La misura di performance dei fondi immobiliari: una ricerca sui fondi retail

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1 Il nuovo ruolo dell esperto indipendente alla luce della crisi finanziaria La performance dei fondi immobiliari, il Mortgage Lending Value e il Property and Market Rating Roma, La misura di performance dei fondi immobiliari: una ricerca sui fondi retail Gianluca Mattarocci Università di Roma Tor Vergata Laboratorio di Finanza Immobiliare

2 Indice Introduzione Misure di performance del portafoglio gestito Misure di performance corrette per il rischio - Risk adjusted performance measures - Misure di gestione attiva Conclusioni

3 Introduzione (1/2) Patrimonio gestito (mln euro) Numero fondi Fonte: Elaborazione su dati Assogestioni

4 Introduzione (2/2) Gli operatori attivi al 31/12/2011 SGR Gruppo di riferimento N fondi Patrimonio AEDES BPM Real estate SGR AEDES Allianz Global Investors Italia SGR Allianz Amundi real estate Italia SGR Amundi Group BNP Paribas REIM SGR BNP Paribas Fabrica Immobiliare SGR Fabrica Immobiliare Generali Immobilaire Italia SGR Generali IDEA FIMIT SGR IDEA FIMIT Investire Immobiliare SGR Banca Finnat Euramerica Mediolanum gestione fondi SGR Mediolanum Polis fondi SGR Polis Prelios SGR Prelios Real Estate Asset Management SGR REAM REEF Fondimmobiliari SGR Deutsche Bank Sorgente SGR Sorgente Torre SGR Fortress Investment Group Vegagest Immobiliare n.1 Vegagest Fonte: Elaborazione su dati Assogestioni

5 Indice Introduzione Misure di performance del portafoglio gestito Misure di performance corrette per il rischio - Risk adjusted performance measures - Misure di gestione attiva Conclusioni

6 Misure di performance del portafoglio gestito (1/2) dove l income return considera la sommatoria di tutti i flussi di cassa generati dall investimento durante l anno t rispetto al valore dell immobile ad inizio anno. dove il rendimento è calcolato come semplice rapporto tra la variazione (positiva o negativa) di valore registrata nell anno e il valore dell immobile ad inizio periodo Analisi su dati Scenari Immobiliari Campione che include tutti i fondi esistenti al tempo t Periodo Frequenza annuale

7 Misure di performance del portafoglio gestito (2/2) La scomposizione della performance dei portafogli gestiti dai fondi immobiliari italiani N Income return Capital growth Periodo Fondi Mediana Mediana Osservato Media Dev.St. Media Dev.St % 10.70% 0.00% 10.26% 10.26% 3.92% % 10.27% 0.35% 17.81% 17.81% 4.79% % 7.93% 9.68% 33.78% 22.30% 91.42% % 7.97% 3.29% 11.52% 7.34% 11.03% % 9.08% 1.69% 6.85% 2.02% 13.38% % 6.40% 2.03% 5.63% 1.76% 23.07% % 3.75% 0.77% -0.46% 1.43% 39.50% % 3.28% 0.95% 7.19% 3.61% 18.37% % 3.65% 0.67% 1.62% 0.86% 52.56% % 3.66% 0.85% -2.82% -3.48% 37.33% Fonte: Elaborazione su dati Scenari Immobiliari

8 Indice Introduzione Misure di performance del portafoglio gestito Misure di performance corrette per il rischio - Risk adjusted performance - Misure di gestione attiva Conclusioni

9 Misure di performance corrette per il rischio Risk Adjusted performance Misure di gestione attiva Analisi su dati Borsa Italiana Campione che include tutti i fondi esistenti al tempo t Periodo Frequenza mensile / giornalieria Analisi di variabilità nel tempo dei ranking (decili e quartili)

10 Risk adjusted performance (1/2) f (Re n dim ento) RAP it = f ( Rischio) Sharpe it = R it σ R ( R ) it ft HYP : Soggetto avverso al rischio disposto ad accettare una crescita dell esposizione soltanto a fronte di una crescita proporzionale del rendimento Rit R ft ( ) R it σ Extra rendimento rispetto attività priva di rischio Deviazione standard del rendimento HYP : Distribuzione normale dei rendimenti

11 Risk adjusted performance (2/2) Persistenza Analisi per decili Media Minimo Massimo Campione completo Primo decile Analisi per quartili Media Minimo Massimo Campione completo Primo quartile Correlazione Analisi per decili Analisi per quartili Sharpe

12 Misure di gestione attiva (1/2) (Jensen, 1967) (Sharpe, 1964) (Fama e French, 1993) (Carhart, 1997) = il rendimento richiesto per un titolo privo di rischio = premio per il rischio rispetto all indice di mercato = differenziale di rendimento da un portafoglio di small cap e large cap = differenziale di rendimento tra un portafoglio di strumenti con un elevati e bassi book to market value = differenziale tra il rendimento degli strumenti fnanziari che hanno ottenuto alte performance negli ultimi mesi e quelli che hanno ottenuto basse performance

13 Misure di gestione attiva (2/2) Persistenza Media Minimo Massimo Analisi per decili CAPM Fama & French Carhart Analisi per quartili CAPM Fama & French Carhart Correlazione Analisi per decili Analisi per quartili CAPM Fama & French Carhart

14 Indice Introduzione Misure di performance del portafoglio gestito Misure di performance corrette per il rischio - Risk adjusted performance - Misure di gestione attiva Conclusioni

15 Conclusioni Esistono differenze signifcative nella classifcazione degli investimenti sulla base del criterio di selezione adottato Le prospettive future di ricerca prevedono l inclusione di misure RAP più complesse che non assumono la normalità dei rendimenti La valutazione della rilevanza dei criteri adottati per selezionare gli investimenti deve considerare l impatto economico su una strategia di investimento