Le valutazioni immobiliari nel processo creditizio delle banche: aspetti operativi e regolamentari

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1 Le valutazioni immobiliari nel processo creditizio delle banche: aspetti operativi e regolamentari Modena, 4 ottobre 2008 Michele Campanardi Vice Direttore Divisione Corporate michele.campanardi@bper.it

2 Perché parlare di valutazioni immobiliari in banca? La valutazione immobiliare nel processo di erogazione del credito non è una novità: stime sulla consistenza immobiliare dei richiedenti credito e dei loro garanti stime sui beni oggetto di finanziamento ipotecario perizie su beni coinvolti in azioni esecutive e di recupero Impostazione tradizionale: assenza di disciplina regolamentare, massima autonomia operativa alle banche, nessuna specifica sui criteri di stima e sul profilo dei valutatori, valutazioni solo in fase di erogazione e di recupero, E però cambiato notevolmente il contesto in cui si inserisce la valutazione immobiliare: Contesto competitivo: sviluppo, segmentazione e specializzazione dell industria edilizia/immobiliare e della correlata attività creditizia Contesto tecnico/organizzativo: evoluzione degli strumenti e delle tecniche del processo del credito Contesto regolamentare e normativo: Basilea 2 e IAS

3 Il principale driver del cambiamento: Basilea 2 La nuova disciplina internazionale sui requisiti minimi di capitale per le banche ( nuovo Accordo sul capitale o Basilea 2 ) è stata introdotta dal Comitato di Basilea nel 2004 é stata recepita nel 2006 dall Unione Europea (direttive 48 e 49) é entrata nell ordinamento italiano con le Nuove Istruzioni di Vigilanza per le banche emanate dalla Banca d Italia (circolare 263/2006 e succ. aggiornamenti), che sono il set fondamentale di norme che disciplinano la gestione delle banche italiane

4 I pilastri di Basilea 2 La normativa si articola in 3 parti ( pillars ) 1 pilastro: requisiti patrimoniali minimi delle banche basati sugli attivi ponderati in base al rischio: di credito di mercato operativo Si tratta del primo e per ora più importante ambito di applicazione della nuova normativa 2 pilastro: processo di controllo prudenziale del capitale interno (ICAAP) a fronte di rischi non disciplinati dal primo pilastro (rischi di liquidità, di tasso, reputazionali, strategici, ecc.) 3 pilastro: disciplina di mercato, cioè obblighi in tema di disclosure verso i clienti e il mercato sui processi di definizione del rischio e, in ultima analisi, sulla solidità della banca

5 Il rischio di credito e i requisiti patrimoniali Le banche devono disporre di un capitale ( patrimonio di vigilanza ) sufficiente a coprire i rischi dell attivo Il rischio di credito (rischio di perdita sugli attivi creditizi) rappresenta la principale fonte di rischio da presidiare (c.a 85% del patrimonio di vigilanza è assorbito da esso) Il rischio di credito non è lo stesso per tutti gli attivi Si introducono criteri innovativi per la misurazione dei rischi e la ponderazione degli attivi creditizi Le banche possono scegliere fra 3 metodi per la misurazione del rischio di credito, di crescente precisione e complessità: metodo standard, metodo IRB base e metodo IRB avanzato Le banche sono incentivate ad adottare metodi più complessi perché ad essi corrispondono minori requisiti patrimoniali (secondo il principio per cui maggiori sono i controlli e più accurate le misurazioni, minori sono i rischi da presidiare con capitale)

6 La misurazione delle garanzie Basilea 2 e le Istruzioni di Vigilanza ad essa conformi pongono grande enfasi sulle garanzie che presidiano gli attivi creditizi Infatti, la Perdita Attesa (EL) relativa ad ogni linea di credito accordata dipende dal prodotto fra - l esposizione prevista al momento dell eventuale insolvenza (EAD) - la probabilità dell insolvenza (PD), espressa in termini quantitativi e classificata in classi (rating) - la perdita in caso di insolvenza (LGD), espressa anch essa quantitativamente (complemento a 1 del tasso di recupero è questo il fattore che dipende dal tipo e dal valore delle eventuali garanzie) EL = EAD x PD x LGD Inoltre, le garanzie influiscono anche nel calcolo del patrimonio di cui le banche devono disporre a presidio dell attivo creditizio a copertura della c.d. Perdita Inattesa (UL)

