IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: TENDENZE RECENTI E PROSPETTIVE

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1 Associazione Italiana Tecnico Economica Cemento NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC febbraio 2012 IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: TENDENZE RECENTI E PROSPETTIVE

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3 TENDENZE DELL INDUSTRIA ITALIANA DEL CEMENTO TRIMESTRALE A CURA DELL UFFICIO STUDI AITEC - La competitività del mercato immobiliare italiano Nella nostra consueta analisi delle performance del mercato del cemento abbiamo assistito negli ultimi cinque anni ad un forte decremento (-32%) dei volumi. Il perdurare della crisi economica sta colpendo in particolare il mondo delle costruzioni; le finanze pubbliche sono assorbite dall espandersi delle spese correnti e lasciano poco spazio agli investimenti. La risorsa principale rimane la ricchezza delle famiglie italiane, un valore da primato, che potrebbe risollevare le sorti del mercato immobiliare qualora quest ultimo offrisse rischi accettabili e rendimenti adeguati. Il mercato delle costruzioni costituisce più del 10% della ricchezza nazionale, coinvolge circa 2 milioni di addetti ed è la parte dell economia che ha trainato la seppur modesta crescita economica italiana dagli anni 90 al Questa Nota cerca proprio di approfondire le cause alla base della crisi del settore immobiliare che ha avuto pesanti ripercussioni sul mercato delle costruzioni e su quello del cemento in particolare. Nell analisi dei dati e nelle ipotesi di scenari abbiamo registrato un elevata incertezza: da un lato la domanda naturale di abitazioni e la ricchezza delle famiglie italiane mostrano i fattori necessari e sufficienti per una ripartenza del mercato, dall altro i rendimenti modesti e la scarsa attenzione del legislatore paventano un ulteriore decremento del mercato, sulla scorta di altri paesi (Spagna e Irlanda) che hanno raggiunto livelli di disoccupazione critici. L investimento real estate rende oggi molto poco (intorno al 2-3%), è oberato da una tassazione eccessiva e sconta un periodo di mancata rivalutazione di circa 6 anni. Questo è il problema essenziale che rende non competitivo investire oggi in Italia in immobili contribuendo a spostare risorse verso altri asset, come i titoli di Stato o anche verso l immobiliare estero. A questo si vanno ad aggiungere le criticità della cornice tributaria e le incertezze legate alla fiscalità immobiliare, che conducono agli annunci di erosione o alle limature effettive dei crediti di imposta per le vecchie ristrutturazioni, oppure alla reintroduzione dell imposta patrimoniale sulla prima casa. L enorme ricchezza delle famiglie italiane, un fenomeno da primato legato alla nostra antropologica propensione al risparmio, necessiterebbe di essere veicolata in qualche modo verso il patrimonio immobiliare nazionale attraverso rendimenti che siano adeguati e competitivi. Tra le linee di indirizzo che sentiamo possano essere di ausilio alla ripartenza del mercato elenchiamo, in sintesi: Una generale revisione delle politiche impositive che gravano sul settore immobiliare. Un consistente rilancio dei progetti di riqualificazione urbana che, attraverso puntuali interventi di demolizione e ricostruzione, possano insieme ridare smalto alle nostre città e da straordinari e transitori possano affermarsi come strumenti ordinari di intervento, dirottandoli verso una coerenza di obiettivi e di ruoli con la pianificazione urbanistica, di cui debbono diventare a pieno titolo strumenti di attuazione. Un nuovo piano per l housing sociale che favorisca l accesso delle categorie svantaggiate, in primis giovani coppie e studenti, a un contesto abitativo e sociale dignitoso che consenta il miglioramento e il rafforzamento della loro condizione. Una revisione, nel medio termine delle politiche migratorie in grado di compensare il calo demografico della componente indigena della popolazione italiana. Quella di supportare il mercato delle costruzioni non è una richiesta tout court finalizzata solo a costruire per costruire ma ha il nobile scopo di migliorare le condizioni abitative e di vita degli italiani contemplando la riqualificazione urbanistica delle nostre città, la demolizione e ricostruzione di edifici fatiscenti e infrastrutture obsolete e l incremento del confort abitativo. 1

