La creazione di valore

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1 Strumenti Avanzati di Gestione Finanziaria (Finanza Immobiliare) LA CATENA DEL VALORE IN CAMPO IMMOBILIARE Lezione del 23 Febbraio 2010 Lara Maini 1 La creazione di valore VALORE VANTAGGIO COMPETITIVO A systematic way of examining all the activities a firm performs and how they interact is necessary for analyzing the sources of competitive advantage. In this chapter, I introduce the value chain as the basic tool for doing so. Michael Porter (Competitive advantage. Creating and sustaining superior performance, 1985). 2

2 The value chain SCOPO Disaggregare il business - schema di riferimento; - legami esistenti; - punti di creazione di valore. Ciascuna attività esercita un ruolo definito e può essere a sua volta disaggregata. SISTEMA DEL VALORE 3 The value chain Every firm is a collection of activities that are performed to design, produce, market, deliver, and support its product. All these activities can be represented using a value chain. A firm s value chain and the way it performs individual activities are a reflections of its history, its strategy, its approach to implementing its strategy, and the underlying economics of the activities themselves. 4

3 La catena del valore nei diversi settori Moda Banca Assicurazioni Campo immobiliare Business Settore STRATEGIA 5 La catena del valore in campo immobiliare DECISIONE DI REALIZZARE UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE DISMISSIONE DEL BENE IMMOBILIARE 6

4 Macrocategorie della catena del valore Attività primarie: costituiscono il core business dell impresa e definiscono il successoo o l insuccesso della stessa. Riguardano strettamente la produzione di beni o la fornitura di servizi; Attività secondarie: attraversano e interessano ciascuna attività primaria in quanto funzioni che forniscono supporto e assistenza alle primarie. Target o obiettivo: la creazione di un capital gain. 7 Le attività primarie Confronto tra le due catene Strategia d investimento Informazione di mercato Due Diligence Velocità decisionale Marketing & Sales Controllo dei risultati 8

5 Le attività primarie Definizione della strategia di investimento: si specifica lo scopo per cui si attua tale investimento e tutte le decisioni successive dovranno essere coerenti con esso. Strumento: il business plan. Obiettivo: ottimizzare il valore. Elementi da definire: durata, tasso di rendimento, rischio, ecc. Informazioni del mercato: occorre un aggiornamento e un monitoraggio costante per verificare la correttezza delle strategie poste in essere Strumento: report sui mercati e notizie attendibili. Obiettivo: capire il giusto timing dell operazione. Elementi da definire: cenni generali, tendenza, tipologia di conduttori/acquirenti in essere, comparable. 9 Descrizione dell immobile Relazioni ottenute dal committente e atto di compravendita - Localizzazione (S.Giovanni Teatino Chieti) - Composizione dell immobile: - Fabbricato costituito da appartamenti e posti auto; - Terreno ubicato - Fabbricato ad uso civile costituito da appartamenti e posti auto; - Complesso industriale costituito da opificio e appartamento. 1 o più beni 10

6 Descrizione dell immobile - Eventuali operazioni di urbanizzazione/ristrutturazione/cambiamento di destinazione d uso effettuati sull area. Immobile di S.Giovanni Teatino Demolizione Edificazione di un nuovo complesso immobiliare OBIETTIVO DELL OPERAZIONE Principale trasformazione in un complesso residenziale con alcune porzioni destinate a commerciale e terziario 11 DURATA FONDI IMMOBILIARI Fondo Tipologia Durata (anni) Data quotazione Fondo Tipologia Durata (anni) Data quotazione Valore Immob.Globale Rreef Fondimmobiliari Ordinario 15 29/11/1999 Fondo Alpha Fimit App.pubblico 15 04/07/2002 Securfondo Beni Stabili Gestioni Ordinario 15 05/02/2001 Caam RE Italia Caam RE Italia Ordinario 15 03/06/2002 Unicredito Immobiliare Uno Pioneer I.M. Ordinario 15 04/06/2001 Caam RE Euroapa- Caam RE Italia Ordinario 15 17/11/2003 Bnl Portfolio Immobiliare Bnl Fondi Immobiliari Ordinario 10 02/01/2002 Portfolio Imm-Crescita Bnl Fondi Immobiliari Ordinario 7 01/07/2003 Polis Polis Fondi Ordinario 12 20/04/2001 Investietico Aedes Bpm Real Ett Estate Ordinario 10 01/11/2004 Piramide Globale Rreef Fondimmobiliari Ordinario 15 26/11/2002 Immobilium Beni Stabili Gestioni Ordinario 15 29/10/2003 Estense Grande Distribuzione Bnl Fondi Immobiliari Ordinario 10 03/08/

