MERCATO IMMOBILIARE NAPOLI Speciale Grandi Città Nel corso del 2009 le quotazioni immobiliari di Napoli sono diminuite del 6,1%; nel secondo semestre la diminuzione è stata del 2,3%. 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 +9.5% +15.8% +13.1% +13.9% +12.4% +7.4% -1.6% -6.8% -6,1% Nel centro di Napoli si registrano quotazioni stabili. Positivo l andamento del mercato immobiliare della zona di Porta Capuana-Arenaccia dove, in particolare, hanno ben tenuto i piccoli tagli (monolocali e bilocali) acquistati sia da investitori che da coppie giovani. Un monolocale in zona costa mediamente 40-50 mila e si può affittare intorno a 400 al mese. Nelle zone di Forcella e della Stazione acquistano prevalentemente persone che hanno sempre vissuto nel quartiere o che comunque conoscono bene la zona. Le abitazioni sono prevalentemente popolari, risalenti alla fine del 1800 e comunque anteriori al 1967. Gli immobili più prestigiosi si concentrano nel quartiere di Arenaccia dove prevalgono le soluzioni in cemento armato e dove, a breve, sorgerà un centro commerciale. La zona presenta il vantaggio di essere ben collegata alla tangenziale e servita da numerose attività commerciali. Le quotazioni di una tipologia usata ad Arenaccia oscillano da 2200 a 2500 al mq. Nella zona del centro intorno al Duomo le quotazioni degli immobili sono al ribasso. Infatti i proprietari hanno ancora aspettative elevate mentre i potenziali acquirenti hanno notevolmente ridotto la disponibilità di spesa in particolare coloro che ricorrono al mutuo. Si registrano acquisti di immobili ad uso investimento; infatti in zona sono concentrate numerose facoltà universitarie e di conseguenza ci sono genitori di studenti che acquistano l immobile per il figlio, ma anche investitori che acquistano per affittarli. Un taglio di 40 mq si può acquistare a 90 mila e si può affittare a 400 al mese. Tra le strade principali ci sono via Duomo, corso Umberto I, via Benedetto Croce e piazza del Gesù dove si concentrano stabili d epoca costruiti tra il 1500 ed il 1600. Per un buon usato si spendono cifre medie di 4000 al mq. Nella zona di via Tribunali, piazza Dante, nel cuore storico della città, i prezzi scendono a 3000 al mq. La macroarea che ha segnalato la diminuzione più sensibile è stata quella del Centro Direzionale che ha interessato in particolare i quartieri di Ponticelli e di Poggioreale. In quest ultimo quartiere la motivazione è da ricercarsi nel fatto che ad acquistare in zona sono prevalentemente persone con redditi medio-bassi che ricorrono al mutuo per finanziare l acquisto. Si è registrato un calo anche sulle tipologie di qualità migliore dal momento che non rientrano nel budget medio dei potenziali acquirenti della zona e che esprimono ormai una disponibilità di spesa intorno a 150-180 mila. Acquistando soprattutto famiglie il taglio più richiesto è il trilocale. Si nota una maggiore attenzione allo stato di conservazione del condominio. Il quartiere di Poggioreale è caratterizzato da parchi residenziali popolari realizzati tra gli anni 40 e 50 e da parchi residenziali più recenti, degli anni 70. Molte richieste si concentrano in via Nuova Poggioreale ed in via Stadera, dove sono disponibili palazzi della fine degli anni 70 ed inizi degli anni 80 e che si trattano a 3300-3500 al mq. La spesa è più contenuta per le soluzioni popolari degli anni 50 ed è compresa tra 1600 e 1800 al mq. Da segnalare che in via Nuova Poggioreale sono in fase di completamento due nuovi parchi residenziali, dove si possono acquistare appartamenti acquistabili a 4000 al mq. Il quartiere Poggioreale è una zona della parte orientale della città. E' conosciuto per la recente costruzione del Centro Direzionale, sede dell'università e del Palazzo di Giustizia. E' presente inoltre la stazione circumvesuviana. A Sud di Napoli si estende la zona industriale che svolgerà un ruolo di primo piano nei prossimi anni. E stato approvato infatti il progetto per la realizzazione della "Cittadella dell'università" e di una nuova fermata della metropolitana presso il Tribunale, la partenza dei lavori è prevista entro il 2011. Poggioreale è interessato dallo sviluppo di nuovi servizi urbani. E già in funzione una nuova linea tramviaria che
