NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Fausto Gueli (referente OMI) data di pubblicazione: 21 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

2 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Catania con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Catania, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Catania. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Sicilia con approfondimenti sulla provincia di Catania ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (IMI); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. 1

4 2 Mercato regionale In linea con il dato nazionale, per il mercato residenziale siciliano nel II semestre si conferma il crollo delle compravendite registrato nel I semestre. Superando di 4 punti percentuali il tasso tendenziale annuo del primo semestre (-25,4%), nel II semestre, rispetto al II semestre 2011, il volume di scambio regionale si riduce del 29,7%. L analisi della distribuzione provinciale delle compravendite evidenzia per tutte le province siciliane una riduzione del numero di compravendite con variazioni percentuali negative inferiori al 25% per le province di Agrigento e Caltanissetta e superiori al 35% per le province di Ragusa (-37%) e Trapani (-35,2%) (Tabella 1). Nel II semestre, il volume di scambio complessivo della regione Sicilia, pari a , è assorbito per il 45,7% dalle province di Palermo e Catania, per il 31% dalle province di Messina, Agrigento e Siracusa e per il 24% dalle altre province tra cui Enna che assorbe solo il 3% (Figura 1). Le province con maggior numero di transazioni si confermano Palermo (3.768 ) e Catania (3.201 ), seguite dalla provincia di Messina (1.934 ), mentre per tutte le altre le quote di mercato non superano I capoluoghi di provincia più significativi per dimensione del mercato residenziale si confermano Palermo, Catania e Messina che assieme assorbono il 72% del mercato residenziale di tutti i capoluoghi delle Sicilia; mentre il rimanente 28% è assorbito dagli altri capoluoghi con quote di mercato comprese tra l 1,3% della città di Enna ed l 8,3% della Città di Siracusa. Come indicato nella tabella 2, le quotazioni immobiliari più elevate si registrano per la province di Palermo e Catania pari rispettivamente a /m 2 e /m 2, mentre per le altre province risultano più basse ed inferiori a /m 2. I tassi tendenziali annui relativi ai capoluoghi ed ai comuni non capoluogo, riportati nella tabella 1, sono in linea con i dati dell intera provincia con variazioni percentuali negative, rispetto al II semestre 2011, superiori al 20%; in particolare tra i capoluoghi le maggiori contrazioni si registrano per le città di Messina (-37,9%) e Ragusa (-29,5%), mentre per i non capoluoghi la flessione più alta si registra per la provincia di Ragusa (-39,2%). Tra i capoluoghi di provincia le quotazioni immobiliari più alte si registrano per i Comuni di Palermo (1.515 /m 2 ) e Catania (1.399 /m 2 ) con valori dell indice delle quotazioni, su base I semestre 2004, pari rispettivamente a 149,7 e 140. Nella Tabella 3, relativa al consuntivo annuo, sono riportate le variazioni percentuali, rispetto al 2011, del numero di compravendite realizzate nell anno per le province, i capoluoghi ed i comuni non capoluogo, oltre all indice IMI. Nel, le province più dinamiche della regione si confermano Catania, Palermo e Siracusa con un indice IMI superiore all 1%, mentre per tutte le altre i valori non scendono al di sotto dello 0,8%. Per i capoluoghi e i non capoluoghi il valore dell indice IMI regionale si attesta rispettivamente all 1,25% ed allo 0,92%. 2

5 Tabella 1: e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem II sem 11 Quota % Italia II sem II sem 11 Quota % Italia II sem II sem 11 Quota % Italia Agrigento ,3% 0,70% ,1% 0,31% ,6% 0,88% Caltanissetta ,0% 0,42% ,1% 0,35% ,0% 0,46% Catania ,7% 1,49% ,7% 1,35% ,8% 1,56% Enna ,6% 0,26% 65-24,0% 0,10% ,4% 0,33% Messina ,6% 0,90% ,9% 1,07% ,7% 0,83% Palermo ,8% 1,76% ,4% 2,88% ,0% 1,24% Ragusa ,0% 0,45% ,5% 0,37% ,2% 0,48% Siracusa ,6% 0,58% ,7% 0,61% ,5% 0,56% Trapani ,2% 0,56% ,8% 0,35% ,8% 0,65% Totale Sicilia ,7% 7,12% ,5% 7,38% ,2% 7,00% Totale Italia ,9% 100% ,7% 100% ,4% 100% Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Province Quotazione II sem /m 2 Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi quotazione I sem 12 N. indice quotazioni II sem (base = I sem 04) Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 N. indice quotazioni II sem (base = I sem 04) Quotazione II sem /m 2 quotazione I sem 12 N. indice quotazioni II sem (base = I sem 04) Agrigento 745-1,3% 113, ,6% 135, ,2% 109,2 Caltanissetta 603-5,7% 125, ,9% 123, ,3% 126,5 Catania ,9% 139, ,1% 140, ,7% 139,3 Enna 747 0,1% 130, ,0% 138, ,1% 128,2 Messina 968 0,5% 139, ,3% 127, ,1% 146,7 Palermo ,7% 138, ,4% 149, ,6% 124,8 Ragusa 859-1,8% 137, ,3% 133, ,5% 139,3 Siracusa 774 0,0% 140, ,2% 142, ,0% 140,2 Trapani 872 1,0% 147, ,1% 147, ,3% 146,9 Totale Sicilia 944-1,9% 136, ,7% 141, ,4% 133,4 3

