ARGOMENTI Scopi e caratteristiche dello strumento Tipologie di mutui Il mercato secondario e il ruolo svolto nella crisi finanziaria

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1 MERCATO DEI MUTUI A.A. 2015/2016 Prof. Alberto Dreassi DEAMS Uiversità di Trieste ARGOMENTI Scopi e caratteristiche dello strumeto Tipologie di mutui Il mercato secodario e il ruolo svolto ella crisi fiaziaria 2 1

2 Prestito a lugo termie Garazia immobiliare SCOPI E CARATTERISTICHE Frequete per scopi resideziali, ma ache per l acquisto di immobili a fii produttivi o commerciali I piai di rimborso prevedoo pagameti periodici composti sia di quote capitali che iteressi (ammortameto) Tassi: fissi, variabili, o varie combiazioi fra i due 3 SCOPI E CARATTERISTICHE Fattori alla base della determiazioe dei tassi: Tassi di mercato, duratio, discout poits all iizio del cotratto Qualità della garazia, rapporto fra prestito e valore (es. 80/20) e preseza di coperture assicurative (vita, dai o specifiche) Qualità del debitore: merito di credito, reddito dispoibile, ricchezza etta, struttura dell idebitameto, adameto storico della relazioe, Strategia e attese del prestatore 4 2

3 TIPOLOGIE DI PIANI DI AMMORTAMENTO Pricipalmete due alterative (pur i preseza di umerose variati): Es.: capitale 100k, TAN 7%, scadeza 10a, rata auale, commissioi: subito, 50 /rata fracese : rata fissa italiao : quota capitale fissa Ao Rata C I Pagato Residuo Flusso Ao Rata C I Pagato Residuo Flusso TIPOLOGIE DI PIANI DI AMMORTAMENTO Formule per il calcolo Quota capitale (t) Quota iteressi (t) Rata (t) Fracese R v t+1 R (1 v K a i ) t+1 Italiao K K ( t + 1) i K [ 1 + i ( t + 1)] K=debito totale =umero di rate i=tasso t=periodo t-esimo R=rata i 1 a i =, v = 1 v (1 + i) 6 3

4 VARIANTI Numerose e dipedeti dall esperieza del sigolo Paese: Garatiti da agezie pubbliche (es. per i veterai, le giovai coppie, ) Tassi: fissi, variabili, adeguabili, co cap e/o floor, combiati (es. rata fissa, tasso variabile, durata variabile) Le rate possoo essere ache cresceti, per favorire il rimborso aticipato o collegarlo alle aspettative riguardo al reddito dispoibile I passato forme a rata decrescete (opzioale) hao codotto a risultati egativi per i prestatori Possibilità di otteere mutui multipli sulla medesima garazia Particolarità dei reverse auitymortgage: i particolare per clietela più aziaa 7 IL MERCATO SECONDARIO I mutui soo di per sé illiquidi, sia per i preditori (a meo di previsioi di legge o cotrattuali specifiche) che per i prestatori L illiquidità è egativa i particolare per i prestatori: Comporta u rischio di tasso, soprattutto i termii di reivestimeto dei flussi periodali Rischio di credito Rischio di mercato della garazia Rischio ecoomico, riguardo alle spese ammiistrative di servizio del prestito La vedita del prodotto di per sé è i grado di creare ritori cosiderevoli 8 4

5 IL MERCATO SECONDARIO Gli itermediari fiaziari hao promosso il mercato secodario co diversi metodi: Iizialmete, rivededo i prestiti ad altri ivestitori e liberado risorse fiaziarie co la cessioe dei rischi collegati a tali attività Successivamete, grazie all appoggio a programmi pubblici di acquisto dei prestiti dagli origiator che hao cotribuito alla diffusioe di bache specializzate ei mutui Più recetemete, co le cartolarizzazioi 9 IL MERCATO SECONDARIO Cartolarizzazioe: Emissioe di titoli rappresetativi di attivi specifici (mutui MBS), per fiaziare l acquisto dagli origiator Possibilità di stadardizzare ua molteplicità di prestiti di ammotare coteuto, co caratteristiche diverse (tassi, scadeze, qualità del credito, costi di servizio, ) Processo: Creazioe di u portafoglio di prestiti co fuzioe di garazia Fiaziameto dell acquisto mediate emissioe di uovi titoli co redditività e rimborso dipedeti dai flussi raccolti dagli attivi origiari Trasferimeto dei rischi agli ivestitori Divisioe i trache dei uovi titoli a secoda del rischio di credito collegato (CDO) o a scadeze diverse (CMO), co diversi tassi di iteresse Utilizzo della liquidità raccolta per uovi prestiti, possibilità di diversificazioe per gli ivestitori 10 5

6 IL MERCATO SECONDARIO Cos è adato storto el 2007? Per aumetare l appetibilità di uo strumeto i fase di saturazioe, icremeto della remuerazioe sui titoli, trache costruite i modo più aggressivo, iesco di operazioi di ricartolarizzazioe Ioltre, emissioe di garazie fiaziarie da parte degli origiator agli ivestitori (mateimeto del rischio) Ua forte domada ha stimolato la vedita e cartolarizzazioe di mutui co rischi di credito molto elevati (subprime, ALT-A, NINJA) La forte domada era strettamete collegata alla bolla immobiliare, a sua volta stimolo per la bolla del credito Aumeto dei default su alcui strumeti (i preditori origiali avevao poco da perdere co valori immobiliari calati al di sotto del debito residuo) Bassa traspareza sui titoli collocati co le ricartolarizzazioi e sul livello di rischio mateuto effettivamete dagli origiator 11 C è relazioe fra valore degli immobili e mercati secodari dei mutui? 12 6

7 Quali le differeze fra Paesi? (debito residuo per mutui/ PIL 2008) 13 Quali le differeze fra Paesi? Fallimeti e ritardi oltre i 30gg 14 7

8 Quali le differeze fra Paesi? Durata del recupero della garazia 15 Quali le differeze fra Paesi? Tipologia di tasso 16 8

9 Quali le differeze fra Paesi? Fote di fiaziameto 17 9