TRIBUNALE DI TREVISO TREDICI DECIMI SRL **** RELAZIONE DI STIMA. dei beni mobili ed immobili di proprietà della ditta fallita

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1 TRIBUNALE DI TREVISO Fallimento a carico della ditta: TREDICI DECIMI SRL R.f. N. 145/2012 Giudice delegato: dott. FABBRO ANTONELLO Curatore della procedura: dott. CRISANTI LUCA * RELAZIONE DI STIMA dei beni mobili ed immobili di proprietà della ditta fallita ubicati in CEREGNANO (Rovigo) * A seguito dell incarico ricevuto dal curatore della procedura dott. Crisanti Luca, giusto atto di nomina, di valutare i beni immobili di proprietà della ditta Tredici Decimi srl, il sottoscritto geom. Giovanni Simeoni, con studio in Treviso Via Dello Squero n.3, perito del Tribunale di Treviso, ha eseguito tutte le necessarie verifiche ed accertamenti degli immobili di proprietà della fallita. Ha pertanto effettuato visure presso l Ufficio del Territorio di Rovigo - Catasto Fabbricati e Catasto Terreni, richiedendo le mappe catastali della zona (mappe digitali) e richiedendo le visure catastali dei beni. Ha quindi effettuato accesso presso l Ufficio del Territorio di Rovigo Catasto Terreni e Catasto Fabbricati richiedendo copia delle mappe catastali cartacee e copia delle schede catastali del fabbricato. Ha quindi successivamente effettuato visure delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari

2 di Rovigo. Ha poi svolto accertamenti presso il Municipio di Ceregnano con ricerche dei progetti e delle concessioni edilizie dei fabbricati. Ha inoltre effettuato ricerche degli atti di provenienza dei beni, accertandone l intestazione in capo alla fallita. Sulla base degli accertamenti e sopralluoghi svolti lo scrivente espone la seguente relazione. 1) DESCRIZIONE CENSUARIA DEI BENI Dalle ricerche incrociate effettuate presso L Agenzia del Territorio di Rovigo Ufficio del Catasto sia Terreni che Fabbricati, nonché presso l Ufficio ex Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rovigo, sono risultati intestati ala ditta Tredici Decimi i seguenti beni: UFFICIO DEL TERRITORIO di ROVIGO per l intero Catasto Fabbricati Comune di Ceregnano (Codice C500) Sezione Urbana CE - Foglio 11 mappale 108/sub.1 - B.C.N.C. area scoperta mappale 108/sub.5 - Via Don Minzoni P.T categ. D/7 RC 6.352,42 mappale 108/sub.6 - Via Don Minzoni P.1 categ. A/4 cl.2 vani4 RC 121,88 con precisazione che il mappale 108 del foglio 11 Catasto terreni (Ente Urbano) ha una superficie complessiva, catastale, di Ha ) PROVENIENZE - 2 -

3 Gli immobili sono pervenuti alla soc. fallita per: atto di compravendita 20/10/2006 repertorio n notaio Luca Gianpiero di Abano Terme, trascritto in data 02/11/2006 ai n di Registro Particolare e n di Registro Generale. Con atto rep del è stata trasferita la sede sociale della ditta a Taranto Via Vignola n.60. 3) DESCRIZIONE DEI BENI E DEI CONFINI Confini: Il lotto in cui insiste l edificio confina, da nord in senso orario, con: ferrovia, mapp. 109, Foglio 11, strada com. Via Don Minzoni, mappale 106. Descrizione degli immobili Trattasi compendio immobiliare ad uso artigianale costituito da fabbricato ad uso industriale ed adiacente corpo di edificio a destinazione mista (abitazione al piano primo ed uffici al piano terra), situato in Comune di Ceregnano (Rovigo), località Pezzoli, con fronte ed accesso da Via Don Minzoni al civico n.465. In particolare, l edificio ad uso industriale (capannone) è costituito da ampio laboratorio, dislocato in tre diversi ambienti, da vari locali accessori quali spogliatoi con w.c., locale deposito, tettoie, locali magazzino ripostiglio. L edificio adiacente, su da piani fuori terra, è composto dai locali ufficio al piano terra e da abitazione al piano primo. I locali del paino terra (uffici) e del piano primo (abitazione) sono direttamente collegati da una scala interna. Il capannone ha struttura portante in muratura, copertura in laterocemento - 3 -