6 Tabella 3:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province / 2011 IMI / 2011 IMI / 2011 IMI Agrigento ,1% 0,88% ,2% 0,97% ,8% 0,86% Caltanissetta ,4% 0,97% ,8% 1,16% ,2% 0,91% Catania ,6% 1,11% ,6% 1,18% ,0% 1,08% Enna ,9% 0,83% ,9% 0,71% ,5% 0,85% Messina ,5% 0,91% ,0% 1,22% ,0% 0,78% Palermo ,1% 1,07% ,4% 1,25% ,7% 0,92% Ragusa ,3% 0,99% ,3% 1,18% ,4% 0,92% Siracusa ,8% 1,05% ,2% 1,22% ,7% 0,99% Trapani ,8% 0,91% ,6% 1,21% ,8% 0,86% Totale Sicilia ,4% 1,00% ,9% 1,20% ,7% 0,92% Totale Italia ,8% 1,32% ,1% 1,56% ,1% 1,23% Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia 4

7 I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l IMI nazionale e regionale e l IMI delle singole province della Sicilia per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluoghi (Figura 3). Ad eccezione dei capoluoghi di Enna ed Agrigento il valore dell Indice IMI dei capoluoghi di provincia risulta compreso tra il valore regionale pari a 1,00% ed il valore nazionale pari a 1,32%; mentre per i comuni non capoluoghi varia tra 0,78% della provincia di Messina e 1,08% della provincia di Catania. Figura 2: IMI capoluoghi Figura 3: IMI - non capoluoghi 5

8 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,8 105,7 103,6 101,9 100,0 93,4 117,8 100,1 112,8 109,9 107,4 114,0 104,9 107,3 100,8 104,2 102,1 102,7 96,3 95,8 97,4 92,5 88,5 86,7 Italia Sicilia Capoluoghi Non capoluoghi 95,8 75,7 87,2 86,6 84,8 82,6 78,9 81,8 82,2 72,8 80,9 76,6 75,3 75,1 75,9 77,6 72,4 72,4 70,8 75,2 67,2 67,2 58,1 56,3 56,4 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 L andamento storico dell indice nel periodo compreso tra il I semestre 2004 ed il II semestre evidenzia per i capoluoghi e per i non capoluoghi un trend tendenzialmente negativo che dal I semestre 2004 ha fatto diminuire il numero di compravendite rispettivamente del 52% e del 44%; l indice della Regione Sicilia nello stesso periodo di riferimento segue lo stesso andamento con valori dell indice superiori ai capoluoghi ed inferiori ai non capoluoghi (Figura 4). 53,1 48,0 53,4 6

9 Figura 5: IMI capoluoghi e non capoluoghi 2,80% 2,30% 1,80% 1,30% 0,80% 2,43% 2,05% 1,89% 2,55% 2,18% 2,03% 2,45% 2,12% 1,99% Capoluoghi Non Capoluoghi Sicilia Italia 2,28% 1,80% 1,94% 1,57% 1,97% 1,69% 1,41% 1,75% 1,74% 1,51% 1,44% 1,38% 1,32% 1,27% 1,69% 0,92% ,20% 1,00% L andamento dell indice IMI, nel periodo 2004-, relativo ai capoluoghi ed ai comuni non capoluoghi evidenzia, a partire dal 2006, un trend negativo con valori percentuali inferiori al 2,5%; in particolare i capoluoghi, più attivi dei comuni non capoluoghi, fanno registrare nel, un valore dell indice IMI pari a 0,92% (Figura 5). 7

