NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO Modena Evoluzione delle compravendite. Settore residenziale Settore non residenziale (1)

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1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 M O D E N A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 2 1 Evoluzione delle compravendite Figura 1 Settore residenziale Settore non residenziale (1) Numero di compravendite II sem. I sem. Numero di compravendite 2 2 II sem. I sem. 7 1 II sem I sem Var. ann. -,1-17, -1,,1 -, -2, -5, 22,, 7 1 II sem I sem Var. ann. -,7-1,,5 -, , -2,,7-5, (1) Terziario + Commerciale + Produttivo Fonte: elaborazioni su dati Agenzia delle Entrate Il trend di debole crescita che aveva caratterizzato il mercato immobiliare modenese nel corso del 2 stenta a prendere la forma di una vera e propria ripresa. Nel corso del 2, infatti, pur registrando un rallentamento generalizzato nella caduta dei prezzi, le compravendite registrano andamenti ambivalenti. Da un lato, le compravendite residenziali sono aumentate (+, annuo), pur se a un tasso inferiore rispetto a quanto avvenuto l anno precedente. Dall altro, il mercato non residenziale registra un arretramento in termini di compravendite (-5), mostrando tutta la fragilità di una ripresa non ancora consolidata. Sono comunque le famiglie a spingere il tentativo di ripresa, con un deciso rafforzamento della domanda di abitazioni. Sembrano giocare positivamente, in questo senso, le spinte determinate dal perdurare di incentivi per le ristrutturazioni, nonché l accresciuta offerta di mutui a tassi favorevoli. Le incertezze perdurano, invece, nei diversi settori produttivi, laddove agli stentati tassi di crescita macroeconomica corrisponde uno stallo del mercato immobiliare in tutti i comparti. La domanda di uffici, negozi e capannoni, pur non diminuendo in maniera significativa, rimane ferma ai livelli minimi degli anni scorsi, con flebili segnali di ripresa provenienti solo dal comparto commerciale. Questi andamenti riverberano il proprio effetto anche sui trend di prezzi e canoni. Sia gli uni che gli altri viaggiano ancora in territorio negativo, e non sembra essere sufficiente il rallentamento della caduta dei prezzi delle abitazioni usate e dei negozi per prefigurare uno stop al trend di repricing, che verosimilmente continuerà anche per tutto il 2. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica.

2 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Le previsioni per quest anno non escludono un ulteriore rallentamento della caduta dei prezzi, ma tassi positivi potranno essere eventualmente raggiunti solo nel comparto residenziale, mentre continueranno gli aggiustamenti verso la stabilizzazione negli altri comparti, in particolare nel mercato dei negozi. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 27 = 1) N.I = 1 N.I = Abitazioni Uffici 7 Negozi 1 Abitazioni Uffici Negozi In termini di iniziative di rilevanza, presenta alcune opere che da alcuni anni ne caratterizzano lo sviluppo. La riqualificazione dell ex Ospedale Sant Agostino prosegue, seppur a ostacoli. La nuova firma del protocollo tra Comune, Ministero dei beni Culturali e Fondazione Cassa di Risparmio di dovrebbe ridare nuovo slancio all operazione, pur dovendo in questa fase passare attraverso una variante urbanistica in piena regola. Un altro cantiere di significativo cambiamento per la città è quello dell Ex Centrale AEM, per la quale sul finire del 2 è stata avviata la procedura di messa a bando per le prime opere di riqualificazione. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ABITAZIONI NUOVE ABITAZIONI USATE Variazioni annuali Variazioni annuali ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione (). -2, 2. -2,1-1,, 2. -2, 1.5-1,1-2,7, , 1.5-1, 7-2,5, Media città 2.1-1, , 7-1, 5,2

3 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Figura Abitazioni usate Tempi medi Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 1,5,5 2, 2, La ripresa nel mercato immobiliare residenziale modenese appare in costante consolidamento. Tutti gli operatori del settore intervistati segnalano un aumento deciso sia della domanda per acquisto, sia del numero di compravendite, Quest ultimo sentiment è confermato dai dati dell Agenzia delle Entrate, che nel 2 hanno registrato un aumento delle transazioni per il secondo anno (+,, dopo il +22 del 2). Anche altri indicatori confermano il consolidamento di questo trend positivo. Oltre alla significativa crescita della domanda, sia per acquisto che per locazione, si osserva anche la decisa riduzione dei tempi medi di vendita (scesi a,5 mesi) e di locazione (2,5 mesi) e riprende a scendere lo sconto medio praticato sul prezzo. Non si può sottolineare l analisi di queste buone performance del mercato residenziale senza ricordare il ruolo rilevante di stimolo giocato da un offerta creditizia particolarmente attrattiva, in particolare per quanto riguarda il livello dei tassi per i mutui. Nel mercato modenese il 72 degli acquisti di case effettuati nel corso dell ultimo anno sono stati sostenuti da un mutuo, un livello superiore di venti punti percentuali rispetto alla quota dell anno precedente. Un aspetto particolarmente rilevante del mercato residenziale modenese riguarda una maggiore propensione, rispetto alle città monitorate, verso l affitto. Alcune caratteristiche del mercato residenziale (febbraio 2) Caratteristiche Media città intermedie Quota di compravendite di abitazioni finanziate da mutuo () 72,2 71, Quota del mutuo sul valore totale dell abitazione () 72,2 72, Abitazioni: quota di domanda rivolta all acquisto () 5,, Abitazioni: quota di domanda rivolta all affitto (),1 51, 5

