Perizia di Stima. Diego Vanin Architetto. Fallimento

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1 Diego Vanin Architetto Viale L. Luzzati, Treviso (TV) Perizia di Stima 16 febbraio 2013 Fallimento - Appartamento con autorimessa e magazzino siti in Riese Pio X (TV), via A. Manzoni, 4 - Abitazione affiancata con scoperto sita in Vittorio Veneto (TV), via Fadalto Alto, 203

2 TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO PERIZIA DI STIMA DI IMMOBILIARE Riferimento e del socio illimitatamente responsabile Fallimento N.184/2012 Sent. N. 192/2012 Ist. Fall. 294/12 Giudice delegato: Dott. Caterina Passarelli Curatore Dott. Giovanni Orso PREMESSA Con incarico ricevuto in data 23 novembre 2012 il Curatore fallimentare della procedura, Dott. Giovanni Orso, incaricava il sottoscritto Arch. Diego Vanin iscritto all'ordine degli Architetti Paesaggisti e Restauratori della Provincia di Treviso a redigere perizia di stima per n. 2 beni immobili e relative aree pertinenziali, appreso al fallimento della ditta e del socio illimitatamente responsabile : A. Bene immobile ubicato in Riese Pio X (TV), Via A. Manzoni civ. 4 (int. 1) B. Bene immobile ubicato in Vittorio Veneto (TV), Via Fadalto civ. 203 Completate le indagini, espongo la seguente RELAZIONE 1

3 A. BENE IMMOBILE UBICATO IN RIESE PIOX (TV), VIA A. MANZONI CIV. 4 ( INT.1 ) 1. Identificazione dei beni Dati catastali: Catasto Fabbricati - Comune di Riese Pio X Provincia di Treviso, Via Manzoni Nuda proprietà per 1/1 : Foglio 11, Mappale 887, sub. 7, categoria A/2, classe 2, consistenza 3,5 vani, rendita 343,44 euro Foglio 11, Mappale 887, sub. 14, categoria C/6, classe 2, consistenza 20 mq., rendita 41,32 euro Foglio 11, Mappale 887, sub. 16, categoria C/2, classe 1, consistenza 8 mq., rendita 14,87 Tipologia: Trattasi di appartamento al piano terra con scoperto esclusivo, garage e ripostiglio al piano interrato. L unità fa parte di un piccolo condominio con 2 piani fuori terra e 1 interrato per totali 4 appartamenti 1 abitazione affiancata, 5 garage e 1 ripostiglio. Il complesso risulta ultimato ed in sufficiente stato manutentivo. Atti di provenienza: I beni sono pervenuti all attuale proprietario e all usufruttuario con atto di Compravendita sottoscritto in data 12/10/2001 presso lo studio del Notaio dott. Luigi Tassitani repertorio , e registrato a Castelfranco Veneto 29/10/2001 al n Storia: Il condominio, di cui i beni in oggetto fanno parte, è stato realizzato a partire dal 1992 ed ultimato nel Confini: L'unità al sub. 7 confina ad ovest con il sub. 8 e 3 ad est con il sub. 5 a sud con il 2

4 mappale 370 a nord con l area scoperta di pertinenza condominiale su via Manzoni sub. 1. Le unità ai sub. 14 e 16, tra loro adiacenti, confinano ad ovest con il sub. 15, a est con il sub. 13 a sud con il sub. 4 (area comune di accesso ai garage) e a nord con il sub Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Iscrizioni Dall acceso agli atti risulta: - Iscrizione del 25/10/2001 registro particolare 7523 Registro Generale Pubblico ufficiale Tassitani Luigi repertorio del 12/10/2001 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Finanziamento soggetto debitore Trascrizioni Dall accesso agli atti risulta: - Trascrizione del 25/10/2001 Registro Particolare Registro Generale Pubblico ufficiale Tassitani Luigi repertorio del 12/10/2001 Atto tra vivi Compravendita soggetto acquirente usufrutto di 1/1 della proprietà - Trascrizione del n 30 del 02/01/2013 Registro particolare 27 Registro Generale 30 Pubblico ufficiale Tribunale repertorio 294/12 del 20/07/2012 Atto giudiziario Sentenza dichiarativa di fallimento 3. Regolarità con la normativa urbanistica. A seguito dell accesso agli atti Amministrativi conservati presso il Comune di Riese Pio X, si è riscontrato che il complesso immobiliare ove i beni oggetto di stima sono inseriti è stato realizzato in forza della P.E. 20/92 Concessione n. 25 rilasciato dal Comune di Riese Pio X in data 02/06/1992 e successiva Variante in corso d opera Concessione n.25 a del 10/07/993. In data in data 26/09/1993 veniva rilasciato Permesso di Agibilità 3

