LE DINAMICHE DELLA POPOLAZIONE AL VARIARE DEGLI ASSETTI DEL TERRITORIO E DEL SISTEMA DEI TRASPORTI: UN MODELLO PREVISIONALE

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1 XXIX CONFERENZA ITALIANA DI SCIENZE REGIONALI LE DINAMICHE DELLA POPOLAZIONE AL VARIARE DEGLI ASSETTI DEL TERRITORIO E DEL SISTEMA DEI TRASPORTI: UN MODELLO PREVISIONALE Francesco ARAGONA 1, Manuela DE RUGGIERO 1 e Laura EBOLI 1 1 Dipartiento di Pianificazione Territoriale, Università della Calabria, via P. Bucci cubo 45/46 B, 87036, Rende (CS) SOMMARIO La ricerca svolta nell abito delle scienze regionali è oraai sepre più orientata verso gli studi riguardanti le interazioni trasporti-territorio. L assetto del sistea dei trasporti influenza in odo particolare la localizzazione delle attività econoiche e residenziali presenti in un territorio, e a sua volta ne è influenzato. Lo scopo del presente lavoro è quello di analizzare gli eleenti che aggiorente incidono sulla localizzazione delle attività residenziali e sulle dinaiche della popolazione in un certo abito territoriale. Nel lavoro si focalizza l attenzione su due eleenti che hanno particolare rilevanza nella localizzazione delle residenze: l accessibilità e il ercato iobiliare. Al fine di analizzare questi due iportanti aspetti, sono stati analizzati dati sperientali riguardanti la città di Cosenza. È proposta una etodologia per la stia del prezzo degli iobili ed è proposto un odello di regressione lineare per la previsione del nuero di abitanti residenti al variare dell accessibilità e delle caratteristiche del ercato iobiliare.

2 1 INTRODUZIONE Una delle aree di ricerca di aggiore interesse delle scienze regionali è sicuraente quella legata allo studio delle interazioni tra il sistea dei trasporti e l assetto del territorio. In questo conteso assue particolare iportanza la localizzazione delle attività residenziali e produttive, e lo studio delle dinaiche della popolazione al variare delle caratteristiche territoriali e dei livelli di prestazione del sistea dei trasporti. Capire quali sono le tendenze della popolazione a risiedere in una deterinata zona territoriale è iportante per definire le relazioni reciproche esistenti tra le scelte di localizzazione delle attività e le politiche di governo di un territorio. In questo lavoro viene trattata questa probleatica facendo particolare riferiento alla localizzazione delle residenze. Nello specifico, si focalizza l attenzione su due eleenti che incidono olto sulla localizzazione delle residenze e sulle dinaiche della popolazione residente in un territorio: l accessibilità alle attività e il ercato iobiliare. L accessibilità rappresenta l anello di congiunzione tra il sistea dei trasporti e il sistea delle attività presenti in un territorio; la isura dell accessibilità e il suo ruolo negli studi sull interazione trasporti-territorio continua ad essere un tea centrale di interesse per le scienze regionali e per altre discipline scientifiche. Il ercato iobiliare rappresenta un eleento deterinante l assetto localizzativo sia delle residenze sia delle attività produttive, e che a sua volta subisce cabiaenti a seguito del deterinarsi di questi assetti. È un ercato iperfetto, tipicaente caratterizzato da problei legati a ancanza di inforazioni e di equilibrio. Nel lavoro si pone particolare attenzione al calcolo dell accessibilità e alla stia del prezzo degli iobili. Sono proposti odelli per la stia del prezzo degli iobili, calibrati sulla base di dati reali di copravendita. L accessibilità è invece calcolata sulla base di un odello gravitazionale in cui si tiene conto delle attività presenti in un dato territorio e di una isura di ipedenza. Questi due eleenti sono considerati coe variabili esplicative di un odello di regressione che consente di prevedere il nuero di residenti in un certo territorio e di deterinare le dinaiche della popolazione residente al variare dei valori di accessibilità, e quindi al variare degli assetti del sistea dei trasporti, e delle caratteristiche del ercato iobiliare. La ricerca è stata condotta sulla base di dati sperientali raccolti per l area urbana di Cosenza. La nota è strutturata in cinque sezioni. Nella sezione successiva è riportato un inquadraento teorico relativo al concetto di accessibilità e al ruolo assunto dal ercato iobiliare nelle dinaiche della popolazione residente in un territorio. Nella terza sezione è descritto il caso di studio; in particolare, sono descritte le procedure per il calcolo dell accessibilità e per la stia