Speciale Grandi Città collega il quartiere con le zone centrali di Napoli, con capolinea in Piazza Vittoria. Inoltre, da circa due anni, è in funzione la nuova fermata della Metropolitana Granturco. Il quartiere è ben collegato con l'aeroporto di Capodichino e con la Stazione Centrale. E del 2,1% la diminuzione dei prezzi nella macroaerea di Posillipo-Chiaia e del 2,8% quella di di Vomero-Arenella. Nella prima si registra un lieve ribasso delle quotazioni nella zona delimitata da via Petrarca e da via Orazio. In particolare si è registrato un calo delle quotazioni sul segmento degli immobili acquistati per uso investimento. La sensazione è che coloro che potrebbero acquistare, avendo anche il capitale per poterlo fare, siano in una situazione di stand-by: molti infatti sono titolari di aziende o liberi professionisti che al momento preferiscono rimandare l acquisto dell abitazione come investimento per lasciare il capitale liquido e fronteggiare eventuali difficoltà legate all attività professionale. Infatti in questa seconda parte dell anno hanno comprato soprattutto coloro che hanno avuto necessità dell abitazione. Non si sono avute flessioni per le tipologie di prestigio situate a Posillipo, in particolare per le soluzioni indipendenti con accesso al mare e dal valore superiore al milione di o per gli appartamenti inseriti nei parchi condominiali di prestigio che caratterizzano la zona e dotati di campi da tennis, piscina e servizio di vigilanza. Le quotazioni per una tipologia usata ed in buone condizioni sono valutate intorno a 8000 al mq. Hanno mantenuto quotazioni invariate anche gli immobili degli anni 20 situati in via Posillipo. La diminuzione delle quotazioni, per quanto contenuta, si è registrata maggiormente sugli appartamenti meno signorili situati in via Caravaggio, via Manzoni, via Catullo e limitrofe dove ci sono soluzioni degli anni 60. Sono in fase di ultimazione i lavori per la riqualificazione delle facciate degli immobili previsti dal progetto Sirena ed avviati anni fa. Nella macroaorea di Vomero-Arenella si registra una diminuzione dei prezzi per le abitazioni situate nella zona di piazza Medaglie d Oro in seguito alla minore disponibilità di spesa media dei potenziali acquirenti, soprattutto sui grandi tagli (4-5 locali). Tengono i prezzi per i bilocali e i trilocali. Ad acquistare in questa zona è soprattutto un target medio alto, professionisti, che negli ultimi tempi esprime la richiesta per immobili da ristrutturare e dotati di posto auto. Chi ha comprato in questa seconda parte del 2009, quasi sempre ha venduto un altro immobile, a volte trasferendosi anche dai quartieri limitrofi. Particolarmente apprezzati gli immobili situati a ridosso di Piazza Medaglie d Oro dove si concentrano soluzioni degli anni 50 dotate di terrazzo e vista sulla piazza e che, al momento, in buone condizioni si trattano a prezzi medi di 5500 al mq. Si riscontrano difficoltà nella vendita degli immobili nella zona di via Michelangelo dove ci sono tipologie decisamente prestigiose i cui prezzi però al momento risultano superiori al budget dei potenziali acquirenti. La conseguenza è che spesso coloro che dimostrano interesse per questo tipo di immobile si sposta verso Posillipo sempre che non si trovi la tipologia con posto auto e terrazzo. In diminuzione dell 1,5% le abitazioni situate nella macroarea di Flegrea-Fuorigrotta, in particolare nel quartiere di Fuorigrotta-Stadio. La zona infatti offre soprattutto soluzioni in edilizia popolare (Iacp, Inail), costruite negli anni 50 e che interessa un target di acquirenti che non dispone di un capitale iniziale a disposizione, ricorre al mutuo ed ha redditi medio-bassi. Tra le categorie che ne hanno maggiormente risentito ci sono le giovani coppie. Queste ultime infatti si sono indirizzati o verso il mercato degli affitti, quando impossibilitate ad ottenere il mutuo oppure hanno acquistato nel Rione Lauro o in zone molto popolari dove per un taglio di 50 mq in discrete condizioni si spendono intorno a 150 mila. La presenza di prezzi più contenuti ha determinato anche una buona domanda per investimento, indirizzatasi verso i bilocali su cui investire cifre medie di 150-160 mila e che sono poi affittati a cifre medie di 600 al mese. Soluzioni di qualità media e con prezzi leggermente superiori sono disponibili su via Lepanto e via Marino dove si possono toccare quotazioni intorno a 3200-3500 al mq. Sul mercato delle locazioni si registra una domanda e locazioni stabili dopo un periodo in cui l aumento della richiesta aveva fatto salire i valori dei canoni di locazione. Tra i progetti in corso sul territorio di Napoli ci sono quelli per il Porto Turistico di Bagnoli, dove saranno creati 350 posti barca, la riqualificazione del litorale di San Giovanni a Teduccio ed il recupero dell ex area Breglia a Ponticelli.
