Fiscal Adempimento La circolare che guida passo passo al rispetto degli adempimenti

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1 Fiscal Adempimento La circolare che guida passo passo al rispetto degli adempimenti N Unico 2016: cedolare secca A cura di Devis Nucibella Categoria: Irpef Sottocategoria: Redditi di locazione Il Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, ha introdotto, un regime di tassazione sostitutiva dell IRPEF e delle relative addizionali per le abitazioni concesse in locazione ad uso abitativo, definito cedolare secca sugli affitti. Tale regime sostituisce anche le imposte di registro e di bollo relative al contratto di locazione. L imposta sostitutiva va applicata sull intero canone di locazione (100%) se questo è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%; in caso contrario, il reddito imponibile sarà determinato dalla rendita catastale così rivalutata. L applicazione di un imposta sostitutiva dell Irpef e delle sue addizionali non esonera il contribuente dal dichiarare il canone previsto nel contratto. Per i redditi percepiti nel corso del 2015 sarà quindi necessario compilare il quadro RB di Unico Il carico fiscale varia in relazione alla tipologia del contratto: in caso di contratti a canone libero, si applica l aliquota del 21%. La percentuale scende al 10% per i contratti a canone concordato. PREMESSA Se i fabbricati sono locati, il reddito da essi derivanti sarà assoggettato sia ad IMU che alle imposte sui redditi. In particolare, i fabbricati concessi in locazione potranno scontare: IRPEF, qualora siano locati a tassazione ordinaria; l imposta sostitutiva, in caso di opzione da parte del locatore per la cedolare secca. Come noto, il Legislatore con l art. 3, D.Lgs. n. 23/2011 contenente Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale ha introdotto a decorrere dal 2011 la c.d. cedolare secca. 1

2 Il nuovo regime di tassazione alternativo rispetto a quello ordinario IRPEF è riservato alle persone fisiche in relazione ai redditi fondiari derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. L art. 9, comma 1, D.L. 28 marzo 2014, n. 47 ha disposto la riduzione dell aliquota al 10% (aliquota già precedentemente ridotta dal 19% al 15% ad opera del D.L. n. 102/2013, con decorrenza dal 2013) per i contratti a canone concordato, limitatamente al quadriennio Il medesimo decreto ha inoltre esteso la possibilità: di fruire della suddetta aliquota agevolata del 10% anche ai contratti di locazione stipulati nei Comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza nei cinque anni precedenti il ; di optare per la cedolare secca in presenza di contratti di locazione di unità abitative stipulati con cooperative edilizie per la locazione o con enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei Comuni con rinuncia all aggiornamento ISTAT del canone. SOGGETTI INTERESSATI Possono accedere al regime agevolato della cedolare secca: - il proprietario; - o il titolare di diritto reale di godimento (ad esempio l usufruttuario) di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo e non nell esercizio di un impresa, di un arte o di una libera professione. SOGGETTI INTERESSATI: PERSONE FISICHE DETENGONO IMMOBILI AD USO ABITATIVO (in proprietà o altro diritto reale di godimento) CONCEDONO L IMMOBILE IN LOCAZIONE (per finalità abitative) SOGGETTI ESCLUSI Non possono accedere al regime agevolato della cedolare secca: - tutti i soggetti IRES, in quanto il comma 1 dell articolo 3, D.Lgs. n. 23/2011, fa espresso riferimento alle persone fisiche; - le società di persone, comprese le società semplici; - gli imprenditori, relativamente ai canoni percepiti per la locazione dei 2