3 del prezzo degli iobili. La quarta sezione riporta i risultati del odello di regressione proposto. In ultio sono riportate alcune brevi considerazioni conclusive. INQUADRAMENTO TEORICO.1 Il concetto di accessibilità Il concetto di accessibilità è stato negli anni espresso attraverso diverse definizioni e ha assunto quindi differenti significati. Una delle più note definizioni è quella di Hansen (1959) che definisce l accessibilità coe potenziale di opportunità per le interazioni ; Dalvi e Martin (1976), invece, definiscono l accessibilità coe la facilità con cui una deterinata attività nel territorio può essere raggiunta da un certo luogo utilizzando un particolare sistea di trasporto ; Burns (1979) considera l accessibilità coe libertà degli individui di decidere se partecipare o eno ad una deterinata attività ; Ben-Akiva e Leran (1979) indicano l accessibilità coe benefici offerti da un sistea trasporti/territorio. Secondo quanto riportato in Caagni (1993) l accessibilità governa le scelte localizzative relative alle attività produttive e residenziali presenti nel territorio. Risulta, pertanto, iportante avere una isura dell accessibilità quando si vogliono analizzare o prevedere le dinaiche della popolazione in un certo abito territoriale. Nella coune prassi il terine accessibilità è più frequenteente inteso coe facilità di raggiungere una deterinata destinazione ed è spesso isurata traite una funzione in cui copaiono sia le opportunità disponibili in una deterinata zona o parte di territorio sia le ipedenze tra luoghi differenti. Generalente, le opportunità sono espresse ad esepio coe livello di occupazione all interno della zona, entre l ipedenza è rappresentata dal tepo di viaggio necessario per spostarsi tra due punti dello spazio (Nieeir, 1997). L accessibilità da una certa origine e quella verso una certa destinazione rappresentano due concetti differenti. La pria isura la facilità di accedere da una certa zona alle attività presenti nel territorio circostante ed è nota coe accessibilità attiva, la seconda isura la facilità con cui una certa zona di destinazione può essere raggiunta dal territorio circostante, ed è nota coe accessibilità passiva (Halden, 00). Negli anni sono state proposte differenti tecniche per la isura dell accessibilità. Queste tecniche possono essere classificate secondo quattro differenti prospettive: isure basate sulle infrastrutture, isure basate sull ubicazione delle attività, isure basate sulla percezione dell individuo, e isure basate sulla utilità (Geurs e Van Wee, 004). Le isure basate sulle infrastrutture riguardano l analisi del livello di servizio delle infrastrutture di trasporto, che può essere espresso, ad esepio, coe livello di congestione o velocità edia di viaggio sulla rete stradale. Queste isure sono utilizzate tipicaente

4 negli studi di pianificazione dei trasporti. Sono isure facili da interpretare a non risultano olto appropriate per valutare gli ipatti dell accessibilità nello studio delle interazioni trasporti-territorio (Geurs e Van Wee, 004). Le isure basate sull ubicazione delle attività descrivono il livello di accessibilità alle attività distribuite nello spazio, e sono utilizzate generalente negli studi di pianificazione urbana e territoriale. La classe di isure più seplici appartenenti a questa categoria è rappresentata dalle isure di distanza. Ingra (1971) definisce la accessibilità relativa coe il grado con cui sono collegati due luoghi o punti sulla stessa superficie. La isura più seplice di accessibilità relativa è data dalla linea che collega due punti; si possono, counque, considerare anche isure quali il tepo di viaggio o la velocità edia. Quando sono analizzate più di due possibili destinazioni, si utilizzano le isure di contorno; esepi di queste sono le isocrone, o il conteggio del nuero di opportunità che possono essere raggiunte in un dato tepo, o isure di tepi e costi necessari per accedere ad un nuero fisso di opportunità. Tutte le isure di distanza sono facili da interpretare a non fanno nessuna ipotesi sulla percezione degli individui. Per tale otivo, queste non sono olto adatte per le valutazioni econoiche e sociali dei cabiaenti nel sistea trasporti-territorio. Un altra classe di isure basate sull ubicazione delle attività è quella delle isure di accessibilità potenziale, note anche coe isure gravitazionali. Esistono diversi studi su questo tipo di isure, quali Stewart (1947), Hansen (1959), Ingra (1971), e Vickeran (1974). Misure di questo tipo possono avere la seguente fora, in cui la funzione di ipedenza è esponenziale negativa: A i = n j= 1 D e j βc ij in cui A rappresenta l accessibilità della zona i verso tutte le opportunità D della zona j, c i i costi di viaggio tra i e j, e β è il paraetro del costo. Possono essere adottate anche altre funzioni di ipedenza, quali funzioni di Gauss o funzioni logistiche; la funzione esponenziale negativa risulta, counque, quella aggiorente adottata. Ad esepio, Handy (199) ha applicato questa etodologia per il calcolo dell accessibilità riferita alla Bay Area di San Francisco. Le isure di accessibilità potenziale superano i liiti delle isure di distanza in quanto incorporano le percezioni degli individui. Le isure basate sulla percezione dell individuo si fondano sulla teoria di Hagerstrand (1970), e analizzano l accessibilità dal punto di vista degli individui incorporando vincoli spaziali e teporali. Coe isura di accessibilità sono considerati i prisi spazio-tepo, i quali descrivono lo schea del viaggio sulla base delle coordinate spaziali e teporali degli spostaenti, e forniscono le potenziali aree di opportunità che possono essere raggiunte dati predefiniti liiti di tepo. Sebbene gli approcci spazio-tepo sebrano avere un crescente interesse nella ricerca relativa al coportaento di viaggio (Bhat e Koppelan, 1999; Ettea e Tierans, 1997), la loro applicazione negli studi di accessibilità non è olto frequente. (1) ij

