APPROFONDIMENTO COME OTTENERE IL MASSIMO RENDIMENTO DA UN IMMOBILE. I contratti che possono essere stipulati se si possiede un immobile:

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1 APPROFONDIMENTO Cessione BAN COME OTTENERE IL MASSIMO RENDIMENTO DA UN IMMOBILE I contratti che possono essere stipulati se si possiede un immobile: Affitto con riscatto, Viager, Prestito vitalizio ipotecario, Nuda proprietà, Conto corrente ipotecario, A CURA DEL CENTRO STUDI ECONOMICO FINANZIARIO DELLA FINANCIAL ADVISORS BUSINESS SRL Dr. Bernardino Bottalico

2 AFFITTO CON RISCATTO Questa fattispecie non è molto utilizzata tra i privati, ma si può riscontrare soprattutto nei casi di acquisto di immobili di nuova costruzione direttamente dal costruttore. E una formula contrattuale che prevede dei canoni mensili come una locazione ma che va inquadrata come un contratto di compravendita, sebbene non vi sia la tipica procedura secondo la quale la stipula di una compravendita immobiliare coincide con il pagamento del saldo al venditore. In questo frangente i canoni d'affitto ( che sono di norma stabiliti più alti di quelli di una tipica locazione) sono computati in conto prezzo per poi essere detratti dal prezzo stabilito per l acquisto dell'immobile. Alla base dell accordo deve essere stabilito un valore di listino che deve essere accettato dall ' affittuario-compratore, in base al quale lo stesso si impegna a versare un canone per un periodo tempo che, normalmente, è di due/ quattro anni, a fronte di un preliminare di acquisto. L'affitto con riscatto attualmente non ha una regolamentazione specifica da parte del Codice civile; ma una tutela giuridica sussiste ugualmente sia nei confronti dell'acquirente sia del venditore, rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà. Nello specifico tale fattispecie è considerata alla stregua di un contratto di vendita a rate con riserva di proprietà, dove il passaggio di proprietà è legato al saldo del prezzo.

3 VIAGER Questo contratto, molto più diffuso in altri paesi europei come la Francia e più raramente in Italia, è assimilabile alla nuda proprietà nel quale il pagamento avviene con rendita vitalizia. In sostanza è un patto per l'acquirente che può costituire una garanzia soprattutto ad anziani, che non hanno la necessità di ottenere subito l'intera somma e preferiscono il vitalizio. Fa parte della categoria dei contratti aleatori, perché non si può delimitare in anticipo il prezzo totale: l'importo del vitalizio è definito in sede di contratto e versato all'usufruttuario per tutto l arco della sua vita, normalmente prevedendo un tasso di capitalizzazione compreso tra il 3 e il 3,5% e assicurato da adeguate garanzie. Normalmente si prevede un acconto (definito bouquet), e si stima una rendita media mensile aleatoriamente stimata, in quanto il numero dei pagamenti effettivi dipende dalla longevità del venditore; In Italia la rendita vitalizia non è particolarmente diffusa perché è fiscalmente assimilata ai redditi da lavoro dipendente (art. 50 del Dpr 917/86) e tassata alla stessa stregua, pertanto è di gran lunga preferibile il pagamento rateale. L'alea del viager è un elemento essenziale del contratto, senza il quale il viager stesso può essere dichiarato nullo; ciò è, infatti, ciò che accade se ad esempio chi vende è affetto da malattie terminali o se muore entro venti giorni dalla stipula.

4 PRESTITO VITALIZIO IPOTECARIO E un contratto che può essere stipulato tra i proprietari di una casa con più di 65 anni e una banca o istituto finanziario, che impegna quest ultimo a erogare un prestito garantito da ipoteca iscritta sulla casa in proprio favore. Fondamentale è la perizia che deve essere effettuata sull immobile per accertarne il valore e stabilire l ammontare del prestito che normalmente varia dal 20 al 50 % del valore stesso; altro elemento essenziale è che i proprietari non lascino l'abitazione. Il Prestito vitalizio ipotecario, normalmente offerto ad anziani proprietari con problemi finanziari, ha il notevole vantaggio, oltre di non far perdere la proprietà della casa, di non imporre il pagamento delle rate e di non precludere agli eredi la possibilità di recuperare l immobile. Al decesso dei proprietari, infatti, gli stessi avranno la scelta se rimborsare il prestito estinguendo l'ipoteca iscritta, oppure vendere la casa o permetterne la vendita dalla banca. Sono attualmente allo studio del governo delle agevolazioni che permettono la maggior diffusione di questo prodotto finanziario, che potrebbe costituire una interessante soluzione ai problemi finanziari sempre più frequenti nelle famiglie.

5 NUDA PROPRIETÀ E un contratto disciplinato dal Codice Civile con il quale il nudo proprietario acquista la titolarità di una casa pagando una parte del suo valore, la cui stima è rapportata all'età del venditore, mentre usufrutto o diritto di abitazione restano di diritto al venditore per tutto l arco della sua vita. Il legislatore ha previsto nella fattispecie la suddivisione delle varie spese ed oneri che sono ripartite fra le parti, a seconda dell ordinarietà o straordinarietà degli stessi. CONTO CORRENTE IPOTECARIO Con questa operazione la Banca mette a disposizione del cliente, a tempo determinato o indeterminato, una somma di denaro, concedendogli la possibilità di utilizzare importi superiori alla disponibilità propria, nei limiti della somma accordata.

6 E un finanziamento a medio lungo termine, a tasso fisso o variabile, generalmente destinato all acquisto di un abitazione ad uso residenziale, assistito da ipoteca - di norma di primo grado su immobili a garanzia del rimborso del finanziamento stesso. Salvo diverso accordo, il cliente può utilizzare (anche mediante l emissione di assegni bancari), in una o più volte, il credito concesso e può ripristinare la disponibilità di credito con successivi versamenti, bonifici, accrediti. Sulle somme utilizzate nell ambito del fido concesso, il cliente è tenuto a pagare gli interessi passivi pattuiti. Questa forma di finanziamento è rivolta a persone fisiche residenti e non, di età inferiore ai 75 anni, nonché a società immobiliari purchè domiciliate in Italia. Le caratteristiche del finanziamento sono: - Finanziamento per scopo acquisto (prima o seconda casa) o liquidità ( equity release), con possibilità di effettuare surroghe - Il ticket minimo e di. 1 ml ( nessuna eccezione ammissibile ) - Divisa: solo euro - Durata: da 2 a 5 anni - Rimborso del capitale a scadenza - Tasso fisso ( solo per scopo acquisto ) o variabile. Tasso variabile a 3 ml (Euribor/BCE) - Pagamento degli interessi su base trimestrale - In caso di acquisto, l ammontare viene erogato in unica soluzione, eventuali rimborsi anticipati non ricostituiscono la disponibilità - In caso di equity release, il finanziamento consente tiraggi multipli e eventuali rimborsi ricostituiscono la disponibilità iniziale (revolving structure) - Garanzia ipotecaria di primo grado sull immobile finanziato, vincolo su polizza assicurativa con copertura dei rischi di scoppio ed incendio

7 PER ULTERIORI INFORMAZIONI: T./F