4 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC La ricchezza delle famiglie italiane Se le casse dello Stato languono, quelle delle famiglie italiane sembrano godere di ottima salute. Stando al rapporto annuale della Banca d Italia, alla fine del 2010 la ricchezza netta delle famiglie italiane, cioè la somma di attività reali (abitazioni, terreni, ecc.) e di attività finanziarie (depositi, titoli, azioni, ecc.), al netto delle passività finanziarie (mutui, prestiti personali, ecc.), è risultata pari a circa miliardi di euro, ovvero quasi cinque volte l ammontare del nostro debito pubblico e 8,2 volte il reddito disponibile lordo, livello questo, sostanzialmente stabile rispetto agli anni più recenti (era 6 nel 1995, 7 nel 1999, 8 nel 2008 e 8,3 nel 2009). La ricchezza netta per famiglia è quantificabile in circa 350 mila euro (200 mila se si tiene conto solo del patrimonio abitativo). Di questa ricchezza le attività reali rappresentano il 62,2%, quota questa, che è cresciuta rispetto ai primi anni del decennio scorso a scapito di quella detenuta in attività finanziarie. A fine 2010 le abitazioni rappresentavano quasi l 84 per cento del totale delle attività reali. Ricchezza delle famiglie italiane e sue componenti, (miliardi di euro a prezzi correnti; stime preliminari sul I semestre 2011) Fonte: Banca d Italia I-sem 2011 Attività reali Attività finanziarie Passività finanziarie Abitazioni Ricchezza netta Nel confronto internazionale le famiglie italiane risultano inoltre relativamente più ricche rispetto a quelle delle economie più avanzate. Nel 2009 la ricchezza netta è stata pari a 8,3 volte il reddito disponibile, in linea con quanto registrato nel Regno Unito (8), superiore a quello di Francia (7,5) e Giappone (7) e notevolmente più alto a quello del Canada (5,5) e soprattutto degli USA (4,9). Nello specifico è interessante notare come le attività reali in rapporto al reddito disponibile lordo detenute alla fine del 2009 dalle famiglie italiane (5,6) superassero quelle delle famiglie francesi (5,5), britanniche (5,1), americane (2,1), giapponesi (3,3) e canadesi (3,4). Ciò conferma non solo la solida e tradizionale propensione dell Italia all investimento immobiliare, ma sintetizza un sistema produttivo imperniato sulle microimprese familiari per le quali gli immobili costituiscono inevitabilmente capitale d impresa. 80% 60% Depositi nominativi e c/c delle famiglie: ammontare per classe di importo (valori percentuali) Fonte: Banca d Italia 40% 20% 0% Fino a Oltre

5 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC Il mattone come investimento rifugio Da un indagine realizzata da ACRI-Ipsos emerge che il mattone resta l investimento preferito dalle famiglie italiane, ma la percentuale crolla di oltre dieci punti percentuali nell ultimo anno (dal 54% al 43%), tornando sui livelli di dieci anni fa. Il decremento più evidente è stato registrato nel Nord Est e nel Centro, dopo che nel 2010 c era stato un calo significativo nel Nord Ovest, che oggi invece si mostra più stabile. In particolare tra coloro che hanno effettivamente risparmiato nel 2011, e che quindi esprimono un giudizio molto prossimo alle effettive intenzioni, il crollo delle preferenze per gli investimenti immobiliari è ancora più marcato: dal 58% al 41%. La causa di questo fenomeno può essere individuata nell anomalo aumento dei rendimenti dei titoli di stato e delle obbligazioni, verso i quali gli Italiani non sembrano mostrare timori di mancato onoramento alla scadenza. Se si analizza la tabella relativa all andamento dei prezzi nominali e reali delle abitazioni nei semicentri delle città in Italia, relativamente al periodo , (la tabella completa di dati a partire dal 1958 è disponibile tra le Tavole Statistiche di accompagnamento alla Nota) si scopre come il mattone abbia sempre rappresentato il bene rifugio per eccellenza, non deludendo mai, nel lungo periodo, le attese di rivalutazione dei risparmiatori italiani. PREZZI NOMINALI E REALI DELLE ABITAZIONI NEI SEMICENTRI DELLE CITTÀ ITALIANE, ANNO prezzi nominali /mq valori al 2011* /mq valori al 1958 /mq indice prezzi reali1958 base 100 Compravendite (n abitazioni) Indice compravendite 1958 base , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , * , , Fonte: Scenari Immobiliari

6 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC 350 Finita la rivalutazione L ultima bolla 300 Il calo dopo l La discesa degli anni La crisi dopo il Indice prezzi reali 1958 base 100 Media mobile a 9 mesi Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati Scenari Immobiliari Negli ultimi quattro anni lo scenario è, però, radicalmente cambiato. Fino a soli pochi anni fa le famiglie investivano risorse nell acquisto di un abitazione per poi successivamente venderla allo scopo di acquistarne una nuova. Oppure, in una prospettiva di un investimento dal sicuro rendimento, molti compravano, attendevano fiduciosi la rivalutazione e vendevano incassando una sostanziosa plusvalenza. Ciò è stato particolarmente vero nell ultimo decennio durante il quale, sulla scorta di una palese euforia (per molti irrazionale) molti operatori (comprese le famiglie) hanno dirottato le proprie risorse verso l immobiliare. L irrazionalità non era però la sola causa del gonfiarsi della bolla speculativa degli anni duemila. La presenza di una domanda di case legata al boom demografico delle famiglie italiane e soprattutto straniere (fenomeno questo ancora poco considerato) ha contribuito largamente ad alimentare la bolla immobiliare. Negli anni 2000 l Italia ha vissuto il più grande boom di famiglie (ancora più rilevante di quello della popolazione) dal secondo dopoguerra. Si è trattato di un boom di nuove famiglie italiane e di un boom di famiglie immigrate. Questo incremento demografico ha fatto si che la domanda primaria fosse un pilastro eccezionale per la fiammata immobiliare. Un ondata di famiglie italiane e straniere che ha visto 300 mila nuovi nuclei all anno tra il saldo di quelle che nascono e quelle che si estinguono. Negli anni settanta erano state , negli anni ottanta A tutto ciò vanno aggiunte la domanda residenziale di qualità, determinata dall ascesa di quelle famiglie che, già proprietarie, hanno acquistato immobili di maggior pregio e la mera domanda speculativa di investimento. La crisi finanziaria internazionale ha messo in difficoltà tutte queste singole componenti. Nel 2010 il numero delle compravendite di abitazioni è stato pari a NTN (Numero di Transazioni Normalizzate, ossia ponderate con la quota di proprietà effettivamente compravenduta), +0,5% rispetto al 2009 ( NTN). Ma tra il 2006 e il 2010 il mercato immobiliare italiano ha perso circa il 30% in termini di compravendite e negli ultimi tre anni poco più del 15% in termini di valore. A peggiorare il quadro si aggiunge l analisi relativa ai dati Istat del primo semestre del 2011 che registra un ulteriore contrazione delle compravendite pur in un quadro di sostanziale tenuta delle quotazioni (fenomeno questo esclusivamente italiano che va avanti ormai dal 2006 e sulla cui durata tutti gli esperti cominciano a dubitare). 4

