Camozzi & Bonissoni. L applicazione dei principi contabili internazionali agli immobili. Francesco Assegnati. Camozzi & Bonissoni

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1 L applicazione dei principi contabili internazionali agli immobili Francesco Assegnati Camozzi & Bonissoni Studio Legale e Tributario Galleria San Carlo Milano

2 Iter normativo UE Commissione Regolamento comunitario 1606/2002 del 19 luglio 2002 per armonizzare l informazione finanziaria presentata dalle società di cui all art. 4 (società quotate) al fine di garantire un elevato livello di trasparenza e comparabilità dei bilanci e quindi l efficiente funzionamento del mercato comunitario dei capitali e del mercato interno, prevede: - l obbligo di applicazione degli IAS ai bilanci consolidati delle società quotate nei mercati regolamentati europei; - la facoltà per gli Stati Membri di consentire o prescrivere l adozione degli IAS anche ai bilanci di esercizio non consolidati delle società quotate e ai bilanci d esercizio e/o consolidati delle società non quotate. Regolamento comunitario 1725/2003 del 29 settembre 2003 adotta taluni principi contabili internazionali.

3 Recepimento in Italia Parlamento Legge 31 ottobre 2003, n. 306: -art. 25: delega il Governo ad attuare Reg. 1606/2002 Governo D.Lgs. 28 febbraio 2005, n esercizio delle opzioni previste dall art. 5 del regolamento (CE) n. 1606/2002 in materia di principi contabili internazionali

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5 Confronto tra i principi contabili italiani e gli IAS/IFRS (alcuni aspetti generali sugli immobili) 1) Introduzione di una nuova categoria funzionale (investimenti immobiliari); 2) previsione di innovative modalità di contabilizzazione (fair value leasing component analysis rapporto terreno/fabbricato); 3) possibilità, quindi, di una rappresentazione patrimoniale a valori reali ; 4) effetti in ordine alcune disposizioni tributarie.

6 Principi contabili internazionali relativi agli Immobili Gli immobili di proprietà dell impresa o posseduti in base a contratto di leasing possono classificarsi ai fini IAS in una delle seguenti categorie: immobili ad uso funzionale (IAS 16); immobili posseduti dal locatario per il tramite di un contratto di leasing finanziario (IAS 17); rimanenze (IAS 2) e attività non correnti posseduti per la vendita (IFRS 5) investimenti immobiliari (IAS 40).

7 Rilevazione Camozzi & Bonissoni IAS 16 Immobili, impianti e macchinari Il costo di un elemento di immobili deve essere rilevato come un attività se, e soltanto se: è probabile che i futuri benefici economici associati all elemento affluiranno all entità; e il costo dell elemento può essere attendibilmente determinato. Non vengono rilevati nel valore contabile di un elemento di immobili i costi della manutenzione ordinaria effettuata sullo stesso. Piuttosto, tali costi sono rilevati a conto economico nel momento in cui si verificano.

8 IAS 16 Immobili, impianti e macchinari Rilevazione iniziale Un elemento di immobili che può essere rilevato come un attività, deve essere valutato al costo. Dilazione di pagamento (par.23) Il costo di un elemento di immobili è l equivalente prezzo per contanti alla data di rilevazione. Se il pagamento è differito oltre le normali condizioni di credito, la differenza tra l equivalente prezzo per contanti e il pagamento totale è rilevato come interesse sul periodo di finanziamento.

9 IAS 16 Immobili, impianti e macchinari Valutazione successiva Lo IAS 16 prevede due differenti trattamenti contabili successivi alla prima rilevazione: costo rideterminazione del valore i beni sono iscritti in bilancio al costo al netto degli ammortamenti cumulati e di eventuali svalutazioni per riduzione di valore deve essere possibile valutare attendibilmente e con regolarità il fair value; per i terreni e fabbricati è il valore di mercato, (solitamente determinato sulla base di apposita perizia svolta da periti professionalmente qualificati); per gli impianti e macchinari è di solito anch esso il valore di mercato; in assenza di un valore basato sul mercato, si può utilizzare un approccio alternativo, quale quello basato sul costo di sostituzione ammortizzato

10 IAS 16 Immobili, impianti e macchinari Rideterminazione del valore incremento di valore accredito al patrimonio netto (tuttavia, tale valore deve essere iscritto nel conto economico nella misura in cui rappresenti una ripresa di una precedente riduzione di valore); decremento di valore imputazione nel conto economico (tuttavia, tale valore deve essere addebitato al patrimonio netto nella misura in cui risulti iscritta una componente di rivalutazione attribuibile a tale attività).

11 Impairment test Camozzi & Bonissoni IAS 16 Immobili, impianti e macchinari Sia il metodo del costo che quello della rideterminazione prevedono la possibilità che il bene possa essere rettificato per perdite di valore (impairment). Lo IAS 36 riduzione durevole del valore delle attività prevede che un soggetto ad ogni data di chiusura del bilancio debba valutare se ci sono degli indizi che il bene possa aver subito una perdita durevole di valore. Qualora il valore di recupero risulti inferiore al valore di carico occorrerà ridurre il valore del bene e in contropartita: nel caso di adozione del metodo del costo iscrivere immediatamente una perdita a conto economico; nel caso di adozione del metodo della rideterminazione, rilevare una perdita a conto economico, salvo il caso in cui risulti iscritta una componente di rivalutazione attribuibile a tale attività. In questo caso infatti, il valore deve essere addebitato al patrimonio netto fino a concorrenza della rivalutazione.

