FALLIMENTO n 15/04 TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE FALLIMENTARE

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1 TRIBUNALE DI BENEVENTO SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO n 15/04 RELAZIONE TECNICA INTEGRATIVA DI STIMA DEI BENI IMMOBILI DI PROPRIETA DELLA CASALIA CONSORTIUM in Airola alla Via Schito GIUDICE DELEGATO Dott. Franco DE RISI CURATORE FALLIMENTARE Dott. Ranieri RUSSO Benevento - Dicembre 2006 IL C.T.U. (Ing. Umberto FICOCIELLO)

2 A) INCARICO In data 18 Luglio 2006, il Giudice Delegato Dott. Franco DE RISI, dava incarico al sottoscritto Ing. Umberto FICOCIELLO, iscritto all albo degli Ingegneri della Provincia di Benevento al n 564, di integrare la perizia di stima depositata in cancelleria in data 03/09/05 alla luce del parere legale reso dall avv. Fabiana MEROLA in data 28/03/06. B) RELAZIONE Nella CTU depositata il 03/09/05 il sottoscritto ha evidenziato che nell esecuzione dei lavori di ristrutturazione era stata eseguita una sopraelevazione sul lato posteriore dell immobile, originariamente adibita a stalla e fienile. Come è possibile ricavare dalla tabella riepilogativa delle superfici, (che per comodità viene riportata come ALLEGATO 1 alla presente relazione) la superficie netta abusiva realizzata al piano primo è risultata essere pari a mq. 218, 40. Dai grafici elaborati e dalle sezioni relative alla parte interessata dall abuso (la cui sintesi si allega alla presente come ALLEGATO 2) si rileva che la superficie lorda abusiva è di 269,00 mq (comprensiva quindi anche dello spessore dei muri) ed il relativo volume lordo abusivo è pari a 1.022,00 mc. (comprensivo dello spessore dei muri e del solaio di sottotetto). I dati evidenziati chiariscono che l abuso commesso non è di poco conto. A questo punto è necessario puntualizzare che la volumetria realizzata, posizionata al primo piano dell immobile, non può che avere una destinazione per residenze e non certo per pertinenze agricole. Per sanare tale volumetria l ipotetico imprenditore agricolo dovrebbe essere proprietario di più di 3 ettari di terreno contiguo a quello su cui incide l immobile; da indagini ipocatastali e dal confronto della planimetria allegata alla CTU, si nota un estrema particellizzazione dei fondi contigui con estensioni non superiori a mq. e pertanto tale ipotesi non è perseguibile. L acquirente, imprenditore agricolo, potrebbe essere proprietario di terreni non contigui a quello su cui incide l immobile ed a questo punto la norma di riferimento è la Legge Regionale n 14 del 20/03/1982 che al punto 1.8 del Titolo II Direttive e parametri di pianificazione allegato alla legge, così recita:..omissis Per le necessità abitative dell imprenditore agricolo a titolo principale è consentito l accorpamento di lotti di terreni non contigui a condizione che sull area asservita venga trascritto, presso la competente Conservatoria Immobiliare, vincolo di inedificabilità a favore del Comune, da riportare successivamente su apposita mappa catastale depositata presso l Ufficio Tecnico Comunale. In ogni caso l asservimento non potrà consentirsi per volumi superiori a mc omissis Risulta pertanto una volumetria di 522 mc. che comunque non è sanabile se non con l abbattimento della stessa. 2