3 c.d. immobili patrimonio di cui all art. 90, TUIR, cioè di quegli immobili che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività dell impresa ; - le persone fisiche che concedono in locazione un immobile non utilizzato come civile abitazione dal locatario (es. appartamento utilizzato dal conduttore come ufficio per la propria attività professionale); - i condomini per gli immobili affittati ad uso abitativo, oggetto di proprietà condominiale (si pensi ad esempio all appartamento di proprietà condominiale, affittato al portiere/custode). TIPOLOGIE DI CONTRATTO La possibilità di fruire della cedolare secca vale per tutti i contratti di locazione di unità immobiliari ad uso abitativo. TIPOLOGIE DI CONTRATTO contratto di locazione libero ; contratto di locazione concordato ; contratto di locazione transitorio; contratto di locazione per studenti; contratto di locazione ad uso turistico. IL REDDITO IMPONIBILE L imposta sostitutiva va applicata sull intero canone di locazione se questo è superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%: in caso contrario il reddito imponibile sarà determinato dalla rendita catastale così rivalutata. Il mancato riferimento al comma 4-bis dell art. 37, TUIR comporta, infatti, che per determinare la base imponibile ai fini dell applicazione dell imposta sostitutiva non opera la deduzione forfettaria pari a: - al 5% per i contratti di locazione in generale; - al 25% per i contratti di locazione di immobili situati nel centro di Venezia e nelle isole limitrofe (Giudecca, Murano e Burano); - al 5% per i contratti a canone convenzionato (più un ulteriore deduzione del 30%); - al 35% per gli immobili di interesse storico artistico. 3

4 BASE IMPONIBILE CEDOLARE SECCA MAGGIOR VALORE TRA: 100% canone locazione (senza abbattimenti forfetari) e la rendita catastale rivalutata del 5% La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti da contratti di locazione per i quali il locatore ha esercitato l opzione per il nuovo sistema di tassazione. Pertanto, nel medesimo periodo d imposta potranno aversi redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali. L OPZIONE L opzione per il regime della cedolare secca si esprime in sede di registrazione del contratto e produce effetti per l intera durata del contratto, salva la possibilità di revoca. L opzione viene espressa nella dichiarazione dei redditi solo per i contratti di locazione per i quali non sussiste l obbligo di registrazione (contratti di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell anno), salvo che il contribuente provveda alla registrazione volontaria o in caso d uso del contratto prima della presentazione della dichiarazione dei redditi. In tal caso l opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto. OPZIONE CEDOLARE SECCA IN SEDE DI REGISTRAZIONE CONTRATTO IN SEDE DI DICHIARAZIONE DEI REDDITI PER CONTRATTI CON OBBLIGO DI REGISTRAZIONE SOLO PER CONTRATTI DI LOCAZIONE PER I QUALI NON SUSSISTE L OBBLIGO DI REGISTRAZIONE Circolare 1 giugno 2012, n. 19/E Agenzia delle Entrate La Circolare ricorda che il reddito assoggettato alla cedolare secca: non rileva ai fini della progressività delle aliquote IRPEF; rileva e va considerato ai fini della determinazione del reddito 4

5 complessivo, per la determinazione della condizione di familiare a carico, per il calcolo delle detrazioni per carichi di famiglia di cui all art. 13, TUIR, per le detrazioni per canoni di locazione ex art. 16, TUIR e, in generale per determinare la spettanza e la misura dei benefici fiscali collegati alla situazione reddituale del contribuente. Inoltre, ha chiarito che il reddito assoggettato alla cedolare secca deve essere considerato al fine di stabilire il superamento o meno della soglia di reddito, eventualmente stabilita dal Comune o dalla Regione per l esenzione dall applicazione delle addizionali IRPEF. CANONI ASSOGGETTATI A CEDOLARE SECCA Non concorrono a formare il reddito complessivo ai fini della determinazione dell IRPEF e delle addizionali. Rilevano ai fini di deduzioni, detrazioni e agevolazioni fiscali (detrazioni per lavoro dipendente, carichi di famiglia, ISEE, ecc). IN SINTESI SOGGETTI INTERESSATI L OPZIONE BASE IMPONIBILE Persone fisiche in possesso di redditi fondiari da locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente (categorie catastali da A1 a A11, escluso A10). Non sono interessate alla disciplina in esame le locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell esercizio d impresa / arti e professioni o da enti non commerciali. L applicazione della cedolare secca richiede una specifica opzione da parte del locatore. È richiesta, altresì, una comunicazione preventiva all inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell opzione stessa. Canone di locazione (100%) stabilito dalle parti. Il reddito derivante dalla locazione immobiliare (ad uso abitativo) non può, comunque, essere inferiore alla rendita catastale determinata ai sensi dell art. 37, comma 1, TUIR. 5