10 3 Mercato provinciale Nel II semestre il mercato residenziale della provincia di Catania fa registrare, rispetto al II semestre 2011, una consistente riduzione delle transazioni con una variazione percentuale negativa pari a -30,7%, in controtendenza con l ultima rilevazione del II semestre 2011 sul I semestre 2010 (+0,5%). Il numero delle transazioni realizzate nel II semestre, pari a 3.201, è assorbito per il 29% dal capoluogo di provincia (915 ) e per il restante 71% dal resto della provincia (2.286 ). Come nelle precedenti Note Territoriali per un analisi più dettagliata del mercato immobiliare provinciale, i comuni della Provincia di Catania sono stati raggruppati, in base alla loro posizione geografica, in sei macroaree: Hinterland Catanese, Acese e Versante Sud-Orientale Etna, Versante Sud-Occidentale Etna, Versante Nord Etna, Ionica, Piana di Catania e Calatino (Figura 6). Figura 6: Macroaree provinciali Catania Nel II semestre, il volume di scambio complessivo della Provincia di Catania, è stato assorbito per il 42% dalla macroarea Hinterland Catanese, che include il Comune di Catania, per il 32%, dalle macroaree Acese e Versante Sud-Orientale Etna e Versante Sud-Occidentale Etna e per il 26% dalle altre macroaree tra le quali il Versante Nord Etna che assorbe solo il 4,8%. Per tutte le macroaree provinciali si registra un decremento del mercato residenziale con variazioni percentuali negative, rispetto al II semestre 2011, comprese tra il -24,4% della macroarea Ionica ed il -32,7% delle macroaree Acese e Versante Sud Orientale Etna e Versante Nord Etna. Le quotazioni medie più alte si registrano per le macroaree Hinterland catanese (1.411 /m 2 ) e Acese e Versante Sud Orientale Etna (1.185 /m 2 ), mentre per le altre macroaree non superano il valore di 850 8

11 /m 2. Per tutte le macroaree provinciali le quotazioni immobiliari sono in ribasso, con variazioni percentuali negative superiori al 3%, ad eccezione della macroarea Ionica (-1,8%). L aumento delle quotazioni immobiliari, rispetto al I semestre 2004, per tutte le macroaree provinciali non supera il 50%. Come indicato nella tabella 5 relativa al consuntivo annuo dell e dell IMI, rispetto al 2011, la contrazione del mercato residenziale per tutte le macroaree supera il 20%. Nel, la macroarea Ionica, con un indice IMI pari all 1,31%, risulta la più attiva della provincia, mentre la meno dinamica è la macroarea Piana di Catania e Calatino con 0,87%. Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali II sem II sem 11 Quota % Provincia Quotazione II sem / m 2 quotazione II sem 12/ I sem 12 N. indice quotazioni II sem (base = I sem 2004) Acese e Versante Sud Orientale Etna ,7% 16,83% ,0% 145,8 Hinterland Catanese ,4% 42,15% ,2% 140,1 Versante Sud Occidentale Etna ,3% 14,86% 842-3,0% 146,6 Versante Nord Etna ,7% 4,82% 658-4,2% 132,9 Ionica ,4% 9,41% 848-1,8% 144,8 Piana di Catania e Calatino ,4% 11,94% 555-4,5% 115,4 Catania ,7% 100,00% ,9% 139,6 Tabella 5:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2011 IMI Acese e Versante Sud Orientale Etna ,1% 1,22% Hinterland Catanese ,6% 1,23% Versante Sud Occidentale Etna ,1% 0,89% Versante Nord Etna ,5% 0,96% Ionica ,6% 1,31% Piana di Catania e Calatino ,7% 0,87% Catania ,6% 1,11% 9

