Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Abitazioni date in locazione: deduzione spese acquisto o costruzione La deduzione nel Modello 730 A cura di: Andrea Amantea Categoria: Irpef Sottocategoria: Oneri deducibili e detraibili La deduzione del 20 per cento prevista dall articolo 21 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 per gli acquisti (o la costruzione) di immobili abitativi destinati alla locazione trova specifica allocazione anche nel Modello 730/2017. PREMESSA Per l'acquisto, effettuato dal 1º gennaio 2014 al 31 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione ( ) o oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo, è riconosciuta all'acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita, nel limite massimo complessivo di spesa di euro, nonché degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari medesime. La deduzione spetta altresì anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d'appalto, per la costruzione di un unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione, le predette spese di costruzione sono attestate dall'impresa che esegue i lavori. Semplificando quanto riportato sopra, la deduzione in commento spetta ai soggetti 1

2 titolari del diritto di proprietà dell unità immobiliare, in relazione alla quota di proprietà, che acquistano o costruiscono immobili abitativi da destinare alla locazione. In questo elaborato ci soffermeremo dunque sulla deduzione in commento analizzando i diversi chiarimenti di prassi forniti dall Agenzia delle Entrate nel corso del tempo Le condizioni da rispettare Ai fini della richiesta del beneficio fiscale è tuttavia, necessario che siano rispettate (congiuntamente) una serie di condizioni. Condizioni temporali Zone agevolabili Classe energetica Entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l abitazione deve essere destinata alla locazione per almeno otto anni con carattere continuativo. L unità immobiliare non si trovi nelle zone omogenee classificate E, ai sensi del Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 aprile 1968, n (si tratta delle zone territoriali destinate ad usi agricoli). L unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009, pubblicato in GU n. 158 del 10 luglio 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente. Canoni di locazione Il canone di locazione non sia superiore a quello indicato nella convenzione di cui all'articolo 18 del Testo Unico di cui al DPR 6 giugno 2001, n. 380, ovvero non sia superiore al minore importo tra il canone definito ai sensi dell'articolo 2, c. 3, della L. 9 dicembre 1998, n. 431 ( canone concordato ) e quello stabilito ai sensi dell'articolo 3, c. 114, della L. 24 dicembre 2003, n. 350 ( canone speciale ). Locatari Non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario. Categorie catastali L unità immobiliare sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici). 2

3 Conformità opere edilizie Sia accertata l esecuzione delle opere edilizie in conformità a quelle assentite o comunicate. La deduzione è ripartita in otto quote annuali di pari importo, a partire dall anno nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. L importo di euro costituisce il limite complessivo di spesa spettante al singolo soggetto, anche nel caso in cui questi acquisti più unità abitative da destinare alle finalità previste dalla norma. LA DEDUCIBILITÀ DEL COSTO DI ACQUSITO La deduzione del 20 per cento in commento come da disposizioni normative è soggetta ad un limite massimo complessivo di spesa pari a euro. Il decreto attuativo delle disposizioni normative di cui al beneficio prevede, per gli immobili acquistati in comproprietà, che la deduzione spetta ai soggetti titolari del diritto di proprietà in relazione alla quota di proprietà. Il successivo art. 5, comma 1, del medesimo decreto dispone, inoltre, che la deduzione è riconosciuta una sola volta per ogni singolo immobile. Nel caso in cui tre soggetti acquistino in comproprietà e in parti uguali un immobile, il cui prezzo è pari a mila euro, ciascun di essi potrà calcolare la deduzione su un ammontare massimo di euro (in relazione alla quota di proprietà e una volta per ogni singolo immobile), pari a un terzo del limite massimo di spesa deducibile di euro, spettante per l immobile medesimo. L importo di euro costituisce anche il limite complessivo di spesa spettante al singolo soggetto, anche nel caso in cui questi acquisti più unità abitative da destinare alle finalità previste dalla norma. Rifacendoci all esempio appena riportato supponiamo un soggetto che nel 2016 acquista: un abitazione in comproprietà per la quale può fruire della deduzione su un importo massimo di spesa di euro; e nel medesimo anno, acquista una seconda abitazione del costo di euro, Lo stesso soggetto avrà diritto, per il periodo d imposta 2016, alla deduzione pari al 20 per cento di euro. L inserimento nel Modello È interessato dalla compilazione il Quadro E Oneri e spese rigo E 32 spese per acquisto o costruzione di abitazioni date in locazione. 3

4 In Colonna 1 (Data stipula locazione) sarà da indicare la data di stipula del contratto di locazione dell immobile acquistato o costruito. In Colonna 2 (Spesa acquisto/costruzione) la spesa sostenuta per l acquisto o la costruzione dell immobile dato in locazione, entro il limite di euro. Riprendendo l esempio precedente e supponendo il sostenimento di interessi per l anno di imposta 2016 pari a 3.000: Se la deduzione spetta per l acquisto o la costruzione di più immobili è necessario compilare un rigo per ciascun immobile utilizzando ulteriori moduli, secondo le istruzioni fornite nella parte II, paragrafo Modelli aggiuntivi. L ammontare complessivo delle spese indicate non può comunque essere superiore a euro. Se nell anno successivo, il medesimo soggetto, acquista una terza abitazione al prezzo di , avrà diritto ad una deduzione del 20 da calcolare su euro, vale a dire sull ammontare residuo del limite complessivo di spesa deducibile di euro. 4

5 16/2016). Il limite di euro costituisce l ammontare massimo di spesa complessiva su cui calcolare la deduzione, per l intero periodo di vigenza dell agevolazione, sia con riferimento alla abitazione che al contribuente (Circolare Agenzia delle Entrate n La deducibilità degli interessi Particolare attenzione va posta all individuazione del limite massimo degli interessi deducibili; la stessa deve essere correlata ai limiti di spesa previsti per la deduzione del costo di acquisto dell abitazione, trattandosi di due misure tese ad agevolare l acquisto del medesimo bene (Circolare Agenzia delle Entrate 3/2016). La deduzione per interessi deve essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a euro. La deduzione per gli interessi deve essere limitata alla quota degli stessi proporzionalmente riferibile ad un mutuo non superiore a euro * interessi pagati/ importo del mutuo Ad esempio, se, nell anno 2016, viene stipulato un mutuo di euro per acquistare un abitazione del prezzo di euro, e vengono pagati in tale anno, interessi per un importo complessivo di euro 3.000, l importo massimo deducibile sarà pari a: *3.000/ = La detrazione degli interessi può essere fruita per l intera durata del mutuo. Riferimenti normativi D.L. 133/2014; Circolare Agenzia delle Entrate 3/E/2016; Istruzioni Ministeriali compilazione 730/ Riproduzione riservata - 5