P I A N O A T T U A T I V O

Transcript

1 PASQUALE COVIELLO I N G E G N E R E P I A N O A T T U A T I V O RELATIVO ALLA SCHEDA NORMA 7.9 PER AREA DI TRASFORMAZIONE POSTA IN PISA VIA VENEZIA GIULIA di proprietà Ferrari Bruno ed altri N O R M E T E C N I C H E D I A T T U A Z I O N E UBICAZIONE: PROPRIETÀ: via Venezia Giulia e via Puglia - località Cisanello Comune di Pisa Ferrari Bruno ed altri Pisa, li 03 novambre 2014 Dott. Ing. Pasquale Coviello Via G. Saragat, PISA Tel. / Fax Cell pasquale.coviello@ingpec.eu p.coviello@alice.it Cod. Fisc. CVL PQL 72D08 G702F - Part. IVA

2 ART. 1 - PREMESSA Il presente Piano Attuativo è finalizzato alla realizzazione della scheda norma 7.9 per area di trasformazione posta in Pisa Via Venezia Giulia in conformità con le previsioni del vigente Regolamento Urbanistico. La scheda stessa classifica la zona ai densi del D.M. 1444/68 come "Zona omogenea B" e prevede come tipologia della trasformazione un nuovo insediamento su area libera. Il Piano Attuativo individua l'assetto complessivo del comparto sia per gli spazi residenziali sia per quelli commerciali/direzionali e la suddivisione in Unità Minime di Intervento con destinazione d'uso in parte residenziale ed in parte mista, nonché il dimensionamento, la tipologia e l'ubicazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria da realizzare. Sono individuati anche i tempi e le modalità di attuazione delle UMI e degli spazi pubblici quali pista ciclopedonale, aree a verde e parcheggio tutti interni dal comparto da realizzare a scomputo parziale o totale degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria. La scheda norma di riferimento per la realizzazione del Piano Attuativo è quella modificata con la variante approvata con deliberazione del Consiglio Comunale n.73 del 11/12/2009. ART. 2 - AMBITO DI APPLICAZIONE La superficie fondiaria ricadente all'interno dell ambito ed oggetto del presente Piano Attuativo è individuata dalle seguenti particelle catastali del Comune di Pisa: C.T. Foglio n.34 Part. 9 Sup mq C.T. Foglio n.34 Part. 468 Sup mq le particelle catastali sopra elencate sono di proprietà di Ferrari Bruno nato a Capannori il 05/03/1936; C.T. Foglio n.34 Part. 315 Sup mq la particella catastale sopra elencata è di proprietà di Cazzuola Alessandro nato a San Giuliano Terme il 22/01/1960, Cazzuola Luciano nato a San Giuliano Terme il 18/04/1950 e Moretti Maria nata a Peccioli il 03/12/1928. La superficie catastale complessiva dell intervento è di 9432 mq. ART. 3 - VALIDITA' ED EFFICACIA Il Piano Attuativo definisce mediante le relazioni tecniche, gli elaborati grafici e le presenti Norme Tecniche di Attuazione, redatti nel rispetto della vigente legislazione nazionale, regionale e del vigente Regolamento Urbanistico del comune di Pisa, gli interventi necessari alla realizzazione dell area di trasformazione. Le indicazioni del Piano Attuativo hanno valore prescrittivo in merito all'assetto urbanistico del comparto, nonché all'entità e la tipologia degli interventi di trasformazione urbanistica. Sono esattamente individuati anche il dimensionamento, la disposizione e le caratteristiche delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria delle aree pubbliche da realizzare a scomputo di oneri e cedere gratuitamente all'amministrazione Comunale. 1