Speciale Grandi Città Domanda Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio 2010 11.6% 39.9% 30.5% 12.8% 5.2% Luglio 2009 11.8% 40.3% 30.5% 12.3% 5.1% Da Luglio 2009 a Gennaio 2010 si registra un leggero aumento della concentrazione della domanda sui quattro locali (passati da 12.3% a 12.8%). Stabile la concentrazione della domanda sui trilocali. In diminuzione quella sui monolocali e sui bilocali. Offerta Monolocali 2 locali 3 locali 4 locali 5 locali Gennaio 2010 13.1% 27.9% 29.7% 19.5% 9.8% Luglio 2009 12.2% 27.9% 30.7% 17.7% 11.5% Da Luglio 2009 a Gennaio 2010 si registra un leggero aumento della concentrazione dell offerta sui monolocali e sui quattro locali. Stabile la concentrazione della dell offerta sui bilocali (27.9%) e in diminuzione quella dei trilocali e dei cinque locali. Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa
NAPOLI CITTA' Centro Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo CENTRO - CORSO MERIDIONALE 2050 1800 1050 2750 2200 1600 CENTRO - ZONA DUOMO 2800 1800 1400 3500 2400 1800 MATERDEI - SANTA TERESA DEGLI SCALZI 1950 1650 1450 2550 2150 2000 MONTEOLIVETO - QUARTIERE OREFICI 2300 2000 1600 3000 2200 2000 MONTEOLIVETO - SAN FELICE 4200 2500 2000 5200 3400 2300 PORTA CAPUANA - ARENACCIA 2500 2000 1200 3000 2200 1500 PORTA NOLANA 2500 1900 1500 3700 2800 2100 Posillipo-Chiaia BAGNOLI 2800 2400 2200 3100 2600 2300 CHIAIA - SAN FERDINANDO - MONTECALVARIO 4400 1900 1000 5400 2750 1400 MANZONI - CARAVAGGIO 6500 5500 5000 7000 6000 5500 MERGELLINA 6000 4000 2500 7000 4900 3100 PETRARCA - ORAZIO 9000 8500 7500 9500 9000 8000 Flegrea-Fuorigrotta CAVALLEGGERI D'AOSTA 2600 2400 2300 3000 2800 2450 FUORIGROTTA 3100 2400 1500 3400 2600 1700 FUORIGROTTA - AUGUSTO 3950 3400 3050 4400 3950 3550 FUORIGROTTA - STADIO 3200 3000 2500 3500 3200 2800 PIANURA 1850 1700 1550 2200 1950 1800 PIANURA - CAMPANILE - SAN DONATO 2150 1800 1600 2300 2200 1700 SOCCAVO - GARZILLI - EPOMEO 2850 2500 2050 3100 2800 2400 SOCCAVO - MANNA 2700 2500 1500 3200 2900 1800 Vomero-Arenella ANTIGNANO 4300 4100 3800 4800 4500 4300 AVVOCATA - ARENELLA 2900 2700 2400 3300 3000 2800 MEDAGLIE D'ORO 4500 4000 3700 5000 4500 4000 MONTESANTO 2650 2000 1600 4000 2500 1700 SANITA' 2100 1500 1200 2600 2200 1400 VOMERO - CILEA 5700 5300 4500 6200 5700 4800 VOMERO - COLLI AMINEI 4500 4400 3800 4600 4500 4000 VOMERO - FONTANA 4200 4100 3800 4500 4400 4200 VOMERO - S. MARTINI 3000 2900 2750 4000 3200 3000 VOMERO - SCARLATTI 6200 5500 4500 7000 6000 5000 VOMERO ALTO 4300 3900 3400 4750 4300 3800