5 La teoria dei prisi di accessibilità è alla base di nuerose analisi di tipo activity-based condotte sulla doanda di obilità; questa teoria viene utilizzata soprattutto coe supporto per la siulazione dell insiee dei percorsi aissibili sotto prefissate ipotesi di vincolo spazio-teporale. Le isure basate sull utilità fanno riferiento alle analisi dei benefici che gli individui traggono dalla possibilità di accedere alle attività distribuite nello spazio. Queste isure superano alcuni liiti delle isure di accessibilità potenziale, nelle quali non esiste una relazione diretta tra l accessibilità e le scelte degli individui. Utilizzando, infatti, questo tipo di isure, ai residenti di una certa area è associato lo stesso valore di accessibilità indipendenteente dalle loro scelte di viaggio (Ben-Akiva e Leran, 1979). Le isure basate sull utilità hanno origine da studi a carattere econoico ed interpretano l accessibilità coe risultato di una serie di scelte relative al sistea di trasporto. In letteratura sono riportate due tipologie di isura appartenenti a questa categoria. Un approccio iniziale è basato sulla teoria dell utilità aleatoria ed adotta coe isura di accessibilità il denoinatore di un odello Logit ultinoiale, noto coe logsu: V k Ai = ln e () k= 1 in cui A rappresenta l utilità assia attesa, e V le funzioni di utilità sisteatica in cui i copaiono attributi di carattere teporale e spaziale legati al sistea dei trasporti. Le isure di accessibilità che utilizzano la logsu non sono olto spesso applicate. Esepi si trovano in Nieeir (1997), Levine (1998), Nuzzolo e Coppola (005), e Aragona et al. (008). I odelli basati sulla teoria dell utilità aleatoria incorporano i concetti della teoria di Burns. Un secondo approccio basato sull utilità è quello del odello di entropia doppiaente vincolato. Martinez (1995) e Martinez e Araya (000) hanno ottenuto una isura di accessibilità di questo tipo da una isura già introdotta da Willias (1976). k. Il ruolo del ercato iobiliare Nello studio delle dinaiche della popolazione e nei odelli di localizzazione delle residenze un ruolo di rilievo è assunto dal ercato iobiliare, inteso in terini di disponibilità di abitazioni, di prezzo di ercato degli iobili, di vivacità delle transazioni. Il ercato iobiliare si differenzia dagli altri tipi di ercato per la coplessità che caratterizza i beni iobili e per la iplicita variabilità localizzativa e teporale delle operazioni di scabio. Per le ragioni accennate, si configurano nuerosi sottoercati reali, ciascuno contraddistinto da diversi caratteri localizzativi, tipologici, diensionali, nonché differenti specificità della doanda e dell offerta, della fora di ercato prevalente, del nuero degli scabi e del livello del prezzo. Alla predetta segentazione si aggiungono la ancanza di trasparenza e la viscosità del ercato, nell abito del quale, ad esepio, i prezzi

6 dichiarati di copravendita degli iobili, per otivazioni di natura econoica e fiscale, sono spesso diversi da quelli reali. Vi è da considerare, inoltre, che in ordine alla valutazione di un bene iobile, seppur nella edesia area di ercato, non esistono leggi e forule ateatiche preconfezionate utili alla previsione del prezzo di ercato, dovendosi piuttosto, di volta in volta, costruire criteri estiativi sulla base dei dati osservati nelle situazioni concrete. Nella valutazione estiativa, e più in generale nella stia della doanda e dell offerta attuale e futura di un particolare iobile, l analisi di ercato e l indagine sui dati, pertanto, sono da considerarsi preliinari e propedeutiche, perché condizionano significativaente il eccaniso di forazione dei prezzi, e di conseguenza le dinaiche della popolazione nella scelta delle residenze. In terini etodologici, per ciascuna area di ercato è necessario analizzare gli aspetti deografici, sociologici, econoici e urbanistici che definiscono la struttura interna dello specifico segento di ercato, al fine di ricercare il legae esistente tra livello dei prezzi e richiesta di abitazioni. In linea generale, la coplessità del ercato iobiliare non rende possibile definire criteri biunivoci di corrispondenza tra livello dei prezzi e doanda abitativa che sia valida in assoluto. L elasticità della doanda, intesa coe sensibilità alle variazioni di prezzo, risulta influenzata, oltre che dal contesto localizzativo, tecnico e funzionale della risorsa iobiliare, anche dalla variabilità del reddito e dei odelli culturali, e quindi da coponenti di natura psicologica e sociale (Sionotti, 1997). Se, dunque, un livello basso dei prezzi di ercato in una data zona può attrarre una significativa porzione di doanda abitativa, non si può ignorare il fatto che aree caratterizzate da prestigio localizzativo o tipologico, pur se econoicaente eno convenienti, possono essere oggetto di consistente richiesta per un deterinato target di popolazione, innescandosi così eccanisi riscorsivi di odifica del ercato. Pur uovendo dalla consapevolezza che il ercato è variabile e la valutazione non può affidarsi a criteri deterinistici, è possibile, counque, individuare odelli previsionali che perettano di costruire un legae tra livello dei prezzi e doanda abitativa. L obiettivo può essere perseguito grazie alla disponibilità di dati storici di copravendita certi, traite i quali, per ogni specifica area, contraddistinta da uniforità dei caratteri di ercato, noti i trend passati è possibile ipotizzare le dinaiche future del eccaniso di forazione dei prezzi.