7 La misurazione delle garanzie Nasce l esigenza di una misurazione oggettiva delle garanzie, comprese quelle immobiliari Questa misurazione impatta direttamente sul conto economico della banca (in base alla perdita attesa stimata la banca deve effettuare accantonamenti ai fondi rischi) e sul suo equilibrio patrimoniale (la quantità di patrimonio assorbita da ogni linea di credito dipende anche dalla stima della perdita in caso di insolvenza) La quantificazione delle garanzie deve avvenire non solo al momento dell erogazione del credito, ma anche durante la sua vita DIVENTA STRATEGICO (OLTRE CHE OBBLIGATORIO) PER LE BANCHE DOTARSI DI STRUMENTI E METODI DI MISURAZIONE DELLE GARANZIE, E QUINDI ANCHE DI VALUTAZIONE IMMOBILIARE

8 Impieghi e valutazioni immobiliari Il tema delle valutazioni immobiliari riguarda in particolare 3 categorie di finanziamenti immobiliari: - finanziamenti al dettaglio di credito residenziale => si tratta degli attivi creditizi che maggiormente beneficiano dell ipoteca in termini di LGD - finanziamenti al dettaglio di credito non residenziale (uffici, negozi, capannoni) => conseguono un beneficio inferiore, ma che con Basilea 1 non era previsto del tutto - finanziamenti specializzati di credito edilizio e project financing => Sono una categoria molto delicata di impieghi, onerosa per le banche in termini di assorbimento patrimoniale; si tratta di finanziamenti di progetti articolati, che si sviluppano nel tempo, il cui rischio di credito viene stimato anche sulla base delle caratteristiche del bene oggetto di investimento, i cui flussi di cassa dovranno servire al rimborso del debito

9 Obiettivi delle valutazioni immobiliari Le valutazioni immobiliari devono quindi perseguire obiettivi e rispettare modalità diversi in funzione del tipo di finanziamento: In ambito retail (credito al dettaglio): esigenza di valutazioni su territori potenzialmente molto estesi, in tempi rapidi e predefiniti, con criteri standardizzati sia per la documentazione, sia per il sopralluogo, sia per l output, a costi controllati e contenuti; serve un processo organizzativo robusto; è un ambito fortemente orientato all outsourcing a società di servizi specializzate

10 Obiettivi delle valutazioni immobiliari Le valutazioni immobiliari devono quindi perseguire obiettivi e rispettare modalità diversi in funzione del tipo di finanziamento: Nei finanziamenti corporate e specializzati (edilizia, project financing): valutazioni non standard, che forniscano non solo una indicazione di valore, ma anche e soprattutto elementi di giudizio sul merito di un progetto, sulla credibilità dei costi e ricavi previsti, sul piano finanziario, sui rischi sottostanti; forte integrazione con il processo creditizio; serve una rilevante competenza, a volte anche di tipo specialistico; è un ambito in cui molte banche sono sostanzialmente autonome (uffici perizie interni), avvalendosi di contributi professionali esterni in base alle esigenze (logistiche o settoriali) che si presentano di volta in volta vi sono spesso esigenze di project monitoring, per le quali operano studi e società specializzate

11 Previsioni regolamentari in tema di valutazioni immobiliari Le Nuove Istruzioni di Vigilanza per le banche dettano i requisiti che le garanzie, comprese quelle di tipo immobiliare, devono rispettare allo scopo di essere accettabili quali fonti di mitigazione del rischio di credito Se i requisiti previsti dalla normativa non sono rispettati, le banche non beneficiano dei vantaggi in termini di minore accantonamento a perdite e minore assorbimento di patrimonio di vigilanza; si tratta di benefici estremamente rilevanti (l assorbimento di patrimonio di vigilanza per un portafoglio residenziale Basilea-compliant è pari a circa il 45% di quello di un portafoglio non compliant in regime standard e IRB base, e corrisponde a meno di 1/3 in regime IRB avanzato

