Segmentazione, caratteristiche e dinamiche del mercato immobiliare

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1 Segmentazione, caratteristiche e dinamiche del mercato immobiliare Ing. PAOLA MARONE Vicepresidente Ordine Ingegneri della Provincia di Napoli Ing. VINCENZO LANDI Coordinatore Commissione Mercato Immobiliare Ordine Ingegneri della Provincia di Napoli Aula Magna Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli Sabato 27 Settembre 2014

2 Definizioni Generali Il mercato immobiliare è il luogo in cui domanda e offerta di beni immobiliari si incontrano e nel farlo formano il prezzo. (Finanza Immobiliare, Armando Borghi, 2009).

3 Definizioni Generali Il mercato immobiliare fa riferimento alla compravendita di immobili, abitazioni, uffici, negozi, capannoni, sia di nuova costruzione che esistenti nonché terreni E un mercato molto attraente in quanto l oggetto della contrattazione ha un elevato valore economico sociale.

4 Caratteristiche del mercato immobiliare Non omogeneità dei beni Mercato geograficamente localizzato, specifico in ogni città e in ogni sua zona Mancanza di trasparenza

5 Classificazione in comparti del M.I, Comparto dell edilizia residenziale di tipo pubblico e privato Comparto dell edilizia non residenziale di tipo pubblico e privato Comparto delle opere pubbliche

6 Pubblica Amministrazione; Società di costruzioni Banche e fondi immobiliari Società immobiliari e di leasing immobiliare, afferenti a gruppi commerciali ed industriali Assicurazioni e fondi pensione integrativi; Operatori che finanziano lo sviluppo del mercato immobiliare COSTITUZIONE DELL OFFERTA Gestori di patrimoni;

7 Fruitori del mercato immobiliare Stato; Famiglie Investitori Imprese COSTITUZIONE DELLA DOMANDA

8 Oggetti del mercato immobiliare Abitazioni Alberghi Uffici Capannoni Garage Negozi Terreni agricoli ed edificabili

9 Segmentazione del mercato immobiliare Il mercato immobiliare si articola in sottomercati denominati segmenti Per segmento s intende l unità elementare non scindibile alla base dell analisi economico-estimativa del mercato immobiliare

10 Ai fini di una indagine economica-estimativa un segmento di mercato resta definito rispetto ai seguenti parametri: Localizzazione Tipologia di contratto La destinazione La tipologia immobiliare Osservatorio Mercato Andamento del mercato Definizioni generali Immobiliare Segmentazione del mercato immobiliare immobiliare La dimensione I caratteri della domanda e dell offerta La tipologia edilizia Tali parametri vanno misurati e tradotti in indicatori economico estimativi del particolare segmento di mercato. Se l ammontare degli indicatori economico-estimativi di due unità immobiliari ammontano allo stesso valore le due unità immobiliari fanno parte dello stesso segmento di mercato.

11 Segmentazione del mercato immobiliare

12 Le dinamiche principali del mercato immobiliare a.numero delle compravendite e delle locazioni b.variazione dei prezzi c. Variazione dei rendimenti d.tempi di vendita Definizioni generali Osservatorio Mercato Immobiliare Andamento del mercato immobiliare

13 Andamento del mercato immobiliare Definizioni generali Osservatorio Mercato Immobiliare Andamento del mercato immobiliare

14 Andamento del mercato immobiliare Definizioni generali Osservatorio Mercato Immobiliare Andamento del mercato immobiliare

15 Andamento del mercato immobiliare Definizioni generali Osservatorio Mercato Immobiliare Andamento del mercato immobiliare

16 Andamento del mercato immobiliare Definizioni generali Osservatorio Mercato Immobiliare Andamento del mercato immobiliare

17 Andamento del mercato immobiliare Definizioni generali Osservatorio Mercato Immobiliare Andamento del mercato immobiliare

18 Andamento del mercato immobiliare -25,9-25,7% Definizioni generali Osservatorio Mercato Immobiliare Andamento del mercato immobiliare

