Considerazioni di politica legislativa. L ambito di applicazione della nuova disciplina

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1 Sommario Capitolo Primo Considerazioni di politica legislativa 1. Le ragioni della nuova disciplina L influenza del modello francese. Analogie e differenze Rilievi critici La simulazione del prezzo di vendita ed i possibili rimedi Capitolo Secondo L ambito di applicazione della nuova disciplina 1. Il ruolo delle definizioni e l ambito di applicazione del decreto legislativo L individuazione degli immobili da costruire. La necessaria richiesta del permesso di costruire (Segue): l incommerciabilità dei fabbricati futuri per i quali non è stato richiesto il permesso di costruire (Segue): la costruzione o il completamento a carico dell alienante (Segue): il riferimento al certificato di agibilità (Segue): i fabbricati da ristrutturare (Segue): la destinazione dei fabbricati La nozione di acquirente; rapporto con la nozione di consumatore Il socio assegnatario ed il terzo acquirente da cooperativa edilizia La nozione di costruttore; l imprenditore edile e non edile Il pagamento di acconti o altri corrispettivi anteriormente all acquisto del fabbricato V

2 12. Le tipologie negoziali. Criteri generali. I concetti di successivo acquisto e di trasferimento non immediato (Segue): il collegamento negoziale (Segue): il contratto preliminare e gli altri contratti preparatori (Segue): la vendita di cosa futura (Segue): le altre vendite obbligatorie (Segue): la permuta di cosa presente contro cosa futura (Segue): la vendita di terreno con contestuale preliminare di compravendita di porzione dell edificio da costruire (Segue): la vendita di quota di comproprietà del terreno con contestuali appalto e divisione di cosa futura (Segue): la vendita del terreno con riserva di diritto di superficie e contestuale appalto (Segue): la vendita sottoposta a condizione sospensiva (Segue): la vendita con patto di riservato dominio (Segue): la vendita di fabbricato al rustico con obbligo di completamento a carico del venditore (Segue): la vendita di fabbricato al rustico da ultimarsi ad opera dell acquirente (Segue): la vendita di fabbricato da ristrutturare ad opera del venditore (Segue): la vendita di porzione di fabbricato ultimata, compresa in complesso edilizio nel quale devono essere ancora ultimate le parti comuni condominiali (Segue): l appalto per la costruzione di fabbricato su terreno di proprietà dell acquirente (Segue): la divisione di cosa futura, o la reciproca costituzione di diritti di superficie, stipulate dai comproprietari del terreno, con conferimento di appalto ad un terzo per la costruzione del fabbricato (Segue): il contratto di leasing VI

3 30. (Segue): i contratti finalizzati all assegnazione in proprietà al socio di cooperativa edilizia (Segue): il contratto definitivo preceduto da contratto preliminare già sottoposto alle disposizioni del decreto legislativo Capitolo Terzo La garanzia fideiussoria 1. L oggetto della fideiussione: le somme riscosse dal costruttore (Segue): le somme da erogarsi da un soggetto mutuante (Segue): il valore di ogni altro eventuale corrispettivo (Segue): il pagamento effettuato dall acquirente mediante rilascio di cambiali (Segue): fideiussione e simulazione del prezzo di vendita Fideiussione per il rimborso delle somme pagate e garanzia per l ultimazione dei lavori Il presupposto per l escussione della fideiussione: la situazione di crisi Il momento della prestazione della fideiussione; inammissibilità della fideiussione a tranches successive Fideiussione e inadempimento dell acquirente Inammissibilità della rinuncia alla fideiussione da parte dell acquirente. Inidoneità di garanzie sostitutive La sanzione della nullità relativa La fideiussione come obbligo del venditore: i rimedi sinallagmatici Caratteristiche inderogabili della fideiussione Clausole migliorative della fideiussione; il contratto autonomo di garanzia Il beneficiario della fideiussione e le peculiarità soggettive della fattispecie contrattuale: il contratto per persona da nominare VII

4 16. (Segue): la cessione del contratto (Segue): il contratto a favore di terzo La durata della fideiussione (Segue): la vendita di fabbricato al rustico; la vendita di terreno con contestuale appalto al costruttore per la costruzione dell edificio (Segue): la vendita in stato di futuro completamento Fideiussione e varianti al progetto originario La risoluzione di diritto del contratto a fronte di una situazione di crisi Fabbricati condominiali: possibilità di rilascio di un unica fideiussione Fideiussione e obblighi del notaio Il regime fiscale della fideiussione Capitolo Quarto L assicurazione dell immobile 1. Oggetto dell assicurazione: i vizi ex art del codice civile (Segue): art c.c., responsabilità civile del venditore e di chi ha eseguito la costruzione La somma assicurata Le tipologie contrattuali Il beneficiario dell assicurazione Assicurazione e stipula del contratto; conseguenze della mancata consegna della polizza Capitolo Quinto La forma ed il contenuto dei contratti 1. Considerazioni sulla forma dei contratti VIII