12 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,4 152,8 154,8 153,7 150,7 152,4 152,4151,0 149,7 148,1 146,0 144,0 140,0 131,8 144,3147,7 149,9 148,3 147,8 147,9 146,9 145,8 146,8 144,8 139,3 138,4 114,3 132,6 102,9 109,0 118,6 106, ,0 110,4 98,8 104,2 102,9 97,7 101,8 99,1 84,7 93,6100,8 96,990,7 87,6 93,0 75,6 77,6 88,2 86,9 74,7 71,1 79,7 71,0 71,3 64,9 73,5 Quotazioni Catania 66,7 63,2 Quotazioni Resto provincia 61,5 62,6 52,7 58,4 Resto provincia 54,5 50,1 Catania 45,9 39,4 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 L andamento semestrale dell indice delle quotazioni del capoluogo e del resto della provincia, registrato a partire dal I semestre 2004, evidenzia un aumento delle quotazioni fino al I semestre 2008, seguito da una fase di stazionarietà e da una diminuzione dei prezzi a partire dal II semestre L analisi dell andamento dell indice, nello stesso periodo di riferimento, evidenzia un trend tendenzialmente negativo con valori più alti per l indice del resto della provincia. La riduzione delle compravendite rispetto al I semestre 2004, supera il 50% per il resto della provincia ed il 60% per il capoluogo. L andamento dell indice IMI, nel periodo 2004-, relativo al capoluogo ed al resto della provincia evidenzia, a partire dal 2006, un trend negativo con valori percentuali inferiori al 2%; in particolare nel per i capoluoghi e per il resto della provincia l indice IMI risulta rispettivamente pari a 1,18% e 1,08%. 10

13 Figura 8: IMI capoluogo e resto provincia 2,90% 2,68% 2,76% 2,64% 2,40% 2,33% 2,43% 2,31% 2,52% 2,07% 2,04% 1,90% 1,80% 1,72% 1,71% 1,62% 1,40% Capoluogo 1,61% 1,60% 1,53% 1,18% 0,90% Resto provincia 1,08% Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali 11

14 Figura 10: IMI per macroaree provinciali Come evidenziato nella figura 11 i comuni della provincia con maggior numero di transazioni, nel II semestre, sono Catania (915 ), Acireale (166), Caltagirone (125) e Paternò (119) che assieme assorbono più del 41% del volume di scambio dell intera provincia. 12

15 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre I differenziali delle quotazioni medie comunali più alti si registrano per i Comuni di San Gregorio di Catania ed Aci Castello, mentre per tutti gli altri comuni sono distribuiti nelle classi con valori inferiori a 1,2. 13

16 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale La distribuzione provinciale dell indice d intensità del mercato immobiliare, riportata nella figura 13, evidenzia, per l anno una maggiore dinamicità per i Comuni di Pedara (1,7%), Valverde (1,7%) e Acibonaccorsi (2,6%), il più attivo della provincia di Catania. 14

17 Figura 13: Mappa della distribuzione dell IMI comunale 15

18 Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Hinterland catanese Differenziale Comune quotazione Quota % Quotazione IMI quotazione II sem II sem II sem Provincia / m 2 rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia Catania ,7% 33,76% 1,18% ,1% 1,06 Aci Castello 59-27,2% 2,18% 1,23% ,9% 1,46 Gravina di Catania 62-38,3% 2,29% 1,16% ,8% 0,96 Mascalucia 98-33,2% 3,61% 1,65% ,3% 0,91 San Giovanni La Punta 63-44,1% 2,33% 1,23% ,6% 1,06 San Gregorio di Catania 43-8,8% 1,59% 1,55% ,3% 1,33 San Pietro di Clarenza 18-22,7% 0,67% 1,46% ,0% 0,86 Sant'Agata Li Battiati 18-44,5% 0,67% 1,06% ,5% 1,22 Tremestieri Etneo 46-27,6% 1,70% 1,26% ,7% 1,04 Valverde 27-29,9% 1,00% 1,66% ,7% 0,91 Hinterland Catanese ,4% 49,80% 0,56% ,2% 1,07 Per i comuni della macroarea Hinterland catanese nel II semestre, rispetto al II semestre 2011, si registra una forte contrazione delle compravendite, con variazioni percentuali superiore al 40% per i comuni di San Giovanni La Punta e Sant Agata Li Battiati. Se si considera l intera macroarea la riduzione del mercato supera il 29%. Il 79% del mercato residenziale della macroarea è assorbito dai comuni di Catania, Mascalucia e San Giovanni La Punta che, nel II semestre, fanno registrare un volume di scambio pari a I valori di riferimento più alti si riscontrano per i comuni di Acicastello, San Gregorio di Catania e Sant Agata li Battiati con quotazioni immobiliari superiori a /m 2. Nell anno il comune di Valverde risulta il più attivo della macroarea con valore dell indice IMI superiore all 1,6%. Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Acese e Versante Sud Orientale Etna Differenziale Comune quotazione Quota % Quotazione IMI quotazione II sem II sem II sem Provincia / m 2 rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia Aci Bonaccorsi 26 28,1% 0,95% 2,62% ,6% 0,92 Aci Catena 85-23,5% 3,14% 1,33% ,8% 0,91 Acireale ,1% 6,11% 1,14% ,2% 1,04 Aci Sant'Antonio 49-49,4% 1,82% 1,36% ,6% 0,93 Milo 3 38,2% 0,11% 0,53% 900-6,1% 0,68 Nicolosi 19-63,8% 0,70% 0,83% ,2% 0,77 Pedara 68-13,2% 2,50% 1,68% ,8% 0,85 Sant'Alfio 5-53,6% 0,18% 0,89% 700-5,6% 0,53 Santa Venerina 21-26,5% 0,77% 0,86% 806-5,2% 0,61 Trecastagni 30-45,6% 1,10% 1,24% ,3% 0,86 Viagrande 33-23,6% 1,20% 1,37% ,9% 0,90 Zafferana Etnea 35-18,1% 1,29% 0,98% 876-5,3% 0,67 Acese e Versante Sud Orientale Etna ,7% 19,88% 0,61% ,0% 0,90 Ad eccezione dei comuni di Acibonaccorsi e Milo, nel II semestre, tutti i comuni della macroarea Acese e Versante Sud Orientale Etna, registrano forti contrazioni del mercato residenziale con variazioni percentuali negative, rispetto al II semestre 2011, comprese tra il -13,2% del comune di Pedara e il -63,8% del comune di Nicolosi. Tra i comuni più rilevanti per dimensione del mercato residenziale, oltre il comune 16