6 MISURA DELLA CEDOLARE IMPOSTE SOSTITUITE AGGIORNAMENTO CANONE DI LOCAZIONE 21%; dal 2014, 10% in relazione ai contratti c.d. concordati ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98. IRPEF; addizionali regionali e comunali Irpef; imposta di registro; imposta di bollo; Permane l obbligo di registrazione del contratto, che assorbe anche la comunicazione alla P.S. Per la durata di validità dell opzione è sospesa, in via inderogabile, la possibilità di chiedere l aggiornamento del canone di locazione. INDICAZIONE IN UNICO Se il contribuente sceglie di assoggettare i redditi derivanti da locazione al regime della cedolare secca, è necessario barrare la casella di colonna 11 prevista in ogni specifico rigo del quadro RB. Barrare casella La casella può essere barrata con riferimento a tutte le tipologie contrattuali contraddistinte dagli specifici codici utilizzo dedicati ai fabbricati locati, vale a dire: 3 (canone libero); 4 (equo canone); 8 (canone concordato); 11 (abitazione principale parzialmente locata in regime di libero mercato); 12 (abitazione principale parzialmente locata a canone concordato); 14 (locazione agevolata di un immobile situato in Abruzzo). 6

7 Successivamente, è necessario compilare la sezione II del quadro B (Dati relativi a contratti di locazione, righi da RB21 a RB29). ESEMPIO DI COMPILAZIONE IMMOBILE LOCATO A LIBERO MERCATO CON APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA Un contribuente possiede un immobile nel comune di Firenze, con rendita catastale parti a 600,00, concesso in locazione in regime di libero mercato dal 1 maggio Il reddito derivante dalla locazione è sottoposto al regime di tassazione sostitutivo della cedolare secca. Il canone di locazione percepito nel 2015 è pari a 5.000,00. Nel quadro B, i dati del fabbricato devono essere indicati su due righi: 1. nel primo rigo deve essere riportata la parte d anno in cui l immobile risultava sfitto (fino al 30 aprile) e quindi a disposizione del contribuente; 2. nel secondo la parte d anno nella quale l immobile risultava locato (considerando che per tale periodo il locatore ha scelto di optare per l applicazione della cedolare secca). Rigo B1 - Immobile a disposizione Rendita catastale (colonna 1) 600,00 Codice utilizzo (colonna 2) 2 Giorni di possesso (dal 1/1 al (colonna 3) 30/4) 120 Percentuale di possesso (colonna 4) 100 Codice Comune (colonna 9) D612 7

8 Rigo B2 - Immobile locato con applicazione della cedolare secca Rendita catastale (colonna 1) 600,00 Codice utilizzo (colonna 2) 3 Giorni di possesso (dal 30/04 al 31/12) (colonna 3) 245 Percentuale di possesso (colonna 4) 100 Codice canone (colonna 5) 3 (100% del ca Canone di locazione (colonna 6) Continuazione (colonna 8) barrare la casella Cedolare secca (colonna 11) barrare la casella Nel caso in esame l opzione per la cedolare secca è stata effettuata in sede di registrazione del contratto. Per determinare il valore da indicare nel Mod. Unico, si devono svolgere i seguenti calcoli: A. reddito relativo all immobile a disposizione (non soggetto a IRPEF): 600,00 x 1,05 x 4/3 = 840,00; 840,00 x 120/365 = 276,16 arrotondato a 276,00. B. reddito soggetto a tassazione sostitutiva (cedolare secca): Il valore da indicare nel Mod. Unico è individuato dal canone di locazione indicato in colonna 6 del quadro B (5.000). Su tale importo viene calcolata l imposta sostitutiva del 21% ( 5.000,00 x 21% = 1.050,00). La compilazione del modello avviene nel seguente modo D X D612 X Riproduzione riservata - 8