12 Leasing IAS 17 Lo IAS 17 definisce il leasing come un contratto per mezzo del quale il locatore trasferisce al locatario, in cambio di un pagamento o di una serie di pagamenti, il diritto all utilizzo di un bene per un periodo di tempo stabilito. Inoltre, definisce quali operazioni di leasing finanziario quelle nelle quali sostanzialmente tutti i rischi ed i benefici derivanti dalla proprietà del bene sono trasferiti al locatario. Il diritto di proprietà può essere trasferito o meno al termine del contratto. Il locatario, in considerazione del principio della rilevanza della sostanza sulla forma, rileva i beni oggetto di leasing tra le attività, con il conseguente ammortamento, e contestualmente contabilizza il relativo debito nei confronti del concedente. Per i contratti di leasing operativo lo IAS 17 prevede l addebito nel conto economico per competenza dei canoni di affitto percepiti o riscossi. Il locatore provvede poi all ammortamento secondo le normali regole applicabili al bene oggetto di contratto.

13 Metodo patrimoniale IAS 17 - Leasing I contratti di locazione finanziaria sono contabilizzati in base alla forma giuridica negoziale e pertanto, i beni oggetto di locazione sono rilevati come attività patrimoniali da parte del concedente e dallo stesso ammortizzati, mentre sono contabilizzati a conto economico i canoni corrisposti da parte dell utilizzatore; quest ultimo contabilizza periodicamente, in funzione della loro competenza economica, come costi d esercizio, i canoni contrattualmente dovuti.

14 Metodo finanziario Camozzi & Bonissoni IAS 17 - Leasing Nel bilancio dell utilizzatore il bene locato è iscritto fra le proprie immobilizzazioni e assoggettato ad ammortamento in funzione della sua vita utile economica, rilevando il debito per la parte relativa al capitale e registrando per competenza la componente finanziaria del canone e gli oneri accessori. Il concedente iscrive in bilancio un credito per la parte relativa al capitale, registrando per competenza la parte finanziaria del canone e gli oneri accessori.

15 IAS 2 - Rimanenze Ambito di applicazione: Si applica ai beni posseduti per la vendita nell ordinario svolgimento dell attività. Rilevazione iniziale: i beni vengono iscritti al minore tra il costo di acquisto o di produzione ed il valore netto di realizzo. Nel costo di acquisto o di produzione vengono inclusi tutti i costi sostenuti per portare i beni nel luogo e nello stato attuale. Modalità di determinazione del costo: costi specifici, FIFO, costo medio ponderato Differenza rispetto al PC italiani : Non è ammesso il LIFO

16 IAS 40 Investimenti immobiliari Ambito di applicazione: si applica alle proprietà immobiliari (terreni, fabbricati o parti di fabbricati) possedute al fine di conseguire canoni di locazione o per l apprezzamento del capitale investito o entrambe le motivazioni. (Si applica anche ai beni posseduti dal locatario in un leasing finanziario e dal locatore in leasing operativo) Rilevazione iniziale: un investimento immobiliare deve essere rilevato come attività solo se: - è probabile che i benefici economici futuri associati all investimento immobiliare affluiranno all impresa; - possa essere valutato attendibilmente il costo dell investimento.

17 IAS 40 Investimenti immobiliari Valutazione iniziale: al costo. I costi e le spese direttamente attribuibili all operazione devono essere incluse nella valutazione iniziale. Per i beni costruiti in economia, il valore di iscrizione è rappresentato dal costo di produzione alla data in cui la costruzione è terminata. Prima di tale data, deve essere applicato lo IAS 16. Se il bene immobile è detenuto tramite un leasing, il valore di iscrizione deve essere pari al minore tra il fair value del bene ed il valore attuale dei pagamenti minimi lo stesso importo deve essere rilevato come passività

18 IAS 40 Investimenti immobiliari Valutazioni successive: lo IAS 40 auspica la valutazione di un investimento immobiliare secondo il modello del fair value; tuttavia è consentita anche la valutazione al costo. La metodologia scelta deve essere applicata a tutti gli investimenti immobiliari. Le variazioni di fair value devono essere rilevate a conto economico, incidendo direttamente sul risultato d esercizio.

19 IAS 40 Investimenti immobiliari Modello del costo: devono essere applicate le previsioni dello IAS 16, il quale prevede l iscrizione dei beni in base al costo al netto degli ammortamenti accumulati, e di qualsiasi perdita per riduzione di valore accumulata. Principi Contabili Italiani: Non è previsto alcuno specifico trattamento per gli investimenti immobiliari. Si applica pertanto il metodo del costo previsto per tutte le immobilizzazioni materiali. Sono consentite rivalutazioni solo in presenza di leggi speciali.

20 Fair value - Determinazione Il fair value è il corrispettivo al quale un attività potrebbe essere scambiata in una libera transazione tra parti consapevoli, disponibili ed indipendenti. In sintesi il fair value coincide con il valore ragionevole di mercato e può, quindi, riflettere, tra altri, elementi positivi (e negativi) collegati ai futuri flussi di ricavo e funzionamento.

21 IAS - Aspetti fiscali La normativa italiana prevede la sostanziale irrilevanza fiscale dell applicazione dei principi contabili internazionali. IAS 16 L adozione del modello del fair value non ha rilievi fiscali; determina un doppio binario contabile/fiscale e fiscalità differita. IAS 17 La scelta del metodo di contabilizzazione è resa neutrale dalla previsione di cui all art. 109, comma 4, lettera b), in quanto per entrambi i metodi di rilevazione è ammessa la deducibilità fiscale degli interi canoni di leasing. Doppio binario e fiscalità differita. IAS 2 Non è ammesso l utilizzo del metodo Lifo (valido tutt ora fiscalmente); tuttavia, l art. 13 D.Lgs. 38/2005 prevede la possibilità di mantenere tale metodo, se già utilizzato nei tre periodi precedenti; conseguente doppio binario e fiscalità differita. IAS 40 vd. IAS 16