RELAZIONE DI PERIZIA. La scrivente ing. Valentina Minichino, iscritta all Albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale

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1 Dott. Ing. Valentina Minichino 1 RELAZIONE DI PERIZIA 1. PREMESSE La scrivente ing. Valentina Minichino, iscritta all Albo dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Salerno, ha ricevuto dal G.E. dott.ssa Ornella Dezio l incarico di consulente tecnico nel procedimento esecutivo n. 143/06 RGE. L incarico è stato conferito alla scrivente in data I quesiti posti dal G.E. sono di seguito testualmente riportati: 1) identifichi e con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2) dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 3) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 4) di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 5) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 6) riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonchè l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare, indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonchè le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e s.m.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2 della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5 del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6 della citata L. 47/85; 7) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni

2 Dott. Ing. Valentina Minichino 2 di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Al fine di rispondere ai quesiti proposti, la sottoscritta ha effettuato: - n. 1 accesso sui luoghi oggetto di causa, in data (si veda Verbale in Allegato 1); - n. 1 accertamento presso l U.T.E. di Salerno, in data ; - n. 1 accertamento presso l Ufficio comunale Settore servizi demografici, in data ; - n. 1 accertamento presso l Ufficio Tecnico comunale, in data ; - n. 1 accertamento presso l Agenzia delle Entrate. Ciò premesso, si fornisce risposta ai quesiti posti. 2. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI, VERIFICA DELLA CORRISPONDENZA CON I DATI RIPORTATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO, DELLA CONFORMITA URBANISTICA, DEL REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE, DELLO STATO DI OCCUPAZIONE DEI BENI E DELL ESISTENZA DI VINCOLI 2.1 Identificazione catastale e descrizione del bene L immobile oggetto di stima consiste in un appartamento sito nel comune di Battipaglia alla via del Centenario n. 18, scala B, piano 5, interno 17. Il bene si trova in zona semicentrale, come si evince dallo stralcio aerofotogrammetrico riportato nell Allegato 2. Lo stesso è identificato al N.C.E.U. alla partita 2006, foglio 18, mappale 220, sub 71, piano 5, categoria A/2, classe 3, consistenza 5 vani, rendita catastale 426,08. Si precisa che nell atto di compravendita l immobile è individuato catastalmente al foglio 2, mappale 727, sub 71, corrispondente all originaria identificazione, valida sino all avvenuta variazione delle caratteristiche dei fogli di mappa del comune di Battipaglia. Il bene confina a nord con proprietà aliena, ad ovest con vano scala, ad est con strada privata, a sud con vanella del fabbricato. Nell Allegato 3 sono riportate la visura e la planimetria catastale.

3 Dott. Ing. Valentina Minichino 3 Si fa presente che nella planimetria catastale è riportato erroneamente l immobile sito al piano 5 - interno 17 della scala A (e non B, dove è sito il bene oggetto di stima). L appartamento si compone di un ingresso, un salotto, n. 2 camere da letto, un locale cucina, un locale WC ed un corridoio ad L, per una superficie complessiva di 100 mq circa, oltre a n. 3 balconi per una superficie totale di 13 mq (si veda la planimetria dello stato di fatto riportata nell All. 4). L altezza interna dei locali è pari a 3,10 m. L immobile presenta rifiniture interne di discreto livello. Il calpestio è pavimentato con mattonelle in ceramica, 40 x 40 disposte a cardamone; le pareti sono tinteggiate. Lo stato di conservazione del bene è buono, considerato, peraltro, che l immobile è stato recentemente oggetto di ristrutturazione. Il fabbricato in cui ricade l immobile è di qualità media; lo stato manutentivo dello stesso è discreta. Nell Allegato 5 è riportata la documentazione fotografica dei luoghi. 2.2 Verifica della rispondenza dei dati riportati nell atto di pignoramento L Atto di pignoramento non è presente nel fascicolo del procedimento in esame in quanto il bene oggetto di stima è stato preventivamente sottoposto a sequestro conservativo, eseguito mediante trascrizione presso la Conservatoria di Salerno in data (R.G e R.P ). 2.3 Indicazione dell attuale stato di occupazione dell immobile Allo stato attuale il bene è occupato dal figlio dell esecutato, il cui nucleo familiare è costituito, oltre che dallo stesso, dalla consorte. Dagli accertamenti effettuati presso l Agenzia delle Entrate la scrivente ha accertato che il nucleo familiare del figlio dell esecutato occupa l immobile a titolo gratuito, in quanto ai terminali del suddetto ufficio non compare alcun contratto di locazione registrato a nome dell esecutato, nè della coniuge dello stesso. 2.4 Indicazione del regime patrimoniale del debitore L esecutato è coniugato.

