TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare

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1 TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare Fallimento Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s._ n. _5/2015 RG FALL Giudice delegato: Dott. Nicola Tritta in sostituzione temporanea Dott.ssa G. Pascale ************************ ALLEGATO 6 LOTTO 6 B - Comune di ORTA SAN GIULIO Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1243, sub. 10 Cat. A/2, cl. 2 cons. 3,5 vani Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano 1-2-S1 interno 3, scala B, Rendita Euro 397,67; Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1243, sub. 25 Cat. C/6, cl. 5 cons. 14 m² Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano S1, Rendita Euro 98,33; ,00 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 1

2 TRIBUNALE DI NOVARA Sezione civile fallimentare Fallimento Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s._ n. _5/2015 RG FALL Giudice delegato: Dott. Nicola Tritta LOTTO 6 ************************ 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA PERIZIA SUDDIVISO PER LOTTI: I beni, situati nel Comune di Orta San Giulio, in Via Eleuterio Rodolfi, frazione Legro, presente nell elenco B) sono di proprietà per 1000/1000 di Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Borgomanero - C.F e consistono in: - Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1243, sub. 10 Cat. A/2, cl. 2 cons. 3,5 vani Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano 1-2-S1 interno 3, scala B, Rendita Euro 397,67; - Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1243, sub. 25 Cat. C/6, cl. 5 cons. 14 m² Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano S1, Rendita Euro 98,33; Alla proprietà si accede da Via Eleuterio Rodolfi. Trattasi di appartamento sito al piano primo (edificio B) con annessa cantina e autorimessa al piano interrato. L alloggio è situato in una palazzina che fa parte del comparto 2A del piano particolareggiato di Legro dove erano previsti edifici in edilizia libera (10 villini a schiera) e edifici in edilizia convenzionata (quattro palazzine quadrifamiliari). Coerenze appartamento: Nord e Est vista su part. 1244, a Sud spazio comune, a Ovest sub. 11 e vano scala comune. Coerenze cantina: Nord terrapieno e sub. 8, a Est e Sud corridoio comune, a Ovest vano scala comune. Coerenze autorimessa: Nord sub. 24, a Est spazio manovra box, a Sud sub. 26 e a Ovest corridoio comune. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: La proprietà di interesse è costituita da appartamento al piano primo con collegato sottotetto non agibile, di 3,5 vani, con annessa cantina e autorimessa al piano interrato. L appartamento è inserito in una palazzina quadrifamiliare a due piani fuori terra con sottotetto non agibile e un piano interrato dove sono situate le cantine e le autorimesse. Non è presente ascensore. L accesso pedonale e carraio avviene dall area di manovra ad uso comune per l intero complesso immobiliare. La rampa di accesso carraio, al piano interrato, è situata, ed utilizzata, tra le palazzine B e A che insistono entrambe sul mappale L appartamento al piano primo è così costituito: soggiorno con angolo cottura, disimpegno, camera, bagno, balcone ad uso della camera e balcone ad uso esclusivo del Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 2