19 di Acireale, che assorbe più del 31% del mercato residenziale della macroarea, si distinguono i comuni di Acicatena e Pedara. L intensità del mercato immobiliare si attesta a un valore medio di macroarea pari a 0,61%; il comune più attivo della macroarea, con valori dell indice IMI superiore a 2,5% è Acibonaccorsi. Come indicato nella Tabella precedente, per tutti i comuni della macroarea i differenziali delle quotazioni medie non superano 1,04 volte la quotazione media provinciale. Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Versante Sud Occidentale Etna Differenziale Comune quotazione Quota % Quotazione IMI quotazione II sem II sem II sem Provincia / m 2 rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia Adrano 64-27,3% 2,36% 0,71% 777-3,3% 0,59 Belpasso 89-26,1% 3,29% 1,24% 884-3,7% 0,67 Biancavilla 55-3,3% 2,03% 0,66% 746-4,1% 0,57 Camporotondo Etneo 14-53,4% 0,50% 1,42% 969-3,6% 0,74 Misterbianco 93-31,7% 3,44% 0,91% ,8% 0,76 Motta Sant'Anastasia 14-69,2% 0,51% 0,79% 889-4,1% 0,68 Paternò ,1% 4,40% 0,90% 786-0,2% 0,60 Santa Maria di Licodia 11-47,5% 0,42% 0,73% 694-3,1% 0,53 Ragalna 16 33,3% 0,59% 1,40% 835-4,0% 0,63 Versante Sud Occidentale Etna ,3% 17,56% 0,45% 842-3,0% 0,64 All interno della macroarea Versante Sud Occidentale Etna, nel II semestre, rispetto al II semestre 2011, si registrano forti contrazioni delle transazioni per i comuni di Motta Sant Anastasia (-69,2%) e Camporotondo Etneo (-53,4%), mentre una variazione percentuale positiva si registra per il comune di Ragalna con incremento superiore al 33%. Il comune più rilevante per dimensione del mercato residenziale è Paternò che, con 119, assorbe più del 25% del mercato residenziale della macroarea. I valori di riferimento, relativi al II semestre, oscillano tra il valore minimo provinciale del comune di Santa Maria di Licodia pari a 694 /m 2 ed il valore massimo del comune di Misterbianco pari a /m 2. Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Versante Nord Etna Differenziale Comune quotazione Quota % Quotazione IMI quotazione II sem II sem II sem Provincia / m 2 rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia Bronte 53-28,1% 1,95% 1,08% 695-5,4% 0,53 Castiglione di Sicilia 24 5,2% 0,87% 1,08% 568-4,2% 0,43 Linguaglossa 17-42,0% 0,64% 0,90% 741-4,4% 0,56 Maletto 8-48,9% 0,30% 0,73% 593 0,0% 0,45 Piedimonte Etneo 18-49,4% 0,65% 1,19% 782-4,1% 0,59 Randazzo 33-31,3% 1,23% 0,78% 580-3,9% 0,44 Maniace 2-63,3% 0,06% 0,36% 544 0,0% 0,41 Versante Nord Etna ,7% 5,69% 0,45% 658-4,2% 0,50 Anche per la macroarea Versante Nord Etna si registra una generale contrazione del mercato residenziale. Fa eccezione il comune di Castiglione di Sicilia che fa registrare un incremento delle compravendite superiore al 5%. I comuni più significativi per dimensione del mercato residenziale sono Bronte e Randazzo che con 86 assorbono il 56% del mercato residenziale della macroarea. Nel, il comune di Piedimonte Etneo si conferma il più attivo della macroarea con un valore dell indice IMI pari a 17

