VALUTAZIONE TECNICO ESTIMATIVA. Via Sanminiatese, 8 Fraz.ne San Pierino FUCECCHIO

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1 VALUTAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Via Sanminiatese, 8 Fraz.ne San Pierino FUCECCHIO Indice Valore: ,00 (Euro Trecentosedicimiladuecentocinquanta/00=) Oggetto e scopo della valutazione Ubicazione Descrizione Proprietà Inquadramento urbanistico Dati catastali Consistenza Stato di manutenzione Valutazione dell immobile CONCLUSIONE E INDICAZIONI...6 Alla luce di quanto emerso dal processo valutativo sopra descritto è possibile indicare il più probabile valore di mercato dell immobile in esame, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, in:...6

2 ,00 (Euro Trecentosedicimiladuecentocinquanta/00=)...7 Il prezzo offerto per la cessione dell immobile pari ad = è congruo, in quanto inferiore al valore di stima determinato...7 SCHEDA RIASSUNTIVA Scopo della valutazione: acquisizione Epoca di riferimento della valutazione: Maggio - Luglio 2016 Data di ultimazione della valutazione: Luglio 2016 Indirizzo: Via Sanminiatese, 8 Fraz.ne San Pierino Fucecchio Firenze Descrizione: trattasi di un immobile composto da due unità immobiliari destinate rispettivamente al piano terra a negozio e al piano seminterrato a magazzino. Data di costruzione: Consistenza: locale commerciale al piano terra: superficie lorda 257,00 mq. pertinenza piano terra: 480,00 mq. di superficie catastale. Locale magazzino al piano seminterrato: superficie lorda 61,00 mq.; pertinenza piano seminterrato; 157,00 mq. di superficie catastale. Proprietà: La Bottega del Cuoio di Bertoncini Riccardo & C. s.a.s Attuale uso: commerciale e magazzino Identificativi catastali: Il negozio al piano terra è rappresentato al N.C.E.U. nel foglio di mappa 64 dalla particella 175 sub. 5, per la parte di negozio sulla sinistra per chi guarda dalla strada pubblica, categoria C/1 classe 6 consistenza 154,00 mq. superficie catastale 181,00 mq. rendita catastale 4.123,27 e sub. 9 per il resede di pertinenza esclusiva; foglio di mappa 64 dalla particella 175 sub. 6, per la parte di negozio sulla destra per chi guarda dalla strada pubblica, categoria C/1 classe 6 consistenza 114,00 mq. superficie catastale 139,00 mq. Rendita catastale 3.126,32 e sub. 10 per il resede di pertinenza esclusiva; il magazzino al piano seminterrato è rappresentato al N.C.E.U. nel foglio di mappa 64 dalla particella 175 sub. 203 categoria C/2 classe 9 consistenza 58,00 mq. superficie catastale 82,00 mq. rendita catastale 305,54 e sub. 204 per il resede esclusivo. Valore: ,00 (Euro Trecentosedicimiladuecentocinquanta/00=) 1. OGGETTO E SCOPO DELLA VALUTAZIONE 2

3 L oggetto della presente valutazione è un fondo destinato ad uso commerciale posto al piano terra di un più ampio fabbricato ubicato nella Fraz.ne San Pierino Via Sanminiatese, 8, corredato da fondo ad uso magazzino al piano seminterrato. Entrambe le unità immobiliari sono dotate di resede esclusivo. A seguito dell avviso pubblicato sul sito del Comune di Fucecchio in data dalla Fucecchio Servizi s.r.l. per un indagine preliminare di ricerca di un immobile ad uso esercizio commerciale per acquisto o locazione, da adibire a nuova sede della farmacia comunale - Farmacia n. 6 della Pianta Organica delle Farmacie di Fucecchio, è pervenuta, nei termini e secondo le modalità indicate, una sola domanda di partecipazione avente ad oggetto il suddetto bene immobile. Il sopracitato avviso si è reso necessario al fine di disporre di maggiori spazi sia di vendita che di parcheggio per i clienti, nonché per la realizzazione di studi medici di base e specialistici. 2. UBICAZIONE L immobile è posto nel Comune di Fucecchio nella Fraz.ne di San Pierino in Via Sanminiatese, 8. San Pierino è una frazione posta in prossimità del Capoluogo, della Stazione Ferroviaria di San Miniato e della Superstrada FI-PI-LI. La destinazione d uso prevalente della zona è quella residenziale, sviluppatasi a partire dagli 60. L immobile si trova all interno del centro abitato prospicente la viabilità principale costituita dalla S.R. 436 Francesca, è ben collegata dai servizi pubblici, dotata dei consueti servizi di rete (acquedotto, fognatura, pubblica illuminazione, ecc ), e delle infrastrutture di utilità pubblica (chiesa, scuole, campo sportivo, campi da tennis, ecc.). Pagina 3 di 7