3 soggiorno. Scala interna in ferro e legno, non completata, di accesso al sottotetto non agibile. Dalla porta di ingresso si accede al soggiorno con angolo cottura ( circa 23,80 m²) dove da ampia porta finestra sulla facciata nord si accede al terrazzo; a fianco dell angolo cottura è presente porta di accesso al disimpegno della zona notte (circa 2,0 m²) su cui si affacciano gli accessi al bagno (circa 5,32 m²), alla camera matrimoniale (circa 14,20 m²), dove è presente balcone ad uso esclusivo. La scala di accesso al sottotetto è situata all interno del soggiorno/angolo cottura subito dietro la porta di ingresso. Il sottotetto ha una superficie di circa 52,2 m². I serramenti esterni in legno sono dotati di doppio vetro/camera e persiane. I serramenti interni sono in legno tamburato. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo. E presente camino nel soggiorno. L alloggio è privo di finiture: dell impianto di riscaldamento mancano la caldaia e i radiatori nel sottotetto, mancano i sanitari con le relative rubinetterie, dell impianto elettrico mancano frutti, placche e interruttori e manca la tinteggiatura. Inoltre, la scala di accesso al sottotetto non è completata. Il solaio interpiano tra è in latero-cemento. Nel sottotetto il tetto è a vista con travi principali e secondarie in legno ed è coibentato. Le pareti della cantina e dell autorimessa sono intonacate. La basculante è in lamiera. Nell autorimessa è presente materiale da cantiere dell Immobiliare senza alcun valore. Le unità immobiliari di interesse risultano parzialmente completate. Le ringhiere e i pavimenti dei balconi sono in cattivo stato di manutenzione. 3. STATO DI POSSESSO: I beni di cui al capitolo B) Lotto 6 dell elenco dei beni soggetti a procedura fallimentare sono di proprietà per 1000/1000 dell Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Borgomanero - C.F VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: - Sentenza dichiarativa di fallimento del Tribunale di Novara in data 20/01/2015, trascrizione del 17/07/2015 ai nn. 9040/6886, a favore Massa dei creditori del fallimento dell Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. 5. GIUDIZIO DI CONFORMITA URBANISTICA EDILIZIA E CATASTALE PRATICHE EDILIZIE: E stata riscontrata conformità urbanistica-edilizia e catastale per quanto riguarda l autorimessa. Non è stata riscontrata conformità urbanistica-edilizia e catastale nei riguardi dell appartamento e del sottotetto per la diversa forma della scala interna di accesso al sottotetto non agibile. E necessario presentare pratica in sanatoria e successivamente ripresentare la planimetria catastale. Impianti Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 3

4 Non ultimati. Pratiche edilizie concessioni edilizie Sono state reperite le seguenti pratiche: - Convenzione Urbanistica (Notaio Bertoncelli Rep. n. 7593, Racc. n. 1868) del 12 gennaio 2007 tra il Comune di Orta San Giulio e Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.A.S.. (Allegato E) - Permesso di Costruire Convenzionato n. 13/07 del 10/04/2007 per la realizzazione in Via Redolfi frazione Legro di Nuova costruzione di edifici residenziali nel comparto 2 del piano particolareggiato di Legro, in edilizia libera (lotti 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32) e in edilizia convenzionata (lotti 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13). (Allegato F) - DIA Prot. N del 29/ 04/2009 quale prima variante del Permesso di Costruire 13/07 (Allegato G) - P.d.C. N. 4/10 del 01/06/2010 relativo a proroga termini del primo lotto dell intervento relativo al P.d.C. 13/07. - S.C.I.A. n. 14/2011 Prot. N del 25/05/2011, quale seconda variante al P.d.C. N. 13/07 del 10/04/2007. (Allegato H) - S.C.I.A. n. 15/2011 Prot. N del 25/05/2011, relativa alle opere impiantistiche in alcuni alloggi. (Allegato I) - Richiesta di Compatibilità Paesaggistica (Pratica n. 90/2011) presentata in data 01/12/2011 Prot. N Parere di Compatibilità Paesaggistica (recinzioni) del 17/01/2012 Prot. N. 546/ / Ordinanza del Comune di Orta San Giulio n. 15/2012 del relativa a sanzione per le opere di recinzione realizzate. (Allegato L) - S.C.I.A. n. 12/2012 Prot del 14/05/2012 relativa ad opere realizzate (recinzioni). (Allegato M) - Comunicazione di fine lavori e dichiarazione di conformità delle opere in data 15/05/2012 a firma dell Amministratore dell Immobiliare Crespi e del Direttore dei Lavori. (Allegato N) - Comunicazione di fine lavori OO.UU.in data 25/05/2012 a firma dell Amministratore dell Immobiliare Crespi e del Direttore dei Lavori. (Allegato O) - Collaudo Tecnico Amministrativo di opere di urbanizzazione Piano Particolareggiato di Legro Collaudo Definitivo Comparti I e II. Relazione e certificato di collaudo condizionato al rispetto di prescrizioni. Prot. N del (Allegato P) In base al PRGC attuale l area di interesse è in attesa di nuova destinazione in quanto il piano particolareggiato è scaduto. Il piano particolareggiato aveva validità di cinque anni dal rilascio della prima concessione, eventualmente prorogabile di un anno. Era previsto inoltre che tutte le opere di urbanizzazione previste nel progetto dovranno iniziare con il rilascio della prima concessione e terminare prima della data di rilascio della richiesta del 1 certificato di agibilità. Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 4

