2016

4 GLI IMMOBILI RESIDENZIALI PREZZI DEGLI IMMOBILI RESIDENZIALI IN EUROPA (dati trimestrali; 2000=100) Francia Spagna Irlanda Paesi Bassi Germania Italia Regno Unito Area euro Belgio Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia, BCE. 4

5 GLI IMMOBILI COMMERCIALI Prezzi deli immobili commerciali in Europa (dati trimestrali; 2005 = 100) Italia Francia Spagna Area Euro Paesi Bassi Germania Fonte: Indicatori sperimentali basati su varie fonti. 5

6 PREZZI E TRANSAZIONI P () Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate, Banca d Italia, Istat, Consulente immobiliare e Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, condotto trimestralmente da Banca d Italia, Tecnoborsa e OMI. (1) Dati trimestrali; numeri indice: 2010=100. (2) Valori corretti per la stagionalità e gli effetti di calendario. (3) Prezzi delle abitazioni deflazionati con l indice dei prezzi al consumo. 6

7 L ACCESSO ALLA CASA Indicatori di sostenibilità del mercato immobiliare in Italia (dati semestrali; numeri indice; media = 100) Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia, Istat, OMI e Consulente immobiliare. (1) Rapporto tra prezzi delle case e canoni di locazione nei nuovi contratti. (2) Scala di destra. L indicatore è dato dal rapporto tra il servizio dei nuovi mutui ipotecari (approssimato dal prodotto tra quotazioni e tassi di interesse) e il reddito disponibile delle famiglie; un calo segnala un miglioramento della capacità di accesso al mercato delle abitazioni da parte delle famiglie. 8

8 L OFFERTA PIL e investimenti lordi in costruzioni in Italia (dati trimestrali; 2010 = 100) PIL Investimenti in abitazioni Investimenti in altre costruzioni Fonte: Istat. 10

9 Attività delle costruzioni e sistema finanziario «In tutti i paesi sussiste un forte legame tra evoluzione del mercato immobiliare e stabilità finanziaria. Gli investimenti in immobili hanno orizzonti lunghi e sono finanziati dalle banche attraverso prestiti garantiti dalle stesse proprietà acquistate o costruite. Variazioni negative dei prezzi degli immobili determinano una riduzione del valore delle garanzie prestate e aumentano i rischi per le banche che hanno finanziato gli investimenti.» Rapporto sulla stabilità finanziaria 1 / 2016

10 IL CREDITO AL SETTORE DELLE COSTRUZIONI Prestiti al settore immobiliare su attivo totale (valori percentuali) 20% Imprese servizi immobiliari 20% 18% 16% Imprese di costruzione Famiglie per acquisto abitazioni 3,3% 3,1% 18% 16% 14% 3,4% 14% 12% 3,2% 4,5% 3,9% 12% 10% 4,1% 10% 8% 3,3% 8% 6% 6% 4% 6,5% 8,0% 9,8% 9,9% 4% 2% 2% 0% Fonte: segnalazioni di vigilanza. 0% 14

11 12% 10% IL RISCHIO DEL CREDITO ALLE COSTRUZIONI Famiglie Imprese dei servizi immobiliari Altre imprese Imprese di costruzione Tasso di decadimento dei prestiti (valori percentuali) 12% 10% 8% 8% 6% 6% 4% 4% 2% 2% 0% % Fonte: centrale dei rischi. 15

12 Le prospettive «un rilancio degli investimenti in costruzioni, indirizzato soprattutto alla ristrutturazione del patrimonio esistente, alla valorizzazione delle strutture pubbliche e alla prevenzione dei rischi idro-geologici, avrebbe effetti importanti sull occupazione e sull attività economica.» Visco, 31 maggio 2016

13 160 INDICATORI ANTICIPATORI Clima di fiducia, input delle costruzioni e permessi di costruire in Italia (Indici, 2010 = 100) Clima di fiducia nelle costruzioni Produzione input Superficie utile delle abitazioni nuovi fabbricati residenziali (scala dx) Superficie utile dei fabbricati non residenziali (scala di destra) Fonte: elaborazioni su dati Istat. 0 18

14 RISCHIO DEL CREDITO ALLE COSTRUZIONI: PROSPETTIVE Vulnerabilità delle banche derivante dal settore immobiliare (dati trimestrali; valori percentuali) (1) La vulnerabilità delle banche è misurata dal rapporto tra i flussi di prestiti in sofferenza e la somma di capitale e riserve delle banche. La distribuzione di probabilità delle proiezioni, rappresentata graficamente per classi di percentili, consente di valutare la dimensione dei rischi che caratterizzano la previsione di base. 20

15 Conclusioni La situazione attuale: ripresa delle transazioni, arresto della caduta dei prezzi Edilizia e credito: distensione per il credito alle famiglie, elevato rischio del credito alle imprese Le prospettive: La ripresa del mercato dovrebbe consolidarsi e i rischi attenuarsi, ma la modalità di finanziamento dei progetti evolverà 21

16 Grazie per l attenzione! Valerio Vacca