VALUTAZIONE IMMOBILI DI PROPRIETA PATERLINI & TONOLINI S.p.A. IMMOBILE G - Viale Lombardia 29, Busto Arsizio (VA)

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1 VALUTAZIONE IMMOBILI DI PROPRIETA PATERLINI & TONOLINI S.p.A. IMMOBILE G - Viale Lombardia 29, Busto Arsizio (VA) G.1 Ubicazione Le unità immobiliari sono ubicate a Busto Arsizio, in viale Lombardia 29 (l area urbana ricade in via Massimo D Azeglio 2), e sono collocate all interno di un complesso residenziale costituito da 5 edifici. Gli edifici si collocano in un contesto residenziale prestigioso facilmente raggiungibile e vicino al centro della città. Arrivando dall esterno del comune, si raggiunge il complesso residenziale percorrendo, all uscita dell autostrada A8 Milano/Varese, la ex SS527 Bustese e poi la SS33 Del Sempione. G.2 Indicazione Catastale degli immobili Gli immobili oggetto di stima sono così censiti al catasto del comune di Busto Arsizio: N. Sez. Urb. Foglio Particella Sub Zona Cens. 40 BU A/2 4 Cat. Cl. Cons. 7,5 vani Rendita uro Note 910,26 Abitazione 41 BU A/2 4 7 vani 849,57 Abitazione 42 BU A/2 4 7 vani 849,57 VENDUTO 43 BU A/2 4 7 vani 849,57 Abitazione 44 BU C/ m 2 109,08 Box 45 BU C/ m 2 59,08 Box 46 BU C/ m 2 54,54 Box 47 BU C/ m 2 54,54 VENDUTO 48 BU Area urb m 2 - Giardino G.3 Descrizione degli immobili, livello di piano, consistenza, vetustà, conformità urbanistica ed edilizia Descrizione e consistenza Le unità immobiliari oggetto di stima si trovano all interno di un complesso immobiliare costituito da 5 edifici con in totale 55 appartamenti, autorimesse, posti auto e locali di servizio. L accesso agli edifici avviene tramite ingresso pedonale comune oppure in automobile tramite due scivoli, posti ai lati dei due edifici laterali, che portano ai singoli box. Il percorso pedonale che porta agli appartamenti è ben illuminato e circondato da un ampia zona verde. Gli edifici sono di recente realizzazione e rientrano in classe energetica A, si sviluppano su quattro livelli fuori terra e si presentano in ottime condizioni d uso e di manutenzione. Riscaldamento, raffrescamento, fornitura acqua calda avvengono tramite impianto geotermico. Sono installati inoltre sul tetto pannelli fotovoltaici. Le unità immobiliari oggetto di perizia, situate tutte nel medesimo edifico, consistono in 4 appartamenti e 4 autorimesse. 162

2 Gli appartamenti sono collocati uno al piano terra, uno al piano primo, uno al piano secondo ed uno al terzo, così individuati: - sub. 43 appartamento al piano terra; - sub. 47 appartamento al piano primo; - sub. 49 appartamento al piano secondo (venduto); - sub. 50 appartamento al piano terzo-quarto; Le autorimesse sono individuate ai sub. 136, 138, 139 (venduto), 135. Oggetto di perizia è anche un area urbana, destinata a giardino privato, collocata nella parte retrostante all edificio centrale, individuata alla particella ed utilizzata come giardino condominiale. Gli edifici si caratterizzano per le finiture prestigiose sia nelle aree comuni sia nelle aree esclusive. La struttura portante è costituita da pilastri e travi in calcestruzzo armato, la copertura ha una struttura portante in legno. Il rivestimento dei prospetti è in mattonelle. L appartamento al piano terra ha un ampio portico, giardino esclusivo e cantina al piano interrato; gli appartamenti ai piani primo, secondo e terzo hanno ampio terrazzo e balcone, oltre alla cantina al piano interrato. L appartamento al piano terzo, oltre a balcone e terrazzo e la cantina al piano interrato, possiede anche un ampio sottotetto. Le superfici lorde sono circa: Appartamento al piano terra sub. 43 Abitazione mq. 126 (altezza m.2,70) Portico mq. 24,50 Giardino mq. 157 Cantina mq. 6,50 (altezza m. 3,15) Appartamento al piano primo sub. 47 Abitazione mq. 120 (altezza m. 2,70) Terrazzo e balcone mq. 44 Cantina mq. 6,50 (altezza m. 2,50) Appartamento al piano secondo sub. 49 (venduto) Abitazione mq. 120 (altezza m. 2,70) Terrazzo e balcone mq. 44 Cantina mq. 6,50 (altezza m. 2,50) Appartamento al piano terzo sub. 50 Abitazione mq. 119 (altezza m. 2,70) Terrazzo e balcone mq. 44 Sottotetto mq. 131 (altezza massima m. 4,25, altezza minima m. 0,85) Cantina mq. 6 (altezza m. 3,15) Box al piano interrato sub. 135 Autorimessa doppia (due auto in linea) mq.24 (altezza m. 2,50) Box al piano interrato sub. 136 Autorimessa singola mq. 13 (altezza m. 2,50) 163

