L opzione per tale tipo di imposizione prevede la sostituzione anche di altre imposte gravanti sui redditi derivanti da locazioni abitative.

Transcript

1 Circolare 6/2011 Cedolare Secca sugli affitti Rovereto, 16 maggio 2011 Spett. Clienti Loro Sedi OGGETTO: introduzione della cedolare secca per le locazioni abitative Per effetto dell art. 3 del DLgs n. 23, contenente disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, il locatore, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento su unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze, può optare per il nuovo regime di determinazione del reddito, definito cedolare secca sugli affitti, in alternativa a quello ordinario. Le disposizioni attuative della disciplina della cedolare secca sono state stabilite dal provv. Agenzia delle Entrate il In forza di tale nuovo regime il reddito derivante dalle locazioni abitative viene di fatto isolato dagli altri redditi posseduti dal locatore, ed assoggettato ad un imposta sostitutiva con aliquota fissa. L opzione per tale tipo di imposizione prevede la sostituzione anche di altre imposte gravanti sui redditi derivanti da locazioni abitative. La disciplina può essere così sintetizzata: SOGGETTI INTERESSATI AMBITO OGGETTIVO BASE IMPONIBILE Persone fisiche in possesso di redditi immobiliari. Non sono interessate alla disciplina in esame le locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell esercizio d impresa / arti e professioni o da enti non commerciali. Le società semplici sono quindi escluse dal novero dei soggetti interessati dal nuovo regime. La cedolare secca può essere applicata, in alternativa al regime impositivo ordinario, in relazione alla locazione di immobili ad uso abitativo e alle sole pertinenze locate congiuntamente all abitazione. Canone di locazione (100%) stabilito dalle parti. Il reddito derivante dalle locazioni di immobili ad uso abitativo non può, comunque, essere inferiore alla rendita catastale determinata ai sensi

2 Pagina 2 di 5 MISURA DELLA CEDOLARE IMPOSTE SOSTITUITE OPZIONE AGGIORNAMENTO CANONE DI LOCAZIONE TERMINE DI VERSAMENTO dell art. 37, comma 1, TUIR. L aliquota prevista per la nuova tassazione varia a seconda dei casi: 21% in via ordinaria 19%, in relazione ai contratti c.d. concordati ex artt. 2, comma 3 e 8,Legge n. 431/98. IRPEF (dovuta sul reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari) addizionali IRPEF (regionale e comunale) imposta di registro imposta di bollo L applicazione della cedolare secca richiede una specifica opzione da parte del soggetto interessato. La scelta spetta esclusivamente al locatore. È richiesta, altresì, una comunicazione preventiva all inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell opzione stessa. In caso di esercizio dell opzione, per la durata della stessa, è sospesa, in via inderogabile, la possibilità di chiedere l aggiornamento del canone di locazione secondo gli indici ISTAT. Per la nuova imposta sono state previste modalità di versamento mediante modello F24 in acconto e saldo, con le stesse modalità previste per il versamento dell IRPEF. Esercizio dell opzione La normativa in commento ha previsto una modalità a regime per l esercizio dell opzione ed una disciplina transitoria per l esercizio 2011 (esercizio di entrata in vigore della nuova normativa). La normativa a regime prevede l esercizio dell opzione in sede di registrazione del contratto, oppure entro il termine per il pagamento dell imposta di registro dovuta per le annualità successive alla prima o per la proroga (anche tacita) del contratto. Per l esercizio 2011 invece sono state previste modalità differenziate a seconda della data di scadenza o di stipula dei contratti di locazione. Revoca L opzione per la cedolare secca : ha validità per tutta la durata del contratto di locazione (o della proroga); tuttavia, l opzione può decorrere anche da annualità successive alla prima, con effetto per il residuo periodo di durata del contratto; può essere revocata in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, purché ciò avvenga entro il termine previsto per il pagamento dell imposta di registro relativa all annualità di riferimento; tuttavia, la revoca dell opzione non impedisce di esercitarla nuovamente nelle annualità successive.

