TRIBUNALE CIVILE DI CAGLIARI SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE CIVILE DI CAGLIARI SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO 71/2010 SE.TUR. S.R.L. RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA IL GIUDICE DELEGATO D o t t. I g n a z i o T a m p o n i IL CONSULENTE TECNICO Dott. Ing. Giovanni Masala Via dei Colombi, CAGLIARI TEL ing.masala@tiscali.it Cagliari, 10 giugnc 2011

2 viadei Colombi, CAGLIARI TRIBUNALE CIVILE DI CAGLIARI SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO SE.TUR. S.R.L. (71/10) Giudice Delegato: Dott. Ignazio Tamponi Curatore fallimentare: Dott.ssa Cristina Bachis *********************** RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA 1 ESTREMI DELL INCARICO E QUESITI: In data 8 marzo 2011 il Giudice Delegato Dott. Ignazio Tamponi su istanza del Curatore Fallimentare Dott.ssa Cristina Bachis, nominava il sottoscritto Dott. Ing. Giovanni Masala, iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Cagliari, al n e con studio professionale in Cagliari nella via dei Colombi n 31, Consulente Tecnico di Ufficio nel procedimento su indicato, con il seguente incarico: Proceda il Perito: alla verifica della consistenza del patrimonio immobiliare della società; alla verifica del possesso ultraventennale degli immobili e delle trascrizioni a favore e contro ed alle iscrizioni contro; alla verifica della situazione catastale ed urbanistica dell immobile ed all'eventualmente aggiornamento; alla valutazione dei beni. Rediga il Perito, la relazione scritta delle operazioni peritali e la corredi con le opportune rappresentazioni grafi che e con tutti i documenti che riterrà più idonei per un miglior espletamento dell'incarico.

3 viadei Colombi, CAGLIARI 2 PREMESSA In ottemperanza all'incarico affidatogli, letti gli atti facenti parte della pratica, il sottoscritto procedeva alle ricerche del caso, presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, l'archivio Notarile, l'ufficio comunale di Edilizia Privata e il Catasto per conoscere la consistenza del patrimonio immobiliare, reperire gli atti di provenienza degli immobili e verificare la regolarità urbanistica e catastale. 3 RISPOSTE AI QUESITI 3.1 alla verifica della consistenza del patrimonio immobiliare della società; Sono allegate alla presente le visure storiche atte ad evidenziare le trascrizioni a favore e contro e le iscrizioni contro relative alla società fallita. Dall analisi della documentazione recuperata risulta che l'azienda fallita è proprietaria esclusivamente di un immobile situato in Cagliari via Cugia n. 33, piano terra, a destinazione commerciale. 3.2 alla verifica del possesso ultraventennale degli immobili e delle trascrizioni (...) Dagli atti risulta allegati alla presente relazione, si è verificato il possesso ultraventennale dell immobile che risulta acquistato dalla Società Se.Tur. S.r.l. con sede in Cagliari e C.F con atto tra vivi registro generale n e registro particolare n del 15/10/1999 dalla Società - S.a.S. con sede in Cagliari e C.F In precedenza l immobile è stato acquistato dalla Società - S.a.S. con sede in Cagliari e C.F con atto tra vivi registro generale n e registro particolare n del 19/01/1990 dal Sig. - nato a Ozieri il 30/03/1946 e C.F. -. Relativamente alle iscrizioni si fa integrale riferimento all allegato n. 3.