Collina CAPODIMONTE 3200 2400 1800 3800 2800 2200 CARLO III 2400 1900 1100 2700 2300 2000 CHIAIANO 1000 900 850 1600 1500 1100 FORIA 2100 1900 1400 2700 2400 1800 SECONDIGLIANO - QUADRIVIO 1900 1600 1500 2300 2000 1700 Centro Direzionale BARRA 1600 1400 1200 2100 1700 1500 POGGIOREALE 1800 1300 1000 2300 1700 1300 PONTICELLI 2000 1600 1000 2200 1800 1500 SAN GIOVANNI A TEDUCCIO 1800 1700 1000 2400 2000 1300 NAPOLI PROVINCIA Zona Signorile usato Medio usato Economico usato Signorile nuovo Medio nuovo Economico nuovo AFRAGOLA C 1600 1350 1200 2000 1600 1300 AFRAGOLA P 1300 1100 650 1500 1300 1200 ANACAPRI C 9000 7500 Nd 10000 8500 Nd ANACAPRI P 6000 5000 Nd 7000 6000 Nd ARZANO C 1700 1600 1500 2200 2000 1850 ARZANO P 1600 1500 1400 1800 1700 1600 ARZANO - CENTRO STORICO C 900 800 700 1200 1100 1000 BACOLI C 2500 2000 1800 3000 2500 2000 BACOLI P 2100 1900 1400 2500 2000 1500 BOSCOREALE C 1300 1100 1000 1500 1300 1100 BOSCOREALE P 1200 1000 900 1400 1300 1100 BOSCOTRECASE P 1250 1100 1000 1350 1150 1000 BRUSCIANO C 1400 1300 1000 2200 2000 1800 BRUSCIANO P 1500 1400 1300 1800 1700 1600 CALVIZZANO C 1400 1200 1000 2000 1600 1400 CALVIZZANO P 1100 1000 800 1800 1600 1300 CAPRI C 11500 9500 8500 12500 10500 9500 CAPRI P 8000 6000 5000 9000 7000 6000 CASALNUOVO DI NAPOLI C 2200 1800 1500 2500 2100 1700 CASALNUOVO DI NAPOLI P 1800 1600 1300 2000 1800 1500 CASALNUOVO DI NAPOLI - NAZIONALE C 1900 1600 1100 2400 1800 1500 CASALNUOVO DI NAPOLI - NAZIONALE P 1700 1500 1000 2000 1800 1500 CASAVATORE C 1650 1500 1150 2000 1750 1500
CASAVATORE P.CO ACACE P 2300 1950 1700 2600 2300 1900 CASORIA - CENTRO C 1700 1500 1200 1800 1600 1400 CASORIA - CENTRO P 1700 1500 1200 2000 1600 1400 CASTELLAMMARE DI STABIA - ANNUNZIATELLA P 2900 2700 2400 3300 2900 2500 CASTELLAMMARE DI STABIA - CENTRO C 3300 2800 1900 4800 3900 2700 CASTELLAMMARE DI STABIA - CENTRO STORICO C 1500 1250 1000 2000 1700 1400 CASTELLAMMARE DI STABIA - ZONA SAN MARCO P 3300 2900 2400 3500 3000 2700 CERCOLA C 2250 2100 1700 2550 2250 1800 CERCOLA P 2100 2000 1600 2150 2050 1700 CICCIANO C 1400 1300 1200 1900 1800 1700 CICCIANO P 1100 1000 850 1500 1400 1300 CIMITILE C 1400 1200 1100 1800 1600 1400 CIMITILE P 1200 1100 1000 1500 1400 1300 CITTADELLA ARPINO C Nd 1500 1400 Nd 1800 1600 CITTADELLA ARPINO