7 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC Andamento del NTN (Numero Transazioni Normalizzate) (migliaia) NTN residenziali (migliaia) Fonte: Agenzia del Territorio Scelte di investimento Dunque, oggi, le famiglie italiane preferiscono impiegare diversamente (qualora riescano a risparmiare) le proprie risorse, limitandosi al mantenimento della casa di proprietà ed effettuando solo dei semplici interventi di manutenzione. Non è un caso, infatti, che l unica voce a non essere calata nel quadriennio sia quella riferita alla manutenzione straordinaria degli immobili (Fonte ANCE). Questa nuova tendenza ha portato ad una stagnazione del mercato immobiliare e a una perdita (ancora contenuta) di valore degli immobili, sufficiente però ad intaccare la granitica convinzione del mattone inteso come bene rifugio che si rivaluta. Le possibili spiegazioni circa l evoluzione del fenomeno in questione possono essere ricercate in alcune circostanze della fase attuale. Innanzitutto nella dinamica dei rendimenti dei titoli di Stato italiani. Questi hanno infatti raggiunto livelli fino a pochi mesi fa impensabili, crescendo di pari passo al rischio Italia. I rendimenti dei titoli di Stato, in collocamento e sul mercato secondario, hanno scavalcato ogni altro rendimento (vedi grafico) e nella percezione del risparmiatore tipo lo Stato italiano non può non ripagare il debito ai suoi cittadini. Attirati anche dal taglio delle commissioni di acquisto, annunciato da molte banche, oltreché dal nuovo regime di tassazione sugli interessi maturati introdotto dalla Manovra Finanziaria 2011 (20% sui conti deposito contro il 12,5% dei Titoli di Stato) per i risparmiatori, investire nei titoli pubblici potrebbe essere una scelta interessante, quasi inevitabile, da preferire anche all investimento classico dell italiano medio: l acquisto dell immobile. Negli ultimi mesi, infatti, abbiamo assistito al sorpasso, in termini di rendimento netto, dei titoli di stato sugli immobili (sia residenziali che non residenziali). Al netto della già citata rinnovata tassazione sugli interessi e tenendo conto anche delle novità introdotte dal ritorno dell Ici (sottoforma di IMU) e dalla revisione delle rendite catastali, il differenziale di rendimento tra BTP e abitazioni civili ha superato abbondantemente la soglia del 2%. 5

8 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC 6,00 Immobili Vs BTP 10 anni. Differenze di rendimento 5,00 4,00 3,00 IMU 2,00 1,00 Abitazioni civili Negozi BTP 10 anni 0 I sem 2008 II sem 2008 I sem 2009 II sem 2009 I sem 2010 II sem 2010 I sem 2011 II sem 2011 I sem 2012 II sem 2012 Fonte: Elaborazione Ufficio studi AITEC su dati Agenzia del Territorio e Banca d Italia Da notare anche il trend dei rispettivi rendimenti negli ultimi 3 anni. Su base regionale quello delle abitazioni civili è generalmente in calo (vedi grafico) mentre il rendimento sui titoli decennali nello stesso periodo è cresciuto notevolmente e si prevede possa continuare a crescere anche nel prossimo anno. Sembrerebbe delinearsi quindi quell insieme di condizioni realmente in grado di agevolare l investimento delle famiglie nei titoli di Stato. La quota di debito pubblico detenuta dalle famiglie italiane è passata dal 44% del 1997 al 13% attuale. E, anche se la regola economica prevede la canalizzazione del risparmio verso attività produttive, la delicata fase Rendimento netto - ABITAZIONI CIVILI nelle regioni d Italia e BTP decennale 7,0% 6,0% * 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Piemonte Liguria Lombardia Veneto Friuli V. Giulia Emilia Romagna Toscana Marche Umbria Lazio Abruzzo Molise Campania Puglia Calabria Basilicata Sardegna Sicilia Valle D Aosta BTP Decennale Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati ISTAT, Bancad Italia e Agenzia del Territorio 6

