La fattibilità economica dei progetti: soggetti economici, obiettivi e criteri di valutazione

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1 La fattibilità economica dei progetti: soggetti economici, obiettivi e criteri di valutazione 03.XI.2010

2 La valutazione di fattibilità dei progetti Il tema della fattibilità può essere letto a partire da una pluralità di riferimenti scientifici e disciplinare In questo corso viene assunta una specifica prospettiva disciplinare: quella dell economia La valutazione di fattibilità di un progetto dipende dalla capacità di quest ultimo di determinare condizioni di cooperazione fra gli attori chiamati a realizzarlo

3 Gli obiettivi degli attori La fattibilità del progetto/piano è assicurata quando tutti i soggetti raggiungono i loro obiettivi In particolare, l amministrazione riesce a regolare efficacemente la trasformazione della città il promotore ottiene dalla trasformazione il profitto normale di mercato il proprietario ottiene per il proprio immobile il valore di mercato

4 04/11/2010 Il developer proprietario A volte i promotori e proprietari sono la stessa persona fisica o giuridica Developer Proprietario Massimo profitto fitt Massima rendita dit 4

5 04/11/2010 Il developer costruttore A volte il promotore e il costruttore sono riuniti in una stessa figura Developer Costruttore Massimo profitto Massimo profitto 5

6 La prospettiva del promotore Dato un prezzo di mercato degli immobili da trasformare, se il promotore non rileva le condizioni di progetto per ottenere un profitto commisurato al rischio, non attiva il processo di sviluppo che conduce alla realizzazione del progetto Il problema della valutazione consiste nella valutazione della convenienza del promotore La posizione dell amministrazione e della proprietà sono assunti come vincoli non modificabili

7 I criteri di fattibilità La convenienza di un investimento immobiliare per il promotore può avvenire attraverso opportuni criteri economici e finanziari Una misura di semplice impiego è rappresentata dal calcolo del margine lordo del progetto, inteso come differenza tra ricavi e costi di quest ultimo Le misure finanziarie individuano il rendimento finanziario del progetto e permettono il confronto con valori di soglia prestabiliti: il valore attuale netto (VAN) I limiti iti e le potenzialità della valutazione del progetto a partire dal margine lordo e dal Van

8 Il valore di mercato La caratteristica di dispiegare utilità diretta e di essere oggetto di scambio determina l esistenza di un valore di mercato Questo è inteso come l equivalenza l fra una quantità di moneta ed un bene Il valore di mercato è funzione della domanda e dell offerta

9 La metodologia estimativa La metodologia estimativa rappresenta l insieme linsieme delle tecniche e degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio di stima I procedimenti di stima, che seguono dal metodo comparativo, possono essere distinti in: procedimenti diretti o sintetici procedimenti indiretti o analitici

10 Procedimenti diretti Il procedimento diretto è utilizzabile se è possibile disporre di prezzi relativi a transazioni di beni analoghi Due operazioni fondamentali: raccolta di dati storici relativi a transazioni di beni immobili analoghi formulazione del giudizio di stima del bene

11 Stima analitica del valore di mercato La stima analitica o indiretta del valore di mercato di un bene economico si ottiene: attualizzando i redditi netti o lordi, futuri e ordinari per n anni ad un saggio r di fruttuosità indicato dal mercato

12 L espressione analitica La legenda della formula: Vm: valore di mercato Rn: reddito netto r: saggio di capitalizzazione il valore del bene è uguale al flusso dei suoi redditi netti o lordi scontato all attualità Vm = R r

13 Il valore di costo L aspetto del bene della producibilità determina la possibilità di prevedere la produzione di un bene economico E possibile formulare un giudizio di valore riguardo al costo di produzione Quest ultimo è inteso come la somma dei valori di mercato dei singoli fattori della produzione

14 Procedimenti indiretti I procedimenti indiretti, a differenza dei procedimenti diretti, si differenziano a seconda che si consideri il valore di costo o di mercato

15 I costi del progetto Due sono i casi con produzioni di beni per progetto: un primo caso riguarda la produzione di beni intesa come promozione immobiliare un secondo caso riguarda la produzione intesa come costruzione Il primo caso contiene il secondo in una promozione immobiliare il costo di costruzione rappresenta una voce del costo totale di produzione immobiliare

16 Costi e soggetti Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume forme diverse in funzione dei soggetti Imprenditore Promotore Costo totale di produzione Ctot I soggetti Imprenditore Costruttore Costo di costruzione Cc

17 Il costo di produzione è dato dalla somma delle seguenti voci di costo: C P = Ca + C C + St + (Ou + Ccc) + I + Sc + Up dove: Ca: costo dell area Cc: costo di costruzione St: spese tecniche (di progettazione e di collaudo) Oneri concessori suddivisi in: Ou: oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Ccc: contributo sul costo di costruzione I: interessi sul capitale finanziario Sc: spese di commercializzazione i Up: utile dell imprenditore promotore

18 Stime del costo di costruzione e livello di progettazione La stima del valore di costo può avvenire attraverso: procedimenti sintetici procedimenti analitici La scelta del procedimento è legata: alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto Livello di definizione progettuale Procedimento Obiettivo Progetto preliminare attività di ideazione Progetto esecutivo Sintetico Analitico Preventivo sommario CME

19 Il valore del costo dell area Il valore del costo dell immobile soggetto a trasformazione può essere stimato per via sintetica per via analitica Nel caso della stima per via sintetica, dovremo riferirci al mercato dei beni strumentali (aree edificabili, immobili da ristrutturare) e identificare dei comparativi grazie ai quali procedere alla stima per comparazione

20 Il procedimento analitico di stima del valore delle aree Formalmente, il valore di trasformazione è dalla formula riportata di seguito Vt ( ) n V = i C i i q i= 0 In essa: V i è il valore di mercato dei beni prodotti C i è il costo dei costi necessari alla trasformazione 1/q i rappresenta il coefficiente i di anticipazione che consente l attualizzazione di benefici e costi

21 Un metodo rapido per la stima delle aree edificabili E possibile stimare il valore di un area edificabile anche a partire dal valore dell incidenza area Dovremo in questo caso stimare il valore degli immobili che è possibile realizzare all interno di una certa area e applicare il coefficiente di incidenza area Si tratta tuttavia di un metodo da impiegare con cautela in quanto sconta un elevata aleatorietà

22 Il valore di un area tramite il rapporto dell incidenza area La formula impiegata per definire il valore di trasformazione: Vt = Vm * ia dove Vm è il valore di mercato dei beni prodotti ia è il rapporto di incidenza area che si ottiene rapportando il valore degli immobili prodotti al valore dell area

23 Un esempio Mq di immobili realizzabili: 100*100*0.3= Se Vm = 2.000/mq, Vtm = * Se Ia = 15% Va = * 0,15= 900 inmigliaia i di euro 100 m Area edificabile 100 m Ie è l indice edificatorio stabilito dal piano regolatore Ie = 0.3 mq/mq

24 I limiti della stima attraverso l incidenza area La stima attraverso l incidenza area appare utile solo in prima approssimazione Essa fornisce un indicazione circa il valore delle aree che tuttavia deve essere considerata come puramente orientativa una buona fonte per la stima dell incidenza area è rappresentata dagli indici del Consulente Immobiliare