7 3 IL CASO DI STUDIO 3.1 Inquadraento dell area Il coune di Cosenza presenta una popolazione di circa abitanti ed un estensione territoriale di 37,4 k, per una densità edia di.336 abitanti per chiloetro quadrato di superficie (ISTAT, 001). Esso rappresenta un polo attrattore per tutti i couni della provincia, sia per le funzioni ainistrative che svolge in qualità di capoluogo di provincia, sia per la rigogliosità del settore terziario che in questa città offre una sepre più apia e svariata gaa di servizi e di opportunità occupazionali. Iediataente al di fuori dei confini counali sono situate le città di Rende e Castrolibero, con cui Cosenza costituisce oraai un unico aggloerato urbano. L area urbana ha ricevuto una forte spinta di crescita qualitativa e quantitativa dall Università della Calabria, insediatasi nei prii anni 70 a Nord del territorio di Rende. L Università ha concorso a odificare le geoetrie della obilità locale e ha stiolato nuovi ercati e nuove doande. Al confine dell area urbana si trovano a Sud-Est i territori afferenti alla valle del Crati ed i couni situati ai piedi dell altopiano silano, e a Nord-Ovest aree a sviluppo prevalenteente industriale e produttivo. Per ciò che riguarda la obilità e i trasporti, il territorio relativo all area urbana rappresenta uno dei principali nodi del sistea calabrese. Nell area, infatti, convergono l Autostrada A3 Salerno-Reggio Calabria, le statali 19 e 19 bis, in direzione Nord-Sud, la statale 107 Paola- Crotone in direzione Ovest-Est, e le linee ferroviarie Sibari-Cosenza e Paola-Cosenza. Tali arterie di scorriento deterinano un consistente traffico di attraversaento, principalente sulla direttrice Tirreno-Ionio, i cui itinerari si sovrappongono a quelli dei flussi locali ed attestati nell area urbana. Per quanto riguarda il sistea delle attività si registra una prevalenza di strutture produttive operative nel terziario. Dal censiento dell agricoltura del 000 si evince che nell area operano 1.95 aziende agricole (di cui oltre i due terzi nel coune di Cosenza) che occupano.094 ettari di Sau (Superficie agricola utilizzata) e ettari di superficie totale. Dall ultio censiento di industria e servizi dell Istat, risulta che alla fine del 001 nell area operano unità locali, con oltre addetti. In particolare, si hanno unità locali (con addetti) che afferiscono alle iprese vere e proprie, entre le restanti 93 unità locali (con addetti) appartengono alle istituzioni. Le unità locali dell area rappresentano il 4,3% del totale delle iprese relative alla provincia di Cosenza e il 9,0% di quelle relative all intera Calabria, entre gli addetti locali coprono, rispettivaente, il 9, e il 10,8%. Nell area urbana si evidenzia una considerevole presenza di unità locali delle istituzioni pubbliche, cioè unità giuridico-econoiche la cui funzione principale è quella di