20 1,19%, seguito dal comune di Bronte con 1,08%. Le quotazioni di riferimento di tutti i comuni della macroarea, nel II semestre, si mantengono sotto gli 800 /m 2. Tabella 10:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Ionica Differenziale Comune quotazione Quota % Quotazione IMI quotazione II sem II sem II sem Provincia / m 2 rispetto alla II sem 11 I sem 12 media di provincia Calatabiano 16-66,8% 0,61% 0,93% 708-1,4% 0,54 Fiumefreddo di Sicilia 35-12,3% 1,29% 1,23% 795-2,2% 0,60 Giarre ,6% 3,95% 1,30% 796-2,5% 0,60 Mascali 86-28,1% 3,16% 1,48% 937 0,0% 0,71 Riposto 57-11,4% 2,10% 1,36% 923-3,2% 0,70 Ionica ,4% 11,11% 0,66% 848-1,8% 0,64 Nel II semestre, la macroarea Ionica subisce una flessione del numero delle transazioni pari al - 24,4%. Consistenti variazioni percentuali negative, rispetto al II semestre 2011, si registrano per i comuni di Calatabiano (-66,8%) e Mascali (-28,1%). I comuni più attivi della macroarea sono Mascali e Riposto con valori dell indice IMI pari rispettivamente a 1,48% e 1,36%. Il differenziale dei valori di riferimento per tutti i comuni della macroarea si mantiene al di sotto di 0,8, mentre i valori di riferimento oscillano tra 708 /m 2 del comune di Calatabiano e 937 /m 2 del comune di Mascali. Tabella 11:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - Piana di Catania e Calatino Comune II sem II sem 11 Quota % Provincia IMI Quotazione II sem / m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazione II sem rispetto alla media di provincia Caltagirone ,9% 4,63% 1,03% 640-5,7% 0,49 Castel di Iudica 10-4,8% 0,37% 0,70% 470-4,4% 0,36 Grammichele 23-52,7% 0,84% 0,57% 568-3,9% 0,43 Licodia Eubea 14-19,5% 0,50% 1,12% 471-3,7% 0,36 Militello in Val di Catania 27-6,8% 0,99% 0,89% 511-3,8% 0,39 Mineo 27 3,1% 0,99% 1,22% 570-4,1% 0,43 Mirabella Imbaccari 18-25,7% 0,66% 0,89% 466-5,2% 0,35 Palagonia 31-22,4% 1,14% 0,76% 555-4,3% 0,42 Raddusa 7-41,2% 0,27% 0,79% 394-4,0% 0,30 Ramacca 22-23,6% 0,82% 0,66% 566-2,5% 0,43 San Cono 3-64,7% 0,11% 0,69% 466-5,3% 0,35 San Michele di Ganzaria 12-11,9% 0,43% 1,12% 498-3,7% 0,38 Scordia 30-38,5% 1,11% 0,73% 508-3,9% 0,39 Vizzini 26 2,6% 0,96% 0,88% 531-3,8% 0,40 Mazzarrone 8 33,5% 0,28% 0,67% 514-3,6% 0,39 Piana di Catania e Calatino ,4% 14,10% 0,43% 555-4,5% 0,42 Ad eccezione dei comuni di Mineo, Vizzini e Mazzarrone, anche per i comuni della macroarea Piana di Catania e Calatino si registrano contrazioni del mercato residenziale con lievi riduzioni delle compravendite per Castel di Iudica e Militello in Val di Catania e maggiori perdite di quote di mercato per Caltagirone (-42,9%), Grammichele (-52,7%) e San Cono (-64,7%). I comuni più significativi per dimensione del mercato residenziale sono Caltagirone, Palagonia e Scordia che con 674 assorbono il 49% del mercato residenziale della macroarea. 18