4 3. DESCRIZIONE Trattasi di un immobile composto da due unità immobiliari destinate rispettivamente al piano terra a negozio e al piano seminterrato a magazzino. Il magazzino è costituito da un unico ambiente della superficie lorda di circa mq. 61,00 con altezza interna netta di mt. 2,28, provvisto di servizio igienico illuminato ed arieggiato naturalmente. A detto vano si accede dalla Strada pubblica tramite uno stradello a comune con altro edificio, che conduce ad un resede esclusivo di superficie catastale pari a mq. 157,00 circa dal quale si entra al suddetto locale. Il negozio è costituito da due ambienti comunicanti tra di loro della superficie lorda di circa mq. 257,00 con altezza interna netta di mt. 3,15, provvisto di due servizi igienici illuminati ed arieggiati naturalmente. A detto vano si accede dalla Strada pubblica attraverso 2 ampie aperture (passi carrabili) sul resede di pertinenza della superficie catastale di mq. 480,00. Sul fronte stradale la facciata è caratterizzata da pilastri ed ampie vetrate di cui 2 apribili, sul fronte opposto si trovano delle aperture a nastro. La costruzione di detto edificio risale agli anni 80 ed appare in buono stato di conservazione e manutenzione. Dal sopralluogo effettuato, in data , dal competente Servizio risulta che l immobile non è pienamente conforme alle C.E n. 134/82, n. 166/86 e successive varianti e all asseverazione presentata ai sensi dell art. 26 della L.47/85, n. 569, pertanto l attuale proprietà si è impegnata a regolarizzare l immobile dal punto di vista edilizio-urbanistico al fine di procedere alla compravendita. (Allegato 1 Documentazione fotografica) 4

5 4. PROPRIETÀ La Bottega del Cuoio di Bertoncini Riccardo & C. s.a.s per la quota pari al 100%. 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO Nel Piano Strutturale il fabbricato ricade nella UTOE 4 San Pierino. L immobile è posto in area classificata dal vigente Regolamento Urbanistico come zona B1 Tessuto Urbano Consolidato, normato dalle Norme Tecniche di Attuazione all art. 82, che prevede interventi edilizi fino alla ristrutturazione edilizia. Il fabbricato non è classificato di valore. Per quanto riguarda il rischio di esondazione (Autorità di Bacino del fiume Arno) l area risulta ricadente in classe di pericolosità idraulica I3, mentre per quanto riguarda la pericolosità geologica (D.P.G.R. 53/R) l area risulta ricadente in classe G2 Pericolosità Geologica Media. L immobile e le aree di pertinenza non sono soggetti a vincolo. (Allegato 2 Copia stralcio dello strumento urbanistico citato, NTA, etc ) 6. DATI CATASTALI Il complesso risulta così accatastato: al C.F. di Fucecchio Foglio 64,particella 175, subalterno 5, categoria C/1, consistenza 154,00 mq. Foglio 64,particella 175, subalterno 9, per il resede di pertinenza Foglio 64,particella 175, subalterno 6, categoria C/1, consistenza 114,00 mq. Foglio 64,particella 175, subalterno 10, per il resede di pertinenza Foglio 64,particella 175, subalterno 203, categoria C/2, consistenza 58,00 mq. Foglio 64,particella 175, subalterno 204, per il resede di pertinenza. (Allegato 3 Copia delle visure catastali, estratto di mappa e planimetrie) 7. CONSISTENZA Piano Attuale utilizzo terra seminterrato Totale commerciale magazzino Sup. lorda coperta (mq) 257,00 61,00 318,00 mq. Sup. scoperta (mq) 480,00 157,00 637,00 mq. Sopralluogo effettuato in data (Allegato 4 Planimetrie dei beni da valutare) 8. STATO DI MANUTENZIONE L immobile si presenta in buono stato di manutenzione e conservazione per quanto riguarda le componenti strutturali, architettoniche, mentre appaiono necessari interventi di verifica degli impianti volti al risparmio energetico. Pagina 5 di 7

6 I locali saranno interessati da lavori di manutenzione straordinaria per l adeguamento alle esigenze d uso della farmacia comunale e per la realizzazione di studi medici. 9. VALUTAZIONE DELL IMMOBILE Il criterio di stima adottato è quello del valore di mercato per comparazione con beni similari ricadenti nella medesima frazione, per la disponibilità dei dati e per l affidabilità del metodo Valore di mercato per comparazione diretta Dopo il sopralluogo, effettuato in data , è stata eseguita un approfondita analisi del mercato immobiliare nella Fraz.ne di San Pierino relativa ai fondi a destinazione commerciale e magazzino, dalla quale sono emersi i seguenti risultati: 1 2 Destinazione commerciale Destinazione magazzino /mq /mq Tenuto conto che: negli ultimi anni il mercato immobiliare risulta in fase di stallo se non addirittura in ribasso; la Frazione di San Pierino non è zona a vocazione commerciale e attualmente poco trafficata a causa dell apertura del nuovo ponte sull Arno che devia i collegamenti al di fuori della frazione stessa; per suo utilizzo dovranno essere effettuati diversi interventi edilizi, di impiantistica e per il risparmio energetico; delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima; si ritiene opportuno adottare i seguenti valori unitari 1 Destinazione commerciale 2 Destinazione magazzino /mq /mq 550 Vmb = v0 * Sp Destinazione commerciale Destinazione magazzino /mq * 257,00 mq. = /mq. 550 * 61,00 mq. = Totale ,00= ,00= ,00= 10. CONCLUSIONE E INDICAZIONI Alla luce di quanto emerso dal processo valutativo sopra descritto è possibile indicare il più probabile valore di mercato dell immobile in esame, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, in: 6

7 ,00 (Euro Trecentosedicimiladuecentocinquanta/00=) Il prezzo offerto per la cessione dell immobile pari ad = è congruo, in quanto inferiore al valore di stima determinato. Lì, IL DIRIGENTE (Arch. Marco Occhipinti) Pagina 7 di 7