5 6. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE: La proprietà di interesse è costituita da appartamento al piano primo con collegato sottotetto non agibile, di 3,5 vani, con annessa cantina e autorimessa al piano interrato. L appartamento è inserito in una palazzina quadrifamiliare a due piani fuori terra con sottotetto non agibile e un piano interrato dove sono situate le cantine e le autorimesse. Non è presente ascensore. L accesso pedonale e carraio avviene dall area di manovra ad uso comune per l intero complesso immobiliare. La rampa di accesso carraio, al piano interrato, è situata, ed utilizzata, tra le palazzine B e A che insistono entrambe sul mappale L appartamento al piano primo è così costituito: soggiorno con angolo cottura, disimpegno, camera, bagno, balcone ad uso della camera e balcone ad uso esclusivo del soggiorno. Scala interna in ferro e legno, non completata, di accesso al sottotetto non agibile. Dalla porta di ingresso si accede al soggiorno con angolo cottura ( circa 23,80 m²) dove da ampia porta finestra sulla facciata nord si accede al terrazzo; a fianco dell angolo cottura è presente porta di accesso al disimpegno della zona notte (circa 2,0 m²) su cui si affacciano gli accessi al bagno (circa 5,32 m²), alla camera matrimoniale (circa 14,20 m²), dove è presente balcone ad uso esclusivo. La scala di accesso al sottotetto è situata all interno del soggiorno/angolo cottura subito dietro la porta di ingresso. Il sottotetto ha una superficie di circa 52,2 m². I serramenti esterni in legno sono dotati di doppio vetro/camera e persiane. I serramenti interni sono in legno tamburato. L impianto di riscaldamento è di tipo autonomo. E presente camino nel soggiorno. L alloggio è privo di finiture: dell impianto di riscaldamento mancano la caldaia e i radiatori nel sottotetto, mancano i sanitari con le relative rubinetterie, dell impianto elettrico mancano frutti, placche e interruttori e manca la tinteggiatura. Inoltre, la scala di accesso al sottotetto non è completata. Il solaio interpiano tra è in latero-cemento. Il tetto è a vista con travi principali e secondarie in legno ed è coibentato. Le pareti della cantina e dell autorimessa sono intonacate. La basculante è in lamiera. Nell autorimessa è presente materiale da cantiere dell Immobiliare senza alcun valore. L autorimessa di interesse è interna alla sagoma del corpo di fabbrica principale. Le pareti esterne contro terra sono costituite da muri in c.a. che delimitano perimetralmente la superficie del piano. La struttura portante della palazzina è di tipo mista in muratura portante con travi e pilastri in c.a., solai in latero-cemento (solaio piano terra/interrato in predalles) e muratura perimetrale in laterizio monoblocco. Il tetto, in legno a vista, è coibentato; il manto di copertura è in coppi antichizzato. Le facciate esterne sono in parte in intonaco civile tinteggiato e in parte in geo-pietra. Le unità immobiliari di interesse risultano parzialmente completate. Le ringhiere e i pavimenti dei balconi sono in cattivo stato di manutenzione. Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 5