3 La validità ed efficacia del piano attuativo è stabilita dalla LRT n. 65/2014. ART. 4 - CONTENUTI DEL PIANO ATTUATIVO Il presente Piano Attuativo si compone dei seguenti elaborati: Relazione tecnica; Relazione opere pubbliche; Norma tecniche di attuazione; Relazione geologica di fattibilità; Estratto di mappa catastale e visure; Pareri preventivi enti gestori; Valutazione di compatibilità idraulica del sistema fognario di smaltimento delle acque piovane; Valutazione di clima acustico; Valutazione degli effetti ambientali; Tav. A1 - pianta rilievo area, calcolo sup. territoriale, sezioni territoriali, scatti fotografici; Tav. A2 - planimetria generale, sezioni territoriali di progetto; Tav. A3 - inquadramento viabilità; Tav. A4 - planimetria individuazione U.M.I., parametri urbanistici; Tav. A5 planimetria individuazione aree, verifiche sup. a parcheggi, verifiche sup. permeabili; Tav. A6 - piante di riferimento, calcolo superfici e volumi; Tav. A7 UMI 1 - tipologia A : pianta piano interrato, terra e primo, prospetti, sezione A-A ; Tav. A8 UMI 2 - tipologia B : pianta piano interrato, terra, primo secondo e terzo, prospetti, sezione A-A ; Tav. A9 UMI 3 e 4 - tipologia "C" pianta piano interrato, terra, primo e sottotetto, prospetti, sezione A-A; Tav. A10 UMI 3 e 4 - tipologia "D" pianta piano interrato, terra, primo e sottotetto, prospetti, sezione A-A; Tav. U1 planimetria generale sottoservizi; Tav. U2 urbanizzazione primaria: ENEL spa; Tav. U3 urbanizzazione primaria: illuminazione pubblica; Tav. U4 urbanizzazione primaria: TELECOM spa; Tav. U5 urbanizzazione primaria: fognatura nera, particolari pozzetti; Tav. U6 urbanizzazione primaria: acque bianche meteoriche, particolari pozzetti; Tav. U7 urbanizzazione primaria: ACQUE spa - acquedotto; Tav. U8 urbanizzazione primaria: gas metano; 2

4 Tav. U9 urbanizzazione primaria: segnaletica stradale; Tav. U10 urbanizzazione primaria: verde pubblico; Tav. U11 verifica L.13/89 area pubblica Tav. U12 urbanizzazione primaria: sezioni tipo. Le tavole da A6 ad A10, comprese, sono meramente indicative; gli edifici da realizzare a seguito dell approvazione del presente piano attuativo potranno pertanto avere una diversa configurazione ma nel rispetto delle prescrizioni dettate dalle presenti norme e dagli altri elaborati grafici allegati al piano stesso. ART. 5 - ATTUAZIONE DEGLI INTERVENTI Le richieste dei Permessi di Costruire per la realizzazione delle opere pubbliche e delle varie U.M.I. sono subordinate alla stipula, tra il soggetto attuatore e l'amministrazione Comunale, di una convenzione nelle quale sono stabilite le modalità, le tempistiche e le fasi di realizzazione degli interventi previsti dal Piano Attuativo. Lo strumento di autorizzazione comunale necessario all'attuazione di ciascuna U.M.I. è il Permesso di Costruire: è possibile riunire nello stesso P. di C. anche più U.M.I.. Dovranno essere presentati tutti gli elaborati grafici, nel rispetto delle richieste del Regolamento Edilizio Unificato del Comune di Pisa e delle ulteriori normative in materia, necessari a garantire una specificazione esatta dell'intervento. Le soluzioni tipologiche degli elaborati grafici del Piano Attuativo si intendono non prescrittive, in ogni caso rappresentano l'intervento da realizzare e dimostrano come il Piano sia stato ideato e supportato da una proposta ragionata. Si è ricercata la composizione urbanistica dell intero lotto di terreno garantendo l'organicità e l'integrazione dei corpi di fabbrica e delle aree pubbliche in progetto col tessuto urbano esistente e adiacente l'area di intervento. In particolar modo si è ricercato un percorso ciclopedonale di collegamento tra il centro commerciale e il viale delle Piagge, si è cercato di dotare l area di un parcheggio pubblico posizionato nelle immediate vicinanze delle scuole esistenti su via Puglia ed un area a verde pubblica ubicata in posizione baricentrica, concentrata e protetta dal traffico stradale cittadino. La stipula della convenzione e, conseguentemente, il rilascio del permesso di costruire per la realizzazione degli interventi previsti dal piano è subordinato alla preventiva approvazione del sistema di smaltimento dei reflui domestici che non possono essere convogliati alla pubblica fognatura nera in conformità al parere di Acque SpA prot. n del 29/9/2014. Il rilascio del permesso di costruire relativo alle opere di urbanizzazione previste dal piano attuativo è subordinato al rispetto delle condizioni e prescrizioni di cui ai seguenti pareri degli uffici tecnici comunali: Direzione Ambiente Emas Ufficio Difesa del Suolo, prot. n del 09/01/2015; Direzione DN 18 Urbanistica Edilizia Privata SUAP Attività Produttive Mobilità Ufficio Mobilità, prot. n del 12/01/2015; 3

