CONTRATTI LOCAZIONE. Roberta Bianchi - Associazione italiana Dottori Commercialisti ADEMPIMENTO "

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1 Contratti di locazione: registrazione eversamentodelleimposterelative Roberta Bianchi - Associazione italiana Dottori Commercialisti ADEMPIMENTO " NOVITÀ " Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati dall affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l ammontare del canone pattuito. A partire dal 1º gennaio 2015, i versamenti delle imposte devono effettuarsi esclusivamente con il modello F24 Elide. RIFERIMENTI " Agenzia delle Entrate, provvedimento 10 gennaio 2014 Agenzia delle Entrate, provvedimento 3 gennaio 2014 SOGGETTI INTERESSATI " PROCEDURE " IMPOSTE " CASI PARTICOLARI " Tutti i contribuenti titolari di contratti di locazione Il contratto di locazione può essere registrato: utilizzando i servizi telematici dell Agenzia richiedendo la registrazione in ufficio (modello RLI) incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato. Deve essere registrato entro 30 giorni. Imposte di registro Imposta di bollo 1) Cedolare secca: effetti sul reddito FISCO Pratica Fiscale e Professionale n. 29 del 20 luglio

2 ADEMPIMENTO " PROCEDURE " SCHEMA DI SINTESI Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA) devono essere obbligatoriamente registrati dall affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l ammontare del canone pattuito. L unico caso in cui non c è l obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell anno. Per la registrazione dei contratti di locazione, che deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore), è possibile far riferimento alle regole generali che di seguito si esplicano. Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo, c è anche la possibilità di optare per il regime facoltativo della cedolare secca, che prevede il versamento di un imposta sostitutiva dell IRPEF, delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell immobile), nonché delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione. Il contratto di locazione può essere registrato: 1) utilizzando i servizi telematici dell Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici 2) richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI 3) incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato. Si ricorda che i contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell attestato, sull attestazione della prestazione energetica dell edificio (APE). La copia dell APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (D.L. n. 145/2013). Per poter procedere con la registrazione del contratto si deve essere registrati al sistema Fisconline o Entrate e l applicazione che può essere utilizzata, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, è denominata RLI, in versione di programma da installare su PC o web disponibile direttamente sul sito dell Agenzia delle Entrate. I soggetti che non hanno l obbligo della registrazione telematica possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale). Per la registrazione presso l Ufficio è necessario portare con sé la seguente documentazione: almeno due copie, con firma in originale, del contratto da registrare la richiesta di registrazione, ossia il modello RLI compilato se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il modello RR, in cui vanno indicati i contratti da registrare i contrassegni telematici per il pagamento dell imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe la ricevuta di pagamento dell imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi. I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (regime sostitutivo) non devono versare l imposta di registro ma sono tenuti al pagamento dell imposta 38 Pratica Fiscale e Professionale n. 29 del 20 luglio 2015

3 sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini previsti per il versamento dell IRPEF. In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l addebito sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario. Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l Ufficio: restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione rilascia la ricevuta dell avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita. Tramite intermediario L intermediario, in primo luogo, deve rilasciare, nel momento in cui assume l incarico, una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere, a seconda del tipo di adempimento richiesto, alla trasmissione della richiesta di registrazione, all esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, alle cessioni, alle risoluzioni. Inoltre, deve consegnare al contribuente: due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione) una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute. Tramite delegato La registrazione di un contratto di locazione può essere affidata a un soggetto appositamente delegato con adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa. La delega può essere conferita compilando l apposita sezione del Modulo di richiesta di abilitazione al servizio telematico Entratel, secondo le indicazioni fornite nelle Istruzioni, disponibile sul sito dell Agenzia delle Entrate, da presentare nelle modalità previste per l abilitazione al servizio Entratel. Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l imposta di registro e l imposta di bollo. Si ricorda che la registrazione dell atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo. Si segnala che per la registrazione con RLI web è necessario allegare copia del contratto, in formato TIF, TFF o PDF/A. Non è obbligatorio allegare copia del contratto, in presenza di queste caratteristiche: locazione di tipo abitativo il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell esercizio di un impresa, arte o professione un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni. Si precisa che nel caso in cui è compilata la casella casi particolari, è sempre obbligatoria l allegazione del contratto. Pratica Fiscale e Professionale n. 29 del 20 luglio

4 IMPOSTE " Imposta di registro L importo dovuto varia a seconda dell immobile locato o affittato. SCHEMA DI SINTESI IMMOBILE PERCENTUALE Fabbricati a uso abitativo Fabbricati strumentali per natura Fondi rustici Altri immobili 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva 2% del canone, negli altri casi 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni ad elevata tensione abitativa, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell imposta va assunto per il 70%. Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro. Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell intera somma dovuta per la registrazione del contratto. Sul deposito cauzionale versato dall inquilino non è dovuta l imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l imposta nella misura dello 0,50%. Contratti pluriennali Per i contratti che durano più anni si può scegliere di: a) pagare, al momento della registrazione, l imposta dovuta per l intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo) b) versare l imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità. Chi sceglie di pagare per l intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (0,5% dal 1º gennaio 2015, 1% fino al 31 dicembre 2014) moltiplicato per il numero delle annualità. Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l imposta di registro è stata versata per l intera durata, spetta il rimborso dell importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto. Quando si sceglie di pagare annualmente, l imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro. Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l imposta in unica soluzione oppure anno per anno. Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici. Imposta di bollo Per ogni copia da registrare, l imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe. 40 Pratica Fiscale e Professionale n. 29 del 20 luglio 2015