4 viadei Colombi, CAGLIARI 3.3 alla verifica della situazione catastale ed urbanistica (...) Il sottoscritto CTU, a seguito delle ricerche effettuate presso gli archivi dell Agenzia del Territorio ha riscontrato che l immobile è censito al N.C.E.U. Sezione A Foglio 19 mappale 1791 Subalterno 1 con i seguenti dati Tribunale Civile di Cagliari - fallimento Se.Tur. S.r.l. (71/10) pagina3 di 7

5 N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Sezione Foglio Particella Sub Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Rendita 1 A C1 5 41m 2 908,40 e non si riscontrano difformità allo stato attuale. A seguito delle ricerche effettuate presso l ufficio tecnico comunale di Cagliari Servizio Edilizia Privata, si riscontra che risulta presente il solo progetto di realizzazione dell intero edificio che si trova ad angolo tra la via Cugia e la via Sanna Randaccio, Permesso di Costruire n. 29 del 07/01/1970 con allegati prospetti eplanimetria che sono allegati alla presente relazione. Dall analisi fatta si è verificata la conformità dal punto di vista edilizio e urbanistico dell immobile. 3.4 so ralluogo Secondo quanto già esposto, l unico immobile in capo al fallimento risulta essere l immobile di Cagliari in via Gugia 33, pertanto, previo accordo telefonico con il Sig. --, possessore delle chiavi per aprire il locale, il sottoscritto CTU fissava un sopralluogo per prendere visione del locale stesso. In data 26 aprile 2011, veniva effettuato il sopralluogo in presenza del Sig. -- amministratore della Società Se. Tur. S.r.l. e di un collaboratore del sottoscritto durante il quale si procedeva con l acquisizione della documentazione fotografica e con i rilievi dei locali. Tribunale Civile di Cagliari - fallimento Se.Tur. S.r.l. (71/10) pagina3 di 7

6 viadei Colombi, CAGLIARI 3.5 descrizione del bene Si tratta di un locale commerciale al piano terra con accesso diretto dalla via Cugia n. 33 tramite serranda commerciale in metallo e infisso in alluminio e vetro, il pavimento è rivestito in moquette con battiscopa in legno con uno sviluppo su tre diversi livelli: dall ingresso della via Cugia si accede al locale tramite un singolo gradino e si accede al primo livello; a distanza di circa m. 1,00 dal filo ingresso è posizionato un singolo gradino con alzata pari a cm. 16 circa; a distanza di circa m. 5,30 dal filo ingresso sono posizionati tre gradini con alzata pari a cm. 16 e pedata pari circa cm. 30 che danno accesso al terzo livello corrispondente al locale adibito a retrobottega e servizi; i muri sono intonacati al civile e tinteggiati di colore bianco. Il locale commerciale è composto da due ambienti: uno adibito al ricevimento clienti di dimensioni m. 3,45 X 6,45 con altezza interna 3,70 e un retrobottega, separato con parete in cartongesso, di dimensioni m. 3,45 X 4,20 con altezza interna 3,25 con servizio igienico di dimensioni m. 1,00 X 2,10 con altezza interna 3,25 è suddiviso in antibagno con lavandino e bagno con singolo vaso. Il rivestimento delle pareti del locale di servizio raggiunge l altezza da terra di m. 2,20 ed è realizzato con piastrelle di ceramica bianca. In alcuni punti della muratura della parte adibita al ricevimento clienti sono presenti i segni di vecchie infiltrazioni d'acqua così come sul soffitto. Gli infissi interni sono in legno tamburato colore bianco, mentre gli infissi esterni sono in alluminio e vetro dotati di sbarre antintrusione. L'impianto elettrico è parte del tipo sottotraccia e parte in canale esterne. L'immobile attualmente non risulta locato ed è libero. Sono presenti alcuni arredi della precedente attività commerciale (agenzia di viaggi). Considerate le caratteristiche fisiche del