5 nr. 20/92 per l intero complesso immobiliare. In data 16/04/2002 veniva protocollata Denuncia di inizio attività edilizia per Opere di manutenzione straordinaria per esecuzione di pergolato tipo pompeiana da realizzare lungo il fronte sud dell abitazione. Dall analisi della succitata documentazione e le verifiche sullo stato dei luoghi possiamo dichiarare che il bene oggetto di stima risulta in regola con la normativa urbanistica che ne ha autorizzato la realizzazione. 4. Descrizione e stima dei beni Descrizione del bene: L unità oggetto di stima risulta ultimata ed in buono stato di manutenzione. All appartamento si accede mediante l ingresso condominiale in comune con altre 3 unità. L appartamento è composto da soggiorno con angolo cottura, disimpegno su zona notte, studio, bagno e camera che da accesso allo scoperto privato. Al piano interrato vi sono cantina e il garage. Il complesso è realizzato con struttura portante in C.A. e tamponamenti in laterizi, le pareti interne ed esterne risultano intonacate e tinteggiate, le pareti del bagno hanno rivestimenti in ceramica, i solai interni sono in latero cemento intonacati e tinteggiati, serramenti esterni in legno con vertocamera, scuri in legno, zanzariere, ingresso con portoncino blindato, portone basculante di accesso al garage metallico. L unità risulta essere dotata di predisposizione per A/C, impianto di riscaldamento autonomo con caldaia a metano, impianto elettrico adeguato e citofonico di tipo tradizionale. Le pavimentazioni dei locali soggiorno, disimpegno e bagno sono in ceramica mentre camera e studio hanno pavimentazioni in legno. Il locale cantina e autorimessa al piano interrato hanno pavimentazioni in cementi liscio e le pareti risultano intonacate e tinteggiate. Attualmente il bene è occupato dall Usufruttario. Consistenza dell immobile: 4

6 Il bene oggetto di stima è composto da: Unità residenziale mq. 60 Garage mq. 21 Cantina mq. 9 Scoperto esclusivo mq. 30 Giudizio di stima: Viste le caratteristiche e lo stato della costruzione del bene, la localizzazione e il contesto, possiamo esprimere un giudizio di stima, per il bene intero, comparando il valore al metro quadro con quello di beni simili per tipologia e caratteristiche. A tal fine utilizzeremo i valori medi di riferimento forniteci dall'osservatorio Mercato Immobiliare dell'agenzia del Territorio per il Comune di Riese Pio X, zona centrale, edifici ad uso residenziale, abitazioni di tipo economico ottimo stato di conservazione ridotti del 10% in virtù della vetustà del bene. Unità residenziale Garage Cantina Scoperto privato mq. 60x990,00=59.400,00 mq. 21x486,00=10.206,00 mq. 9x495=4.455,00 mq. 30x100=3.000,00 Totale ,00 Al fine di valutare il valore dell usufrutto moltiplicheremo il valore della piena proprietà ( ,00) per il tasso legale d interesse determinando un valore assimilabile ad una rendita annuale; moltiplicando il suddetto valore per il coefficiente di cui alla tabella allegata al DPR 131/1986 e succesive integrazioni (D.M 22/12/2011 e D.M. 12/12/2012) in modo ragguagliarlo all aspettativa di vita dell attuale titolare del diritto. Valore Usufrutto ,00x2,5%x20=38.500,00 VALORE FINALE DELL USUFRUTTO DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DI STIMA ALLO STATO ATTUALE ,00 (trentottomilacinquecento,00) 5

7 B. BENE IMMOBILE UBICATO IN VITTORIO VENETO (TV), VIA FADALTO CIV Identificazione dei beni Dati catastali: Catasto Fabbricati - Comune di Vittorio Veneto Provincia di Treviso - Via Fadalto Piena proprietà: Foglio 3, Mappale 176, sub. 3, categoria A/2, classe 1, consistenza 6,5 vani, rendita 302,13 euro Foglio 3, Mappale 176, sub. 4, area scoperta Tipologia: Porzione centrale di casa tipo in linea sviluppata su 3 livelli con scoperto esclusivo sita in area pedemontana ai piedi di un viadotto dell autostrada A27. Atti di provenienza: Il bene in oggetto risulta essere pervenuto alla attuale proprietà mediante atto di Compravendita sottoscritto in data 8 novembre 2004 presso lo studio del Notaio dott. Antonio Gagliardi repertorio /17603 e registrato a il 03/12/2004. Storia: Il bene in oggetto di valutazione risulta, dalla documentazione proveniente dall accesso agli atti presso il comune di Vittorio Veneto, realizzato antecedentemente il 1942 in diverse fasi che ne hanno portato alla attuale configurazione. Confini: L'unità in oggetto confina ed ovest con l edificio facente parte del medesimo mappale ai sub.5-6, a sud con la strada Fadalto Alto, ad est con l edificio facente parte del medesimo mappale ai sub.1-2 e a nord con l area urbana al sub. 7. 6

