LOTTO DI VENDITA N. 2

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1 1. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI LOTTO DI VENDITA N. 2 I beni di proprietà della società ALDER S.p.A. afferenti al Lotto n. 2 consistono in un fabbricato per civili abitazioni sito in Castel San Giorgio (SA) alla Via R. Ciancio composto da: N. 4 appartamenti; N. 2 locali terranei adibiti a negozio; N. 1 locale interrato adibito a magazzino; un piazzale di parcheggio antistante al fabbricato. Il fabbricato prospiciente la Via R. Ciancio in Castel San Giorgio si compone di due livelli fuori terra oltre ad un piano interrato cui si accede mediante rampa carrabile direttamente dalla pubblica strada. Ha forma regolare in pianta con copertura a doppio spiovente ed è dotato di piazzale antistante adibito a parcheggio auto per i condomini. L edificio confina a Sud con area pertinenziale (piazzale scoperto adibito a parcheggio), ad est con strada di accesso che conduce all azienda CALISPA S.p.A., a Nord con area pertinenziale del capannone di cui al punto A. e ad OVEST con proprietà della stessa ALDER S.p.A. di cui al successivo punto C. La struttura portante del palazzo è realizzata con telai in c.a. ed è chiuso con tamponature in laterizio intonacate e tinteggiate. Lo stabile ospita 2 coppie di alloggi per civili abitazioni collocate al primo e secondo piano con accesso da scala comune direttamente dal piazzale condominiale. Inoltre, al piano terra, sono presenti due locali commerciali con accesso, anch essi, dal piazzale condominiale. Al piano interrato, raggiungibile attraverso la rampa inclinata carrabile, vi è un magazzino con ufficio dalla ditta conduttrice. I quattro appartamenti, hanno simmetrica distribuzione degli spazi interni, rispetto alla scala comune, e sono tutti uguali anche in termini di altezza interna (h = 2.70m) ed estensione superficiale (Superficie interna lorda pari a 102,04 mq). Sono composti da una cucina, un wc ed un soggiorno salone, oltre ad un balcone, nella zona giorno orientata verso Nord, e da tre camere ed un bagno, oltre balcone, nella zona notte disposta verso Sud. Nel seguito si riportano in forma tabellare le superfici utili, residenziali e non residenziali, di ogni ambiente costituente il singolo alloggio in esame. RESIDENZIALE UTILE 1 Camera 1 14,55 2 Camera 2 14,20 3 Camera 3 11,60 4 Soggiorno - Salone 37,15 5 Cucina 11,55 6 WC 1 4,36 7 WC 2 5,13 TOTALE 1 98,54 1

2 UTILE 8 Balcone 1 13,24 9 Balcone 2 9,47 TOTALE 2 22,71 Tutti gli appartamenti sono dotati di impianti elettrico, idrico di adduzione e scarico, del gas, di riscaldamento autonomo, citofonico e televisivo non centralizzato. Presentano rifiniture di livello normale con pareti intonacate e tinteggiate, pavimenti e rivestimenti (cucina e bagni) ceramici. I serramenti sono costituiti da bussole interne in legno e da infissi esterni in legno ad una o due ante oscurati con persiane alla romana. Le quattro abitazioni, le cui planimetrie rilevate sono riportate in allegato, risultano occupate con regolare contratto di locazione. I due locali commerciali posti al piano terra, arretrati rispetto al filo Sud del fabbricato, sono dotati di porticato esterno sugli accessi, ed hanno estensione superficiale di circa 70 mq ciascuno per un altezza interna di circa 3,40 m. Inoltre, nella zona retrostante (lato a Nord), al di sotto dei balconi superiori, sono presenti due cortili pertinenziali aventi superficie ciascuno di circa 10,47 mq. Le rispettive distribuzioni interne, realizzate con tramezzi in laterizio intonacati e tinteggiati, sono riportate nelle planimetrie allegate. Le pavimentazioni sono in materiale ceramico mentre i serramenti esterni sono in alluminio con serrande avvolgibili in acciaio zincato. La dotazione impiantistica comprende l utilizzazione dell energia elettrica e dell acqua sanitaria di carico e scarico. I due negozi sono locati con regolare contratto e, quello disposto ad Ovest, è locato unitamente al locale interrato. Quest ultimo ha una superficie interna lorda di circa 400 mq ed altezza interna di circa 4,00m. In allegato è consegnata la planimetria di tale immobile. Il piazzale esterno, pavimentato con massetto cementizio rifinito tipo industriale, ha superficie di circa 186,00 mq ed è perimetralmente chiuso da recinzione in ferro con cancello pedonale e cancello carrabile scorrevole a movimentazione automatica. Il fabbricato residenziale risulta catastalmente inserito nel N.C.E.U. di Castel San Giorgio sul Foglio di Mappa n. 12 con particella n e subalterni 2 e 3 per i negozi al pian terreno, subalterni 5, 6, 7, 8 per gli appartamenti al piano primo e secondo, subalterno 9 per il locale al piano interrato e subalterno 12 per il lastrico solare del fabbricato. Dal punto di vista urbanistico il fabbricato ricade in zona B di completamento del vigente Piano Regolatore Generale del Comune di Castel San Giorgio (SA) e risulta essere stato edificato con Concessione Edilizia n. 71 del 26/11/91 ed in data 04/02/2009 è stata prodotta D.I.A. in sanatoria N. 13/2009 prot. N per la ripavimentazione del piazzale antistante il fabbricato. Le difformità edilizie riscontrate sono state sanate con n. 2 Accertamenti di Conformità, ai sensi dell art. 37 del d.p.r. 6 giugno 2001 n Il primo, afferente alle divisioni interne dei negozi, e stato 2