P Nd 1400 1300 Nd 1600 1500 ERCOLANO C 1750 1250 700 1850 1550 900 ERCOLANO P 1650 1300 350 1800 1450 900 ERCOLANO - MIGLIO D'ORO P 1700 1650 1600 1900 1800 1750 FORIO D'ISCHIA C 4500 4000 3500 5000 4500 4000 FORIO D'ISCHIA P 3300 3100 2700 3800 3300 3000 FRATTAMAGGIORE C 2200 1700 1500 3000 2400 2000 FRATTAMAGGIORE P 1800 1500 1300 2600 2200 1800 FRATTAMINORE C 1500 1200 1000 2000 1600 1200 FRATTAMINORE P 1100 900 800 1700 1200 1000 GIUGLIANO IN CAMPANIA - CENTRO C 1700 1600 1400 2000 1800 1600 GIUGLIANO IN CAMPANIA - CENTRO STORICO - ME C 1600 1450 1200 1800 1600 1400 GIUGLIANO IN CAMPANIA - NORD - EST P 1250 1150 1050 1550 1450 1350 GIUGLIANO IN CAMPANIA - NORD - OVEST P 1400 1300 1200 1700 1600 1500 GRAGNANO C 2800 2200 1800 3000 2500 2200 GRAGNANO P 2500 2000 1500 3000 2200 2000 GRUMO NEVANO C 1700 1600 1400 2100 2000 1900 GRUMO NEVANO P 1450 1300 1200 1800 1700 1600 ISCHIA C 4500 3700 3400 5500 4500 4000 ISCHIA P 3500 3200 2700 4500 4000 3200 LICOLA C 2300 2000 1400 2600 2100 1700 LICOLA P 2300 2100 1700 2800 2500 2000
MARANO DI NAPOLI C 2000 1800 1500 2400 2100 1800 MARANO DI NAPOLI P 1600 1500 1300 1800 1600 1500 MARIGLIANO C 1800 1500 1300 2000 1600 1400 MARIGLIANO P 1400 1300 1200 1700 1400 1300 MELITO DI NAPOLI C 1500 1300 1100 1800 1600 1200 MELITO DI NAPOLI P 1500 1300 1100 1800 1600 1200 MONTE DI PROCIDA C 3800 3000 2600 4200 3500 3000 MONTE DI PROCIDA P 3800 3000 2600 4200 3500 3000 MUGNANO C 1600 1500 900 2000 1700 1400 MUGNANO P 1600 1400 1000 1900 1500 1300 NOLA - FRAZIONE POLVICA P 1000 800 700 1500 1200 800 NOLA - ZONA NORD C 1600 1400 1100 2500 2100 1700 NOLA - ZONA NORD P 1400 1200 1100 2000 1800 1300 NOLA - ZONA SUD C 1500 1350 1000 1800 1500 1200 OTTAVIANO C 1300 1200 1200 1700 1600 1500 OTTAVIANO P 1300 1100 1000 1500 1350 1200 PALMA CAMPANIA C 1000 900 800 1500 1100 950 PALMA CAMPANIA P 1000 900 700 1300 1000 900 PIANO DI SORRENTO C 4800 4500 3900 5300 4700 4000 PIANO DI SORRENTO P 4000 3500 3000 4500 4000 3800 POGGIOMARINO C 1500 1400 950 1750 1650 1450 POGGIOMARINO P 1100 950 800 1650 1500 1350 POLLENA TROCCHIA C 1900 1700 1400 2100 1800 1500 POMIGLIANO D'ARCO P 1450 1200 1000 1650 1400 1200 POMIGLIANO D'ARCO - CENTRO C 2150 2000 1850 2400 2200 2050 POMIGLIANO D'ARCO - CENTRO STORICO C 1600 1300 1100 1800 1600 1400 POMIGLIANO D'ARCO - SEMICENTRO C 1950 1700 1600 2150 1950 1750 POMPEI C 2700 2200 1500 3300 2700 2200 POMPEI P 1500 1200 1000 2000 1700 1500 POMPEI S 2400 2100 1400 3200 2500 2100 PORTICI - DIAZ C 2500 2100 1500 2700 2500 1900 PORTICI - LIBERTA' C 2350 2000 1450 2550 2450 1600 PORTICI - MICHELANGELO C 2400 2100 1450 2600 2400 1700 POZZUOLI - ARCO FELICE C 2800 2200 1800 3400 2800 2200 POZZUOLI - CENTRO ANTICO C 2800 2400 2200 3500 2900 2300 QUALIANO C 1400 1300 1100 1600 1400 1200
