CITTA DI SEREGNO AREA POLITICHE CULTURALI PATRIMONIO QUALITA DELL AMBIENTE Servizio Patrimonio

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Sara Marrone
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CITTA DI SEREGNO AREA POLITICHE CULTURALI PATRIMONIO QUALITA DELL AMBIENTE Servizio Patrimonio STIMA DEL CANONE ANNUO ORDINARIO DEL NEGOZIO (BAR) DI PROPRIETÀ COMUNALE DI PIAZZA DELLA LIBERAZIONE 20.

1 CITTA DI SEREGNO AREA POLITICHE CULTURALI PATRIMONIO QUALITA DELL AMBIENTE Servizio Patrimonio STIMA DEL CANONE ANNUO ORDINARIO DEL NEGOZIO (BAR) DI PROPRIETÀ COMUNALE DI PIAZZA DELLA LIBERAZIONE 20.- La presente stima viene redatta sulla base della documentazione, delle consistenze e delle risultanze manutentive note al Servizio Patrimonio e sulla base della documentazione reperita dal Servizio Politiche della Casa e Sportello Catastale. Lo scopo della stima è la determinazione del canone ordinario per l affitto dell unità immobiliare destinata a negozio Bar Lazzaretto. CARATTERISTICHE GENERALI L immobile è situato in zona semicentrale rispetto al centro cittadino, nel quartiere Lazzaretto e precisamente in piazza della Liberazione 20, in un contesto edificato di scarsa appetibilità per immobili a destinazione commerciale. La zona è caratterizzata dalla presenza di costruzioni di tipo popolare ed economico. Inquadramento territoriale 1

2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L edificio in cui è collocata l unità immobiliare prospetta direttamente su piazza della Liberazione, recentemente riqualificata, nel comparto compreso (da nord in senso orario) tra la suddetta piazza, Via Pasubio, e via Vivaldi. Lo stabile ha un area cortilizia interna comune con gli altri fabbricati di edilizia residenziale pubblica, interamente di proprietà comunale. La costruzione risale alla seconda metà del secolo scorso presenta caratteristiche costruttive e progettuali tipiche del periodo con finiture civili di tipo economico in linea con l epoca di edificazione. L unità immobiliare adibita a negozio è distribuita su due orizzontamenti: il piano terra e il piano interrato, ad essa si accede direttamente dall ingresso al piano strada del negozio. Le caratteristiche distributive sono: - Al piano interrato è situato il deposito non collegato direttamente al piano superiore e raggiungibile dalla scala comune - Al piano terra sono situati:la zona bar e i servizi igienici. Estratto scheda catastale 2

3 Attestazione di prestazione energetica: In base attestazione di prestazione energetica prot. n del 28 novembre 2014 la classe energetica è la G Documentazione fotografica 3

4 DESTINAZIONE D USO L unità immobiliare risulta essere locata con regolare contratto d affitto registrato a Desio il 22 novembre 2003 con scadenza il 31/12/2014 ed è stata formulata regolare disdetta con nota prot. n del 13/08/2013. Il canone annuo rivalutato è pari ,24. L attività svolta nel locale è attività di somministrazione alimenti e bevande. All attuale affittuario è riservato il diritto di prelazione a parità di condizioni sull importo offerto in sede di gara da esercitarsi nelle forme previste dalla legge art. 38, 39 e 40 L. 392/78. Le attrezzature ed arredi non sono compresi nel contratto d affitto e sono di proprietà del conduttore. 4

5 CONSISTENZA L unità di consistenza adottata è il metro quadrato di superficie catastale definito dall art. 3 del D.P.R. n. 138 del 23 marzo 1998 i cui criteri di determinazione sono descritti nell Allegato C del suddetto decreto. La superficie catastale è di m² 149,00. DATI CATASTALI I locali sono censiti al catasto fabbricati al foglio 30 mappale 390 sub 5 RILEVAZIONI DI MERCATO La zona di ubicazione è un contesto di tipo popolare ed esterna al centro cittadino ed alla zona commercialmente appetibile della città. Le indagini di mercato hanno preso quale riferimenti le pubblicazioni specializzate e le offerte di affitto di immobili simili, proposte delle agenzia immobiliari e i contratti in essere su altre proprietà comunali come quella in trattativa. Fonte Camera di Commercio Monza Brianza n semestre 2014 La rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Seregno, riferiti al 1 semestre 2014 individua quale riferimento base per la categoria negozi: - canone annuo da 90,00 /m². Fonte Osservatorio dei Valori immobiliari Nell osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia delle ENTRATE vengono attribuiti per la destinazione negozi uffici i seguenti valori unitari: 5

6 - canone mensile medio 9, ,7 = 11,45 /m² - canone annuo medio 137,40 /m² Sito internet: - canone mensile medio: 7,91 /m² - canone annuo medio 94,92 /m² Contratti di locazioni Bar: contratto registrato a Desio il 22/11/2003: - canone annuo rivalutato: ,24 - canone mensile unitario: ,24: 149,00 m² : 12 mesi= /m² 7,22 6

7 Macelleria: contratto registrato a Desio il 23/07/ canone annuo rivalutato: 8.604,73 - canone mensile unitario: 8.604,73 : 101,00 m² : 12 mesi= /m² 7,10 - canone mensile medio: 7,16 /m² - canone annuo medio 85,92 /m² Macelleria: recupero indennità per occupazione extra-contrattuale a seguito ampliamento negozio determinazione n. 304 del 26/04/ canone annuo 9.248,00 - canone mensile unitario: 9.248,00 : 92,48 m² : 12 mesi= /m² 8,33 - canone annuo unitario 100,00 /m². Si determina ora la media tra i prezzi annuali risultanti dagli elementi sopra riportati: (90,00+137,4+94,92+85, ,00)/5= /m² 101,64 Premesso quanto sopra si ritiene che il canone unitario applicabile all unità immobiliare in trattativa per la locazione commerciale con contratto di durata di anni 6 + 6, sia /m² 100,00.(cento/00) Si procede alla determinazione del più probabile canone ordinario annuo da porre a base d asta: - m² 149,00 x /m² 100,00 = ,00 (quattordicimilanovecento/00) Seregno, 4 dicembre 2014 ESPERTO TECNICO Silvia Leoni 7

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