9 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC Negozi nelle grandi città italiane - Costo di investimento ( /mq) e redditività lorda /mq Zona più cara /mq Zona più economica /mq Media città Redditività Zona più cara Redditività lorda Zona più economica Redditività lorda media città 12,0% 10,0% ,0% 6,0% 4,0% ,0% 0 0,0% MILANO ROMA NAPOLI BOLOGNA SALERNO GENOVA SIENA BRESCIA FIRENZE BERGAMO BARI CATANIA Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati ISTAT, Bancad Italia e Agenzia del Territorio di instabilità che il Paese sta attraversando parrebbe imporre temporanee deroghe al riguardo. Sulla scorta delle esperienze di altri paesi, il cui debito vede una collocazione essenzialmente domestica, il Tesoro italiano starebbe addirittura pensando ad un ulteriore alleggerimento dell aliquota fiscale sui titoli di Stato (attualmente ferma al 12,50%) a favore dei residenti. Indubbiamente una maggiore quota del debito pubblico collocata presso investitori italiani contribuirebbe a ridurre i fenomeni di arbitraggio e i movimenti speculativi che si sono manifestati nell ultimo periodo ma, certamente, non può rappresentare l unica soluzione a tali sconvolgimenti finanziari. Chi detiene il nostro debito 7% 13% 4% Banca d Italia Banche, Assicurazioni, Risp.gestito 44% MLD/ 31% 42% MLD/ 41% Detentori esteri Famiglie italiane 18% Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati Bancad Italia e Assogestioni 7

10 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC Il turbo rendimento dei titoli di stato non rappresenta la sola causa di un potenziale crollo del mercato immobiliare. Dopo che i prezzi delle case hanno iniziato a scendere in maniera significativa in diversi paesi, ci si chiede se anche in Italia è lecito attendersi una analoga contrazione delle quotazioni. Se le regole di mercato dovessero essere rispettate, intuitivamente dovremmo rispondere in maniera affermativa. Come in tutti i mercati liberi, in presenza di una flessione della domanda dovrebbe verificarsi anche una diminuzione dei relativi prezzi. E questa evenienza risulta tanto più probabile se al già affrontato tema dello spread tra redditività degli immobili e rendimento dei titoli di Stato si aggiungono quattro circostanze riscontrabili nella fase attuale: le quotazioni immobiliari troppo elevate, la caduta della domanda, la ridotta disponibilità di credito e l inasprimento fiscale. Nei dibattiti tra gli addetti ai lavori, si fa sempre più strada l ipotesi della cd. bolla immobiliare, sulla scorta della ininterrotta crescita dei prezzi registrata a partire dagli anni novanta. È proprio tale abnorme impennata delle quotazioni a fare temere che possano adesso prodursi cadute di dimensioni significative. Osservando l evoluzione storica degli indicatori dei prezzi degli immobili nel corso degli ultimi anni, si osserva come questi siano aumentati mediamente molto più dell inflazione. Il confronto internazionale evidenzia come l Italia, pur in presenza di significativi aumenti delle quotazioni immobiliari, presenti performance relativamente inferiori agli altri paesi. (vedi grafico) Variazione annuale quotazioni immobiliari ,25-7,35-6,09-5,61-4,35-4,29-4,2-3,29-3,24-3,16-2,92-1,96-1,46-0,3 0,06 0,08 Italia Svezia Slovenia Belgio Germania Finlandia Svizzera Lussemburgo Russia Turchia Islanda Francia Austria Norvegia Serbia Lettonia Estonia Irlanda Ucraina Bulgaria Spagna Grecia Rep. Slovacca Polonia Rep.Ceca Danimarca Portogallo Paesi Bassi Croazia Ungheria Regno Unito Malta Lituania 0,4 1,11 2,13 2,79 2,87 3,36 3,74 3,74 4,36 6,26 6,66 7,05 7,93 8,32 11,97 15,64 18, Fonte: Global Property Guide,

11 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC Prezzo medio delle case (in /mq) nei centri storici dei principali paesi, 2010 Fonte: Global Property Guide, 2011 Principato Monaco Regno Unito Francia Russia Svizzera Italia Grecia Finlandia Lussemburgo Svezia Paesi Bassi Austria Rep. Ceca Spagna Danimarca Germania Irlanda Andorra Polonia Turchia Portogallo Montenegro Ucraina Slovenia Belgio Lettonia Malta Croazia Romania Estonia Cipro Lituania Serbia Rep. Slovacca Ungheria Bulgaria Macedonia Moldavia Con riferimento alla contrazione della domanda e alla minore disponibilità di credito, occorre osservare che il boom immobiliare italiano, così come quello degli altri paesi avanzati, è stato finanziato in misura rilevante dal credito bancario. Il boom dei mutui è ormai terminato. In Italia, in termini di valore, le erogazioni di credito per l acquisto di immobili da parte delle famiglie nel terzo trimestre del 2011 sono diminuite del 15,9% (- 12,1% nel 2 trimestre) rispetto allo stesso trimestre dell anno prima. Il dato segna una brusca inversione di tendenza se confrontato con il primo trimestre che aveva visto invece una crescita. Anche i flussi di credito destinati agli investimenti in costruzioni e nello specifico in abitazioni sono diminuiti sensibilmente (-21,4% e -19,4% rispettivamente nel III e nel IV trim 2011) rispetto all anno precedente. La stretta creditizia e il peggioramento delle 9