4 con travatura a volta, pavimentazione in cemento. Il fabbricato con uffici ed abitazione ha struttura in laterocemento e finiture interne tipiche dell epoca di edificazione. Le tettoie ed i magazzini adiacenti hanno struttura mista con calcestruzzo ed acciaio. La superficie coperta del capannone (con laboratori, bagni, depositi, ripostiglio), corrisponde complessivi mq circa. La superficie del magazzino corrisponde a complessivi mq. 92 circa. La superficie della tettoia corrisponde a complessivi mq. 122 circa. La superficie coperta degli uffici al piano terra corrisponde a complessivi mq. 84 circa. La superficie coperta dell abitazione al piano terra corrisponde a complessivi mq. 89 circa. L area su cui insiste il complesso edilizio ha superficie complessiva, catastale, di mq Va rilevato ed evidenziato che tutti i corpi di fabbricato si presentano in fatiscenti condizioni, sia statiche, che di condizioni di finiture ed impiantistiche, abbisognosi quindi di un generale intervento di ristrutturazione. Le foto scattate all atto del sopralluogo contribuiscono a comprendere lo stato e condizione dei fabbricati.- Lo strumento urbanistico vigente in Comune di Ceregnano assegna il lotto in cui insiste l edificio in zona: E/3 con fascia di rispetto ferroviario e stradale. Insediamento produttivo da confermare scheda n.12 P.R.G. attività - 4 -

5 insediate in aree non produttive. Area soggetta a vincolo ambientale paesaggistico a sensi art. 142 lettera C del D. Legsl. 42/2004 corso d acqua scolo Ramostorto. Con deliberazione di consiglio comunale n.18 del 23/03/2011 è stato adottato il P.A.T. (allegato in estratto al Certificato di destinazione urbanistica) e pertanto da tale data vanno applicate le misure di salvaguardia di cui all art. 29 della L.R. 11/2004. Normativa: E consentita l attività attualmente svolta, inserita nella destinazione di piano. Sono ammessi interventi di recupero sugli edifici esistenti ove è insediata l attività produttiva, interventi di manutenzione ordinaria, interventi di manutenzione straordinaria, interventi di ristrutturazione edilizia. Per una più precisa indicazione di quanto consentito per la zona dal Comune di Ceregnano, con particolare riguardo alla normativa ed alle prescrizioni, si rimanda all allegato certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Ceregnano in data Sulla proprietà insiste una cabina elettrica, non di proprietà. Il lotto è recintato. 4) ACCERTAMENTO CONFORMITA URBANISTICA DEI BENI E DI EVENTUALI ABUSI EDILIZI AI SENSI DELLA LEGGE N. 47/85 E SUCCESSIVE Il fabbricato è stato edificato secondo le seguenti pratiche edilizie: - Edificio edificato ante

6 Poi con le seguenti pratiche: - pratica n prot. n.2302; - pratica di condono edilizio domanda di sanatoria Condono edilizio ai sensi della legge n.47/85 U.T. n. 687 e 688 del prot (pratica non ancora definita, da integrare) - concessione edilizia del n.91/87 per cambio di destinazione d uso al P.T. (manca agibilità); - pratica edilizia n.120/87 del prot. N notificata in data , concessione mai ritirata. - pratica edilizia n.128/88 del prot. n notificata in data La concessione non è stata ritirata Se ne ricaverebbe che necessita completare la pratica di condono del 1986 e quindi regolarizzare tutte le varianti per cambi d uso, modifiche prospettiche ecc. di cui le concessioni rilasciate ma mai ritirate.- * Da rilevare che l atto di provenienza dei beni (atto rep del notaio Giampiero Luca del 20/10/2006) omette l indicazione delle varie licenze edilizie e delle istanze di condono edilizio presentate in Comune di Ceregnano, per i beni in questione. In ogni caso si rileva che le pratiche edilizie reperite e la pratica di condono edilizio attengono ad interventi minori e non sostanziali, quali: cambio di destinazione d uso di alcuni locali, modifiche prospettiche ed interne, ampliamenti minori rispetto al complesso edilizio edificato antecedentemente al ) OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI - 6 -

