COSTI A CARICO DELL OPERATORE. I costi che incidono sull intera operazione di riqualificazione, sono quelli di seguito riportati:

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Enzo Nardi
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1 COSTI A CARICO DELL OPERATORE I costi che incidono sull intera operazione di riqualificazione, sono quelli di seguito riportati: 1. Costo delle demolizioni, delle opere di bonifica dell area e di cantierizzazione 2. Costo dell area 3. Oneri d urbanizzazione primaria e secondaria 4. Opere di urbanizzazione aggiuntive 5. Contributo commisurato al costo di costruzione 6. Standard 6.1. Monetizzazione dello standard 6.2. Standard qualitativo 7. Costi stimati per la realizzazione dell intervento edilizio 8. Spese tecniche e complementari 9. Oneri finanziari 10. Allacciamenti 11. Costi di gestione delle opere a verde, dei parcheggi o d altre opere realizzate a scomputo oneri Settore Piani e Programmi Esecutivi per l Edilizia - 1 -

2 1 - Costo delle demolizioni, opere di bonifica dell area e di cantierizzazione Nella tabella A andranno riportati gli importi desunti dalla stima da allegare per le demolizioni con smaltimento dei materiali, la bonifica dell area e della cantierizzazione dell opera. Tabella A Costi delle demolizioni e smaltimento materiali Costo delle opere di bonifica dell area Costi di cantierizzazione 2 - Costo dell area Determinato in misura pari al valore definito in occasione dell eventuale trasferimento di proprietà avvenuto nel quinquennio anteriore alla data di redazione del piano finanziario. Qualora l area non sia stata oggetto di transazione immobiliare nell arco temporale sopra indicato, il relativo valore sarà desunto dai listini ufficiali delle transazioni commerciali dell area milanese. 3 - Oneri d urbanizzazione primaria e secondaria Nella tabella B va riportato il calcolo degli oneri d urbanizzazione primaria e secondaria determinato ai sensi dell art 16 D.P.R. n 38/2001 e, sulla base dei valori tabellari approvati dal Consiglio Comunale 52/2000 e delibera G.C. del 04/12/2001. Calcolo analitico Oneri d urbanizzazione primaria Residenza mq x 3 x 8,03 mc Commerciale mq x 102,24 mq Terziario direzionale mq x 102,24 mq Industria ed Artigianato mq x 27,96 mq Oneri d urbanizzazione secondaria Residenza mq x 3 x 18,59 mc Commerciale mq x 69,34 mq Terziario direzionale mq x 69,34 mq Industria ed Artigianato mq x 21,76 mq Smaltimento Rifiuti Industria ed Artigianato mq x 8,60 mq Settore Piani e Programmi Esecutivi per l Edilizia - 2 -

3 Tabella B DESTINAZIONE mc volume mc primaria mc secondaria Residenza libera Residenza convenzionata mq mq mq s.l.p. primaria secondaria Commerciale Terziario direzionale IMPORTO Totale In caso di disciplina convenzionale che preveda l esecuzione diretta delle opere d urbanizzazione a cura dell operatore a scomputo totale o parziale, ai sensi dell art 16 D.P.R. n 38/2001, dovrà essere considerato il costo effettivo delle opere, stimato e calcolato sulla base del listino prezzi del Comune di Milano TABELLA C1 OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA come prescritto dell art 16.7 e 7 bis D.P.R. n 38/2001 Rete gas Rete idrica acquedotto Rete telefonica Rete elettrica Viabilità Illuminazione pubblica Fognatura (rete acque bianche) Fognatura (rete acque bianche) Tombinatura rogge Importo stimato TABELLA C2 OPERE DI URBANIZZAZIONE SECONDARIE come prescritto dell art 16.8 D.P.R. n 38/2001 Asili, scuole ecc. Campi gioco (calcio, basket, bocce, tennis ecc.) Sistemazione verde Parcheggi pubblici Piazze e arredo Importo stimato TABELLA C3 Costo totale opere previste Interventi di urbanizzazione primaria totale C1 Interventi di urbanizzazione secondaria totale C2 Importo stimato Prospetto di raffronto tra oneri da versare e opere a scomputo da realizzare TABELLA D Importo totale oneri d urbanizzazione previsti Importo totale opere a scomputo previste Differenza Settore Piani e Programmi Esecutivi per l Edilizia - 3 -