3 presentato al Comune di Castel san giorgio (SA) il 23/06/2011, prot. n , il secondo, relativo al deposito seminterrato, e stato presentato al Comune di Castel san giorgio (SA) il 23/06/2011, prot. n La sanatoria e da ritenersi effettiva dalla date di chiusura dei lavori avvenute rispettivamente il 04/08/2011 prot. n ed il 04/08/2011 prot. n Per quanto concerne la valutazione degli immobili, fermo restando i criteri di stima adottatti nella Perizia di Stima del Febbraio 2011, si è proceduto ad un aggiornamento dei prezzi riportato all attualità. APPARTAMENTO TIPO IN VIA R. CIANCIO - C.S. GIORGIO (SA) INTERNA LORDA 102,04 REALE 8 Balcone 1 13,24 0,25 3,31 9 Balcone 2 9,47 0,35 3,31 10 Posto auto scoperto 12,50 0,90 11,25 TOTALE 2 35,21 17,87 NEGOZIO IN VIA R. CIANCIO - C.S. GIORGIO (SA) INTERNA LORDA 72,38 REALE 1 Posto auto scoperto 12,50 0,90 11,25 TOTALE 12,50 11,25 ATTIVITA' COMMERCIALE NEGOZIO E DEPOSITO INTERNA LORDA 72,38 3

4 REALE 1 Posto auto scoperto 12,50 0,90 11,25 2 Deposito 400,00 0,60 240,00 3 Rampa accesso 109,20 0,08 8,74 TOTALE 521,70 259,99 Il prezzo di mercato nella stima degli alloggi è di 1.100,00 /mq, per i negozi e le attività commerciali il riferimento impiegato è di 1.200,00 /mq. I canoni di locazione usati sono di 3,20 /mq (con saggio di capitalizzazione lordo del 4%) per le abitazioni e di 6,00 /mq (con saggio di capitalizzazione lordo del 5,5%) per le attività commerciali in genere. 4

5 FABBRICATO PER CIVILI ABITAZIONI 750,00 2, ,00 3, ,00 3,20 Appartamento Tipo in Via R. Ciancio 16 Superficie convenzionale = 119,91 Valore di mercato = ,95 Valore capit. reddito = , ,94 860,00 4, ,00 6, ,00 6,00 Negozio in Via R. Ciancio 16 Superficie convenzionale = 83,63 Valore di mercato = ,00 Valore capit. reddito = , ,64 Costo per Sanatoria e Accatast. 0,00 media 860,00 4, ,00 6, ,00 6,00 Attività commerciale con negozio e sottostante deposito in Via R. Ciancio 16 Superficie convenzionale = 332,37 Valore di mercato = ,20 Valore capit. reddito = , ,25 Costo per Sanatoria e Accatast. 0,00 VALORE COMPLESSIVO ,63 Il valore complessivo del fabbricato per civili abitazioni è pari a ,00 in C.T. 5