LA FISCALITÀ DEGLI IMMOBILI

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Nicolo Dolce
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1 LA FISCALITÀ DEGLI IMMOBILI I fabbricati strumentali a cura di Roberto Protani

2 I FABBRICATI STRUMENTALI L'art. 36, comma 7, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, ha introdotto una rilevante, quanto penalizzate, disposizione che prevede l'indeducibilità dei costi riferiti ai terreni su cui insistono i fabbricati strumentali, nonché dei relativi terreni pertinenziali. Pertanto, l'ammortamento del fabbricato deve essere assunto al netto del costo delle aree su cui insiste e di quelle pertinenziali.

248, ha introdotto una rilevante, quanto penalizzate, disposizione che prevede l'indeducibilità dei costi riferiti ai

3 DOCUMENTO N. 16 OIC Le nuove disposizioni danno luogo pertanto ad un allineamento delle norme fiscali a quelle civilistiche. Infatti, secondo quanto previsto dal Documento n. 16 OIC, i terreni essendo beni la cui utilità non si esaurisce nel corso del tempo non sono soggetti ad ammortamento. Se il valore del fabbricato incorpora anche quello del terreno su cui il primo insiste, il valore del terreno deve essere scorporato sulla base di stime.

Infatti, secondo quanto previsto dal Documento n.

4 IAS N. 16 Anche lo IAS n. 16 precisa che i terreni e gli edifici sono beni separabili e vanno trattati separatamente ai fini contabili anche quando vengono acquistati congiuntamente. Il Il suddetto principio conosce, tuttavia, alcune eccezioni come nel caso di di cave e di di siti utilizzati per discariche, ove i i terreni hanno una vita utile illimitata e quindi non vengono ammortizzati.

fini contabili anche quando vengono acquistati congiuntamente.

5 I FABBRICATI STRUMENTALI La normativa fiscale si è dunque adeguata ai principi civilistici. La disposizione si applica agli immobili strumentali sia per natura (categoria catastale A/10, B, C, D ed E) che per destinazione, ossia a quelli che, a prescindere dalla categoria catastale, sono comunque direttamente utilizzati dall'impresa.

La disposizione si applica agli immobili strumentali sia per natura (categoria

6 GLI IMMOBILI DELLE IMPRESE "immobili "immobili che che costituiscono beni costituiscono beni strumentali strumentali per per l'esercizio l'esercizio dell'impresa" dell'impresa" "immobili che "immobili che costituiscono beni alla cui costituiscono beni alla cui produzione o scambio è produzione o scambio è diretta l'attività diretta l'attività dell'impresa" dell'impresa" "altri "altri immobili" immobili" IMMOBILI IMMOBILI STRUMENTALI STRUMENTALI IMMOBILI IMMOBILI MERCE MERCE IMMOBILI IMMOBILI PATRIMONIALI PATRIMONIALI Concorrono Concorrono al al reddito reddito d'impresa d'impresa in in base base alle alle risultanze risultanze del del conto conto economico economico Concorrono Concorrono al al reddito reddito in in base base alle alle norme norme proprie proprie dei dei redditi redditi fondiari fondiari (criteri (criteri catastali) catastali)

immobili" immobili" IMMOBILI IMMOBILI STRUMENTALI STRUMENTALI IMMOBILI IMMOBILI MERCE MERCE IMMOBILI IMMOBILI PATRIMONIALI PATRIMONIALI Concorrono Concorrono al al reddito reddito d'impresa d'impresa

7 I FABBRICATI STRUMENTALI Quindi, non si riferisce agli impianti o ai macchinari infissi al suolo che non costituiscono fabbricati iscritti o iscrivibili nel catasto edilizio urbano. Le nuove regole fiscali si applicano anche alle quote di ammortamento relative a fabbricati acquistati nei periodi d'imposta precedenti al 2006

8 I FABBRICATI IN LEASING Con riferimento ai fabbricati strumentali acquisiti in leasing, si prevede l'indeducibilità della quota capitale dei canoni riferibile al terreno. Per gli immobili in leasing la disposizione si applica anche con riferimento ai contratti stipulati prima del 4 luglio 2006, ma ai canoni maturati a decorrere dal periodo d'imposta in corso al 4 luglio 2006.

Per gli immobili in leasing la disposizione si applica anche con riferimento ai contratti

9 I FABBRICATI STRUMENTALI Per gli immobili acquisiti a decorrere dal periodo di imposta in corso alla data del 4 luglio 2006, il valore da attribuire alle aree sarà pari al maggiore tra: il valore dell'area eventualmente esposto nel bilancio d'esercizio relativo al periodo di imposta in corso al momento dell'acquisto e il valore che si ottiene applicando i coefficienti del 20 o 30 per cento (per i fabbricati industriali) al costo di acquisto complessivo dell'immobile, comprensivo del valore dell'area.

d'esercizio relativo al periodo di imposta in corso al momento dell'acquisto e il valore che si ottiene applicando i

10 Fabbricato industriale acquistato, in data 20 settembre 2006, al prezzo complessivo di ,00. Valore civilistico del terreno ,00 Valore fiscale del terreno ,00 Valore civilistico del terreno ,00 Valore fiscale del terreno ,00

11 I FABBRICATI STRUMENTALI Se non risulta esposto separatamente in bilancio il valore non ammortizzabile dell'area sarà determinato applicando esclusivamente i coefficienti del 20 o 30 per cento.