7 Per quanto visionato all atto del sopralluogo si è riscontrato che gli immobili sono liberi. 6) STIMA DEGLI IMMOBILI Il criterio di stima adottato è stato quello di assegnare il valore in funzione dell ubicazione dell immobile, delle sue caratteristiche costruttive, consistenza, vetustà e stato manutentivo, considerata la zona in cui è inserito, la tipologia di edifici nella zona, la specifica destinazione d uso ammessa dallo strumento urbanistico vigente in Comune di Ceregnano, il contesto circondante il fabbricato, i vincoli imposti dallo strumento urbanistico vigente in Comune di Ceregnano. Si sono quindi considerati i valori di mercato di immobili consimili nella zona, l attuale andamento del mercato immobiliare e quant altro influente sul valore. Ai fini della determinazione del valore di stima, si è tenuta particolarmente in considerazione l attuale difficoltà di vendita di beni immobili in generale Si è quindi considerato ed ipotizzato un possibile scenario futuro del mercato immobiliare. Sulla base delle considerazioni più sopra espresse, il sottoscritto valuta e stima gli immobili come segue: - capannone mq x 70, ,00 - magazzino mq. 92 x 70, ,00 - tettoia mq. 122 x 30, ,00 - uffici al piano terra mq. 84 x 250, ,00 - abitazione mq. 89 x 250, ,00-7 -

8 Sommano ,00 (valore che include lo scoperto di pertinenza) - deprezzamento per condizioni manutentive pessime delle unità immobiliari, deprezzamento per particolare condizione ed andamento del mercato immobiliare deprezzamento per procedura di vendita all asta, senza garanzie per eventuali vizi e difetti ecc. In detrazione complessivamente percentuale 25% In detrazione ,00 - detrazione per costi pratiche amministrative da presentare per la regolarizzazione urbanistica Stimati ,00 Valore residuo dei beni ,00 Che si arrotondano in esatti ,00 (Diconsi Euro novantaseimila/00) 7) ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI Si è provveduto in data ad effettuare visure di verifica ed aggiornamento presso l Agenzia del Territorio ex Conservatoria dei Registri Immobiliari di Rovigo. Si sono accertate le seguenti iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli: ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI -- Iscrizione per ipoteca GIUDIZIALE DERIVANTE DA DECRETO INGIUNTIVO trascritta il 05/04/2012, registro particolare n.379 registro generale n.2503, a favore di BANCA POPOLARE DELL ALTO ADIGE - 8 -

9 VOLKSBANK S. COOP P. con sede in Bolzano. Bozen (BZ) C.F TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI -- atto giudiziario Sentenza dichiarativa di fallimento a favore: Massa Dei Creditori del fallimento TREDICI DECIMI SRL - trascrizione del Reg. Particolare n Reg. Generale n Treviso, lì 28 gennaio 2013 Il Perito (geom. Giovanni Simeoni) ALLEGATI: - Estratto di mappa Allegato n. 1 - Visure catastali dei beni Allegato n. 2 - Schede catastali dei fabbricati Allegato n.3 - Documentazione fotografica Allegato 4 - Concessioni edilizie e Tavole progettuali dell edificio Allegato 5 - Atto di provenienza Allegato 6 - Aggiornamenti visure Conservatoria Ufficio territorio Allegato 7 - Certificato di destinazione urbanistica - Allegato 8-9 -