19 Andamento del mercato immobiliare Definizioni generali Osservatorio Mercato Immobiliare Andamento del mercato immobiliare

20 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Agenzia delle Entrate Dipartimento Territorio Obiettivi: Rilevazione ed elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti, ai tassi di rendita con pubblicazione di studi ed elaborazioni per la valorizzazione statistica degli archivi dell'agenzia. Ricerca e sviluppo di strumenti innovativi finalizzati alla definizione dei valori immobiliari

21 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Agenzia delle Entrate Dipartimento Territorio Articolazione sul territorio nazionale con suddivisione in uffici provinciali coincidenti con gli uffici provinciali dell agenzia. Referente provinciale e staff di lavoro

22 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Tipologie prevalenti presenti in banca dati

23 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Zone omogenee OMI Suddivisione del territorio provinciale in zone omogenee in termini di mercato immobiliare relativamente ad alcune caratteristiche di tipo posizionale quali quelle urbanistiche, socio-economiche, di dotazione di servizi, ecc. Il territorio dei singoli comuni è stato suddiviso in più zone omogenee dove si registra una uniformità del mercato immobiliare in termini di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Lo scostamento massimo dei valori in questo comparto omogeneo non deve essere superiore ad 1,5.

24 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Zone omogenee OMI Quotazioni: definizione di un intervallo di valori minimo e massimo con riferimento ad unità immobiliari ordinarie aventi una data destinazione d'uso (residenziale, ufficio, negozio, ecc), site in una data zona omogenea. Valori riferiti all ordinarietà dell immobile escludendo quotazioni di immobili di pregio, degradati, che presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia prevalente della zona.

25 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Zone omogenee OMI Zone omogenee OMI devono appartenere ad una sola microzona catastale Raggruppamento delle zone OMI in fasce con collocazione precisa in ambito comunale B=Centrale C=Semicentrale D=Periferica E=Suburbana R=Rurale

26 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale Per la definizione delle quotazioni viene effettuata dall OMI un attività di rilevazione a cadenza semestrale con l individuazione di un campione, determinato in funzione della vivacità del mercato.

27 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale Per la definizione delle quotazioni viene effettuata dall OMI un attività di rilevazione a cadenza semestrale con l individuazione di un campione, determinato in funzione della vivacità del mercato. 1. Definizione del campione da rilevare 2. Rilevazione tramite schede e costituzione del campione 3. Popolamento database informatico delle schede

28 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale 1. Definizione del campione da rilevare NTN Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di un unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma

29 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale 2. Rilevazione tramite schede e costituzione del campione la tipologia dell'immobile o dell'unità immobiliare le fonte della rilevazione la identificazione dell'immobile rilevato la destinazione prevalente di zona le caratteristiche estrinseche del fabbricato in cui è ubicata l'unità immobiliare le caratteristiche intrinseche del fabbricato le caratteristiche intrinseche dell'unità immobiliare la consistenza dell'unità immobiliare la consistenza delle pertinenze la consistenza totale dell'unità immobiliare e delle pertinenze (ragguagliate) il prezzo / valore

30 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale

31 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale

32 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale

33 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale

34 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale

35 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale

36 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale Fonti per l acquisizione dei dati: Agenzie immobiliari; Atti di compravendita; Stime Ufficio del Territorio; Tribunale; Riviste di settore e annunci su quotidiani; Informazioni dirette e/o conoscenze personali

37 OMI Osservatorio sul Mercato Immobiliare Attività di rilevazione semestrale 3. Elaborazione del dato I dati così ottenuti sono elaborati con appositi procedimenti statistici e successivamente sottoposti alla validazione della Commissione di Validazione, costituita dal dirigente dell ufficio provinciale, dal responsabile del settore tecnicoestimale e dal referente del Osservatorio. Verifica di coerenza a livello centrale Successiva pubblicazione del dato

38 Definizioni generali Osservatorio Mercato Immobiliare Andamento del mercato immobiliare

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