5 Direzione DN 15 Coordinatore Lavori Pubblici Edilizia Pubblica Staff Verde Arredo Urbano Boschi e Litorale, prot. n del 14/01/2015; Direzione DN 15 Coordinatore Lavori Pubblici Edilizia Pubblica, prot. n del 19/02/2015; VISTO il parere reso dalla Direzione Urbanistica Edilizia Privata SUAP Attività Produttive Mobilità Ufficio Studi e Verifiche di Sostenibilità, prot. n del 27/02/2015; Ai fini del rilascio del permesso di costruire, in ottemperanza a quanto previsto dalla scheda norma 7/9, dovrà essere valutata l eventuale sovrapposizione delle fasi di cantiere con quelle relative agli altri interventi contestuali, con particolare riferimento all utilizzazione della viabilità urbana. Dalla valutazione dovrà scaturire un cronoprogramma atto a limitare l effetto cumulativo del traffico di cantiere. La valutazione si applica ad interventi con volumetria di progetto superiore a mc o per i quali la durata dei lavori non sia inferiore a due anni. L Amministrazione comunale, in sede di rilascio dei permessi di costruire, ha facoltà di prescrivere la temporizzazione degli interventi, in riferimento alle problematiche della viabilità e del traffico. ART. 6 - STANDARD URBANISTICI Il Piano garantisce l'attuazione della scheda norma per le aree di trasformazione di cui alla scheda norma n. 7/9, Cisanello - Via Venezia Giulia, così come modificata dalla variante approvata dal Consiglio Comunale. E' garantita la realizzazione degli standard urbanistici nel rispetto dei valori massimi di parametri urbanistici prescritti dalla scheda norma stessa. Gli spazi a verde, a strade e parcheggi pubblici sono realizzati sia lungo via Venezia Giulia, sia in posizione centrale con accesso da via Puglia ed opportunamente collegati tra loro a formazione di un area complessa ed organica con facili condizioni di accessibilità e visitabilità. La superficie complessiva della parte pubblica è superiore al 50% della superficie fondiaria dell'area complessiva dell intervento, se pur di poco. Gli elaborati grafici allegati al Piano Attuativo definiscono nel dettaglio l'individuazione dei cinque lotti edificabili e, per ciascuno di essi, il relativo posizionamento dei fabbricati all'interno dell'area di pertinenza con l identificazione del relativo perimetro area costruibile all interno del quale possono essere spostati o modificati i fabbricati in progetto. Lo stesso definisce nel dettaglio anche il dimensionamento, l'ubicazione e le caratteristiche funzionali delle aree pubbliche interne all area di intervento. Il Piano Attuativo prevede il nuovo insediamento su area libera, ipotizza la realizzazione di un area pubblica da cedere gratuitamente e di cinque interventi di nuova edificazione privata in parte residenziale ed in parte commerciale con i seguenti parametri: - I ts 0,25 slu/st - Rc 0,25 mq/mq - SUL 2283,33 mq 4

6 di cui residenziale (minimo 80%) 1826,65 mq commerciale, direzionale ecc. 456,68 mq - N piani 4 - H max 12,50 m - Spazi pubblici 50% Sup. territoriale L intera area di intervento ha una superficie territoriale, ottenuta da rilievo strumentale, di 9133,33 mq e considerando quanto sopra si ha che: - Sup. territoriale aree pubbliche min 50% 4566,66 m 2 - Rc 25% 1141,67 m 2 - Superficie Utile Lorda 2283,33 m 2 I parametri urbanistici del Piano Attuativo sono: - Rc 1139,51 m 2 - Superficie Utile Lorda 2282,63 m 2 di cui residenziale (minimo 80%) 1826,10 mq commerciale, direzionale ecc. 456,53 mq - H max 12,50 m - Sup. territoriale area pubblica 4569 m 2 - Sup. territoriale privata 4564,33 m 2 per cui i parametri urbanistici proposti verificano tutte le prescrizioni della scheda norma 7.9 in attuazione al vigente R.U.. Per un prospetto più dettagliato delle quantità delle singole U.M.I. si rimanda agli elaborati grafici allegati al presente Piano. I fabbricati previsti dal presente piano attuativo dovranno essere realizzati all interno del perimetro definito come perimetro area costruibile riportato negli allegati elaborati grafici (TAV. A5). E consentito lo spostamento della Superficie Utile Lorda da una U.M.I. ad un altra, sino ad un massimo del 20% di quanto previsto dalla TAV. A5, non creando incrementi della stessa e quindi nel rispetto del parametro complessivo del Piano Attuativo Non vi sono prescrizioni in merito al numero delle unità immobiliari per cui è consentita la modifica in aumento o diminuzione dello stesso per ciascun lotto, in caso di incremento si dovranno individuare i posti auto aggiuntivi per garantire la conformità al R.U. del comune di Pisa ed in ogni caso dovrà essere rispettato il parametro dei 65 mq netti di media, con riferimento alle unità abitative. 5