7 Durata fondi immobiliari Fondo Tipologia Durata (anni) Data quotazione Fondo Tipologia Durata (anni) Data quotazione Invest Real Security Beni Stabili Gestioni Ordinario 10 24/01/2005 Obelisco Investire Immobiliare Ordinario 10 14/06/2006 Fondo Beta Fimit App.pubblico 8 24/10/2005 Atlantic 1 First Atlantic RE App.privato 7 07/06/2006 Caravaggio Sorgente Tecla fondo uffici Pirelli Re Ordinario 8 16/05/02005 Imm.Dinamico Bnl Fondi Immobiliari App.privato 7 04/03/2004 Dolomit Rreef Fondimmobiliari Ordinario 15 Non quotato Ordinario 8 Non quotato Europa Imm. N.1 Vegagest Olinda fondo shops Pirelli Re Ordinario 10 04/12/2006 Mediolanum Real Estate Mediolanum Gestione Fondi Ordinario 16 Non quotato App.privato 7 09/12/2004 Fondo Delta - Fimit Ordinario 8 Non quotato Berenice fondo uffici Pirelli Re App.privato 7 19/07/ Esempio di tasso di rendimento Tassi di rendimento medi lordi rilevati nel II semestre 2007 (al lordo di tutte le spese di manutenzione e amministrazione, nonché di quelle fiscali) sono più bassi nel residenziale (4,14%) rispetto alle altre tipologie. Al contrario, queste variano tra il 5,1% circa dei box-posti auto e il 5,7% circa di negozi e capannoni 14

8 Fondi immobiliari, titoli di stato e indicatore di Borsa - Italia Rendimento più elevato nel lungo periodo Il modello RER Rischio locatario Rischio bene - endogeno Rischio bene - esogeno RISCHIO AMBIENTE immobile ambiente 16 16

9 La situazione congiunturale: cambia il rischio di un immobile? Possibile insolvenza della controparte Rischio conduttore Rischio massimo Rischio immobile 9 10 Rischio endogeno 7 10 Rischio contesto claudio.cacciamani@unipr.it 17 La situazione congiunturale: cambia il rischio di un immobile? Incremento del vacancy rate: i conduttori non sono più in grado di sostenere elevati canoni di affitto Rischio conduttore Rischio massimo Rischio immobile Rischio endogeno 10 Rischio contesto claudio.cacciamani@unipr.it 18

10 Caratteristiche dell immobile Indicazioni relative a: - Lotto; - Strada di ubicazione; i - Terreno; - Eventuali progetti e convenzioni in corso; - Fasi dei progetti e oneri a carico dei soggetti coinvolti; - Cessione di alcuni spazi, contratti preliminari, ecc. Rischio endogeno 19 Ubicazione dell immobile e situazione ambientale Rango; Eventuali informazioni i isull affidabilità del dl mercato immobiliare locale; Considerazione della location. Rischio esogeno 20

11 Il mercato immobiliare residenziale locale Informazioni sull area di appartenenza dell immobile qualitative quantitative qualitative quantitative Dossier sulla qualità della Vita de Il Sole 24 Ore 8_province/qv_2008_province_settori_classifica_fina Territorio i le.shtml Popolazione Densità demografica 21 INFORMATIVA DI MERCATO IMMOBILIARI.IT

12 Il mercato immobiliare nazionale - Ciclo dei mercati immobiliari: Calo deciso; Declino; Ripresa; Crescita. - Caratteristiche dei cicli dei mercati immobiliari (durata, frequenza dei cali improvvisi, ecc); - Scenario attuale; - Scenario futuro. 23 Il mercato immobiliare residenziale nazionale Il numero di transazioni (NTN) Stasi del mercato immobiliare italiano Stasi anche del mercato delle nuove costruzioni 24

13 Mercato immobiliare nazionale Tempi medi di vendita delle case Sconti applicati alle compravendite 5,8 mesi 12,5% per abitazioni usate; 7% per abitazioni nuove; 13% per uffici; 12% per negozi e capannoni Erogazioni mutui per acquisto casa 5,3% in un anno Previsioni I semestre 2009 Calo dei prezzi medio del 5% Flessione dell 8 10% nelle grandi aree urbane 25 Il mercato immobiliare residenziale nazionale tipologie di abitazioni richieste e provenienza acquirenti Media Italia 42,4% 38,6% 19,1% Dimensioni limitate delle abitazioni Tipologia di immobile richiesto Piccola abitazione (fino a 60 mq) Media abitazione (da 60 a 120 mq) Grande abitazione (maggiore di 120 mq) Media Italia Provenienza acquirente 83,6% Italiano 10,1% 6,4% Comunitario (Europeo UE) Extracomunitario (Extra UE) Numero elevato di nuclei familiari ridotti Aumento degli individui single 26