7 viadei Colombi, CAGLIARI bene, non è possibile frazionarlo e/o venderlo in più lotti. 3.6 valore di mercato Per la determinazione del valore commerciale del bene, il sottoscritto ritiene che il criterio di stima da utilizzare sia quello sintetico comparativo in base ai valori di mercato ed agli usi locali, anche in considerazione della facilità di reperimento degli stessi. Il criterio di cui sopra si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima, con altri di caratteristiche intrinseche ed estrinseche similari e più propriamente: per tipologia costruttiva, per i materiali da costruzione, grado di finitura, ubicazione nel contesto cittadino, grado d utilità, stato di manutenzione etc., beni dei quali sono noti i prezzi storici di mercato in epoca non molto remota (massimo tre anni), ovvero, in mancanza dei primi, i più probabili valori di mercato. In relazione a ciò il sottoscritto ha svolto le indagini per il reperimento dei valori di mercato per beni similari, ossia di quei valori che hanno la maggior probabilità di concretizzarsi negli effettivi prezzi storici di mercato a seguito delle trattazioni, in condizioni normali e di libero mercato, tra domanda ed offerta. Le suddette indagini sono state svolte attingendo informazioni da professionisti, uffici fiscali, operatori immobiliari nonché da riviste e pubblicazioni del settore (Consulente Immobiiare, OMI, Osservatorio prezzi immobili della camera di Commercio di Cagliari). Generalmente, comunque, può tenersi presente che, relativamente al parametro di valutazione unitario, esiste una scala di valori, nella quale rivestono fondamentale importanza l'ubicazione e lo stato d'uso e di conservazione del bene, con valori minimo e massimo differenti per diverso livello tipologico, sempre per grandi zone insediative di cui si terrà conto nella valutazione specifica dei singoli beni. Si evidenzia che nella

8 Tribunale Civile di Cagliari - fallimento Se.Tur. S.r.l. (71/10) pagina5 di 7 Dott. Ing. Giovanni Masala viadei Colombi, CAGLIARI determinazione delle superfici commerciali si è fatto riferimento alla SIL (superficie interna lorda) per i locali a destinazione commerciale ovvero escludendo i soli muri esterni. Le pertinenze sono state considerate con i coefficienti di ragguaglio in uso nelle valutazioni commerciali. Sulla base delle indagini svolte, si è constatato che gli immobili ad uso similare in quella zona e con caratteristiche analoghe al caso in esame hanno un valore variabile fra 1.600,00 /mq e 2.000,00 /mq, mentre l ultima pubblicazione dell Osservatorio prezzi immobili della camera di Commercio di Cagliari (1 quadrimestre 2008) per un immobile con quelle caratteristiche dichiara un valore variabile fra 2.000,00 /mq e 2.700,00 /mq. Nel nostro caso, considerando le condizioni del bene, la posizione del locale e, soprattutto, lo sviluppo orizzontale su tre livelli differenti con doppio gradino di accesso dalla strada che ne limita molto i possibili utilizzi commerciali, si ritiene congruo assegnare un valore pari a 2.000,00 /mq; sulla base delle dimensioni verificate durante il sopralluogo si ha che il locale risulta avere una superficie totale di 42,00 mq, pertanto il valore commerciale del bene è dato dalla seguente formula: Vm = 42,00 mq X 2.000,00 /mq = ,00 Per quanto sopra esposto, considerando anche la necessità di piccoli lavori di manutenzione quali tinteggiature e ripristini di intonaci, la sostituzione di infissi e altro, si ritiene che il più probabile valore di mercato da attribuire all immobile, a corpo e nelle condizioni di fatto in cui si trova, sia pari a ,00 (diconsi euro ottantamila virgola zero). 4 CONCLUSIONI

9 Avendo assolto il mandato affidatomi, rassegno la presente relazione di Tribunale Civile di Cagliari - fallimento Se.Tur. S.r.l. (71/10) pagina6 di 7

10 viadei Colombi, CAGLIARI consulenza tecnica, estesa su 7 pagine di carta legale, compilata con la tecnica e con le necessarie conoscenze in materia, completata dai seguenti allegati esplicativi: 1 documentazione fotografica; 2 Permesso di Costruire n. 29 del 07/01/1970 e disegni di progetto; 3 visure presso la conservatoria dei registri immobiliari; 4 planimetria catastale; 5 visura catastale; 6 planimetria stato attuale elaborata dal sottoscritto. Cagliari, 10 giugno 2011 IL CONSULENTE TECNICO Dott. Ing. Giovanni Masala Tribunale Civile di Cagliari - fallimento Se.Tur. S.r.l. (71/10) pagina7 di 7