INFORMATIVA VIA GENNAIO 2014

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1 INFORMATIVA VIA GENNAIO 2014 Illustrissimi soci, confidiamo farvi cosa gradita nel comunicarvi le principali novità giuridiche e fiscali di inizio anno, per la cui elaborazione dobbiamo ringraziare i nostri consulenti avv. Licia Luraschi e dr. Fabio Gambusera. La presente informativa viene inviata ai soli soci dotati di e- mail quale servizio aggiuntivo (di informativa veloce e tempestiva) rispetto alla tradizionale circolare cartacea. Il Presidente avv. Claudio Bocchietti 1. NOVITÀ FISCALI NEL SETTORE IMMOBILIARE LEGGE N. 147 DEL (cd. LEGGE DI STABILITÀ ) IRPEF SUGLI IMMOBILI NON LOCATI La legge di stabilità ha riservato una modifica peggiorativa per le unità abitative non locate. Nella normativa originaria le case sfitte, da un lato, erano soggette a Imu, dall'altro, risparmiavano del tutto l'irpef, che restava assorbita dall'imu. Con una disposizione avente efficacia già dal 2013, la legge di stabilità ha ripristinato in parte l'imposta sui redditi. Si prevede, infatti, che il reddito delle unità a destinazione abitativa non locate e situate nello stesso comune dell'abitazione principale concorra a formare il reddito imponibile Irpef, e relative addizionali, nella misura del 50%. La condizione di unità immobiliare non locata si verifica, ad esempio, per gli immobili concessi in comodato a parenti ed affini. Il discrimine è rappresentato dal fatto che la seconda casa sia ubicata nello stesso comune dell'abitazione principale: la seconda casa al mare o in montagna, ad esempio, continuerà a non pagare nulla a titolo di Irpef. 1.2 ISTITUZIONE DELLA IUC (IMU + TASI + TARI) L Imposta Unica Comunale (entrata in vigore il 01/01/2014) si compone dell Imu, di natura patrimoniale, dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali, e di una componente riferita ai servizi che si articola in Tasi (tributo per i servizi indivisibili), a carico sia del possessore che dell utilizzatore dell immobile, e nella Tari (destinata a finanziare i costi per il servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti), a carico dell utilizzatore. Segue uno schema di dettaglio per singola imposta: 1

2 1.3 INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO E RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA Si stabilisce che, ferme restando le ulteriori disposizioni, per le spese documentate relative ad interventi di ristrutturazione spetta una detrazione Irpef fino a Euro (fino al ) per unità immobiliare. La detrazione è pari al 50% per le spese sostenute fino al ; al 2

3 40% per le spese sostenute dall al Dal 2016 i limiti dovrebbero tornare quelli ordinari (limite di spesa euro, misura della detrazione 36%). Per le spese di riqualificazione energetica, è confermata la detrazione con aliquota al 65% nel 2014 e al 50% nel 2015; nel 2016 si tornerà al 36%. Termini maggiori sono previsti per interventi riguardanti parti comuni degli edifici condominiali o che interessano tutte le unità di un singolo condominio. 1.4 IN VIGORE LA RIFORMA DELL IMPOSIZIONE INDIRETTA DELLE CESSIONI IMMOBILIARI È entrata in vigore la riforma delle imposte applicabili agli atti di trasferimento immobiliare, esenti da Iva ad oggetto immobili abitativi. Infatti, il legislatore ha disposto l applicazione di tre sole aliquote: - 2%, in presenza delle condizioni per l applicazione dell agevolazione prima casa; - 12%, per i trasferimenti di terreni agricoli a soggetti diversi da imprenditori agricoli professionali e coltivatori diretti, iscritti nella relativa gestione assistenziale e previdenziale; - 9%, in tutti gli altri casi. L imposta di registro è dovuta comunque nella misura minima di euro. Le imposta ipotecarie e catastali sono ridotte a 50 euro ciascuna. Un lieve incremento si ha invece per le operazioni imponibili Iva nelle quali le imposte fisse di registro ed ipo-catastali sono aumentate da 168 euro a 200 euro. 1.5 RIVALUTAZIONE DEI TERRENI E prevista la possibilità di rideterminare i valori di acquisto dei terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti al 01/01/2014, previa perizia di stima giurata e versamento di imposta sostitutiva con termine 30/06/ LA CEDOLARE SECCA E SEMPRE PIU CONVENIENTE Il regime della cedolare secca sui canoni di locazione è stato reso ancora più conveniente, a partire dal 2013, da due recenti interventi legislativi: il primo consiste nella riduzione dell aliquota dal 19% al 15% per i contratti a canone concordato, il secondo riguarda la riduzione della percentuale di abbattimento dei canoni in Irpef dal 15% al 5%. Si ricorda che la cedolare sostituisce l Irpef e le relative addizionali sui redditi fondiari, l imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione. L aliquota ordinaria è del 21% e se si opta occorre rinunciare agli aggiornamenti contrattuali per tutta la durata dell opzione. 1. Fonti: Confedilizia notizie, IlSole24Ore, Eutekne.info. 3

