FONDO ALPHA IMMOBILIARE. Evoluzione e situazione al 31 dicembre 2004

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1 FONDO ALPHA IMMOBILIARE Evoluzione e situazione al 31 dicembre

2 Agenda Il Fondo immobiliare Alpha Il mercato dei fondi immobiliari 2

3 Alpha: i risultati del collocamento RISULTATI DEL COLLOCAMENTO Offerta Globale: quote Assegnazioni OPV quote (A) Assegnazioni Collocamento Istituzionali quote (B) di cui Greenshoe: 228 quote Collocamento privato ai dipendenti Fimit: 686 quote (C) Totale quote collocate: quote (A+B+C) Mercato di quotazione: MTA: segmento MTF-Classe 2 Nell Offerta Globale le richieste hanno superato le quote assegnate Oversubsciption Offerta Pubblica: 3,58x 90,1 % delle quote assegnate a n richiedenti nell ambito dell Offerta Pubblica 10,9 % delle quote assegnate a n. 10 investitori istituzionali. 3

4 Alpha: partecipanti post collocamento DURATA DEL COLLOCAMENTO Dal 12 al 28 giugno 2002 RETE DISTRIBUTIVA I.N.P.D.A.P. 30% Prevalentemente reti Capitalia QUOTE COLLOCATE N CAPITALI RACCOLTI Investitori istituzionali 8% Persone giuridiche 1% Persone fisiche 61% 189 mln di euro 4

5 Alpha: il valore creato e distribuito APPORTO Efficacia il 01 marzo Valore della quota (N.A.V.) ,5% ,5 154,2 COLLOCAMENTO Dal 12 al 28 giugno QUOTAZIONE luglio 2002 a euro Marzo 01 Giugno 01 Dicembre 01 Giugno 02 Dicembre 02 Giugno 03 Dicembre 03 Giugno 04 Dicembre 04 N.A.V. N.A.V. all OPV Proventi distribuiti Alpha ha iniziato a distribuire proventi a partire dal 2 anno di quotazione (2003). A partire dal 2004 il Fondo distribuisce proventi su base semestrale (tra i primi fondi in Italia), aumentando la trasparenza informativa e le occasioni di verifica da parte del mercato. 5

6 Alpha: evoluzione asset allocation Componenti dell attivo (mln di euro) /03/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/2004 Portafoglio immobiliare Liquidità Altri elementi dell'attivo Il 94% dell attivo è investito nel patrimonio immobiliare; nel 2004 tale valore si è accresciuto del 2,5% rispetto all anno precedente e dell 80% rispetto alla data di richiamo degli impegni. La liquidità generata è rimasta sostanzialmente invariata nonostante la costante distribuzione dei proventi. 6

7 Alpha: il trading immobiliare nel 2004 Nel corso del 2004 è proseguita l attività di analisi, di valutazione e di studio di opportunità di investimento e di disinvestimento con l obiettivo di migliorare utleriormente l asset allocation del Fondo. Investimenti Sono proseguiti gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria sul patrimonio immobiliare per la sua riqualificazione e valorizzazione. Di particolare rilevanza sono stati gli interventi sull immobile di Via Ippolito Nievo (Roma) e su quello di Via Aldo Moro (Bologna). Disinvestimenti Coerentemente con le politiche di asset management del Fondo, si è proceduto a razionalizzare il patrimonio immobiliare cedendo tre unità unità immobiliari di tipo residenziale nell immobile di Via Vitruvio (Milano) e si è inoltre dismesso un immobile sul quale era stato completato il processo di valorizzazione: Via Rodolfo Lanciani (Roma), ceduto al prezzo di realizzando plusvalenze per

8 Alpha: asset allocation immobiliare Logistica 9,1% Commerciale 3,4% Residenziale 0,1% Uffici 87,4% Il fondo Alpha investe prevalentemente in immobili con destinazione ad uso uffici, in linea con la caratteristica predominante del fondo. Si è inoltre deciso di implementare una politica di diversificazione del portafoglio per minimizzare il rischio dell investimento con la scelta di settori che presentano ampi margini di crescita (es: logistica). 8

9 Alpha: distribuzione geografica del portafoglio Bologna 4,8% Milano 19,8% Roma 75,3% Coerentemente con la strategia di investimento del fondo si prediligono investimenti in città ad alta vocazione direzionale come Roma e Milano. Tali città sono anche quelle con il tasso di sfittanze più contenuto in Italia. 9

10 Alpha: distribuzione dei canoni per tipologia di conduttore Pubblica Amministrazione 61,1% Imprese private 38,9% È proseguita l attività di gestione immobiliare al fine di ridurre le sfittanze mediante la stipula di nuovi contratti di locazione: al 31/12/2004 risulta messo a reddito il 90% della superficie complessiva degli immobili in portafoglio. Va inoltre segnalata la costante attività di recupero delle morosità: a tale scopo è stato conferito l incarico della gestione integrata dei crediti commerciali ad una società specializzata nel credit management. 10