QUARTO C 2200 1900 1750 2600 2300 2000 QUARTO P 2050 1750 1450 2400 2000 1700 SAN GENNARO VESUVIANO C 1000 900 650 1300 1000 850 SAN GENNARO VESUVIANO P 900 800 650 1250 1000 800 SAN GIORGIO A CREMANO C 2800 2400 Nd 3300 2900 Nd SAN GIORGIO A CREMANO P 2200 1900 1700 2600 2200 2000 SAN GIORGIO A CREMANO - UMBERTO I C 2900 2600 2100 3200 3000 2600 SAN GIORGIO A CREMANO - UMBERTO I P 2700 2500 2000 3000 2700 2500 SAN GIORGIO A CREMANO - VIA A. MORO C 2700 2500 2100 3400 2900 2400 SAN GIUGLIANO IN CAMPANIA - VARCATURO C 1100 950 900 1400 1200 1000 SAN GIUGLIANO IN CAMPANIA - VARCATURO P 950 900 850 1250 1000 950 SAN GIUSEPPE VESUVIANO C 1400 1200 1100 1600 1400 1200 SAN GIUSEPPE VESUVIANO P 1100 900 800 1300 1100 1000 SAN SEBASTIANO AL VESUVIO C 2600 2100 1600 3200 2400 1900 SAN SEBASTIANO AL VESUVIO P 2000 1700 1500 2300 1900 1700 SAN VITALIANO C 1700 1400 110 2000 1700 1300 SAN VITALIANO P 1500 1200 1000 1600 1300 1100 SANT'ANASTASIA C 1350 1150 1000 1550 1350 1150 SANT'ANASTASIA P 1150 950 800 1350 1150 1050 SANT'ANASTASIA S 1200 1000 900 1400 1200 1100 SOMMA VESUVIANA C 1700 1200 900 2000 1500 1100 SOMMA VESUVIANA P 1150 1000 800 1400 1100 900 SORRENTO C 6500 6000 4900 7300 6800 5800 SORRENTO P 5700 5200 4700 6500 6000 5500 TORRE ANNUNZIATA C 1600 1450 1100 1800 1600 1400 TORRE ANNUNZIATA P 1250 950 850 1400 1100 900 TORRE DEL GRECO - CIRCUMVALLAZIONE C 2250 2100 2000 2350 2200 2100 TORRE DEL GRECO - CIRCUMVALLAZIONE P 2800 2700 2600 2900 2800 2700 TORRE DEL GRECO - NAZIONALE C 2200 2100 2000 2550 2350 2250 TORRE DEL GRECO - NAZIONALE P 1950 1800 1650 2200 2000 1800 TORRE DEL GRECO - ZONA LEOPARDI C 2200 1900 1700 2400 2150 1850 TORRE DEL GRECO - ZONA LEOPARDI P 1700 1600 1500 1850 1700 1650 TRECASE C 1350 1150 1100 1550 1350 1150 VILLARICCA C 1900 1700 1250 2000 1800 1600 VILLARICCA P 1800 1700 1500 2000 1800 1600 VOLLA C 2000 1800 1500 2400 2000 2000
VOLLA P 1500 1300 1000 1700 1600 1500 Legenda C=Centro S=Semicentro P=Periferia Nd=Non disponibile I valori sono espressi in al mq Fonte: Ufficio Studi Tecnocasa