8 produrre beni e servizi non destinabili alla vendita, iprese e istituzioni non profit e ainistrazioni pubbliche. Le unità locali delle istituzioni pubbliche rappresentano nel coplesso il 8,4% delle istituzioni provinciali e il 7,9% di quelle regionali. Le attività coerciali assorbono ben 3.99 unità locali delle unità locali coplessive, corrispondente ad una percentuale del 35,1%. Il settore terziario locale è caratterizzato soprattutto dalla presenza di iniziative iprenditoriali dedite ad attività di servizi alle iprese (attività professionali, di inforazioni, di ricerca, ecc.), alberghiere e della ristorazione, di interediazione finanziaria. L area presenta una bassa specializzazione nelle attività industriali. Queste ultie, infatti, coprono in edia il 16,7% delle iprese locali. Non olto diffore si presenta la coposizione settoriale in riferiento agli addetti. Tuttavia, sotto questo profilo si registra una inore focalizzazione settoriale nelle attività coerciali, che assorbono eno di un terzo degli occupati coplessivi. Gli altri servizi ostrano l incidenza occupazionale più elevata: gli addetti a tale settore sono, infatti, il 53,9% di quelli totali. Rispetto alla ripartizione per settori delle unità locali, cresce il contributo relativo dell industria, che occupa il 1,0% degli addetti. L area oggetto di studio, rappresentata dalla città di Cosenza, è stata suddivisa in 1 zone di traffico oogenee. I dati per il calcolo dell accessibilità sono stati rilevati in occasione della redazione del Piano generale del traffico urbano della città di Cosenza (00). I dati relativi alla popolazione ed alle attività produttive sono quelli rilevati dall ISTAT in occasione dei censienti generali del 001. Per la stia del prezzo degli iobili sono stati utilizzati i dati rilevati dall Observatory of real estate arket istituito presso il Dipartiento di Pianificazione Territoriale dell Università della Calabria. 3. Il calcolo dell accessibilità La variabile accessibilità è stata valutata coe accessibilità attiva della generica zona o rispetto ai servizi pubblici (scuole, ospedali, pubblica ainistrazione, etc.) e privati (banche, esercizi coerciali, etc.). Coe noto, l accessibilità attiva di una zona o rispetto ad una deterinata attività può essere intesa coe una isura aggregata della facilità di spostaento a partire da quella zona verso le attività presenti in tutte le altre zone d dell area di studio. Nel caso specifico, è stata adottata una isura di accessibilità di tipo potenziale, derivata da un odello gravitazionale di scelta della zona di destinazione degli spostaenti giornalieri. La forulazione generale adottata è la seguente (Cascetta et al., 007): AccAtt( s, o) α [ ipedenza( o, d ) ] α1 = g( s, d) f (3) d nella quale coe funzione delle attività di tipo s presenti nelle generiche zone d, g(s,d) è stato assunto il nuero degli addetti totali ai servizi presenti e coe ipedenza spaziale per

9 raggiungere le differenti zone di destinazione a partire dalla zona o è stata assunta la distanza in linea d aria D(o,d) tra i centroidi che rappresentano i baricentri delle zone o e d, espressa in ettoetri. I coefficienti α 1 e α sono stati stiati sulla base di un odello di scelta della destinazione calibrato per la città di Cosenza sulla base di una capagna di rilevi realizzata per la stia della doanda di obilità in occasione della redazione del Piano generale del traffico urbano della città (Condino, 00; Mazzulla et al., 00). Le indagini capionarie, effettuate nel aggio del 000, hanno riguardato un capione di oltre 600 faiglie (su un totale di faiglie residenti) e circa conducenti di autovetture in transito sulla linea al cordone. In aggiunta, sono state effettuati conteggi e interviste ad oltre passeggeri a bordo degli autobus urbani ed extraurbani e dei treni. In tutto, sono state effettuate circa interviste. I odelli sono stati calibrati sulla base delle inforazioni rilevate per circa.000 spostaenti, e fanno riferiento a differenti attività sia lavorative (industria, servizi pubblici e privati) che non lavorative (accopagnaento persone, svago, acquisti, disbrigo di servizi personali). L espressione ateatica utilizzata per calcolare i valori di accessibilità, in definitiva, è la seguente: [ AddSer( d ) Dist( o, d ) ] AccAtt ( servizi, o) (4) = 1 d = 1 in cui la soatoria è stata estesa alle 1 zone di traffico in cui è stata suddivisa l area di studio. 3.3 La stia del prezzo degli iobili In linea generale, il prezzo di ercato degli iobili è legato alle caratteristiche posizionali, tecniche ed econoiche possedute dall iobile, le quali incidono in isura variabile sull apprezzaento da parte degli operatori di ercato. Le caratteristiche iobiliari che si traducono in disponibilità a pagare da parte della doanda sono: a) Caratteristiche di posizione estrinseche: rappresentano le condizioni esterne all iobile e sono quindi correlate all abiente circostante (prossiità ai centri coerciali, salubrità della zona, efficienza dei servizi e della viabilità, presenza di attività econoiche e coerciali, densità edilizia e tipo di residenzialità); b) Caratteristiche di posizione intrinseche: rappresentano le condizioni specifiche dell iobile e sono pertanto internaente legate alle peculiarità del bene (destinazione d uso, coposizione e struttura, vetustà e stato di anutenzione, orientaento, luinosità, soleggiaento e panoraicità, prospicienza rispetto a vie o piazze); c) Caratteristiche tecniche: rappresentano il grado di finitura del fabbricato (ateriali utilizzati, grado di isolaento terico, acustico e stato degli ipianti, presenza di garage o box auto, presenza di portineria o custode);