3 Operare in tale modo significa andare a restringere il numero degli ipotetici acquirenti ai soli coltivatori diretti, non solo, ma in particolare a coltivatori diretti che abbiano l intenzione, data la particolarità dell immobile, di aprire attività ricettive in case rurali (country house o agriturismo) usufruendo eventualmente dei benefici della Legge Regionale n 17 del 24/11/2001 che disciplina le strutture extra alberghiere. Altro aspetto da non sottovalutare, e che ha contribuito a ritenere l abbattimento delle opere abusive come l ipotesi più conveniente, è di natura tecnica. Tale aspetto, che è stato già evidenziato nella CTU originaria, è senz altro predominante rispetto alla problematica urbanistica e pertanto, forse, merita un ulteriore approfondimento. La sopraelevazione è stata realizzata senza la redazione dei calcoli statici di verifica e senza interventi adeguati di rinforzo strutturale delle murature e relativo adeguamento delle strutture di fondazione esistenti. Come è possibile evidenziare dal rilievo fotografico (che in parte viene riproposto nell ALLEGATO 2) le murature su cui è stata eseguita la sopraelevazione risultano fortemente degradate ed allo stato, almeno sulla superficie esterna, sono prive di intervento di recupero. La realizzazione di una sopraelevazione, soprattutto se eseguita su di una muratura fatiscente e priva di adeguaste caratteristiche di resistenza, comporta obbligatoriamente un approfondita indagine del tipo e dimensione delle fondazioni, una relazione geologica dei terreni, una relazione geotecnica per individuare la tipologia di fondazione più adeguata per sopportare i carichi aggiuntivi, un adeguato rinforzo strutturale delle fondazioni e delle murature esistenti con l eventuale aggiunta di setti murati che nel nostro caso non sono stati realizzati anzi, al contrario, sono stati eseguiti nuovi varchi nelle murature esistenti che hanno ulteriormente indebolito lo schema strutturale. Teniamo presente che la sopraelevazione è avvenuta sulla parte anticamente adibita a stalla e fienile e come tale le caratteristiche costruttive erano normalmente meno raffinate rispetto a quelle impiegate per la realizzazione della parte abitativa. Nei calcoli statici dell intervento di manutenzione straordinaria e di consolidamento delle strutture, depositati all Ufficio del Genio Civile di Benevento, non si fa alcuna menzione della sopraelevazione abusiva del piano primo nella zona posteriore del fabbricato e né si fa menzione ad interventi in fondazione necessari per la sopraelevazione di fatto eseguita. Anche il Certificato di Collaudo Statico delle strutture redatto dall Ing. Albino RIVIEZZO non fa alcuna menzione della sopraelevazione citata. La realizzazione della sopraelevazione su di una vecchia struttura muraria, che nel nostro caso ha interessato 3/4 dell intera superficie del primo piano, comporta obbligatoriamente una verifica sismica dell intero complesso edilizio con adeguamento alla normativa attuale ( DM 20/11/87). E opportuno puntualizzare che con OPCM 3274/03, OPCM 3431/05 e con il Testo Unico DM 14/09/05 per la progettazione delle costruzioni in zona sismica, la cui entrata in vigore ha subito varie proroghe l ultima delle quali è fissata per Aprile 2007, la normativa sismica diventerà fortemente penalizzante rispetto a quella in vigore all epoca in cui sono stati realizzati i lavori di ristrutturazione; il fabbricato in parola difficilmente potrà rientrare nei parametri previsti se non con interventi di rinforzo strutturale di gran lunga più onerosi rispetto a quelli attualmente necessari. Allo stato sarebbe 3

4 necessario intervenire sulle fondazioni, sulle murature, realizzare nuovi setti murari e rinforzare adeguatamente i muri portanti esistenti con un completo ed irreparabile danneggiamento di tutte le opere di finitura interne eseguite al piano terra e sufficientemente documentate nel rilievo fotografico allegato alla CTU originaria. E prassi consolidata che nelle valutazioni eseguite in caso di fallimento o esecuzione immobiliare venga sempre richiesto ai Tecnici di verificare l influenza, sul valore di stima, di eventuali oneri per condoni e sanatorie. Nello specifico, qualora si voglia tener conto della possibilità di sanare 500 mc. dei mc. realizzati abusivamente, la nuova valutazione dovrebbe tener conto del valore della superficie sanabile del I piano da aggiungere a quella fatta dal sottoscritto nella CTU (senza decurtazioni), sottrarre gli oneri derivanti dalla demolizione della volumetria non sanabile ed infine sottrarre gli oneri, per lavori e spese tecniche, per adeguamento sismico dell intero complesso edilizio. La superficie sanabile al primo piano, corrispondente a 500 mc. lordi, si può ottenere sommando la superficie degli ambienti contraddistinti, nella planimetria allegata (ALLEGATO 2) dai numeri 2, 3, 4, 5 e 9. In definitiva per la valutazione dell immobile, nell ipotesi di acquirente coltivatore diretto, sarebbe necessario operare nel seguente modo: 1. aggiungere, al valore determinato nella prima CTU, il valore di mq. 73,91 (somma della superficie degli ambienti 2, 3, 4 e 5) pari a : mq. 73,91x.1.000/mq. = ,00; 2. aggiungere, al valore determinato nella prima CTU, il valore di mq. 31,80 (corrispondente alla superficie dell ambiente 9) pari a : mq x. 500/mq. = ,00; 3. sottrarre gli oneri, per lavori e spese tecniche, relativi alla demolizione di mc. 522 non sanabili; 4. sottrarre la diminuzione del valore del terreno agricolo asservito ai fini volumetrici per sanare i 500 mc. (normalmente il valore di un terreno agricolo asservito ai fini volumetrici diminuisce di 1/3) 5. sottrarre l importo degli oneri di urbanizzazioni in quanto trattasi di sanatoria (nel caso di imprenditore agricolo, per la sanatoria, gli oneri vengono commisurati in misura singola e non doppia) 6. sottrarre gli oneri, per lavori e spese tecniche, per adeguamento sismico dell intero complesso edilizio che comporterebbe, come prima evidenziato, un completo ed irreparabile danneggiamento di tutte le opere di finitura interne eseguite al piano terra. L esperienza professionale induce a ritenere, senza ombra di dubbio, che la definizione degli oneri relativi ai punti 3, 4, 5 e 6 prima indicati, superino di gran lunga i benefici dei punti 1 e 2. Di contro, con la demolizione dell intera volumetria abusiva al primo piano, si configura il ripristino delle condizioni strutturali ipotizzate nei calcoli statici all epoca presentati al Genio Civile di BN e menzionati nel Collaudo Statico e non obbliga l adeguamento delle strutture esistenti alla normativa sismica attuale e/o futura. 4