12 I FABBRICATI STRUMENTALI Acquisto separato dell'area e successiva costruzione del fabbricato strumentale Ammortamento Valore dell'area = Prezzo di acquisto % sul costo di costruzione del fabbricato strumentale

Ammortamento Valore dell'area = Prezzo di acquisto %

13 I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN PRECEDENZA Per le acquisizioni avvenute nei periodi di imposta precedenti a quello in corso al 4 luglio 2006, il confronto tra i valori va effettuato prendendo a riferimento l'ultimo bilancio approvato prima dell'entrata in vigore del D.L. n. 223 del 2006.

2006, il confronto tra i valori va effettuato prendendo a riferimento

14 I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN PRECEDENZA Acquisto separato dell'area e successiva costruzione del fabbricato strumentale Ammortamento Valore dell'area = Prezzo di acquisto % sul costo di costruzione del fabbricato strumentale

strumentale Ammortamento Valore dell'area = Prezzo di

15 I COSTI INCREMENTATIVI Il costo complessivo (area più fabbricato) su cui applicare le percentuali del 20 o 30 per cento deve essere assunto al netto dei costi incrementativi capitalizzati nonché delle rivalutazioni effettuate, le quali, pertanto, sono riferibili esclusivamente al valore del fabbricato e non anche a quello dell'area.

incrementativi capitalizzati nonché delle rivalutazioni effettuate, le quali,

16 I COSTI INCREMENTATIVI Per costi incrementativi si intendono le spese per interventi di manutenzione, riparazione, ammodernamento, trasformazione e ampliamento che siano state portate ad incremento del costo dei fabbricati strumentali, sostenute successivamente all'acquisto o alla costruzione. Alla stessa stregua vanno trattati gli oneri di urbanizzazione.

portate ad incremento del costo dei fabbricati strumentali, sostenute successivamente

17 I FABBRICATI INDUSTRIALI Per fabbricati industriali si intendono quelli destinati alla produzione o alla trasformazione dei beni, tenendo conto della loro effettiva destinazione e prescindendo dalla classificazione catastale. Non rientrano tra i fabbricati industriali gli immobili destinati ad attività commerciale, quali negozi, locali destinati al deposito e allo stoccaggio di merci.

prescindendo dalla classificazione catastale.

18 I FABBRICATI DESTINATI A PIÙ ATTIVITÀ qualora gli spazi espressi in metri quadri, utilizzati per l'attività di produzione o trasformazione siano prevalenti qualora gli spazi espressi in metri quadri, utilizzati per l'attività di produzione o trasformazione non siano prevalenti Industriale Altri usi

prevalenti qualora gli spazi espressi in metri quadri, utilizzati per

19 I FABBRICATI CIELO-TERRA Secondo i principi contabili internazionali lo scorporo del valore del terreno va compiuto solo se si riferisce ad un fabbricato strumentale c.d. "cielo-terra" e non per le unità immobiliari comprese in un fabbricato. La Circolare dell'agenzia delle Entrate n. 1/2007, al contrario, precisa che lo scorporo va effettuato anche per gli immobili "non cielo-terra".

20 I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN PRECEDENZA Prima della norma di interpretazione autentica introdotta dalla Finanziaria per il 2008, per i fabbricati acquistati nei periodi precedenti a quello in corso al 4 luglio 2006, gli ammortamenti precedentemente dedotti dovevano essere imputati prioritariamente al valore del fabbricato. In virtù della suddetta norma, per ciascun immobile strumentale le quote di ammortamento dedotte nei periodi di imposta precedenti al periodo di imposta in corso al 4 luglio 2006 calcolate sul costo complessivo sono riferite proporzionalmente al costo dell'area e al costo del fabbricato.

21 I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN PRECEDENZA Fabbricato industriale = ,00 Valore in bilancio senza separata indicazione Terreno: ,00 ( ,00 x 30%) Fabbricato: ,00 Fondo ammortamento al 31/12/2005: ,00

22 I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN PRECEDENZA Fabbricato industriale = ,00 Valore in bilancio senza separata indicazione Terreno: ,00 ( ,00 x 30%) Fabbricato: ,00 Fondo ammortamento al 31/12/2005: ,00 Interpretazione ante Finanziaria per il 2008 Residuo da ammortizzare: 0 Fabbricato: ,00 Fondo ammortamento al 31/12/2005: ,00

23 I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN PRECEDENZA Interpretazione post Finanziaria per il 2008 Fabbricato: ,00 Fondo ammortamento al 31/12/2005: ,00 Fondo ammortamento riferibile al terreno al 31/12/2005: ,00 ( ,00 x 30%) Fondo ammortamento riferibile al fabbricato al 31/12/2005: ,00 ( ,00 x 70%) Residuo da ammortizzare: ,00 ( , ,00)

24 I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN PRECEDENZA Fabbricato commerciale: ,00 Fondo ammortamento al 31 dicembre 2005: ,00 Terreno: ,00 ( ,00 x 20%) Fabbricato: ,00 Ammortamento 2006: 4.800,00

25 I FABBRICATI STRUMENTALI ACQUISITI IN PRECEDENZA Ante Post Quota di ammortamento Anno 2006 Deducibilità max per il fabbricato commerciale Fondo ammortamento dedotto Quota di ammortamento deducibile Anno , , , ,00 Imputazione totale al fabbricato 0 Terreno: ,00 Fabbricato: , ,00 ( ,00 x 3%)

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