3 Box al piano interrato sub. 138 Autorimessa singola mq. 12 (altezza m. 2,50) Box al piano interrato sub. 139 (venduto) Autorimessa singola mq. 12 (altezza m. 2,50) Area urbana identificata alla particella Porzione di giardino condominiale mq. 97 Vetustà Gli edifici sono stati completati nel Vetustà di 3 anni. Degrado e stato di conservazione L edificio si presenta in ottimo stato di conservazione generale. Conformità urbanistica Nel PGT del comune di Busto Arsizio, le aree si trovano in Piani Attuativi Attuati. L area si trova nelle vicinanze di un metanodotto Snam. Non sono presenti vincoli ambientali, di tutela e salvaguardia. Conformità edilizia Il progetto edilizio di palazzine pluriplano ad uso residenziale n.123/07, prot. n del 13/06/2007, è intestato a EDIL BUSTO S.R.L.. (vedi allegato G) Dal giorno 26/09/2011, risulta attestata l agibilità per le opere di costruzione di palazzine pluriplano ad uso residenziale, come specificato dal certificato di agibilità protocollato al n del 03/10/2011 rilasciato dalla Città di Busto Arsizio. (vedi allegato G) Conformità catastale Presso l Agenzia del Territorio per il comune di Busto Arsizio sono presenti in banca dati: - Estratto mappa foglio 17 particella e (vedi allegato G) - Visura catastale foglio 17 particella sub. 43, 47, 49, 50, 135, 136, 138, 139, e particella (vedi allegato G) - Elaborato di subalternazione foglio 17 particella 34221, piano interrato, piano terra, piano primo e piano secondo. (vedi allegato G) - Elenco subalterni assegnati foglio 17 particella da sub.1 a sub. 170, sub. 501, sub. 502 (vedi allegato G) - Scheda catastale foglio 17 particella sub.43, 47, 49, 135, 136, 138, 139. (vedi allegato G) Situazione attuale Le unità immobiliari risultano libere. G.4 Situazione patrimoniale ed ipotecaria I seguenti immobili risultano a partire dal fino alla data del interessati da diverse formalità. Le indagini e l analisi delle formalità individuate, aggiornate alle date indicate, sono riportate nel paragrafo cinque introduttivo della presente relazione. 164

