La stima del valore di trasformazione. Esercitazione in classe

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1 La stima del valore di trasformazione. Esercitazione in classe

2 Il quesito di stima Il vostro committente, proprietario dell area edificabile, vi chiede di verificare la bontà dell offerta che gli è stata fatta per l acquisto del terreno edificabile posto in una città di medie dimensioni procedendo alla stima del più probabile valore di mercato dell area in ragione della potenzialità edificatoria che essa presenta Il terreno presenta una superficie fondiaria di mq ed è già urbanizzato Ad oggi l area è priva di fabbricati ed impiegato come parcheggio

3 Chiesa e campi sportivi Cubatura realizzabile max mc Funzione ammessa: residenziale Circolo ricreativo e bar/pizzeria Scuola elementare e media Asilo Parco pubblico

4 Stima dei ricavi attesi le fonti dirette App. di nuova costruzione: e/mq App. di nuova costruzione: e/mq Appartamento, prezzo d offerta: e/mq Appartamento nuovo, prezzo d offerta: e/mq App. usato: e/mq App. buono stato: e/mq

5 Stima dei ricavi attesi le fonti indirette (Consulente immobiliare I sem 07) posizione VM unitario (euro/mq comm) centro 2.200,00 semicentro 1.800,00 periferia 1.400,00

6 Stima del C c 1 Villa singola Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri 1.676,48 1,03% 2 Opere in c.a ,56 8,45% 3 Vespai e sottofondi 1.676,48 1,03% 4 Isolamento e impermeabilizzazioni 6.873,36 4,24% 5 Murature e tavolati ,36 18,10% 6 Intonaci ,56 9,13% 7 Canne e fognature 3.129,36 1,93% 8 Rivestimenti e zoccolini ,04 8,79% 9 Serramenti in legno ,20 15,75% 10 Opere in ferro 2.347,28 1,45% 11 Coperture e lattonerie ,64 9,62% 12 Elementi architettonici decorativi 5.978,96 3,69% 13 Impianto di riscaldamento ,20 6,51% 14 Impianto idrosanitario 7.767,76 4,79% 15 Impianto elettrico 8.884,72 5,48% Costo Totale ,96 100,00% Costo dell'opera al m Costo dell'opera al m3 332

7 Stima del C c Stima del C c 2 Palazzina Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi e rinterri ,28 3,02% 2 Opere in c.a ,80 20,44% 3 Vespai sottofondo ,40 7,59% 4 Isolamento e impermeabilizzazioni ,64 1,83% 5 Murature e tavolati ,24 22,84% 6 Intonaci ,44 9,69% 7 Canne e fognature ,84 1,84% 8 Rivestimenti e zoccolini ,88 4,12% 9 Serramenti in legno ,56 7,51% 10 Opere in ferro 9.696,96 1,50% 11 Copertura e lattonerie ,04 5,44% 12 Impianto di riscaldamento ,24 4,14% 13 Impianto idrosanitario ,04 5,44% 14 Impianto elettrico ,88 4,12% 15 Impianti gas e antincendio 3.118,96 0,48% Costo Totale ,20 100,00% Costo dell'opera al mq 808 Costo dell'opera al mc 245

8 Stima del C c 3 Villa di pregio Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Impianto di cantiere e scavi ,24 1,63% 2 Struttura in c.a ,68 19,79% 3 Opere da lattoniere ,82 2,34% 4 Vespai e massetti ,18 4,69% 5 Murature e tavolati ,44 6,89% 6 Impermeabilizzazione e isolamenti ,50 1,74% 7 Copertura ,48 2,81% 8 Intonaci interni ed esterni ,36 5,30% 9 Serramenti ,98 7,42% 10 Impianto idro-termo-sanitario ,08 9,18% 11 Impianto elettrico ,14 2,36% 12 Pavimenti e rivestimenti ,36 11,40% 13 Assistenze ,70 12,08% 14 Opere in marmo ,24 5,11% 15 Opere in ferro ,60 2,36% 16 Tinteggiature ,58 2,59% 17 Opere da giardiniere ,84 2,30% Costo Totale ,22 100,00% Costo dell'opera al m Costo dell'opera al m 3 351

9 I dati della trasformazione Valore unitario quantità euro Ricavi attesi ,33 Ricavi totali ,33 Costi della trasformazione Costo di costruzione ,67 Oneri di urbanizzazione I 10% del Cc ,67 Oneri di urbanizzazione II 10% del Cc ,67 Contibuto sul Cc 5% del Cc ,33 Spese tecniche e generali 10% del Cc ,67 Spese di commercializzazione 2% dei ricavi ,33 Utile del promotore 20% dei ricavi ,67 Costi totali per la trasformazione ,00

10 Il valore di trasformazione Ricavi attesi V. unitario quantità euro 1 sem 2 sem 3 sem 4 sem Ricavi attesi , , ,00 Costi della trasformazione Costo di costruzione Oneri di urbanizzazione I Oneri di urbanizzazione II Contibuto sul Cc Spese tecniche e generali Spese di commercializzazione Utile del promotore saldi netti saldi netti attualizzati Valore dell'area totale ,21 Valore dell'area euro/mc edificabile 26,48 Valore di mercato euro/mq edificabile 79, , , , ,33 5% , , , ,45