12 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC EROGAZIONI DI CREDITO OLTRE IL BREVE TERMINE PER INVESTIMENTI E ACQUISTO BENI IMMOBILI Per investimenti in abitazioni Per acquisto immobili da famiglie Anno Trimestre milioni di Variazione tendenziale milioni di Variazione tendenziale 2006 I ,1% ,0% 2006 II ,3% ,0% 2006 III ,4% ,4% 2006 IV ,3% ,8% 2007 I ,6% ,5% 2007 II ,3% ,4% 2007 III ,8% ,8% 2007 IV ,8% ,4% 2008 I ,6% ,1% 2008 II ,4% ,1% 2008 III ,0% ,1% 2008 IV ,4% ,1% 2009 I ,5% ,0% 2009 II ,4% ,6% 2009 III ,4% ,4% 2009 IV ,9% ,9% 2010 I ,6% ,2% 2010 II ,4% ,1% 2010 III ,2% ,1% 2010 IV ,2% ,3% 2011 I ,4% ,3% 2011 II ,4% ,1% 2011 III ,4% ,9% Fonte: Banca d Italia prospettive economiche ha avuto, ovviamente, delle ripercussioni anche sulla produzione di nuove abitazioni. Dopo il picco toccato nel 2007, si è assistito ad un crollo delle nuove costruzioni residenziali che nel 2011 si sono assestate ad un livello di poco inferiore alle 150 mila unità e le cui previsioni per i prossimi anni sembrano stabilizzarsi su valori ancora inferiori. A determinare un simile arretramento è l effetto della minore domanda di credito, con il concorso decisivo però anche di altri fattori legati all offerta di credito. Capita infatti che nelle fasi in cui si assiste ad una crescita del mercato immobiliare, la disponibilità delle banche a erogare prestiti sia strettamente legata alla concreta aspettativa di rivalutazione dell immobile che funge da garanzia al mutuo stesso. Ugualmente, in uno scenario con prospettive meno profittevoli per le quotazioni immobiliari, le banche sembrano valutare 10

13 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC in maniera più prudente gli immobili, finanziando percentuali minori del loro prezzo di mercato corrente. A ciò si deve aggiungere un ulteriore aspetto legato alla minore capacità degli istituti di credito di fornire liquidità ai soggetti economici, quello che gli addetti ai lavori definiscono credit crunch. Il fenomeno può avere un importanza fondamentale, perché in tutte le fasi di una stretta creditizia i diversi soggetti economici, vedendo erodersi le loro possibilità di accesso al credito, possono trovarsi nella condizione di dismettere parte del loro patrimonio per finanziare l attività corrente. In tale contesto è possibile che siano innanzitutto le imprese di costruzione (almeno quelle più indebitate tra queste) a ritrovarsi nella condizione di accelerare sulle vendite innescando un processo di avvitamento dei prezzi immobiliari. Analogamente, l evoluzione della dinamica demografica del Paese sembra costituire un rischio per la tenuta delle quotazioni immobiliari. I dati in nostro possesso però, suggerendo almeno per il breve e medio termine prospettive discordanti, ci impongono una seria riflessione al riguardo. La popolazione residente in Italia risulta essere secondo i dati ISTAT, a fine 2010, di , con un aumento dell 0.5% rispetto al 2009 (vedi tabella). Dinamiche demografiche in Italia ANNO Numero medio componenti famiglia Totale numero famiglie Popolazione , , , , , , , , , , , , , , Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Istat 11