6 La superficie lorda dell appartamento è stimata in circa 52,20 m². La cantina ha una superficie di circa 8,8 m², i balconi hanno una superficie di circa 12,2 m² e il sottotetto ha una superficie di circa 52,2 m². L autorimessa ha una superficie di circa 14,0 m². Proprietà per intero dell Immobiliare Crespi di Crespi Vittorio & C. S.a.s. - Borgomanero - C.F Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1243, sub. 10 Cat. A/2, cl. 2 cons. 3,5 vani Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano 1-2-S1 interno 3, scala B, Rendita Euro 397,67; - Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1243, sub. 25 Cat. C/6, cl. 5 cons. 14 m² Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano S1, Rendita Euro 98,33; Coerenze appartamento: Nord e Est vista su part. 1244, a Sud spazio comune, a Ovest sub. 11 e vano scala comune. Coerenze cantina: Nord terrapieno e sub. 8, a Est e Sud corridoio comune, a Ovest vano scala comune. Coerenze autorimessa: Nord sub. 24, a Est spazio manovra box, a Sud sub. 26 e a Ovest corridoio comune. 7. VALUTAZIONE DEL LOTTO 6 La stima viene effettuata in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio (Quotazioni Immobiliari OMI) relativi al Comune di Orta San Giulio e soprattutto considerando lo stato di fatto della proprietà di interesse (mancanza di finiture difformità scala di accesso sottotetto), tenendo conto delle necessarie decurtazioni per la modalità di vendita. Le fonti di informazione sono stati il Catasto di Novara, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Novara, Ufficio Tecnico di Orta San Giulio, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato. La stima viene effettuata, con riferimento allo stato attuale dell unità immobiliare, in base ai valori di mercato con riferimento alla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio, opportunamente decurtati (Quotazioni Immobiliari OMI Anno 2014, semestre 2) relativi al Comune di Orta San Giulio, zona semicentrale/frazione Legro, codice zona C1, microzona catastale 3 Lotto 6: Fg. 6, part. 1243, sub. 10 Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente Appartamento Sup. reale lorda 52,20 1,00 52,20 Sottotetto Sup. reale lorda 52,20 0,20 10,44 Cantina Sup. reale lorda 8,8 0,25 2,20 Balconi Sup. reale lorda 12,20 0,25 3,05 Sup. reale lorda 125,40 67,89 Valutazione delle superfici A. Appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 6

7 Fg. 6, part. 1243, sub. 10 Destinazione Superficie omogeneizzata Valore unitario valore complessivo Appartamento 67,89 850, ,50 67,89 Arrotondato a ,00 - Valore corpo: ,50 - Valore arrotondato: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 Lotto 6: Fg. 6, part. 1243, sub. 25 Destinazione Parametro Valore Valore Coefficiente reale/potenziale equivalente Autorimessa Sup. reale lorda 14,0 1,00 14,0 Sup. reale lorda 14,0 14,0 Valutazione delle superfici B. Autorimessa Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Fg. 6, part. 1243, sub. 25 Destinazione Superficie omogeneizzata Valore unitario valore complessivo Box 14,0 790, ,00 14,0 Arrotondato a ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore arrotondato: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 Lotto 6: Fg. 6, part. 1243, sub. 10 e Fg. 6, part. 1243, sub. 25 Valutazione delle superfici A Appartamento + B - Autorimessa - Valore corpo: ,50 - Valore arrotondato: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 7

8 RIEPILOGO VALUTAZIONE LOTTO LOTTO 6 Via Via Eleuterio Rodolfi Fraz. Legro Orta San Giulio Fanno parte del Lotto 6 i seguenti beni: Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1243, sub. 10 Cat. A/2, cl. 2 cons. 3,5 vani Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano 1-2-S1 interno 3, scala B, Rendita Euro 397,67; Catasto Fabbricati Fg. 6, Part. 1243, sub. 25 Cat. C/6, cl. 5 cons. 14 m² Via Eleuterio Rodolfi SNC Piano S1, Rendita Euro 98,33; ,00 Novara, 31 luglio 2015 Fallimento n. 5/2015 Reg. Fallim. pagina 8