7 In conformità a quanto previsto dalla scheda norma 7/9 dovranno essere ceduti in affitto concordato un numero minimo di alloggi pari ad almeno il 10% della SLU residenziale. ART. 7 - OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA Il Piano di Lottizzazione prevede la realizzazione di tutte le opere di urbanizzazione primaria e secondaria necessarie a garantire la fornitura di tutti i sottoservizi agli edifici in progetto e la completa fruizione di tutti gli spazi pubblici. Per la progettazione delle aree comuni da cedere gratuitamente si rimanda a quanto indicato negli elaborati grafici da U1 a U12, ottenendo informazioni dettagliate sulle opere da realizzare. Il Piano ha in allegato i pareri di tutti gli Enti gestori dei sottoservizi, tutti favorevoli all'allaccio ad esclusione della fognatura per la quale sarà realizzata una tubazione privata con impegno economico esclusivo del soggetto attuatore per lo scarico fuori fognatura, che garantisce ai nuovi edifici in progetto il completo uso per il quale saranno costruiti. I pareri preventivi espressi dai vari Enti che erogano i servizi sono: ENEL DISTRIBUZIONE - divisione infrastrutture e reti; TELECOM ITALIA s.p.a.; TOSCANA ENERGIA s.p.a.; ACQUE s.p.a. - settore acquedotto; ACQUE s.p.a. - divisione investimenti e servizi tecnici. Per tutto quanto riguarda le opere di urbanizzazione primaria e secondaria si rimanda alla specifica relazione tecnica delle opere pubbliche. ART. 8 - UNITA' MINIME DI INTERVENTO Il Piano Attuativo prevede che le costruzioni potranno essere realizzate con cinque Unità Minime di Intervento per la concretizzazione dell'intera area di trasformazione mediante interventi autonomi nel rispetto delle norme e delle indicazioni del Piano stesso. Così come indicato nella tavola "A4" il Piano prevede la realizzazione di opere pubbliche e 5 lotti edificabili raggruppati a formazione di altrettante U.M.I. individuate con i numeri 1,2,3,4 e 5 corrispondenti rispettivamente: U.M.I. 1: lotto edificabile con destinazione residenziale e commerciale al dettaglio/direzionale; U.M.I. 2: lotto edificabile con destinazione residenziale; U.M.I. 3: lotto edificabile con destinazione residenziale; U.M.I. 4: lotto edificabile con destinazione residenziale; U.M.I. 5: lotto edificabile con destinazione residenziale e commerciale al dettaglio/direzionale; OPERE PUBBLICHE: area pubblica da destinare a pista ciclopedonale, percorsi, verde ed area gioco per bambini, strade e parcheggi. 6

8 Per l attuazione della varie U.M.I., in fase di richiesta del Permesso di Costruire, si applicherà il Regolamento Edilizio Unificato approvato con Deliberazione del Consiglio Comunale n. 43 del 27/09/2012 in vigore dal 01/11/2012 e vigente alla data di presentazione del presente Piano Attuativo. All'interno delle U.M.I. 3 e 4 è possibile unire due edifici a formazione di un unico corpo di fabbrica avente parametri urbanistici dati dalla somma dei manufatti attualmente previsti dagli elaborati grafici allegati al piano attuativo. In questo caso l'edificio da realizzare potrà quindi essere di nuova concezione, diverso da quello previsto dal Piano, ma nel rispetto dei parametri urbanistici complessivi dei due fabbricati iniziali e quindi della relativa U.M.I. interessata. L'intervento nel suo complesso potrà essere realizzato in successione temporale con step corrispondenti alle singole U.M.I. e non sarà quindi vincolato ad una realizzazione unitaria e contemporanea. L'area a destinazione pubblica relativa agli spazi a verde, ai camminamenti pedonali, alla pista ciclabile ed al parcheggio, da cedere gratuitamente all'amministrazione comunale, saranno oggetto di specifico Permesso di Costruire. ART. 9 - ASPETTI GENERALI Per quanto non esplicitato nelle presenti Norme Tecniche di Attuazione si fa riferimento alle N.T.A. del Regolamento Urbanistico ed al Regolamento Edilizio Unificati vigenti alla data di adozione del presente piano. Pisa, li 03 novembre 2014 Dott. Ing. Pasquale Coviello 7