4 4 - Opere d urbanizzazione aggiuntive Descrivere il tipo d opera da realizzare e l importo per la realizzazione stimato e calcolato sulla base del listino prezzi del Comune di Milano Contributo commisurato al costo di costruzione Nella tabella E è riportato il contributo commisurato al costo di costruzione che dovrà essere riconosciuto al Comune di Milano. TABELLA E Residenza libera Come da prospetto art.11 D.M. 10/5/77* Terziario/commerciale Come da stima vedi allegato 1. Il prezzo base deve essere aggiornato in base ai disposti della determina dirigenziale 414 del 14/12/2002, in mancanza dell allegato 1 indicare nella casella prezzo parametrico. Per gli interventi di edilizia abitativa convenzionata si richiamano i disposti dell art. 17 del D.P.R. n 38/ Standard Il valore minimo di monetizzazione da utilizzare nelle tabelle seguenti è riportato nella tab.5 della delibera C.C. del aggiornato in data 08/04/2003 con delibera D.G. n 816 che ha come riferimento la zona immobiliare di competenza (la cifra andrà riportata in euro) Monetizzazione dello standard TABELLA F1 mq Zona n /mq Importo Standard da monetizzare Standard qualitativo da calcolarsi ai sensi del paragrafo 229 dello strumento di inquadramento, Delibera del Consiglio Comunale n. 48 del TABELLA F2 Tipologia delle opere A Importo delle opere * Zona n B /mq C = A/B mq equivalenti *Dovrà essere considerato il costo effettivo delle opere riportato sulla stima che andrà allegata, calcolato sulla base del listino prezzi del Comune di Milano Costi stimati per la realizzazione dell intervento edilizio Nella tabella G devono essere riportati i costi di costruzione valutati secondo i prezzi parametrici di mercato e riferiti alla superficie commerciale, pertanto si dovrà tenere conto dell incidenza dei balconi e delle pertinenze (cantine, terrazzi, soffitte, lastrici, solari, ecc.). Settore Piani e Programmi Esecutivi per l Edilizia - 4 -

5 TABELLA G DESTINAZIONE mq mq Totale Residenza libera Residenza convenzionata Commerciale Terziario direzionale Industria ed Artigianato Box e piani interrati 8 - Spese tecniche e complementari TABELLA H Progetto urbanizzazioni Progetto urbanistico Progetto edilizio Sicurezza Direzione lavori Prove penetrometriche, rilievi ecc. Frazionamento, accatastamento e spese notarili Collaudi vari Imposte e tasse Commercializzazione/pubblicità Imprevisti e varie 9 - Oneri finanziari Indicare gli oneri inerenti all immobilizzo del capitale già investito, da documentare adeguatamente. L incidenza degli oneri finanziari, comunque, non potrà essere superiore al 20% del valore dell intervento... pari al..% del valore dell intervento 10 - Allacciamenti TABELLA I Fognatura Acqua potabile Luce Gas Telecom 11 - Costi di gestione delle opere a verde, dei parcheggi o d altre opere realizzate a scomputo oneri Indicare sommariamente il tipo d opera da mantenere, il sistema di manutenzione che si intende adottare, la durata, il costo annuale e totale dell operazione Totale costi dell intervento Settore Piani e Programmi Esecutivi per l Edilizia - 5 -

6 TABELLA L Costo delle demolizioni, delle opere di bonifica dell area e di cantierizzazione Costo dell area Oneri d urbanizzazione primaria e secondaria Opere di urbanizzazione aggiuntive Contributo commisurato al costo di costruzione Oneri finanziari Standard Costi stimati per la realizzazione dell intervento edilizio Spese tecniche e complementari Allacciamenti Costi di gestione delle opere a verde, dei parcheggi o d altre opere realizzate a scomputo oneri RICAVI PREVISTI Nella tabella sono riportati i presunti ricavi dell operazione suddivisi per destinazione e tipologia d intervento. I valori di vendita devono essere desunti attraverso indagini di mercato della zona interessata dall intervento ( vedi bollettino Rilevazione dei prezzi degli immobili edito della Camera di Commercio Industria Artigianato di Milano) e riferiti alla superficie commerciale, pertanto si dovrà tenere conto dell incidenza dei balconi e delle pertinenze (cantine, terrazzi, soffitte, lastrici, solari, ecc.). Tabella Ricavi DESTINAZIONE mq s.c. mq Totale Residenza libera Residenza convenzionata Commerciale Terziario direzionale Industria ed Artigianato numero cad. uno Box Settore Piani e Programmi Esecutivi per l Edilizia - 6 -

7 CONTO ECONOMICO RAFFRONTO E CONCLUSIONI L intera operazione immobiliare, fatti salvi imprevisti di mercato, dovrebbe concludersi con un delta di circa..% al lordo delle imposte, come emerge dalla tabella di raffronto sotto riportata. A Totale costi dell intervento B Totale ricavi previsti Plusvalenza B-A Settore Piani e Programmi Esecutivi per l Edilizia - 7 -

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