12 I requisiti regolamentari delle garanzie ipotecarie L inserimento di crediti nel portafoglio esposizioni garantite da immobili dipende in particolare dal rispetto dei seguenti requisiti: Il valore del cespite deve essere indipendente dal merito di credito del debitore La capacità di rimborso del finanziamento non deve dipendere dai flussi di cassa prodotti dal bene oggetto di ipoteca Il bene deve essere stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al valore di mercato La garanzia deve essere opponibile in tutte le giurisdizioni pertinenti e può essere escussa in tempi ragionevoli Il bene deve essere adeguatamente assicurato

13 I requisiti regolamentari delle garanzie ipotecarie Inoltre la normativa introduce per le banche una esigenza del tutto nuova: il bene oggetto di garanzia deve essere sottoposto ad adeguata sorveglianza, e cioè: Il suo valore deve essere verificato almeno una volta ogni 3 anni se bene residenziale, e almeno una volta all anno se non residenziale La verifica deve essere più frequente nel caso in cui le condizioni di mercato siano soggette a variazioni significative Questa verifica può essere effettuata mediante metodi statistici Se tuttavia si rileva una diminuzione rilevante dei valori, si deve procedere ad una nuova valutazione da parte di perito indipendente In ogni caso, è necessaria una nuova perizia per ogni esposizione singola di importo superiore ai 3 milioni di o al 5% del patrimonio di vigilanza della banca

14 Le scelte del Gruppo Bper L impatto sul Gruppo delle nuove norme in tema di garanzie ipotecarie è stato notevole: L esigenza di disporre in tempi celeri di valutazioni su immobili residenziali su scala nazionale, con fornitura sia della relazione di stima, sia del record di dati descrittivi, logistici e valutativi, ha indotto a preferire l esternalizzazione del servizio ad una società specializzata Per quanto riguarda le valutazioni su immobili di tipo industriale e produttivo e per le valutazioni su progetti di credito edilizio, le banche del Gruppo si avvalgono di tecnici interni, che oltre a stimare il valore dei beni forniscono consulenza nel processo di valutazione creditizia (si pensi ai temi urbanistici, alle indagini di mercato immobiliare, alle valutazioni sui computi metrici, ecc.) Per le operazioni di project financing e per altri finanziamenti strutturati, ci si avvale in genere di società o studi specializzati, che forniscono servizi di due diligence e project monitoring

15 Le scelte del Gruppo Bper Ancora più grande è stato l impatto del requisito di sorveglianza nel tempo dei valori immobiliari: Inevitabile la scelta di un fornitore esterno, che disponga di dati statistici immobiliari a copertura nazionale e possa garantire continue rivalutazioni parametriche dei cespiti in forma massiva L attivazione del servizio richiede la disponibilità di tutte le informazioni rilevanti sugli immobili in formato elettronico; per il pregresso (operazioni ipotecarie stipulate prima del 2008) questo ha significato il recupero manuale e l inserimento in appositi data base delle informazioni di oltre ipoteche!

16 Alcuni problemi aperti L innovazione normativa (Basilea 2 e IAS), in termini complessivi ed anche in tema di garanzie ipotecarie e valutazioni immobiliari, hanno introdotto norme positive, ma hanno anche lasciato (o forse creato) alcuni problemi: Si tratta di norme secondo molti pro-cicliche: si favoriscono gli impieghi in periodo di espansione, si disincentivano in periodi recessivi La prociclicità può essere ancora maggiore in tema di garanzie immobiliari: se i valori si riducono, si riduce il loan-to-value, peggiora la LGD, l impatto sulle attese di perdita è forte Il problema del fair value: aggiornamenti di valutazioni che comportano la contabilizzazione di perdite o guadagni (o di margini di garanzia) non effettivamente conseguiti Gli stress test e la correlazione fra rischi. verso Basilea 3?

17 GRAZIE PER L ATTENZIONE