RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA E VALUTAZIONE DELLE OPPORTUNITÀ DI INVESTIMENTO SUL PATRIMONIO ARCHITETTONICO

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1 RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA E VALUTAZIONE DELLE OPPORTUNITÀ DI INVESTIMENTO SUL PATRIMONIO ARCHITETTONICO Maria Giuditta Losa, MRICS Responsabile Funzione Valutazioni Serenissima SGR S.p.A. Efficientamento energetico per la valorizzazione del patrimonio immobiliare Milano, 9 Luglio 2013

2 Valorizzazione energetica nei patrimoni dei Fondi Immobiliari Le Società di gestione Risparmio, a tutela dei propri investitori, devono valutare le diverse opportunità di valorizzazione degli assets parte dei fondi immobiliari in gestione Tali valorizzazioni devono portare ad una massimizzazione dei ricavi derivanti dagli immobili

3 La valorizzazione energetica è un aspetto che ben si allinea con l attività e l ottica di gestione dei Fondi Immobiliari per i seguenti motivi: I Fondi Immobiliari si basano su strategie di lungo periodo e le valorizzazioni e gli interventi energetici richiedono, tendenzialmente, un lungo periodo per la realizzazione dei ritorni sugli investimenti effettuati Le SGR che gestiscono più fondi possono garantire una adeguata massa, offrendo la possibilità di economie di scala con un impatto positivo sui costi di realizzazione Le SGR possono fornire maggiori garanzie per eventuali contributi o finanziamenti richiesti

4 VALUTAZIONE DELLE OPPORTUNITÀ DI INVESTIMENTO SUL PATRIMONIO ARCHITETTONICO L ottica e le opportunità della valorizzazione energetica vengono gestite dalla SGR all interno di un più ampio ventaglio di strategie di valorizzazione applicabili agli immobili Quindi i costi e le possibilità di valorizzazione dal punto di vista tecnico energetico vanno «pesati» e valutati insieme ad altre possibili valorizzazioni Pertanto, ogni voce di costo relativa ad una valorizzazione deve seguire diversi step di analisi prima di essere realizzata

5 Pre-analisi Immobili finiti Struttura, epoca di costruzione, impiantistica Stato occupazionale (vacant, mono, pluritenant, destinazioni d uso) Posizionamento di mercato (es prime location, qualità richiesta dal mercato, etc.) Progetti/sviluppi Normativa di riferimento Qualità attesa dal progetto Qualità richiesta dal mercato Impatto su costo di costruzione e valore del prodotto finito

6 Audit energetico/diagnosi dell'efficienza dell'organizzazione del sistema di gestione del risparmio energetico. individuare eventuali interventi di riqualificazione tecnologica ridurre le spese di gestione migliorare le condizioni di comfort e di sicurezza Valutazione per ciascun intervento delle opportunità tecniche ed economiche

7 Previsioni su flussi di cassa e business-plan degli immobili Impatto su consumi, spese di gestione e di conseguenza sui canoni richiesti Impatto sulla commercializzazione degli spazi Impatto sul prodotto e sui valori di uscita (exit value) Impatto sull immagine dell asset e sulla sua appetibilità da parte di potenziali inquilini/acquirenti

8 Le scelte di valorizzazione e le opportunità di investimento Il primo obiettivo delle scelte deve essere, per la SGR, la tutela dell investitore in termini di uscite di cassa e di ritorni sugli investimenti effettuati Le analisi vengono condotte attraverso verifiche su scenari di «best case» e «worst case» Benchmerk di mercato Verifiche di break-even point

9 Limiti Difficoltà nella verifica degli effettivi ritorni sugli investimenti e loro tempistica Mancanza di incentivi sia economici che di mercato Incertezza sull impatto delle scelte sulla commercializzazione degli spazi

10 L'Istituto per la Competitività (I-Com) ha analizzato il ruolo che l efficienza energetica riveste per le SGR del mercato immobiliare, attraverso un questionario distribuito, con la collaborazione di Assoimmobiliare ai principali fondi immobiliari attivi in Italia e che gestiscono patrimoni immobiliari esistenti (sono stati esclusi dall'indagine gli edifici di nuova costruzione). Di seguito si riportano in breve, i principali dati emersi: Il risparmio energetico non incide ancora molto sul prezzo delle case Nei casi delle SGR analizzate, la distribuzione per tipologia di intervento è molto variegata con: - azioni sia sugli impianti (illuminazione e sistemi di condizionamento ambientale) - sulle strutture (isolamento termico) - installazione di sistemi di monitoraggio dei consumi - installazione di sistemi di generazione da fonti rinnovabili Il bilancio degli interventi eseguiti è positivo. I limiti emersi riguardano: - tempi di ritorno degli investimenti troppo elevati - carenza di incentivi adeguati - residuali appaiono essere le barriere conoscitive, la difficoltà di valutare gli interventi da un punto di vista tecnico ed economico e la difficoltà di valutare l affidabilità delle imprese che operano nel settore dell efficienza energetica SI INFORMA CHE TUTTI I DATI CONTENUTI IN QUESTA PRESENTAZIONE SONO INSERITI A MERO TITOLO DESCRITTIVO E NON COSTITUISCONO DICHIARAZIONE DI SCIENZA DA PARTE DI SERENISSIMA SGR S.P.A.. SERENISSIMA SGR S.P.A., DI CONSEGUENZA, NON ASSUME ALCUNA RESPONSABILITÀ IN MERITO ALL ESATTEZZA E PRECISIONE DI TALI DATI, CHE DOVRANNO ESSERE OGGETTO DI SUCCESSIVA VERIFICA E VALUTAZIONE

11 Serenissima SGR - Contatti Serenissima SGR S.p.A. Via Enrico Fermi, Verona Italia Tel.: Fax: info@serenissimasgr.it Maria Giuditta Losa giuditta.losa@serenissimasgr.it Palazzo Fermi Via Fermi 2 Verona