14 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC L aumento della popolazione è da imputare esclusivamente agli immigrati. Senza il loro contributo, infatti, l Italia registrerebbe una crescita negativa dei propri residenti. La quota di immigrati stranieri sul totale della popolazione è in continua crescita ed è pari al 7,5% del totale, con punte superiori al 10% in molte regioni del settentrione. Accanto a questo dato della popolazione totale, si registra un aumento ancora superiore del numero delle famiglie. Se infatti il totale dei residenti è aumentato, tra il 1997 e il 2010, del 6,5%, nello stesso periodo il numero delle famiglie ha visto un incremento del 16,3%. Dal 1997 al 2010 infatti le famiglie sono aumentate mediamente di circa 271 mila unità l anno. Questo fenomeno trova spiegazione nei cambiamenti sociali e culturali che hanno interessato le famiglie nel corso di questi anni, innanzitutto la diminuzione del numero medio dei componenti (passato da 2,6 nel 1997 a 2,4 nel 2010). Ad aumentare sono le coppie senza figli e i single così come i monogenitori o le coppie non coniugate, senza dimenticare i ricongiungimenti familiari degli immigrati. Questo trend confermerebbe, nel breve termine, l esistenza di un elemento a sostegno della domanda di nuove abitazioni capace di bilanciare le prospettive negative precedentemente analizzate. In realtà se allarghiamo l orizzonte temporale delle nostre valutazioni è facile constatare come la dinamica demografica costituisca anch essa un elemento fondamentale per la tenuta del mercato immobiliare e delle relative quotazioni. Se si considera che le famiglie solitamente si formano intorno ai 30 anni e che le case mediamente si lasciano in eredità sugli 80 e considerando che il bilancio compratori/venditori è generalmente positivo fino alla quota dei 45 anni, il rapporto tra 30enni e 80enni potrebbe costituire un buon indicatore del rapporto domanda/offerta nel mercato immobiliare (vedere grafico). Rapporto (30:39)-enni / (70:79)-enni 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 Dati e proiezioni ISTAT Rapporto (30:39)-enni / (70:79)-enni in Italia (comprensivo di popolazione immigrata) Anno Fonte: ISTAT L onda lunga dei nati durante il baby boom ha avuto il suo picco nel 2002, con 1,7 milioni di persone in questa fascia di età. Da allora in poi tale quota è decresciuta rapidamente (1,4 nel 2010) e cosi sarà nei prossimi anni. Il calo è da imputare ovviamente al fatto che l indice di natalità delle donne italiane è crollato durante questo periodo. Il picco di nati si è avuto nel 1964 (con nascite), ma da allora è continuato a decrescere fino ad oltre il 50% rispetto al picco. Dunque il calo della domanda immobiliare si avrà principalmente per l esaurirsi dell onda lunga dei baby boomers. Secondo alcune proiezioni demografiche la popolazione italiana raggiungerà la quota dei 42 milioni intorno al 2050 (al netto degli immigrati). Ma anche con il contributo degli stranieri, il cui peso è influenzato da diverse variabili, come la maggiore difficoltà di accesso al credito o la diminuita capacità di attrazione della nostra asfittica economia, non sarà facile scongiurare lo spettro di una lunga fase recessiva del mercato immobiliare sia in termini di compravendite che di prezzi. 12

15 NOTA di RICERCA dell UFFICIO STUDI AITEC Possibili interventi a sostegno del mercato immobiliare Gli interventi da noi suggeriti, possono collocarsi in un ottica di breve e medio termine. Il settore delle costruzioni e nello specifico dell immobiliare hanno bisogno di una maggiore considerazione da parte del mondo della politica; è necessario che i policy maker prendano coscienza dell importanza che il comparto riveste nel nostro Paese. Revisione delle politiche impositive Un effetto benefico potrebbe avere la detrazione dei canoni di locazione da parte del locatario nell ottica di favorire gli affitti cosiddetti calmierati anche al fine di poter contrastare il caro vita e la ripresa dell inflazione. Lo stesso potrebbe essere ottenuto con una maggiore attenzione affinché la reintroduzione delle imposte patrimoniali sulla proprietà (IMU) non abbia carattere troppo punitivo verso coloro che negli anni hanno investito nel mercato immobiliare. Sarebbero auspicabili anche interventi sulla prima abitazione collegando il livello impositivo alla composizione del nucleo familiare e al calcolo dell ISEE (Indicatore della situazione economica equivalente). Alleggerimento dei costi di transazione attraverso un intervento sulle spese notarili. Secondo uno studio OCSE l Italia risulta al quinto posto (su 33 nazioni considerate) relativamente ai costi medi di transazione (quindi tasse, imposte di registro, spese notarili, tariffe delle agenzie immobiliari) pari al 12% del valore della proprietà (con punte fino al 17,5%) e viene per questo annoverata tra i Paesi in cui i costi delle transazioni immobiliari sono eccessivamente elevati. Al primo posto risulta essere il Belgio (con oltre il 14% dei costi rappresentati da transazioni), seguito da Francia, Grecia e Austria. All opposto Danimarca e Islanda sono i Paesi in cui la compravendita degli immobili costa relativamente meno (sotto il 4%). Tali bizantinismi burocratici vanno assolutamente aboliti o almeno ridotti in quanto hanno l effetto deleterio di ridurre la mobilità residenziale e del lavoro e questo può avere un effetto negativo anche sui livelli occupazionali. In questa direzione sembrano muoversi i provvedimenti governativi in tema di liberalizzazione degli ordini professionali che possono contribuire a ridurre i costi, attraverso anche una ristrutturazione del sistema tributario e/o annullando le barriere di entrata nelle professioni coinvolte nel settore, in particolare dove i costi sono eccessivamente elevati. Semplificazione nelle procedure di cambiamento di destinazione d uso degli immobili. Cambiamenti nelle procedure per il cambio di destinazione d uso, nella disciplina sul rilascio della Dia e del permesso di costruire, così come nelle ristrutturazioni e negli interventi nei centri storici potrebbero svolgere una importante funzione anticrisi. Con l auspicio, però, di non ripetere l infelice parentesi del Piano Casa, incapace di dare seguito alle numerose aspettative che si erano create circa la possibilità di rilanciare il mondo delle costruzioni. Politiche di riqualificazione urbanistica. È opinione ormai consolidata che le città rappresentano uno dei principali motori della crescita economica, dell innovazione produttiva e del progresso sociale e culturale. Questo spiega l attenzione riservata negli ultimi anni ai progetti di rigenerazione urbana che hanno oggi acquistato nuova centralità nel dibattito sullo sviluppo economico dei territori (vedi Box di approfondimento). La crescita incontrollata delle città pone l urgenza di avviare un processo di rinnovamento e ristrutturazione, attraverso interventi puntuali e mirati a ricucire il tessuto urbano. 13