4 Dott. Ing. Valentina Minichino 4 Dall estratto dell atto di matrimonio, rilasciato alla scrivente dal Comune di Perledo (LC) e riportato nell Allegato 7, si evince che nell atto non sono state inserite annotazioni, vale a dire, trattandosi di matrimonio contratto prima del , che i coniugi hanno scelto, all epoca del matrimonio, il regime di separazione dei beni. Dalla Nota di trascrizione dell Atto di compravendita del bene (presente nel fascicolo di causa) si evince che il bene oggetto del presente procedimento esecutivo è stato acquistato, in data , da entrambi i coniugi, rispettivamente per una quota di ½, in regime di comunione legale. 2.5 Formalità, vincoli o oneri sui beni che graveranno a carico dell acquirente o che risulteranno non opponibili all acquirente Dagli accertamenti effettuati presso gli uffici tecnici comunali e presso l amministrazione condominiale del fabbricato in cui ricade l immobile la scrivente ha evinto che lo stesso è libero sia da formalità, vincoli o oneri che potrebbero gravare a carico dell acquirente sia da quelli che risulterebbero non opponibili all acquirente, in quanto: - l immobile stesso ricade in fabbricato sito in zona non vincolata; - alla data odierna l esecutato ha regolarmente eseguito i pagamenti delle quote condominiali sia di tipo ordinario sia di tipo straordinario, come si evince dalla nota trasmessa dall amministratore condominiale, riportata nell Allegato 8; - alla data odierna, il condominio in cui ricade l immobile non è coinvolto in nessuna azione giudiziaria (si veda Allegato 8). 2.6 Accertamento della conformità urbanistica degli immobili Dalle verifiche effettuate dalla scrivente presso i luoghi oggetto di causa ed, in seguito, presso i registri dell Ufficio Tecnico del Comune di Battipaglia è risultato che l immobile oggetto di stima risulta conforme alla disciplina urbanistica. In particolare, l immobile oggetto di stima ricade in fabbricato costruito con regolare concessione edilizia e per il quale sono stati rilasciati n. 2 certificati di abitabilità dal Comune di Battipaglia (il primo per i primi 4 piani, il secondo per i piani 5-6-7), per i quali si rimanda all Allegato 9.

5 Dott. Ing. Valentina Minichino 5 3. DETERMINAZIONE DEL VALORE DEI BENI PIGNORATI CON INDICAZIONE DEL CRITERIO DI STIMA ADOTTATO Per la valutazione del prezzo base di vendita degli immobili si procede con il criterio di stima sintetico comparativa, basato sulla conoscenza delle quotazioni medie indicative degli immobili, costituite dalle medie dei prezzi rilevati sul mercato immobiliare. In particolare, la quotazione media in unità di euro a mq commerciale è stata dedotta da: Banca dati delle quotazioni immobiliari Agenzia del Territorio, relative al 1 semestre 2007 e disponibili on line; Interrogazioni presso le agenzie immobiliari locali, prendendo a riferimento, in particolare, le pubblicazioni on-line della catena di agenzie immobiliari del gruppo FRIMM. Per la stima è stata considerata la superficie commerciale, vale a dire la somma delle superfici calpestabili (o nette), dei tramezzi e dei muri perimetrali. Nel computo di detta superficie la zona abitabile, computata per intero, va distinta da quelle delle pertinenze (ovvero balconi nello specifico caso), che sono ridotte o aumentate a mezzo dei coefficienti correttivi, nel caso specifico: balconi = 0,25. Inoltre, la quotazione di mercato, liddove riferita a condizioni ottimali dello stabile in cui ricade l immobile, è corretta con coefficienti di differenziazione che tengono conto dell età, della qualità e dello stato dell edificio. Il valore di mercato si ottiene come di seguito riportato: V = S comm x c x Q m = (100 mq + 13 mq x 0.25) x 0.80 x /mq = = in c.t. dove: S comm = superficie commerciale dell immobile; c = coefficiente correttivo di differenziazione; Q m = quotazione media. Si precisa che il generico immobile, così preliminarmente valutato, è messo in vendita a corpo. Ciò premesso, considerato che l immobile è di proprietà dell esecutato per la quota di ½, deriva che il prezzo base da porre all asta è pari a: V = ½ x V = ½ x =

6 Dott. Ing. Valentina Minichino 6 4. RIEPILOGO LOTTO 1: appartamento sito nel comune di Battipaglia (SA), in zona semicentrale, alla via del Centenario n. 18 scala B piano 5 - int. 17, di mq 100 circa, composto da n. 3 vani (di cui un salotto e due camere matrimoniali), un locale cucina, un locale WC, un ampio disimpegno e n. 3 balconi; ristrutturato e completo di ascensore al piano; identificato nel N.C.E.U. alla partita 2006, foglio 18, particella 220, sub 71, categoria A/2, classe 3, consistenza 5 vani; confinante a nord con proprietà aliena, ad ovest con vano scala, a sud con vanella del fabbricato, ad est con strada privata; valore dell intero immobile pari a ; prezzo posto a base d asta (per la quota esecutata di ½) pari a Salerno, 10 marzo 2008 Il C.T.U. dott. ing. Valentina Minichino