4 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Figura 5 Tipologie contrattuali delle locazioni di abitazioni (distribuzione ) Nonostante l aumento della domanda, l eccesso di offerta accumulata e la relativa distanza della stessa domanda 2,7 1, dai picchi pre-crisi non consentono,7 Libero un inversione di tendenza dei prezzi degli mercato immobili. Canone concordato Come già evidenziato, a si Uso registra una maggior percentuale di temporaneo domanda rivolta alla locazione rispetto Altro ad altre città intermedie. 5, Questo trend è verosimilmente legato anche a una promozione delle tipologie contrattuali a canone concordato, che già da anni rappresentano la modalità più diffusa. Mercato dei box o garage Tavola 2 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ( ) ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () 2. -, 1.2,2, , 1.2-1, 5, , 1.2 -, 5, Media città 2.5-2, 1. -1,5 5, Il mercato dei box modenese permane in una situazione di sostanziale stallo rispetto all anno precedente. Domanda e offerta sono stabili su livelli bassi, e solamente sul fronte delle locazioni si registra qualche segnale di maggiore interesse da parte della domanda. Non è un caso se, in uno scenario di valori in discesa, per la prima volta da anni si registra un impercettibile segno più per quanto riguarda i canoni di locazione di garage in centro città, mentre continuano a scendere i prezzi. Lo scenario complessivo è però quello di un mercato stagnante, con tempi medi di vendita e locazione che rimangono elevati e sconti medi sul prezzo che continuano a crescere.

5 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Figura Box o garage Tempi medi Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 1,5,5 1 1,5, Mercato degli uffici Tavola Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ( /mq/anno) canoni () Rendimenti da locazione () 2.5-2, -1, terziaria 2.7-1,2-2, ,5 7-2, , -2,1 Media città 1. -2,1-1,7, Il comparto direzionale è, al di là di quello produttivo, il segmento di mercato più in difficoltà a. Non si registrano ancora, infatti, segnali di ripresa della domanda, né in vendita né in locazione, mentre l offerta rimane alta, creando una continua pressione ribassista su prezzi e canoni. In particolare si registra un calo marcato dei prezzi di vendita degli uffici nelle zone centrali (-2,) a fronte di un calo più contenuto nella periferia terziaria (-1,2). Nonostante i trend di domanda e offerta non siano compatibili con uno scenario di ripresa, si registra una diminuzione generalizzata dei tempi medi di vendita, associata a un incremento dello sconto medio praticato sul prezzo, a segnalare probabilmente che l offerta presente è sempre più disposta a cedere alle pressioni ribassiste della domanda pur di concludere la transazione. 7

6 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Figura Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () Uffici Tempi medi 1 2,,5,5, Mercato dei negozi Tavola Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 2) ( /mq/anno) canoni () Rendimenti da locazione ().27 -, ,1 25,, -1,, 2.5 -,7 5 -,,7 Media città , -1, 7,2 Figura 1 Negozi Tempi medi Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () 1 1,5, 7, 7, Rispetto agli altri comparti del mercato immobiliare non residenziale modenese, il mercato commerciale mostra segnali più incoraggianti. Nel segmento dei negozi in acquisto, pur in presenza di una domanda molto debole, la contestuale stabilità dell offerta ha portato a una dinamica dei prezzi in netto miglioramento. Pur non trovandosi ancora in territorio positivo, infatti, i prezzi dei negozi diminuiscono in media di -,7, a fronte di una media delle altre città di -2,.

7 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 2 Una dinamica differente si registra invece per le locazioni, dove a un offerta in leggero aumento corrisponde una crescita della domanda di entità simile, con un effetto complessivo sui canoni, anche in questo caso, positivi: in media i canoni per i negozi diminuiscono di -,, a fonte di una media delle città di -1,. Tali andamenti si riflettono nel trend dei tempi medi di vendita e dello sconto medio praticato sul prezzo, entrambi in calo rispetto alla precedente rilevazione. Mercato dei capannoni industriali Figura Capannoni industriali Tempi medi 2 1,5 2 Capannoni nuovi 1,5, Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 2),5 Prezzo medio 2 Variazione annuale () -, Rendimento da locazione () 7,7 Capannoni usati 7 1 Prezzo medio 5 Variazione annuale () -, Rendimento da locazione () 7, Il perdurare di una congiuntura economica in cui il ritmo della ripresa appare ancora molto debole e incerto, si riflette pienamente nei trend del mercato degli immobili per l impresa, a maggior ragione in un territorio a vocazione manifatturiera come quello modenese. Dal lato delle vendite, offerta e domanda continuano a seguire andamenti divergenti. La prima è in leggero aumento, la seconda in continuo calo, con un inevitabile effetto di ulteriore abbassamento dei prezzi (-, per i capannoni usati e -, per i capannoni nuovi). Sul fronte delle locazioni, si manifestano alcuni deboli segnali di un incremento della domanda, tuttavia non sufficienti per avviare una dinamica di rallentamento della caduta dei canoni (-,1), tanto che i tempi di locazione restano ancora sostanzialmente elevati ( mesi e mezzo).