16 TENDENZE DELL INDUSTRIA ITALIANA DEL CEMENTO TRIMESTRALE A CURA DELL UFFICIO STUDI AITEC - BOX APPROFONDIMENTO Riqualificare e recuperare per ripartire Negli ultimi cinque anni la produzione di nuove abitazioni è diminuita del 40,4%. I livelli produttivi delle nuove costruzioni abitative riflettono l andamento negativo delle progettazioni: secondo l Istat il numero di permessi rilasciati dai comuni per la costruzione di abitazioni è passato da nel 2005 a nel Tra il 2005 e il 2009 il numero di abitazioni concesse è pertanto quasi dimezzato, registrando una flessione del 47,5%. Solo gli investimenti effettuati per la riqualificazione del patrimonio abitativo hanno evidenziato una tenuta dei livelli produttivi (+0,5%) nell ultimo anno grazie alle agevolazioni fiscali previste per le famiglie ed è proprio in questa direzione che devono muoversi gli interventi a sostegno del mercato delle costruzioni. 350 Abitazioni completate in Italia (000) PREVISIONI Fonte: Euroconstruct, Paris 2011 Infatti, uno dei problemi principali del mercato immobiliare nazionale è ormai rappresentato dall esigenza del restauro, della riqualificazione e del recupero del patrimonio abitativo esistente per poter meglio rispondere ai cambiamenti della domanda, alla maggiore attenzione verso la sostenibilità ambientale e energetica, all esigenza di riqualificazione e bonifica di aree urbane degradate, e per meglio gestire un patrimonio bisognoso di essere più produttivo e proficuo. Il patrimonio edilizio nazionale è prevalentemente costituito di case: 57,8 milioni di unità immobiliari censite di cui il 53 % sono abitazioni. Come abbiamo visto gli immobili rappresentano la principale componente della ricchezza delle famiglie, ma sono fonte anche di notevoli costi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria. Da considerare poi che la quota di edifici con più di 40 anni è cresciuta in maniera progressiva: quasi il 55 per cento delle famiglie occupa un immobile realizzato prima degli anni settanta. La certificata obsolescenza funzionale e strutturale del patrimonio esistente, che viaggia in parallelo con l invecchiamento della popolazione, insieme ai cambiamenti culturali cha hanno interessato i nuclei familiari (nonché la loro progressiva diminuzione dimensionale), ha reso il patrimonio edilizio nazionale inadatto a tenere il passo delle attuali dinamiche socio-demografiche. La proprietà immobiliare perde di valore, il degrado estetico e strutturale influisce sulla commerciabilità degli immobili, che diventa più difficile e complessa, causando un ulteriore freno al mercato delle compravendite, già compromesse dalla corrente crisi economica. Il patrimonio esistente è una grande risorsa e occorrerebbe valorizzarlo e concepirlo come una formidabile leva 14

17 TENDENZE DELL INDUSTRIA ITALIANA DEL CEMENTO TRIMESTRALE A CURA DELL UFFICIO STUDI AITEC - BOX APPROFONDIMENTO di sviluppo economico, di rilancio occupazionale, fonte di nuovi investimenti e nuove attività. Gli interventi di riqualificazione urbana, se ben gestiti dalla Pubblica Amministrazione, possono essere forieri di un rinnovato clima di fiducia e di un notevole sviluppo economico. Se guardiamo la tabella sottostante possiamo notare come, sulla base dell ultimo Censimento generale Istat, il 20% dell intero patrimonio abitativo nazionale risulti in condizioni di pessimo o mediocre stato di conservazione. Se anche solo ipotizzassimo una riqualificazione di questa quota abitativa degradata per un ammontare del 5% restituiremmo al Paese 250 mila abitazioni rinnovate ogni anno e metteremmo in moto, per un ventennio, risorse in grado di innescare la tradizionale funzione espansiva garantita dal mercato delle costruzioni e, come ha sottolineato Ance, si libererebbero le necessarie energie funzionali ad un corretto e duraturo sviluppo economico senza l utilizzo di un solo m 2 aggiuntivo di suolo. È necessario introdurre nuovi strumenti urbanistici, come la rimodulazione dei limiti di sagoma e volumetria oltreché una gestione più razionale delle pratiche autorizzative scevra da pregiudizi, in grado quindi di contemplare la necessaria tutela degli interessi privati così come le esigenze pubbliche di pianificazione urbanistica. Questa è l unica strada per attivare le operazioni di riqualificazione urbana e gli interventi di demolizione, ricostruzione e sostituzione. Patrimonio abitativo nazionale Stato conservativo Regione Totale abitazioni Abitazioni da ristrutturare* in % Piemonte ,0 Valled'Aosta ,9 Lombardia ,0 Liguria ,4 Trentino A.Adige ,5 Friuli V. Giulia ,6 Veneto ,3 Emilia R ,2 Toscana ,5 Umbria ,8 Marche ,3 Lazio ,2 abruzzo ,2 Molise ,5 Campania ,8 Puglia ,8 Basilicata ,9 Calabria ,9 Sicilia ,7 Sardegna ,9 ITALIA ,3 * Abitazioni in stato conservativo considerato mediocre o pessimo sulla base del 14 Censimento Generale Istat della Popolazione e delle Abitazioni 15