8 2. Iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli Iscrizioni Dall acceso agli atti risulta: - Iscrizione del 03/12/2004 registro particolare Registro Generale Pubblico ufficiale Gagliardi Antonio repertorio /17604 del 08/11/2004 Ipoteca Volontaria derivante da Concessione a Garanzia di Mutuo Fondiario. 1. Annotazione n del 28/06/2010 Trascrizioni Dall accesso agli atti risulta: - Trascrizione del 03/12/2004 Registro particolare Registro Generale Pubblico ufficiale Gagliardi Antonio repertorio /17603 del 08/11/2004 Atto tra vivi Compravendita - Trascrizione del n 30 del 02/01/2013 Registro particolare 27 Registro Generale 30 Pubblico ufficiale Tribunale repertorio 294/12 del 20/07/2012 Atto giudiziario Sentenza dichiarativa di fallimento 3. Regolarità con la normativa urbanistica. A seguito dell accesso agli atti Amministrativi conservati presso il Comune di Vittorio Veneto si è riscontrato che il bene, in oggetto di stima è stato antecedentemente il 1942 e nel tempo ha subito alcune modifiche che ne hanno portato all attuale. Gli interventi puù recenti si riferiscono alle pratiche edilizie di : - Permesso di Costruire n 95 del 21/03/2005, con inizio lavori in data 07/02/ Denuncia inizio Attività n del 03/04/2007 Variante n 1 al Permesso di costruire n 95/ Permesso di Costruire n 223 del 31/07/2008 Variante n 2 al Permesso di costruire 95/2005 7

9 - Denuncia Inizio Attività del 03/02/2009 per proroga ai P.d.C. n 95 del 21/03/2005, D.I.A. n del 03/04/2007, P.d.C. n 223 del 31/07/ Richiesta certificato di agibilità Parziale del 03/02/ Certificato di Fine Lavori parziale protocollato in data 08/02/2012 Dall analisi della succitata documentazione e le verifiche sullo stato dei luoghi possiamo dichiarare che il bene oggetto di stima risulta in regola con la normativa urbanistica che ne ha autorizzato la realizzazione. 4. Descrizione e stima dei beni Descrizione del bene: L abitazione oggetto di stima risulta realizzata con struttura portante verticale composta da muri in prevalenza di pietra e solai in legno. Al piano terra è costituita da cucina, soggiorno, ripostiglio/sbratta e cantina. Tutti i locali sono pavimentati con piastrelle e le pareti interne sono intonacate e tinteggiate. La parete della zona cucina e rivestita in piastrelle di ceramica. Il portoncino d ingresso, le porte interne e le finestre dotate di vetrocamera sono in legno con scuri esterni in legno. Il piano primo è collegato al piano terra mediante una scala interna in marmo ed è costituito da bagno, disimpegno, due ripostigli e due camere. Le pavimentazioni sono in legno ad eccezione del bagno. Il piano sottotetto è collegato al primo mediante una scala in legno ed è composto da un unico locale adibito a soffitta con pavimentazione in legno e pareti intonacate e tinteggiate. Il fabbricato è dotato di impianto elettrico conforme il riscaldamento avviene mediante stufe a legna al piano terra e primo mentre l acqua calda sanitaria è prodotta da un caldaia a gas. Attualmente il bene è libero e non utilizzato. Consistenza dell immobile: Il bene oggetto di stima è composto da: Unità residenziale mq. 156,81 8

10 Scoperto privato sud mq. 46 Scoperto privato nord mq. 110 Giudizio di stima: Viste le caratteristiche e lo stato della costruzione del bene, la localizzazione e il contesto, possiamo esprimere un giudizio di stima comparando il valore al metro quadro con quello di beni simili per tipologia e caratteristiche, decurtando tale valore di riferimento del 20% in virtù delle finiture e della mancanza dell impianto di riscaldamento tradizionale. A tal fine utilizzeremo i valori medi di riferimento forniteci dall'osservatorio Mercato Immobiliare dell'agenzia del Territorio per il Comune di Vittorio Veneto, zona periferica montana, edifici ad uso residenziale, abitazioni civile in normale stato conservativo. Unità residenziale Scoperto privato sud Scoperto privato nord mq. 156,81x800,00= ,00 mq. 46x80,00=3.680,00 mq. 110x16,00=1.600,00 Totale ,00 VALORE COMMERCIALE FINALE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DI STIMA ALLO STATO ATTUALE ,00 (centotrentamila,00) SINTESI DEI VALORI STIMATI ALLO STATO ATTUALE: A. Usufrutto del bene immobile ubicato in Riese Pio X (TV), Via A. Manzoni civ. 4 (int. 1) ,00 (trentottomilacinquecento,00) B. 1/1 della proprietà del bene immobile ubicato in Vittorio Veneto (TV), Via Fadalto civ ,00 (centotrentamila,00) 9