10 d) Caratteristiche produttive: si tratta di caratteristiche correlate alla redditività dell iobile (canone di locazione, sfitti e inesigibilità, vincoli storici, abientali o altro). Ciascuna delle citate caratteristiche incide in isura variabile sul prezzo di copravendita degli iobili, che in terini ateatici può essere espresso attraverso una funzione lineare, detta funzione del prezzo, nella quale il contributo di ciascuna caratteristica iobiliare è rappresentato dal prodotto tra il prezzo arginale e l aontare della caratteristica stessa, coe di seguito indicato: PRZ j = x j1 p1 + x j p x jn pn (5) dove PRZ j è il prezzo totale del generico iobile j, x ji (i=1 n) è invece la i-esia caratteristica iobiliare relativa alla j-esia unità e p i il corrispondente prezzo arginale. Si precisa che con il terine prezzo arginale di una caratteristica iobiliare si intende la variazione del prezzo totale che si verifica in corrispondenza di una variazione unitaria nell aontare della caratteristica stessa; in terini analitici, rappresenta il differenziale della funzione del prezzo totale rispetto alla caratteristica considerata. La funzione del prezzo non è nota a priori né valida in assoluto, a può essere costruita nelle situazioni concrete sulla base di dati di copravendita storici che, opportunaente interpretati, possono essere utilizzati nella odellazione della relazione funzionale tra il prezzo e le caratteristiche iobiliari. Ove si disponga di un congruo nuero di dati, l analisi estiativa può utilizzare quale struento di costruzione della funzione del prezzo i odelli di regressione ultipla, interpolando i dati osservati ediante una funzione teorica del tipo causa-effetto tra il prezzo degli iobili e le caratteristiche iobiliari. I odelli statistici di regressione applicati alle stie, infatti, irano a spiegare le relazioni esistenti tra le caratteristiche iobiliari e il prezzo di ercato dell iobile, stabilendo: - una correlazione quantitativa tra prezzo di ercato e aontare delle caratteristiche iobiliari; - le correlazioni specifiche tra le caratteristiche; - l effetto quantitativo esercitato da ciascuna caratteristica sul prezzo (prezzi arginali delle caratteristiche iobiliari). La funzione di stia costruita attraverso i odelli di regressione è del tipo: PRZ = B ± B DAT + B SUP + B SUA + B SPC + B SER B IMP DAT IMP + B PIA SUP PIA + B AFF SUA AFF ± B QUA SPC QUA ± B ACR SER ACR Gli attributi considerati nella precedente espressione sono: la data di copravendita dell iobile (DAT); la superficie principale (SUP); le superfici annesse e collegate (SUA); lo spazio condoiniale (SPC); i servizi igienici (SER); gli ipianti tecnologici (IMP); il livello piano (PIA); gli affacci (AFF); la qualità/disqualità edilizia (QUA) e, più in generale (6)

11 tutte le altre caratteristiche che, se apprezzate dagli operatori di ercato, incidono sul livello del prezzo (ACR). Nell equazione di stia (6) con il terine BB0 viene rappresentato il fattore locazionale, ovvero l aliquota di prezzo totale che è da iputare esclusivaente al contesto in cui l iobile è ubicato, entre i coefficienti B ib sono i prezzi arginali delle caratteristiche iobiliari. L applicazione dei odelli di regressione in abito estiativo, nella pratica, è spesso ostacolata dall ipossibilità di accedere alle inforazioni necessarie per l assenza di struenti preposti all archiviazione di dati iobiliari. Le fonti dei dati iobiliari puntuali sono poco nuerose, entre sono diffuse le quotazioni iobiliari che forniscono solo valori edi puraente indicativi, poco aderenti alla realtà dei sottoercati iobiliari. La ridotta disponibilità di dati, a fronte della nuerosità delle variabili in gioco, può far perdere significato al risultato della regressione, che rischia di rappresentare una era soluzione statistica piuttosto che un significativo paraetro estiativo. La consapevolezza che il dato iobiliare costituisce l unico vero eleento su cui fondare l oggettività della valutazione ha dato vita all idea di costituire una banca dati iobiliare inforatizzata nel Dipartiento di Pianificazione Territoriale dell Università della Calabria, archiviando la grande quantità di dati di transazioni di copravendita e affitti, attendibili nelle veridicità, raccolti in un decennio di attività di ricerca. La banca dati dell Observatory of Real Estate Market (OREM), contenente una cospicua quantità di dati iobiliari relativi all intera area territoriale della regione Calabria, oltre alle funzioni di archiviazione e raccolta delle inforazioni sui prezzi e sulle caratteristiche iobiliari, utili a contribuire alla trasparenza del ercato iobiliare, garantisce l applicazione dei procedienti estiativi basati sulla coparazione. La possibilità di accedere in odo diretto e iediato a un congruo flusso di inforazioni integrate e attendibili sui prezzi di ercato e sulle caratteristiche iobiliari risolve la questione relativa alla costruzione dell equazione di stia del prezzo in odo accurato e affidabile, ediante odelli di regressione lineare ultipla. Ai fini della costruzione della funzione del prezzo e del calcolo del prezzo stiato, l indagine ha riguardato la rilevazione di un capione di copravendite di iobili fisicaente, tecnicaente, econoicaente e funzionalente siili per ciascuna zona di traffico. Le copravendite selezionate dalla banca dati dell Observatory of Real Estate Market si riferiscono ad appartaenti in condoinio, ricadenti nel segento di ercato dell usato, afferenti all area urbana della città di Cosenza. Le transazioni rilevate sono in nuero pari a 508, coprono un arco teporale copreso tra il 1993 e il 007, e ricadono in 8 zone di traffico interessate dall analisi. Le caratteristiche ritenute rilevanti ai fini della stia sono: - la data di copravendita (DAT), isurata in anni contati retrospettivaente a partire dal oento di stia (anno 007);