4 E da segnalare che in data con atto rep (vedi allegato G) del Notaio Franco Gavosto residente in Magenta, registrato a Milano 4 il sono stati alienati i seguenti immobili: - appartamento al piano secondo identificato al fg. BU/17 mapp sub. 49; - box al piano interrato identificato al fg. BU/17 mapp sub. 139; per un importo di ,00 (euro trecentoquindimila/00). G.5. Calcolo del valore di mercato In base della descrizione effettuata degli immobili, circa la consistenza, le caratteristiche (intrinseche ed estrinseche), la superficie, l incidenza delle pertinenze esclusive e comuni (superfici scoperte), si ritiene corretto attribuire come valori: - per gli appartamenti /mq 2.000,00; - per i posti auto /mq 1.200,00; Per l area urbana, identificata alla particella 35396, che individua un giardino di proprietà condominiale, della quale la Paterlini & Tonolini S.p.A. è comproprietaria per la propria quota millesimale, verrà dato valore nullo dato che sono spazi senza possibilità di utilizzo esclusivo. I coefficienti di ragguaglio utilizzati per le diverse destinazioni, al fine di ottenere una sola base di misura alla quale applicare il valore unitario sopra indicato sono quelli indicati nei Listini Immobiliari pubblicati dalla camera di Commercio di Brescia, utilizzati e valevoli anche per gli immobili in Busto Arsizio: - Appartamenti: abitazione coeff. ragg. 1,00; sottotetti coeff. ragg. 0,70; terrazzi, balconi, portici coeff. ragg. 0,35; giardini coeff. ragg. 0,10; cantine coeff. ragg. 0,40. - Box: autorimessa doppia (due auto in linea) coeff. ragg. 0,90; autorimessa singola coeff. ragg. 1,00. Nelle tabelle seguenti vengono riportati i calcoli analitici per l attribuzione del valore di mercato complessivo. FG. MAPP. SUB. MAPP Sub. 43 MAPP Sub. 47 MAPP Sub. 49 MAPP Sub. 50 MAPP Sub. 135 MAPP Sub. 136 MAPP Sub. 138 MAPP Sub. 139 MAPP Appartamento Appartamento Appartamento Appartamento Box DESCRIZIONE Superfici Quantità Mq Coefficiente di ragguaglio Superficie ragguagliata Mq VALORE UNITARIO /mq VALORE TOTALE Abitazione , ,00 Portico 24,50 0,35 8, , ,00 Giardino 157 0,10 15, , ,00 Cantina 6,50 0,40 2, , ,00 Abitazione , ,00 Terrazzo e balcone 44 0,35 15, , ,00 Cantina 6,50 0,40 2, , ,00 Abitazione VENDUTO Terrazzo e balcone 44 0,35 15,40 VENDUTO 0 Cantina 6,50 0,40 2,60 VENDUTO Abitazione , ,00 Terrazzo e balcone 44 0,35 15, , ,00 Sottotetto 131 0,70 91, , ,00 Cantina 6 0,40 2, , ,00 Autorimessa doppia (due auto in linea) 24 0,90 21, , ,00 Box Autorimessa singola , ,00 Box Autorimessa singola , ,00 Box Autorimessa singola VENDUTO 0 Area urbana Giardino condominiale T O T A L E E U R O

5 Il valore complessivo stimato per gli immobili in via Lombardia n.29 nel comune di Busto Arsizio di proprietà Paterlini & Tonolini S.p.A. è pari ad euro = (unmilionenovantaquattromilaseicentosettanta/00). 166

6 ALLEGATO G 167

7 N. Sez. Urb. PROPRIETA PATERLINI & TONOLINI S.P.A. BUSTO ARSIZIO VIALE LOMBARDIA 29 VIA MASSIMO D AZEGLIO 2 Foglio Particella Sub Zona Cens. 40 BU A/2 4 Cat. Cl. Cons. 7,5 vani Rendita uro Note 910,26 Abitazione 41 BU A/2 4 7 vani 849,57 Abitazione 42 BU A/2 4 7 vani 849,57 VENDUTO 43 BU A/2 4 7 vani 849,57 Abitazione 44 BU C/ m 2 109,08 Box 45 BU C/ m 2 59,08 Box 46 BU C/ m 2 54,54 Box 47 BU C/ m 2 54,54 VENDUTO 48 BU Area urb m 2 - Giardino Estratto ortofoto 168

8 Ing. Luca Campana - via dello Stadio 45, Brescia - tel fax Estratto PGT Tav. C2.11 Azzonamento Piano delle Regole Estratto PGT Tav. A.13 Vincoli sovralocali e locali 169

9 Estratto mappa foglio 17 particella 34221, visuale esterna degli edifici 170

10 Ing. Luca Campana - via dello Stadio 45, Brescia - tel fax visuale esterna degli edifici visuale esterna degli edifici 171

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33 Ing. Luca Campana - via dello Stadio 45, Brescia - tel fax SITUAZIONE EDILIZIA: 1) PERMESSO DI COSTRUIRE N. 123/07 PROT. N DEL 13/06/2007 PER PALAZZINE PLURIPIANO AD USO RESIDENZIALE ED AUTORIMESSE INTERRATE 194

34 Ing. Luca Campana - via dello Stadio 45, Brescia - tel fax

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36 Ing. Luca Campana - via dello Stadio 45, Brescia - tel fax

37 2) CERTIFICATO DI AGIBILITA RELATIVO A PROGETTO N. 123/07 COSTRUZIONE DI PALAZZINE PLURIPIANO AD USO RESIDENZIALE PROTOCOLLO N del 03/10/

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