5 C) CONCLUSIONI In definitiva, tenuto conto di quanto relazionato, il sottoscritto conferma quanto già evidenziato nella perizia originaria e ritiene che il valore di mercato da assegnare al bene immobile in esame sia di ,00 comprensivo degli oneri per l abbattimento delle opere abusive. In alternativa l acquirente dovrebbe comunque abbattere una volumetria di almeno 522 mc. e per mantenere la parziale sopraelevazione dovrebbe spendere una somma, per adeguamento sismico ed oneri accessori prima meglio evidenziati, di gran lunga superiore rispetto a quella ipotizzata per il semplice abbattimento. Qualora il G.D. ritenga più convincente la motivazione espressa dall Avv. MEROLA, nell avviso di vendita sarà necessario puntualizzare che dei circa mc. di volumetria realizzata abusivamente, solo 500 mc. possono essere sanati se l acquirente è un imprenditore agricolo e che la sanatoria comporta obbligatoriamente l adeguamento sismico dell intero complesso edilizio alla luce della normativa vigente. In fede. Dicembre 2006 IL C.T.U. (Ing. Umberto FICOCIELLO) 5

6 ALLEGATO 1 CALCOLO DELLE SUPERFICI Legenda relativa allo stato di avanzamento lavori di consolidamento e ristrutturazione A - completo nella parte relativa agli interventi strutturali e nelle finiture (agibile) B - completo nella parte relativo agli interventi strutturali ma non nelle finiture (realizzati i solai di sottotetto, piattabande in cemento armato e cordoli perimetrali; mancano tutte le finiture interne quali: intonaci, pavimenti, tramezzature, impianti ecc) C - locali dove non è stato realizzato alcun intervento PIANO TERRA N ambiente DESTINAZIONE STATO DI AVANZAMENTO LAVORI SUPERFICIE PARZIALE mq. Superfici utili al piano terra con destinazione ad attività turistico-ricettiva 1 Portineria turistica A Ingresso e cassa A Esposizione A Antibagno A Wc A Esposizione A Esposizione A Wc A Wc A Esposizione A Angolo bar A Ristorante A Cucina A Deposito A Deposito A Scala A Wc A 3.20 TOTALE SUPERFICIE UTILE AL PIANO TERRA DESTINATA AD ATTIVITA TURISTICO-RICETTIVA mq. SUPERFICI TOTALI mq. 334,30 2 ANDRONE A Superfici utili non residenziali al piano terra 20 Deposito sotto scala esterna A Locale tecnico esterno A Totale superficie non residenziale mq CORTE INTERNA A SUPERFICIE ESTERNA SCOPERTA 6

7 PIANO PRIMO N ambiente DESTINAZIONE STATO DI AVANZAMENTO LAVORI SUPERFICIE PARZIALE mq. SUPERFICI TOTALI mq. Superfici utili al piano primo 1 Scala A Locale B Locale C Locale C Locale C Locale C Locale C 5.20 TOTALE SUPERFICIE UTILE AL PIANO PRIMO mq. 168,00 Superfici abusive al primo piano 2 Ufficio A Wc A Ufficio A Sala riunioni A Locale B Locale B Locale B Locale B TOTALE SUPERFICIE UTILE AL PIANO PRIMO DA RITENERSI ABUSIVA mq. 218,40 16 Ballatoio e balconi A

8 Ing. Umberto FICOCIELLO Via Avellino, BENEVENTO ALLEGATO 2 8

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