5 2. Il problema della data certa dei contratti Le prescrizioni sul contenuto dei contratti: funzione e natura giuridica Le conseguenze della violazione delle prescrizioni di contenuto dei contratti. Profili generali (Segue): la tesi della responsabilità del costruttore (Segue): la tesi del diritto di ripensamento, o di recesso unilaterale dell acquirente (Segue): la tesi dell obbligo di rinegoziazione del contratto (Segue): la tesi dell integrazione del contratto (Segue): la tesi della nullità relativa del contratto Conclusioni sulle conseguenze della violazione dell art Gli estremi identificativi dei soggetti e dell oggetto del contratto (Segue): le tabelle millesimali e la superficie utile dell unità immobiliare da costruire Gli elementi necessari per la determinazione degli obblighi del costruttore (Segue): l indicazione delle imprese appaltatrici Le indicazioni relative al prezzo di compravendita o del diverso corrispettivo L indicazione degli estremi della fideiussione Le indicazioni relative allo stato giuridico dell immobile: convenzioni urbanistiche e formalità pregiudizievoli (Segue): gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta Contenuto del contratto ed allegazione di documenti Limiti all ammissibilità della relatio a fonti esterne al contratto (Segue): le servitù ed il regolamento di condominio Le indicazioni relative al certificato di agibilità IX

6 Capitolo Sesto Il regime della nullità relativa 1. L evoluzione della categoria giuridica della nullità del contratto; le nullità di protezione La disciplina giuridica della nullità relativa (Segue): il problema della rilevabilità d ufficio della nullità relativa (Segue): l efficacia del contratto affetto da nullità relativa Nullità di protezione e condizione sospensiva La convalida del contratto relativamente nullo Inammissibilità della rinunzia preventiva all azione di nullità Sanatoria della nullità a seguito del rilascio della fideiussione o del completamento del contenuto contrattuale Il problema dell azionabilità della nullità relativa successivamente all acquisto della proprietà del fabbricato ultimato (Segue): l opponibilità ai terzi subacquirenti della nullità relativa Nullità relativa e responsabilità del notaio Capitolo Settimo Il frazionamento del mutuo e dell ipoteca 1. Limiti di applicazione della nuova disciplina del frazionamento La necessità di previo accatastamento delle porzioni immobiliari oggetto di frazionamento Presupposti dell obbligo della banca di provvedere al frazionamento Il diritto soggettivo del promissario acquirente e dell assegnatario al frazionamento Il diritto del terzo acquirente e del promissario acquirente al X

7 frazionamento: rilievi sistematici e natura giuridica del negozio di frazionamento L atto pubblico di frazionamento delegato al notaio (Segue): i criteri oggettivi per procedere al frazionamento del mutuo e dell ipoteca (Segue): le spese dell atto pubblico di frazionamento e delle eventuali perizie tecniche Capitolo Ottavo I divieti di stipula in assenza di cancellazione o frazionamento di ipoteche e pignoramenti 1. Premessa: esigenze di tutela dell acquirente e soluzioni normative Presupposti del diritto dell acquirente al frazionamento o alla cancellazione dell ipoteca Ambito di applicazione del divieto: immobili da costruire e requisiti soggettivi delle parti del contratto (Segue): contratto di compravendita, altri contratti definitivi, contratto preliminare Coordinamento con l art. 6, comma 1, lett. h), del decreto legislativo L individuazione delle ipoteche da cancellare o da frazionare La preclusione alla vendita degli immobili ipotecati non accatastati Inammissibilità della rinuncia dell acquirente alla tutela dell art (Segue): l obbligo notarile di accertamenti ipotecari e la dispensa da visure; rilievi sistematici Perfezionamento del titolo idoneo alla cancellazione o al frazionamento Responsabilità disciplinare del notaio ex art. 28 della legge notarile XI

8 12. Il problema della validità o nullità del contratto compiuto in violazione del divieto Capitolo Nono Il diritto di prelazione nella vendita forzata 1. Diritto di prelazione legale e vendita forzata Presupposti soggettivi ed oggettivi del diritto di prelazione Obblighi dell autorità che procede alla vendita dell immobile Termini e modalità dell esercizio del diritto di prelazione Il trasferimento della proprietà dell immobile a favore del prelazionario Conseguenze del mancato rispetto del diritto di prelazione Capitolo Decimo Il fallimento del costruttore 1. Fallimento del costruttore e scelta del curatore fallimentare tra lo scioglimento e l esecuzione del contratto: il contratto definitivo ad effetti reali differiti (Segue): il contratto preliminare Scelta ad opera dell acquirente dello scioglimento del contratto I limiti alla revocatoria fallimentare; coordinamento con l art. 2 del d.l. 14 marzo 2005, n (Segue): il concetto di giusto prezzo. Fattispecie particolari (Segue): l impegno di trasferire la residenza; profili formali e conseguenze della violazione dell obbligo Capitolo Undicesimo La disciplina transitoria 1. L applicazione delle disposizioni sulla fideiussione Le disposizioni degli articoli 6, 7 e 8 del decreto legislativo XII

9 3. Le disposizioni di natura procedurale Tecniche redazionali Appendice 1. Contratto preliminare di compravendita di fabbricato da costruire Contratto di compravendita di fabbricato da costruire (vendita di cosa futura) Contratto di permuta di cosa presente contro cosa futura Contratto di compravendita di terreno (seguito da preliminare di vendita di porzione del fabbricato da costruire) Atto pubblico di frazionamento di mutuo fondiario sottoscritto dal solo notaio Documenti Legge 2 agosto 2004, n Delega al governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire Decreto legislativo 20 giugno 2005, n Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n XIII

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