3 Pagina 3 di 5 Contitolarità L opzione per la cedolare secca riguarda il singolo immobile, purché ad uso abitativo e locato per finalità abitative. Se l immobile locato è posseduto da più soggetti in regime di comproprietà (o di contitolarità del medesimo diritto reale di godimento, es. usufrutto), la cedolare secca può essere applicata anche solo da alcuni dei locatori comproprietari (o contitolari) che soddisfino i suddetti requisiti. Versamento in acconto per l anno 2011 Per i contratti in corso nell anno 2011, nel caso di opzione per il regime della cedolare secca è previsto il versamento di un acconto pari all 85% dell imposta dovuta, da effettuare con le stesse modalità previste per il versamento dell imposta IRPEF. Per i contratti con decorrenza dall , il versamento dell acconto non è dovuto. A partire dal periodo d imposta 2012, l acconto della cedolare secca è pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente. Convenienza della cedolare secca Il beneficio legato all applicazione del regime cedolare secca si fa più sensibile al crescere del reddito complessivo e dell aliquota marginale IRPEF. Per una valutazione sull effettiva convenienza occorre tener presente ulteriori elementi: la rinuncia all adeguamento del canone di locazione in base al indice ISTAT anche se prevista dal contratto imposte di bollo e di registro già versate per i contratti in corso alla data del 7/04/2011 non sono rimborsate le detrazioni eventualmente spettanti come quella del 55% sulle spese per il risparmio energetico o 36% sulle spese di ristrutturazione non possono essere sottratte dalla cedolare secca e potrebbero andare sprecati se l imposta dovuta sul reddito (affitto escluso) risulta incapiente. Nuove sanzioni relative ai contratti di locazione Il DLgs. 23/2011 prevede un inasprimento delle sanzioni in caso di: - mancata registrazione del contratto di locazione di immobili abitativi; - mancata dichiarazione dei redditi derivanti da locazione di immobili ad uso abitativo. Omessa registrazione In caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione di immobili abitativi, oltre alle ordinarie sanzioni amministrative (dal 120% al 240% dell imposta non pagata) e civilistiche (nullità del contratto di locazione), il DLgs. 23/2011 prevede ulteriori sanzioni indirette.

4 Pagina 4 di 5 Infatti, il contratto di locazione di immobili abitativi non registrato nei termini: avrà durata di 4 anni dal momento della registrazione (volontaria o d ufficio); si rinnoverà con le modalità previste dall art. 2 della L. 431/98, che prevede un rinnovo tacito di altri 4 anni, salve specifiche ipotesi tassativamente previste dalla norma, con ulteriori limiti al secondo rinnovo; comporterà un canone di locazione pari al triplo della rendita catastale (tenendo conto, ma solo dal secondo anno, dell aggiornamento ISTAT), a meno che il canone fissato dalle parti sia inferiore a tale cifra (nel qual caso, opererà il canone pattuito). Le medesime sanzioni si applicano anche ove: nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo del canone inferiore a quello effettivo; sia stato registrato un contratto di comodato fittizio. Le nuove sanzioni indirette non si applicano nel caso in cui la registrazione sia effettuata entro la suddetta data del Omessa dichiarazione del reddito Qualora il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non sia dichiarato, in tutto o in parte, le sanzioni amministrative di cui all art. 1 co. 1 del DLgs n. 471 (omessa presentazione della dichiarazione) e all art. 1 co. 2 dello stesso DLgs. 471/97 (indicazione in dichiarazione di un reddito imponibile inferiore a quello accertato), sono raddoppiate, e risultano quindi comprese, rispettivamente: tra un minimo del 240% ed un massimo del 480% delle imposte dovute, se il contribuente (locatore) ha omesso di presentare la dichiarazione dei redditi; tra un minimo del 200% ed un massimo del 400% delle maggiori imposte dovute, se il contribuente (locatore) ha presentato la dichiarazione dei redditi, ma vi ha indicato un reddito imponibile inferiore a quello accertato. Inoltre, viene stabilito che le suddette sanzioni amministrative e quelle per omesso versamento si applichino senza alcuna riduzione nei confronti del contribuente che: definisca l accertamento relativo a redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi; ovvero rinunci ad impugnare l accertamento stesso. Per agevolare la scelta da parte dei contribuenti interessati, il sottoscritto studio procederà, per quei clienti cui vengono gestiti anche gli adempimenti periodici dei contratti di locazione, ad una prima

5 Pagina 5 di 5 valutazione della convenienza e successivamente contatterà singolarmente i clienti potenzialmente interessati a tali nuove disposizioni. Lo Studio è inoltre a disposizione per fornire chiarimenti in relazione ai singoli casi concreti. Studio Maistri