12 - la superficie utile virtuale (SUV), isurata in q e calcolata soando la superficie interna (SUI) e le altre superfici, quali balconi (SUB), cantina (SUC), garage (SUG), soffitta (SUF), superficie esterna condoiniale proquota (SUE), ciascuna in ragione del rispettivo rapporto ercantile; - i servizi igienici presenti nell unità iobiliare (SER); - il livello piano dell unità iobiliare (LIV); - il nuero di affacci presenti nell unità iobiliare (AFF); - il prezzo di copravendita pagato per l acquisto dell iobile al oento della transazione (PRZ), espresso in euro. Tabella 1 Statistiche capionarie per ciascuna zona di traffico Zona di traffico n dati n zone censuarie 10 su 30 0 su 68 5 su su su su 5 4 su su 35 DAT (anni) SUI(q) 111,6 114,69 11,05 17,03 114,63 109,39 10,30 11,37 SUB(q) 9,94 1,17 14,64 11,76 13,44 18,47 15,48 0,95 SUC(q) 0,61 0,34 0,19 0,8 0,74 0,11 1,4 1,0 SUE(q) 0,63 3,05 5,71 8,91 6,31 13,81 3,47 49,40 SUS(q) 1,44 1,60 1,6 1,56 1,45,58 8,01 1,0 SUG(q) 0,00 0,1 0,49 0,00 0,36 1,4 10,14 8,45 SER(1,,3) 10,6,0 4,5,0 57,6,1 34,0,0 77,30,0 53,33,1 0,16,0 9,79,3 LIV 0,0,3,7, 0,7,10,1,9 0,13,5,0, 0,8,10,17, 3,16,4,1, 0,18,3,1, 0,4,5,3, 0,14,5,1, (0,1,,3,4,5,6,7), 1,3,0,5,6,0 16,7,,1 7,7,5,0 19,15,8,1 1,10,3,0 0,1,3,0 4,1,13,1 AFF (1,,3,4) 4,10,,0,30,17,0 7,30,45, 3,34,16,1 8,65,34,0 5,51,30,1 0,13,3,0 4,44,,1 PRZ (Euro) PRZ 007 (Euro) LOC (Euro) Di seguito sono riportate le principali statistiche capionarie per ciascuna delle 8 zone di traffico che deliitano il nucleo centrale urbano della città di Cosenza; ciascun dato esprie la edia o la frequenza della caratteristica. Per ciascuna zona di traffico, utilizzando i odelli di regressione lineare ultipla sulla base dei dati rilevati, sono state costruite le funzioni del prezzo stiato, aggiornate al 007: - Zona di traffico 9: PRZ = , ,90 DAT + 437,60 SUV ,6 SER 7.90, LIV anno n livello (7) - Zona di traffico 10: PRZ = 51.88, ,04 DAT + 65,90 SUV ,53 SER , 93 LIV anno n livello (8) - Zona di traffico 11: PRZ = , ,9 DAT + 816,5 SUV ,84 SER , 60 LIV anno n livello (9)

13 - Zona di traffico 1: PRZ = 18.9, ,07 DAT + 684,63 SUV ,87 SER + 78, 46 LIV anno n livello (10) - Zona di traffico 15: PRZ = , ,64 DAT + 768,9 SUV ,84 SER + 749, 66 LIV anno n livello (11) - Zona di traffico 16: PRZ = , ,49 DAT ,70 SUV +.836,74 SER , 16 LIV anno n livello (1) - Zona di traffico 17: PRZ = 4.666, ,19 DAT + 81,49 SUV , 38 LIV anno livello (13) - Zona di traffico 0: PRZ = , ,79 DAT + 704,16 SUV ,17 SER + 769, 09 LIV anno n livello (14) Le funzioni del prezzo forulate per ciascuna zona di traffico, in particolare, hanno verificato i principali test di significatività statistico-estiativa, e consentono non solo la stia dei prezzi aggiornati al 007, a anche la possibilità di prevedere i prezzi futuri nel edio-lungo periodo. 4 IL MODELLO DI REGRESSIONE LINEARE Il odello di regressione proposto è stato calibrato sulla base di dati riguardanti la popolazione residente nelle diverse zone censuarie, dei dati sull accessibilità delle zone di traffico, dei dati riguardanti i prezzi degli iobili rilevati in loco. I dati utilizzati per calibrare il odello riguardano 496 osservazioni relative ai prezzi degli iobili localizzati nell area di studio. Ciascuna osservazione è relativa ad una faiglia residente in una zona di Cosenza e quindi in una particolare particella censuaria. Dai dati dell ISTAT 001 è nota la popolazione residente in ciascuna particella censuaria e la superficie degli iobili disponibile in quella data particella. Ciascuna particella appartiene ad una zona di traffico. I dati riguardanti l accessibilità sono riferiti alle 1 zone di traffico in cui è stata suddivisa la città di Cosenza; pertanto, a ciascuna particella censuaria è stata associata l accessibilità relativa alla zona di traffico in cui ricade la particella stessa. Per ciascuna osservazione sono noti il prezzo di copravendita dell iobile e le caratteristiche dell iobile stesso. Da questi dati si è calcolato il prezzo stiato aggiornato al 007 che è stato introdotto nel odello di regressione.

