Evoluzione del mercato immobiliare: fondi immobiliari per l'housing sociale

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1 Evoluzione del mercato immobiliare: fondi immobiliari per l'housing sociale 17 Ottobre 2012 Giacomo Morri, Topic Leader Real Estate BAA, Docente SDA Bocconi Paola Delmonte, Dirigente CDP Investimenti SGR, Alumna Bocconi

2 Social Housing Esigenza abitativa Difficoltà di incontro tra domanda e offerta Classe sociale intermedia tra ERP e libero mercato Giovani coppie e single Locazione temporanea Modello Olandese

3 Paola Delmonte: curriculum vitae Bocconi Laurea cum laude al DES The Chase Manhattan Bank (oggi JP Morgan) Federazione Nazionale dell Industria Chimica Vitale Borghesi & C. Lazard Pirelli RE (oggi Prelios) Pirelli RE SGR (oggi Prelios SGR ) Marzo Direttore della Fondazione Housing Sociale Giugno Responsabile Gestione e Sviluppo di Cassa Depositi e Prestiti Investimenti Sgr

4 Fondi immobiliari Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio (OICR) Caratteristiche dei fondi comuni di investimento: attività di gestione e investimento delegata a una Società di Gestione del Risparmio (SGR) patrimonio indiviso di una pluralità di investitori il patrimonio deve essere investito in immobili per almeno 2/3

5 Fondi immobiliari Fondi per categorie di investitori: Pubblico indistinto Riservati a investitori qualificati Fondi per modalità di costituzione: Raccolta di liquidità Apporto di patrimonio immobiliare

6 Fondi immobiliari - Gestione incarica Società di Gestione del Risparmio Property Manager responsabilità gestione CDA Facility Manager Project Manager Agency Advisors servizi Fondo Immobiliare Immobili Investitori

7 Fondi immobiliari - Controllo nomina Consob vigila vigila certificano rendiconto Società di Gestione del Risparmio Fondo Immobiliare Immobili incarica Banca depositaria controlla NAV autorizza / vigila valutano nomina Banca d Italia autorizza / vigila / regola Società di revisione Esperti indipendenti

8 Fondi immobiliari - Governance Società di Gestione del Risparmio advisory / potere di veto gestisce potere di sostituzione Advisory Committee Fondo Immobiliare Immobili richiede modifiche Regolamento Assemblea dei Sottoscrittori nominano partecipano Investitori

9 Contrazione del mercato dell affitto Negli ultimi 20 anni la produzione edilizia dedicata alla locazione è stata contenuta, con una prevalenza di iniziative per la vendita A margine della modesta produzione di edilizia in locazione, anche lo stock di alloggi esistenti si è progressivamente ridotto soprattutto nel segmento calmierato

10 Condizioni di mercato proibitive Negli ultimi 30 anni la crescita dei canoni medi di affitto è stata molto più intensa di quella del reddito familiare Nello stesso periodo il rapporto medio tra affitto e reddito familiare è passato dal 12,5% al 27,8%

11 La fascia grigia Fasce di popolazione Domanda Povertà Fascia Grigia Mercato Offerta ERP Edilizia convenzionata, a canone moderato, sostenibile o calmierato Edilizia Libera Risorse Pubbliche Pubblico-Privato Private

12 Il sistema integrato dei Fondi (SIF) Investitori (sottoscrizioni effettuate) Azionisti Sgr CDP ( 1 mld) Investitori pubblici ( 140 mln) Altri investitori privati ( 888 mln) CDP (70%) ACRI (15%) ABI (15%) Fondo nazionale di CDPI Sgr Fondo Investimenti per l Abitare ( 2,028 mld) Gestione CDPI Sgr 10% impiegato in investimenti diretti in deroga al limite del 40% Fondo Locale 1 Fondi locali Max 40% del capitale delle iniziative locali Fondo Locale 2 Fondo Locale n Min 60% del capitale dei fondi locali Gestione Fondazioni di origine bancaria Coooperative Investitori Sgr Enti Locali Operatori privati e sociali Iniziative locali di edilizia privata sociale Intervento 1 Intervento 2 Intervento n Altri prestatori di servizi Advisor tecnici, progettisti, appaltatori, gestori immobiliari e sociali

13 Struttura e Governo del Fondo Immobiliare Locale Autorità di Vigilanza Stakeholders I fondi chiusi di diritto italiano sono soggetti all autorizzazione e alla vigilanza di Banca d Italia Società di gestione SGR Stakeholders Committee [1] Advisory Committee Assemblea dei Partecipanti Investitori qualificati (sottoscrittori) Banca depositaria Fondo Interve nto # 1 Impieg hi Fonti Patrimonio netto (50%) Interve nto # n Debito (50%) [2] [1] Lo Stakeholders Committee corrisponde all Advisory Committee riunito in seduta allargata, coinvolgendo le parti sociali rilevanti per istruire le delibere dell Advisory Committee [2] La leva finanziaria obiettivo verrà attivata se economicamente conveniente per il Fondo

14 Ipotesi di struttura finanziaria (1/2) Il patrimonio del Fondo è tipicamente suddiviso in diverse categorie di quote: Quote B (privilegiate), con rendimento pari al 3% + inflazione, tipicamente sottoscritte dal FIA; Altre quote caratterizzate da diversi profili di rendimento e gradi di postergazione nei dividendi e nel rimborso del capitale Quote A Quote C

15 Ipotesi di struttura finanziaria (2/2) Apportante Quote del Fondo Investimenti Fonti di finanziamento 20% Quote B: sottoscritte dal FIA (40% dei mezzi propri) Equity Apporto di immobili 30% Altre categorie di quote 100% 50% Debito bancario

16 Sottoscrittori e attività di investimento del FIA MIT 140 LOCALIZZAZIONE INVESTIMENTI Altri privati 888 CDP Cassa depositi e prestiti: mln Gruppi bancari: 500 mln Gruppi assicurativi: 220 mln Casse di previdenza: 168 mln Territori con Fondi di EPS deliberati Territori con Fondi di EPS nella pipeline MIT: 140 mln Territori oggetto di scouting

17 Grazie per la partecipazione Per informazioni e suggerimenti learninglab@sdabocconi.it