18 TENDENZE DELL INDUSTRIA ITALIANA DEL CEMENTO TRIMESTRALE A CURA DELL UFFICIO STUDI AITEC - È necessario introdurre nuovi meccanismi urbanistici che rendano economicamente sostenibile le operazioni di riqualificazione urbana, gli interventi di demolizione e ricostruzione e di sostituzione. Il cd. Decreto Sviluppo ha aperto una crepa nella monolitica farraginosità della normativa nazionale, acquisendo rango di rinnovamento legislativo sistematico e non provvisorio, evitando di ripetere gli errori del Piano casa. È questa la categoria di interventi che ha le maggiori possibilità di successo non solo per il mondo delle costruzioni, ma anche come risposta alle dinamiche di cambiamento sociale delle città. Nuovo piano per l housing sociale, con particolare attenzione alle categorie dei giovani e degli studenti. L argomento è di grande attualità, poiché nel nostro Paese negli ultimi anni le situazioni di disagio abitativo si sono gravemente accentuate, investendo anche le fasce di reddito medio o medio-basso, oltre alle tradizionali categorie sociali svantaggiate (famiglie e giovani coppie a basso e monoreddito, studenti, anziani e immigrati regolari), rendendo sempre più difficile l accesso alla proprietà o alla locazione di abitazioni. Alla base dell attuale richiesta di residenze a costi accessibili ci sono le trasformazioni socio-demografiche delle strutture familiari e la crescita dei processi di precarizzazione del lavoro. La quota di patrimonio abitativo in affitto in Italia si colloca - secondo le più recenti stime diffuse dall ISTAT intorno al 20%, ben al di sotto dei valori dei Paesi europei più sviluppati, che oscillano fra il 30 e il 40%. L offerta di abitazioni di edilizia residenziale pubblica soddisfa appena l 8% delle domande. È evidente quindi che la prima debolezza è rappresentata dall estrema ristrettezza dell offerta di affitto accessibile. Il problema dell emergenza abitativa coinvolge i soggetti pubblici a tutti i livelli, nazionale, regionale e locale, ma pur conservando la centralità dell intervento pubblico, l housing sociale non può più prescindere dal coinvolgimento anche degli operatori e delle risorse del mercato e della società civile. Anzi, la vera innovazione risiederà proprio nella capacità di quei soggetti di coordinarsi e di creare offerte flessibili. La sinergia tra pubblico e privato rappresenterà la pietra angolare della nuova logica di integrazione delle risorse. In Europa non mancano esempi virtuosi di iniziative intraprese contro l emergenza abitativa. Sarebbe utile un confronto. Il Governo sembrerebbe recepire indicazioni in tal senso come mostra l approvazione del D.L. n.1 del 24 gennaio 2012 in cui sono contenute alcune disposizioni volte a semplificare le procedure del Piano Nazionale di edilizia abitativa che contemplano anche il ripristino dell IVA per housing sociale Nuove politiche migratorie. In una prospettiva di medio periodo sarebbe auspicabile una revisione delle politiche migratorie nazionali, le sole, ad oggi, in grado di bilanciare il decremento della popolazione e di alimentare il flusso della domanda immobiliare. Nel 2065 l evoluzione della popolazione italiana registrerà una dinamica naturale negativa per 11,5 milioni (28,5 milioni di nascite contro 40 milioni di decessi) bilanciata solo da una dinamica migratoria positiva per 12 milioni (17,9 milioni di ingressi contro 5,9 milioni di uscite). Questo sempre in assenza di mutamenti nelle prospettive di attrattività del sistema Italia. Secondo uno studio della Banca d Italia la richiesta di case da parte degli immigrati ha fatto crescere il valore degli immobili nel nostro Paese del 2% in cinque anni ( ), facendolo aumentare di 60 miliardi. Il rapporto mette in evidenza come le compravendite che hanno avuto come acquirente un immigrato sono aumentate del 22,7% tra il 2004 e il 2007, riuscendo a raggiungere quasi il 20% delle negoziazioni complessive. Analisi econometriche svolte a livello locale hanno inoltre indicato che nel periodo la domanda immobiliare da parte degli immigrati ha spinto al rialzo le quotazioni immobiliari di un entità simile a quella attribuibile alla domanda da parte di nativi. Gli immigrati sono lavoratori, giovani, molto spesso con elevato grado di istruzione e spinti da forti motivazioni Contribuiscono a rallentare l invecchiamento dei paesi che li accolgono e costituiscono una grande opportunità di crescita economica. L idea che sia il pragmatismo economico a determinare le politiche di migrazione per il nostro Paese può sembrare azzardato, ma simili considerazioni dovrebbero essere sufficienti a depoliticizzare un tema ad alta sensibilità simbolica ed emotiva. 16

19 TAVOLE STATISTICHE

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