5 SCHEMA DI SINTESI CASI PARTICOLARI " Se la registrazione è richiesta in ufficio, occorre versare l imposta di registro entro 30 giorni dalla data di stipula o, se anteriore, di decorrenza: con il mod. F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi on-line dell Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale. I soggetti non titolari di partita IVA, invece, possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali richiedendo all ufficio delle Entrate l addebito dell importo sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente. Con questa modalità è possibile assolvere contestualmente l imposta di registro e quella di bollo. Il bollo può essere assolto anche utilizzando i contrassegni telematici (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula. I versamenti relativi alla registrazione, alle annualità successive alla prima, alle proroghe, alle cessioni e alle risoluzioni mediante i servizi telematici dell Agenzia sono effettuati con addebito su c/c bancario o postale. Modalità di versamento delle imposte di registro Come detto, le imposte di registro in caso di registrazione del contratto di locazione presso uno degli uffici dell Agenzia delle Entrate sono da pagare tramite il nuovo mod. F24 denominato Elide ovvero F24 Elementi identificativi. L Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 14/E del 24 gennaio 2014, ha istituito i seguenti codici tributo da utilizzare per i versamenti e impartito le istruzioni per la compilazione dei modelli di pagamento: Codici tributo Imposta di registro per prima registrazione (locazione e affitto) 1500 Imposta di registro per annualità successive (locazione e affitto) 1501 Imposta di registro per cessione (locazione e affitto) 1502 Imposta di registro per risoluzione (locazione e affitto) 1503 Imposta di registro per proroga (locazione e affitto) 1504 il codice identificativo 63 denominato Controparte va utilizzato per consentire la corretta identificazione nel modello del soggetto controparte del contratto i codici da A135 a A138 consentono il versamento delle somme dovute a seguito degli avvisi di liquidazione dell imposta e irrogazione delle sanzioni, emessi dagli Uffici. 1) Cedolare secca La cedolare secca è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un imposta sostitutiva dell IRPEF e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell immobile). In più, per i contratti per i quali si è optato per il regime della cedolare secca non andranno pagate l imposta di registro e l imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Attenzione La cedolare secca non sostituisce l imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell opzione, l aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell anno precedente. È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia, per gli affitti Pratica Fiscale e Professionale n. 29 del 20 luglio

6 pluriennali, negli anni successivi. Quando l opzione non viene esercitata all inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili. Chi può scegliere la cedolare secca Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, che non locano l immobile nell esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Per quali immobili L opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l A10 - uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l unità abitativa già locata. In caso di contitolarità dell immobile l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l opzione sono tenuti al versamento dell imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l imposta di bollo sul contratto di locazione. L imposta di registro deve essere versata per l intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l ammontare minimo dell imposta dovuta. Quali inquilini Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. L opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (D.L. n. 47/2014). Quanto dura l opzione L opzione comporta l applicazione delle regole della cedolare secca per l intero periodo di durata del contratto o della proroga o, nei casi in cui l opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell annualità precedente e comporta il versamento dell imposta di registro, eventualmente dovuta. Quanto si paga L imposta sostitutiva si calcola applicando un aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E, inoltre, prevista un aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate: nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (art. 1, lettere a) e b), D.L. n. 551/ 1988). Si tratta, in pratica, dei Comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, 42 Pratica Fiscale e Professionale n. 29 del 20 luglio 2015

7 Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei Comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe). Dal 2013 l aliquota per questi contratti è pari al 15% (D.L. n. 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio Il D.L. n. 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Effetti sul reddito Il reddito assoggettato a cedolare: è escluso dal reddito complessivo sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell ISEE, determinazione del reddito per essere considerato a carico). Quando si sceglie la cedolare fin dall inizio, il contratto di locazione può essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto con il modello RLI: utilizzando i servizi telematici dell Agenzia richiedendo la registrazione in ufficio incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc). Anche per i contratti di locazione nei quali si è optato per la cedolare secca devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell attestato, sull attestazione della prestazione energetica dell edificio (APE). La copia dell APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (D.L. n. 145/2013). Se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l imposta di registro e l imposta di bollo. Attenzione Per il versamento dell imposta sostitutiva, le scadenze e modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell IRPEF. A cambiare è la misura dell acconto, pari al 95% dell imposta dovuta per l anno precedente. In generale, l acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, cioè l imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente. Passando alle regole specifiche, il pagamento dell acconto, dovuto se la cedolare per l anno precedente supera i 51,65 euro, va effettuato: in un unica soluzione, entro il 30 novembre, se l importo è inferiore a 257,52 euro in due rate, se l importo dovuto è superiore a 257,52 euro: la prima, del 40% (del 95%), entro il 16 giugno la seconda, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre. Il saldo si versa entro il 16 giugno dell anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%. Per il versamento della cedolare secca, con mod. F24, vanno utilizzati i codici seguenti: 1840: Cedolare secca locazioni - Acconto prima rata 1841: Cedolare secca locazioni - Acconto seconda rata o unica soluzione 1842: Cedolare secca locazioni - Saldo La cedolare secca è compensabile con le regole ordinarie. Pratica Fiscale e Professionale n. 29 del 20 luglio