La fattibilità dei progetti

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1 La fattibilità dei progetti 12.XII.2005 La fattibilità dei progetti La fattibilità di un progetto dipende dalla capacità che quest ultimo ha di determinare condizioni per un effettiva cooperazione fra gli attori chiamati a realizzarlo Un percorso per valutare la fattibilità del progetto L individuazione degli obiettivi dei soggetti coinvolti I dati di base e loro fonti Gli strumenti valutativi L interpretazione degli esiti

2 Gli obiettivi degli attori La fattibilità del progetto/piano è assicurata quando tutti i soggetti raggiungono i loro obiettivi In particolare, l amministrazione riesce a regolare efficacemente la trasformazione della città il promotore ottiene dalla trasformazione il profitto normale di mercato il proprietario ottiene per il proprio immobile il valore di mercato Figure che si assommano A volte i promotori e proprietari sono la stessa persona fisica o giuridica Promotore Proprietario Ottenere un saggio di profitto corretto Cedere immobili al prezzo max Tuttavia, quando agiscono perseguono obiettivi che rappresentano la somma delle due figure

3 Figure che si assommano II A volte il promotore e il costruttore sono riuniti in una stessa figura Promotore Costruttore Ottenere un saggio di profitto corretto Realizzare l utile della sua attività Anche in questo caso, perseguono obiettivi che rappresentano la somma degli obiettivi dei due soggetti che rappresentano La prospettiva del promotore Dato un prezzo di mercato degli immobili (aree o fabbricati da trasformare), se il promotore non trova le condizioni di progetto per ottenere un adeguato profitto, non attiva il processo Il problema della valutazione consiste nella valutazione della convenienza del promotore Il piano/progetto si rivela allora inefficace

4 La prospettiva del proprietario Dato un profitto di mercato relativo all intervento, se il proprietario non ottiene il prezzo atteso, l area o il fabbricato non viene venduto quindi il progetto non può essere attuato Il problema della valutazione di fattibilità consiste nella valutazione del valore dell area o del fabbricato generato dal progetto Il progetto si rivela allora inefficace, l impresa promotrice non riesce ad acquisire le aree La fattibilità per il promotore La convenienza di un investimento immobiliare per il promotore può avvenire attraverso opportuni criteri finanziari capaci di misurare il rendimento del progetto e di confrontarlo rispetto a livelli di soglia prestabiliti il Valore attuale netto (Van) e il Tasso di rendimento interno (Tri)

5 Il valore attuale netto Il valore attuale netto di un progetto si calcola con un modello finanziario basato su esplicite assunzioni circa le prospettive di ricavo e di costo Nel caso di progetti di trasformazione, vengono stimati i costi della trasformazione C e i ricavi R per giungere ad una serie di flussi netti successivamente scontati in ragione del periodo n di sviluppo e di marketing del progetto: Van = I + ( R C ) ( R C ) ( R C ) 1 q q n q n n Le fasi operative Il calcolo del Van Stima di costi e ricavi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi Si tratterà di analizzare il progetto sotto il profilo delle quantità e delle superfici e stimare i ricavi e i costi Stima dei saldi netti (R-C) Stima del Van alla conclusione dell'investimento Individuazione della regola per l accettabilità del progetto

6 La regola per l accettabilità Il valore attuale netto non è altro che la somma attualizzata dei ricavi netti del progetto Il Valore attuale netto di un progetto può risultare: Positivo o nullo allora il progetto è fattibile Negativo allora il progetto non è fattibile Un esempio Ad un imprenditore viene proposto un investimento di 1 milione di euro, destinato a generare benefici in due tranche: fra un anno, fra due anni, milioni Il nostro imprenditore ha un rendimento medio dai suoi investimenti (di rischio analogo a quello proposto) del 10% E un investimento da fare? Abbiamo detto che il solo saldo tra costi e benefici non è utilizzabile Per valutare se i benefici dell investimento superano i ricavi, dobbiamo renderli omogenei e quindi attualizzarli Per il nostro imprenditore: 800 m tra un anno sono uguali a 727 m circa (800/1,1) e 600 m sono 496 mila circa (600/1,1 2 )

7 Le conclusioni dell esempio A questo punto possiamo effettuare la somma tra costi e benefici dell investimento: = 223 Il Valore attuale netto è positivo: l investimento può quindi essere considerato conveniente Cosa vuol dire con precisione che il Van è positivo? Il Van positivo significa che l investimento proposto è in grado di generare un rendimento superiore al rendimento di riferimento dell azienda Il Van non ha valore contabile, ma esprime solo la capacità dell investimento di generare rendimenti inferiori o superiori ad una soglia di riferimento Il Van come strumento di valutazione Il Valore attuale netto non rappresenta uno strumento di stima, bensì uno strumento di valutazione In altri termini, non consente di misurare il valore contabile del progetto, quanto invece consente di valutare se un certo investimento debba essere realizzato o meno dall impresa E il segno algebrico del Van che dobbiamo considerare con la massima attenzione, non tanto il suo valore assoluto