21 Il Comune di Mineo risulta il pù attivo della macroarea con un valore dell indice IMI pari a 1,22%, seguito dal comune di San Michele di Ganzaria (1,12%). I valori di riferimento di tutti i comuni della macroarea, nel II semestre, si mantengono sotto il valore di 650 /m 2. 19

22 Mercato del comune di Catania In linea con il dato provinciale, nel II semestre, la Città di Catania, suddivisa in 30 zone omogenee, oltre una zona rurale R, fa registrare, rispetto al II semestre 2011, un calo delle compravendite pari al -27,7%. Con 915 il volume di scambio del capoluogo di provincia scende sotto le 950 unità riducendosi negli ultimi 7 anni del 60%. Nel II semestre, il volume di scambio della Città di Catania è assorbito principalmente dalla fascia semicentrale e dalla fascia periferica che assieme coprono il 68% del mercato residenziale comunale, seguite dalla fascia centrale, con una percentuale pari al 20 %, e dalla fascia suburbana con il 12%. Le zone omogenee del Comune di Catania che registrano in valore assoluto il maggior numero di compravendite, in linea con il numero di u.i.u. in esse ricadenti, sono le zone C5 (99 ) e C6 (84 ) della fascia semicentrale e la zona D3 (88 ) della fascia periferica (Figura 14). Figura 14: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre 20

23 Come evidenziato nella figura 15, nel, ad esclusione della zona rurale poco rilevante per il mercato residenziale, la zona più attiva della Città di Catania è la zona E1 dove l indice d intensità del mercato immobiliare raggiunge un valore pari a 1,80%, seguita dalla zona B5 con 1,79%, mentre per tutte le altre zone i valori scendono sotto l 1,7% fino al valore minimo della zona suburbana E3 pari a 0,53%. Figura 15: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno Le quotazioni medie più alte del territorio comunale si hanno per le zone C1 (C.Italia, V.le V.Veneto- G.D Annunzio) e C4 (De Gasperi-V.le A.Alagona,Ognina) della fascia semicentrale e la zona B6 (C.Sicilia- Stesicoro-M.Libertà) della fascia centrale con valori di riferimento superiori a 1,5 volte la quotazione media comunale pari a /m 2 ; seguono le zone centrali, B2 (Via Etnea, Viale XX Settembre) B5 (V. Africa- Raffineria-Mascagni)e B4 (Roccaromana-Androne-R.Margherita) con quotazioni medie superiori a 1,3 volte il valore medio comunale (Figura 16). 21