11 Alpha: evoluzione della situazione reddituale RENDICONTO SINTETICO 31/12/ /12/2003 Canoni di locazione e altri proventi Utili/Perdite da realizzi Plusvalenze/Minusvalenze da valutazione Oneri per la gestione di beni immobili RISULTATO GESTIONE BENI IMMOBILI Risultato gestione crediti RISULTATO GESTIONE STRUMENTI FINANZIARI RISULTATO GESTIONE INVESTIMENTI Oneri finanziari RISULTATO NETTO DELLA GESTIONE CARATTERISTICA Oneri di gestione Altri ricavi ed oneri RISULTATO DELLA GESTIONE PRIMA DELLE IMPOSTE Imposte* UTILE NETTO * L articolo 41-bis del D.L. n 269/03 abroga i comm i 2 e 3 dell art. 6 del D.L. 351/2001, eliminando di conseguenza l imposta dell 1% del valore medio contabile in capo al fondo immobiliare, nonché i presupposti per l applicazione dell IRES e dell IRAP. Viene applicata invece la ritenuta del 12,5% sull ammontare dei proventi (solo se distribuiti) in capo ai risparmiatori. L analisi comparativa degli ultimi rendiconti annuali evidenzia: incremento del risultato di gestione dei beni immobili dovuto ad un incremento dei canoni di locazione del 5,3% e alle attività di trading immobiliare; sostanziale stabilità degli oneri finanziari; riduzione degli oneri di gestione, dovuta principalmente all insourcing dell attività di property management. Tutto ciò ha permesso un consistente aumento dell utile dell esercizio (+36%). 11

12 Alpha: evoluzione % del leverage Finanziamenti/Immobili 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 17,6% 16,9% 14,5% 14,5% 11,8% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 01/03/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/ /06/ /12/2004 S1 Il Fondo utilizza la leva finanziaria a partire dal L utilizzo dell indebitamento finanziario si è volutamente mantenuto sotto i limiti massimi disposti dalla normativa vigente ed è rimasto in linea con quello del

13 Alpha: pay back 3.000, , , ,00 Prezzo di quotazione e proventi lordi distribuiti (euro) In circa due anni i sottoscrittori hanno ottenuto un pay back del 27,5% del prezzo iniziale dell investimento 1.000,00 500, ,47 715,47 Prezzo OPV 1 provento 2 provento 1 provento Totale annuale netto annuale netto semestrale netto proventi 06/03/ /03/ /09/2004 distribuiti Secondo il Regolamento del Fondo Alpha, i proventi della gestione del Fondo vengono distribuiti in misura non inferiore all 80% degli stessi, fatta salva diversa e motivata determinazione del CDA della FIMIT SGR. Nel corso dell esercizio 2004, il Fondo ha distribuito proventi per circa 36 milioni di euro lordi. 13

14 Andamento del titolo in Borsa dalla prima quotazione Controvalore giornaliero degli scambi (Euro) Andamento della quotazione del fondo Alpha (dalla data di prima quotazione al 30/04/2005) Stacco della cedola 1 provento (382 ) Stacco della cedola 1 provento semestrale (120,5 ) Stacco della cedola 2 provento (228 ) Annuncio Fitch rating REAM stacco della cedola 2 provento semestrale (154,2 ) Quotazioni Ufficiali di Borsa (Euro) La quotazione di Alpha: 0 04/07/ /11/ /03/ /07/ /12/ /04/ /08/ /12/ /05/2005 da agosto 2004 è stabilmente sopra il prezzo di OPV (2.600 euro) per effetto della costante distribuzione di proventi (il 32,7% netto in 2,7 anni) gli scambi si posizionamento tra i massimi livelli di mercato a circa euro medi giornalieri il trend di lungo periodo è sostenuto dalla trasparenza (rating 'REAM3+' e proventi semestrali)

15 Agenda Il Fondo immobiliare Alpha Il mercato dei fondi immobiliari 15

16 Fondi immobiliari: la velocità di crescita del settore in Italia Patrimonio dei fondi immobiliari (mln di euro) Numero di fondi immobiliari Elaborazioni Fimit SGR su dati Assogestioni 0 Da giugno 2001 il patrimonio dei fondi immobiliari è quadruplicato passando da 2 a 8 MLD di euro mentre il numero di fondi attivi è passato da 9 a 27. Come negli USA e in Germania anche tra i risparmiatori italiani va diffondendosi la percezione dei fondi immobiliari come asset class complementare ad azioni ed obbligazioni. 16

17 Avvertenze per l investitore Le valutazioni del patrimonio immobiliare sono frutto di stime effettuate dagli Esperti Indipendenti del Fondo Alpha (Valtech Srl Milano) della cui relazione di stima è riportato un estratto nel rendiconto al 31 dicembre Il Fondo Alpha Immobiliare è un Fondo chiuso: il diritto al rimborso potrà essere esercitato solo alla scadenza e alle condizioni predeterminate nel regolamento di gestione del Fondo Le quote del Fondo Alpha Immobiliare sono negoziate nel segmento MTF Classe 2 Fondi Chiusi di Borsa Italiana; il codice di negoziazione è QFAL, il codice ISIN è IT Prima dell eventuale acquisto leggere il prospetto informativo, il regolamento, i rendiconti e le relazioni sulla gestione del Fondo I dati di questa presentazione sono tratti dal rendiconto sulle gestione al 31 dicembre 2004 nonché dai rendiconti e dalle semestrali precedenti, cui si rinvia per ogni ulteriore dettaglio Investor Relations Fimit SGR Ph fax