8 Un esempio di calcolo del Van Schema dei ricavi Qtà Valore unitario Valore totale Immobili uso residenziale Immobili uso direzionale Articolazione delle vendite Totale ricavi R Schema dei costi Costo del terreno Costo di costruzione - residenziale Costo di costruzione - direzionale Articolazione dei costi Totale costi costruzione Oneri di urbanizzazione residenza , Oneri di urbanizzazione direzionale , Contributo cc residenza , Contributo cc direzionale , Spese tecniche e generali 15% Spese di commercializzazione 2% Il procedimento di stima del Van ha tappe analoghe a quelle relative alla stima del valore di trasformazione Cfr. lezioni sui costi per la funzione di costo del promotore e sulla stima del valore di trasformazione Totale costi della trasformazione T Il calcolo dei saldi del progetto Schema dei ricavi Qtà Valore unitario Valore totale 1semestre 2semestre 3 semestre 4 semestre 5 semestre 6 semestre Immobili uso residenziale Immobili uso direzionale Articolazione delle vendite 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 100,0% Totale ricavi R Schema dei costi Costo del terreno Costo di costruzione - residenziale Costo di costruzione - direzionale Articolazione dei costi 5,0% 5,0% 10,0% 15,0% 35,0% 30,0% Totale costi costruzione Oneri di urbanizzazione residenza , Oneri di urbanizzazione direzionale , Contributo cc residenza , Contributo cc direzionale , Spese tecniche e generali 15% Spese di commercializzazione 2% Totale costi della trasformazione T Saldi netti

9 Schema dei ricavi La stima degli indicatori finanziari Qtà Valore unitario Valore totale Immobili uso residenziale Immobili uso direzionale Articolazione delle vendite Totale ricavi R Schema dei costi Costo del terreno Costo di costruzione - residenziale Costo di costruzione - direzionale Articolazione dei costi Totale costi costruzione Oneri di urbanizzazione residenza , Oneri di urbanizzazione direzionale , Contributo cc residenza , Contributo cc direzionale , Spese tecniche e generali 15% Spese di commercializzazione 2% Totale costi della trasformazione T Il calcolo del valore attuale netto è calcolato con riferimento a due saggi di riferimento: 8 e 10% Il saggio è opportunamente convertito in un saggio semestrale In entrambi i casi il Van è positivo Saldi netti Valore attuale netto 8% annuale 3,93% % annuale 4,88% Saggio di attualizzazione e rischio Ad influenzare il valore del saggio di attualizzazione è il rischio dell investimento: a saggi bassi corrispondono investimenti a basso rischio, a saggi elevati investimenti a rischio elevato Se il saggio di attualizzazione è modesto, i vantaggi futuri vengono apprezzati di più (sono percepiti come più sicuri) Se il saggio di attualizzazione è elevato ciò significa che i ricavi netti futuri siano valutati in modo inferiore (più aleatori)

10 i Il tasso di rendimento interno Vi è un valore del saggio di attualizzazione per il quale il valore attuale netto è uguale a 0: chiameremo questo saggio il saggio di rendimento interno dell investimento Il Tri esprime la redditività del capitale investito Van del progetto Area di accettazione del progetto 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% Tasso di attualizzazione TRI Area di rifiuto del progetto Il TRI come espressione del rendimento del progetto Con riferimento al caso riportato nel grafico, il Van risulta positivo fino a che il saggio di attualizzazione è del 26%: quindi fino ad allora il rendimento dell investimento è superiore a tale valore Se il saggio di attualizzazione è del 28%, il Van è negativo: il rendimento dell investimento deve essere inferiore a tale valore Quindi il saggio che rende nullo il Van è il saggio che esprime il rendimento interno dell investimento: il 27% 100,0 80,0 60,0 40,0 20, ,0-40,0 0,19 0,2 0,21 0,22 0,23 0,24 0,25 0,26 0,27 0,28 0,29 0,3 Van

11 La natura del saggio Il saggio di attualizzazione o di rendimento interno deve essere considerato: al lordo degli oneri finanziari al lordo delle imposte La validità di un investimento deve essere valutata al lordo di tali variabili in quanto sarà lo specifico promotore a valutare come: definire l ottima ripartizione tra capitale di debito e fondi propri mettere in campo tutte le strategie allo scopo di ottimizzare il carico fiscale