14 Il odello finale è stato calibrato sulla base di 447 osservazioni, per un totale di 480 dati. Nel odello si è considerata la popolazione residente nella singola particella censuaria coe variabile dipendente, e le variabili indipendenti sono rappresentate dagli attributi relativi all accessibilità, il cui calcolo è stato descritto nel paragrafo 3., al prezzo degli iobili, il cui calcolo è stato descritto nel paragrafo 3.3, alle superfici delle abitazioni, e ad una variabile dicotoica Centro, che risulta pari ad 1 per le zone più centrali e 0 per quelle eno centrali. I risultati del odello sono riportati in tabella. Tabella Coefficienti del odello di regressione Variabili Coeff. non stand. Coeff. stand. t Sig. Beta Errore std. Beta SupAbi 0,03 0,000 1,011 76,413 0,000 Acc 0,004 0,001 0,095 3,31 0,001 Prz -0,061 0,048-0,031-1,63 0,07 Centro -39,310 4,49-0,109-8,751 0,000 Dalla tabella si può osservare che i coefficienti del odello sono significativi e che i segni sono coerenti con il fenoeno analizzato. Infatti, il coefficiente relativo alla superficie degli iobili presenta un segno positivo indicando che all auentare della superficie disponibile auenta la popolazione che richiede di risiedere in quella deterinata zona; anche l auento dell accessibilità coporta un auento della popolazione, in quanto auenta la facilità di raggiungere le zone in cui sono localizzati i servizi necessari ai residenti. Il coefficiente relativo al prezzo presenta, invece, un segno negativo; questo diostra che, nel caso specifico, l auento del prezzo degli iobili rappresenta un disincentivo per la popolazione ad acquistare un iobile in una certa zona. Questa tendenza si verifica generalente per popolazioni caratterizzate da livelli di reddito non elevati che acquistano un iobile coe abitazione principale del nucleo failiare. Infine, la variabile Centro presenta un segno negativo; ciò significa che la popolazione residente tende a non risiedere nelle zone più centrali, caratterizzate da elevati livelli di congestione del traffico veicolare. Il odello presenta un valore di R-quadrato pari a 0,978 e un valore di F di Fisher pari a 4916,85. Questi valori indicano che il odello presenta un elevato livello di adattaento ai dati sperientali. 5 CONSIDERAZIONI CONCLUSIVE Lo studio delle interazioni tra le attività urbane e il sistea dei trasporti ha, nell ultio decennio, attirato un rinnovato interesse nella counità scientifica. Gli ipatti che il sistea delle infrastrutture e dei servizi di trasporto offerti hanno sull uso del suolo e, quindi, sulle

15 scelte di obilità degli utenti, sono stati siulati seguendo differenti approcci, e i odelli che ne sono derivati sono noti in letteratura coe land use-transport interaction odels. Nello studio presentato, è proposto un odello di regressione lineare ultipla che consente di prevedere il nuero di residenti in un territorio di riferiento. Nel odello è stato fatto particolare riferiento agli aspetti legati all accessibilità ai servizi e al ercato iobiliare. Nel lavoro è proposta una funzione del prezzo degli iobili forulata sulla base dei prezzi di copravendita e degli attributi che configurano le unità iobiliari considerate. L utilizzo di questa funzione consente di tenere conto della evoluzione dei prezzi degli iobili nel tepo e di svolgere previsioni sulla localizzazione delle residenze e sulle densità abitative nell area oggetto di analisi in aniera più appropriata. Il odello costituisce uno struento utile ai pianificatori per prevedere le dinaiche della popolazione residente conseguenti a ipotetici assetti del territorio e del sistea dei trasporti. 6 Bibliografia Aragona F., Eboli L., Mazzulla G., Salvo F. (008), La stia del prezzo degli iobili nei odelli di localizzazione delle residenze, in Guido G., Mazzulla G. (a cura di), Interventi e etodologie di progetto per una obilità sostenibile. