I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI (CESSIONI A TITOLO ONEROSO) NELL AMBITO DELL ATTIVITA DI IMPRESA

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1 I TRASFERIMENTI IMMOBILIARI (CESSIONI A TITOLO ONEROSO) NELL AMBITO DELL ATTIVITA DI IMPRESA

2 Sintesi degli aspetti trattati Soggetti coinvolti: Oggetto: Ambito impositivo: imprese (soggetti passivi Iva) * fabbricati strumentali: - per natura - per destinazione * immobili patrimonio * immobili merce * aree edificabili * imposte dirette * imposte indirette: - Iva -Registro - Ipotecarie -Catastali Presupposti accertativi

3 DEFINIZIONI Fabbricati strumentali per natura: possiedono caratteristiche tali da non poter avere diversa utilizzazione se non con radicali modifiche strutturali (A/10, B, C, D, E) Fabbricati strumentali per destinazione: destinati dall imprenditore ad essere utilizzati esclusivamente per lo svolgimento dell attività d impresa Immobili merce: fabbricati alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività d impresa (rimanenze)

4 DEFINIZIONI Immobili patrimonio: sono rappresentati da investimenti in fabbricati che non sono impiegati nella gestione caratteristica dell impresa (da A/1 a A/9) Area edificabile: per essere considerata tale è sufficiente la presenza per essa dell adozione, da parte del Comune, di uno strumento urbanistico generale (Prg)

5 Riflessi della cessione Imposizione diretta Fabbricati strumentali per destinazione o per natura: la vendita produce sempre reddito di impresa secondo il principio di competenza economica; esso è determinato dalla differenza tra: il prezzo di vendita ed il costo di acquisto + tutti i costi afferenti capitalizzati al netto dei fondi ammort. (plusvalenza) Immobili merce: tali immobili partecipano alla formazione del reddito di impresa tramite: - variazione delle rimanenze (determinate ogni esercizio) - ricavi da cessione Non producono plusvalenza.

6 Immobili patrimonio: Riflessi della cessione Imposizione diretta producono reddito di impresa ma secondo le regole fondiarie (rendita catastale rivalutata) Non è consentito l ammortamento Al momento della cessione producono plusvalenza La tassazione della plusvalenza può avvenire a scelta dell impresa: * interamente nel periodo di realizzo; * in quote costanti nell esercizio di realizzo e nei 4 successivi

7 Riflessi della cessione Imposizione indiretta CESSIONE FABBRICATI STRUMENTALI PER NATURA (Cat. B, C, D, E, A/10) CEDENTE CARATTER. FABBRICATO ACQUIRENTE IVA REGISTRO IPO CATASTALE Fabbricati ultimati da meno di 4 anni Chiunque 20% 168 3% + 1% Impresa costruttrice o di ristrutturazione Fabbricati ultimati da più di 4 anni Non soggetto Iva Soggetti Iva con attività a detrazione < 25% 20% 168 3% + 1% R.C. Esente 168 3% + 1% Altri soggetti Iva Tutti i fabbricati senza distinzioni Altri soggetti Iva Non soggetto Iva Soggetti Iva con attività a detrazione < 25% 20% su opzione R.C. 20% R.C % + 1% 168 3% + 1% Esente 168 3% + 1% Altri soggetti Iva 20% su opzione R.C % + 1% R.C. = reverse charge dal R.C. dal

8 Riflessi della cessione Imposizione indiretta CESSIONE FABBRICATI A DESTINAZIONE ABITATIVA (Cat. A tranne A/10) CEDENTE CARATTER. FABBRICATO ACQUIRENTE IVA REGISTRO IPO CATASTALE Fabbricati ultimati da meno di 4 anni Chiunque 4% 10% 20% Impresa costruttrice o di ristrutturazione Fabbricati ultimati da più di 4 anni Chiunque Esente 4% (1 casa) % (altre) 2% + 1% 3% (1 casa) Altri soggetti Iva Tutti i fabbricati senza distinzioni Chiunque Esente 7% (altre) 2% + 1%

9 Riflessi della cessione Imposizione indiretta CESSIONE TERRENO EDIFICABILE CEDENTE CARATTER. IMMOBILE ACQUIRENTE IVA REGISTRO IPO CATASTALE Soggetto Iva Terreno edificabile Chiunque 20%

10 Presupposti accertativi Imposte dirette L art. 35, comma 3, D.L. n. 223/2006 ha modificato l art. 39, comma 1, lett. D), D.P.R. n. 600/1973 il valore normale è una presunzione grave, precisa e concordante per rettificare il valore dichiarato e per motivare fondatamente l atto di accertamento

11 Presupposti accertativi Iva L art. 35, comma 2, D.L. n. 223/2006 ha integrato L art. 54, comma 3, D.P.R. n. 633/1972 a prescindere dalla regolarità formale delle scritture contabili l ufficio può rettificare il valore dichiarato sulla base del valore normale

12 Presupposti accertativi Imposta di registro L art. 35, comma 23-ter, D.L. n. 223/2006 ha introdotto Un ulteriore comma 5-bis all art. 52, D.P.R. n. 131/1986 Le disposizioni che sanciscono l impossibilità di procedere a rettifica di valore se, in sede di cessione, il corrispettivo è dichiarato in misura non inferiore al valore catastale, non si applicano alle compravendite di immobili attuate tra soggetti titolari di partita Iva.