14 Le attività primarie Due diligence: verifica a tuttotondo dello stato dell investimento immobiliare. Tre tipologie di due diligence: Normativa: adempimenti di legge che possono limitare il numero di acquirenti/conduttori interessati. redditività Documentale: fornisce informazioni sui diritti reali e sulla disponibilità del bene. rischio Tecnica: definisce i necessari interventi manutentivi sugli immobili. redditività Strumento: report di sintesi delle condizioni verificate. Obiettivo: verificare che esistano le condizioni per incrementare la redditività e minimizzare il rischio. Processo decisionale: definizione dei tempi necessari per l approvazione dell operazione. Strumento: procedure decisionali. Obiettivo: definire i potenziali investimenti. 27 Le attività primarie Marketing and sales: occorre polarizzare l interesse del mercato su un dato investimento. Strumento: creazione di un brand, di un immagine adeguata, così come di un team di agenti immobiliari coordinati tra loro. Obiettivo: promuovere il patrimonio. Controllo dei risultati: verificare i risultati delle azioni poste in essere per intraprendere eventuali manovre correttive laddove ci siano mutamenti dei trend, delle strategie, ecc. Strumento: efficiente sistema di controllo di gestione e indicatori utili. Obiettivo: fornire la capacità di prevedere azioni correttive con la tempistica i adeguata. Elementi da definire: ricavi, costi, manutenzione, redditività. 28

15 Il marketing immobiliare Caratteristiche del bene immobile: Unico; Soddisfa contemporaneamente molti bisogni. Caratteristiche del mercato immobiliare: Esiguità degli acquisti; Importanza degli acquisti; Importanza del ruolo del legislatore; Limitazione geografica. 29 Il marketing immobiliare Fasi della transazione immobiliare: Catalogazione dell immobile; Ricerca dell acquirente; Valutazione della proprietà; Negoziazione e accordo; Esecuzione e chiusura. AGENTE IMMOBILIARE INTERNET 30

16 Le attività secondarie Asset management Property management Facility management Strategia d investimento Informazione di mercato Due Diligence Velocità decisionale Marketing & Sales Controllo dei risultati 31 Le attività secondarie Asset management: una delle principali attività di supporto, dedicata al monitoraggio strategico del portafoglio. Strumenti: report, informazioni sugli investimenti; Obiettivo: valorizzazione e incremento/mantenimentodella redditività del patrimonio. Elementi utili: studi di fattibilità, studi di riconversione, acquisti e vendite, highest and best use. Property management: monitoraggio di tipo executive che si occupa degli aspetti amministrativi e tecnici dell asset. Strumenti: budget, contratti di locazione, ecc. Obiettivo: verificare la coerenza con la strategia e occuparsi degli aspetti operativi. Elementi da definire: budget costi/ricavi, contratti di locazione, riscossione dei canoni, contenziosi e fiscalità, servizi all immobile. 32

17 Il mercato immobiliare residenziale nazionale i canoni di affitto Famiglie per titolo di godimento dell abitazione 30 anni fa: 7 milioni di famiglie vivevano in affitto Oggi: soltanto 4,3 milioni di famiglie vivono ancora in affitto 33 Il mercato immobiliare residenziale nazionale i canoni di locazione Evoluzione di prezzi, canoni di locazione delle abitazioni e del reddito familiare nel periodo (valori in numero indice, 1991 = 100) PROBLEMA DI ACCESSIBILITA AL MERCATO DELLA CASA 34

18 Il mercato immobiliare residenziale nazionale i canoni di affitto Il canone sostenibile e il canone di mercato di un abitazione di 80 mq 35 Le attività secondarie Facility management: riguarda un monitoraggio i di tipo tecnico che comprende i servizi a supporto dell edificio, degli spazi e delle persone. Servizi non sempre forniti dalla proprietà. Strumenti: diverse tipologie di servizi e di soggetti coinvolti. Obiettivo: mantenere un certo stato dell investimento immobiliare. Elementi da definire: manutenzione e gestione 36 degli impianti, fornitura delle utilities, gestione dei