Trattasi di una zona centrale, residenziale, ben servita, provvista di opere di urbanizzazione primaria e secondaria con parcheggi liberi.

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Marcellino Giuliano
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3 Trattasi di una zona centrale, residenziale, ben servita, provvista di opere di urbanizzazione primaria e secondaria con parcheggi liberi. DESCRIZIONE DEL BENE L unità oggetto di stima occupa il piano rialzato di un fabbricato in muratura continua con due elevazioni fuori terra. L immobile risulta composto di: un vano d ingresso/disimpegno, un soggiorno, una camera, un ripostiglio, un secondo disimpegno, una cucina, un secondo ripostiglio e un bagno. Esso è sovrastato da un lastrico solare praticabile (terrazzo) dalla superficie complessiva di mq. 88,00, in comune con l edificio posto al primo piano. Le superfici dei singoli vani sono le seguenti. Superficie utile: 1 Vano ingresso/disimpegno 6,00 mq. 2 Soggiorno 17,25 mq. 3 Camera 14,36 mq. 4 Ripostiglio 4,00 mq. 5 Disimpegno 7,00 mq. 6 Cucina 9,10 mq. 7 Ripostiglio 2,70 mq. 8 Bagno 5,00 mq. Superficie accessoria TOTALE 65,40 mq. 1 Terrazzo mq. 88,00/2 44,00 mq.

6 alla concessione del 1981 l appartamento non aveva subito cambiamenti, così come si può evincere dall allegato in calce, di cui ha prodotto copia lo stesso ingegnere (All. n 11). Lo stato di fatto dei luoghi è rispondente agli elaborati grafici approvati dal Comune di Paceco con la sopra citata Concessione Edilizia, eccezion fatta per lievi modifiche, poste in essere in fase esecutiva. rientranti nella discrezionalità del direttore dei lavori. STIMA DEL VALORE Per la valutazione dell immobile si è scelto di mettere a confronto due criteri di stima. Stima sintetico-comparativa: Secondo questo criterio si adotta la superficie commerciale quale parametro tecnico e al fine di individuare un valore unitario per essa si conduce un indagine di mercato su immobili simili a quello in oggetto per caratteristiche intrinseche ed estrinseche. Dalle indagini effettuate e avendo consultato le quotazioni dell Osservatorio del Mercato Immobiliare della provincia di Trapani, relative al comune di Paceco, emerge la seguente quotazione media unitaria di mercato. Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: TRAPANI Comune: PACECO Fascia/zona: Centrale/C.U. DI TIPO CENTRALE (P/ZZA V. EMANUELE - Codice di zona: C1 Microzona catastale n.: 1 V. MONTALTO - VIA R. MARGHERITA) Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Residenziale

7 Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Abitazioni civili Normale Min 830 Max L DATI TRATTI DAL SITO DELL AGENZIA DELLE ENTRATE OSSERVATORIO IMMOBILIARE Il buono stato di uso e manutenzione dell immobile ha determinato che ci si assestasse su un valore medio alto di 1.000,00 per mq. Sarebbero necessarie delle piccole migliorie per raggiungere uno stato conservativo ottimale o per ammodernarlo. Avendo una superficie commerciale di mq.80,00 e una superficie accessoria di mq.44,00, dunque, il Suo valore è di: (mq. 80,00 X 1.000,00 + mq. 25,00 X 150,00 + mq.19,00 X 50,00) Stima per capitalizzazione dei redditi: L'ipotesi su cui si basa la stima per capitalizzazione dei redditi è che "i beni immobiliari che producono reddito valgono per quanto rendono" e questo valore equivale alla somma attuale dei redditi futuri ricavabili dal bene oggetto di stima. Presa visione dei dati reperibili presso l Agenzia del Territorio, la scrivente ha eseguito un analisi di mercato, atta a stabilire il canone locativo per immobili simili a quelli oggetto di esame. Nello specifico, si è proceduto alla consultazione di alcuni siti internet che trattano compravendite immobiliari, fra i quali: La scrivente ha provveduto ad affinare ulteriormente l indagine di mercato, informandosi direttamente presso operatori del settore immobiliare del luogo. Da detta analisi è emerso che, a Paceco, per immobili simili a quello in oggetto, posti nelle vicinanze dello stesso, possono essere chiesti i seguenti canoni locativi: Abitazioni civili dai 250 /mese ai 350 /mese

8 Nello specifico, stanti le caratteristiche intrinseche dell immobile oggetto di stima, le sue dimensioni e il livello di finitura, la scrivente ritiene equo attribuire al canone mensile il valore di 310,00 /mese. Calcolo attività annue appartamento 310,00 / mese x 12 mesi = 3.720,00 /anno Calcolo passività totali immobile: Al fine di poter stabilire le passività dell appartamento è stata cura della sottoscritta documentarsi sulle passività medie che hanno strutture similari: Costi di ammortamento manutenzione 4.0% Attività 148,80 Detrazioni per sfitti e inesigibilità 2% attività 74,40 Imposte 20% attività 744,00 Totale Passività appartamento 967,20 Calcolo capitalizzazione del reddito dell immobile: Reddito Annuo = Attività Passività = 2.752,80 /anno Capitale attuale = Reddito Annuo / Tasso di Interesse = 2.752,80 /anno / (3.0/ 100)= ,00 Facendo una media dei due valori trovati: Valore immobile criterio sintetico comparativo = ,00 Valore immobile criterio capitalizzazione dei redditi = ,00 Valore medio = ( , ,00)/2 = ,00 Da questo valore vanno detratte le spese per il tamponamento della porta comunicante con l immobile adiacente, stimabili in 180,00 a corpo e le spese per l allineamento della planimetria catastale dei luoghi allo stato di fatto, stimabili in 650,00 più I.V.A. e CNPAIALP come per legge.

9 Il valore dell immobile, al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, ammonta, pertanto, a ,00. CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE Sulla base degli elementi tecnici ed economici espressi in precedenza, il più probabile valore di mercato dell immobile in oggetto viene stimato, perciò, in ,00 (ottantasettemilaquattrocento/00). Tale valutazione riflette tutte le caratteristiche del fabbricato, considerato libero da vincoli, ipoteche e diritti reali di terzi, nonché sgombero di persone e cose. ELENCO ALLEGATI 1. Verbale inizio operazioni 2. Documentazione fotografica 3. Estratto di mappa 4. Visura catastale 5. Planimetria catastale 6. Nota di trascrizione n Estratto di PRG 8. Nota Comune di Paceco 9. Frontespizio progetto di ristrutturazione 10. Copia concessione edilizia 11. Copia perizia giurata Trapani, 30 maggio 2015 Arch. Simona Orlando

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