24 Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre 22

25 Tabella 12:, IMI quotazioni medie e variazioni % - Comune di Catania Zona OMI Denominazione II sem II sem 11 Quota % comune IMI Quotazione II sem / m 2 quotazione I sem 12 Differenziale quotazione II sem rispetto alla media comunale B1 Duomo-T.Massimo-Civita-V.Emanuele 36-36,9% 3,91% 1,35% ,2% 1,03 B2 Etnea-XX Settembre 8-10,5% 0,88% 1,09% ,2% 1,43 B3 C.Alberto-V.Umberto-F.Crispi 38-31,5% 4,11% 1,26% ,5% 1,02 B4 Roccaromana-Androne-R.Margherita 20 9,4% 2,15% 1,32% ,0% 1,34 B5 Africa-Raffineria-Mascagni 15-15,5% 1,66% 1,79% ,0% 1,41 B6 C.Sicilia-Stesicoro-M.Libertà 3-62,7% 0,29% 1,34% ,2% 1,53 B7 San Berillo 10-47,9% 1,08% 1,18% ,8% 1,00 B8 Garibaldi-Plebiscito-Ursino 51-24,4% 5,58% 1,37% ,0% 0,75 C1 C.Italia- V.Veneto-D Annunzio 47-26,8% 5,19% 1,12% ,8% 1,67 C2 Fava-Spedini-Forlanini-Ala 29-22,4% 3,13% 1,59% ,7% 0,95 C3 Picanello 60-35,3% 6,56% 1,00% ,0% 0,89 C4 De Gasperi-Alagona-Ognina 28-22,9% 3,03% 1,28% ,0% 1,54 C5 Etnea-V.Giuffrida-O.Pordenone 99-22,8% 10,86% 1,33% ,4% 1,31 C6 Palestro-A.Greco-Concordia 84-18,0% 9,20% 1,21% ,8% 0,72 C7 Consolazione-Abate-S.N.Borgo 14-33,7% 1,57% 1,64% ,3% 0,96 D1 S.G.La Rena-Plaia 12-55,4% 1,27% 1,30% ,0% 0,71 D2 S.Sofia-A.Doria-Fleming-Milo 27-37,9% 2,94% 1,12% ,9% 1,15 D3 Palermo-Indipendenza-Caracciolo 88-15,3% 9,59% 1,47% ,5% 0,92 D4 Diaz-Ballo-Rapisardi-L.Bolano 71-18,2% 7,73% 1,23% ,0% 1,07 D5 Barriera-Del Bosco 22-39,4% 2,45% 0,87% ,5% 0,97 D6 Nuovalucello-Lainò-Messina 13-22,7% 1,37% 1,00% ,0% 1,22 D7 S.Catania-V.Galermo-C.Passero 15-26,5% 1,66% 1,05% ,0% 0,95 D8 Cibali 13-48,6% 1,47% 1,21% ,7% 0,80 E1 Monte Po 5-50,3% 0,59% 1,80% 975 0,0% 0,69 E2 San Giorgio 15-39,6% 1,66% 0,59% 975 0,0% 0,69 E3 S.Teodoro-Pigno-Librino 31-50,3% 3,42% 0,53% 942 0,0% 0,66 E4 Vaccarizzo-Primosole 20-27,1% 2,15% 1,04% 850 0,0% 0,60 E5 Zona industriale 1-66,9% 0,10% 1,31% nd nd nd E6 Piana di Catania 0-100,0% 0,00% 0,00% 460 0,0% 0,32 E7 San Giovanni Galermo 40-4,8% 4,40% 1,56% ,1% 0,81 Totale Catania ,7% 100% 1,18% 1.419* -4,5% 1,0 * La quotazione comunale qui presentata differisce da quella della Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 23

26 Nel II semestre la distribuzione percentuale del della Città di Catania, riportata nella figura 17, evidenzia un maggior volume di scambio per la tipologia dimensionale media, che assorbe una quota di mercato superiore al 30%, seguita dalla classe dimensionale piccola (21,4%) e medio-piccola (20,9%); per le altre due classi dimensionali le percentuali scendono al di sotto del 20% fino al valore minimo della tipologia grande che assorbe solo il 9,6%. Raffrontando la distribuzione del con la distribuzione percentuale dello stock residenziale non si osservano grandi scostamenti percentuali; in particolare per le tipologie dimensionali media e grande la preferenza degli acquirenti è inferiore alla percentuale di unità abitative presenti nel territorio comunale per queste tipologie, mentre per le altre tipologie la quota di mercato compravenduta supera la percentuale dello stock residenziale. Figura 17: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Comune di Catania 24

27 4 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande fino a 2,5 vani catastali da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 25

28 Glossario STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI IMI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE) QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. Rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in /m 2 a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La quotazione media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La quotazione media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 26

29 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia...4 Figura 2: IMI - capoluoghi...5 Figura 3: IMI - non capoluoghi...5 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi...6 Figura 5: IMI capoluoghi e non capoluoghi...7 Figura 6: Macroaree provinciali Catania...8 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia...10 Figura 8: IMI capoluogo e resto provincia...11 Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali...11 Figura 10: IMI per macroaree provinciali...12 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre...13 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale...14 Figura 13: Mappa della distribuzione dell IMI comunale...15 Figura 14: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre...20 Figura 15: Mappa della distribuzione dell IMI nelle zone OMI anno...21 Figura 16: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre...22 Figura 17: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Comune di Catania...24 Indice delle tabelle Tabella 1: e variazioni %...3 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %...3 Tabella 3:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo...4 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali...9 Tabella 5:, variazioni % e IMI - consuntivo annuo macroaree provinciali...9 Tabella 6:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Hinterland catanese...16 Tabella 7:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Acese e Versante Sud Orientale Etna...16 Tabella 8:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Versante Sud Occidentale Etna...17 Tabella 9:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Versante Nord Etna...17 Tabella 10:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Ionica...18 Tabella 11:, IMI, quotazioni medie e variazioni % - Piana di Catania e Calatino...18 Tabella 12:, IMI quotazioni medie e variazioni % - Comune di Catania