4 3. NOVITA IN TEMA DI A.P.E. (ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA) Il Decreto Legge cd. Destinazione Italia (D.L. n. 145 del 23 dicembre 2013 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 300 dello stesso giorno) è nuovamente intervenuto sulla disciplina in tema di certificazione energetica, modificando le regole sull obbligo di dotazione e sull obbligo di allegazione dell A.P.E. previste solo pochi mesi prima dal D.L. n. 63/2013. Novità fondamentale introdotta dal nuovo provvedimento è che nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione dovrà essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici. La mancata allegazione dell A.P.E. al contratto di compravendita immobiliare e di locazione non comporterà più, dunque, la nullità dei contratti ma esclusivamente il pagamento di una sanzione pecuniaria. L unico caso in cui l A.P.E. dovrà ancora essere allegata al contratto è per la locazione di un intero edificio. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono ora soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da 3.000,00 a ,00; la sanzione è invece da 1.000,00 a 4.000,00 per i contratti di locazione di singole unità immobiliari e, se la durata della locazione non eccede i tre anni, essa è ridotta alla metà. La norma introduce, inoltre, la possibilità di sanatoria per i contratti stipulati nel periodo intercorrente tra il 4 agosto 2013 e il 24 dicembre 2013, che erano affetti da nullità per mancanza di allegazione dell A.P.E. E previsto, infatti, un condono per chi non ha allegato l A.P.E. al contratto di vendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito oppure ai nuovi contratti di locazione, come invece disposto dal comma 3 bis dell articolo 6 del D. Lgs. 192/2005 che appunto conteneva la dicitura pena la nullità degli stessi contratti. La sanatoria può essere richiesta da una della parti del contratto o da un loro avente causa e prevede la sostituzione della nullità del contratto con il pagamento di una sanzione, introdotta espressamente per la mancata allegazione dell A.P.E. 4

5 Si può richiedere la sanatoria solo se non c è stata la dichiarazione di nullità del contratto con sentenza passata in giudicato. Nel Decreto Destinazione Italia, tuttavia, non sono state precisate le modalità con cui procedere alla sanatoria e al pagamento della sanzione per evitare il rischio di nullità. Nel corso delle prossime circolari informative, anche sulla base dei chiarimenti che verranno forniti dal Legislatore e dall Agenzia delle Entrate, Vi forniremo ulteriori dettagli relativi alla procedura di sanatoria. 4. TRACCIABILITA DEI CANONI DI LOCAZIONE La Legge n. 147 del , cd. Legge di stabilità, all art. 1 comma 50, ha introdotto l obbligo di effettuare il pagamento dei canoni di locazione solo ed esclusivamente con strumenti tracciabili (assegni bancari, assegni postali, assegni circolari, bonifici, carte di credito) escludendo la possibilità di pagamenti in contanti, e ciò a partire dal 1 gennaio Il divieto di pagamento in contanti vale per tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, di qualunque entità sia il canone mensile, con esclusione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Per i contratti di locazione ad uso commerciale il divieto del pagamento in contanti scatta, invece, sopra la soglia di 1.000,00. Le sanzioni in caso di violazione del divieto sono quelle stabilite dal cd. Decreto salva Italia e quindi dall 1% al 40% della somma trasferita in contanti, con una sanzione minima di 3.000,00. NOTIZIE DI SEGRETERIA: INTERESSI LEGALI dal : 1%. ISTAT 100% 75% Novembre 0,6% 0,450% Dicembre 0,6% 0,450% 5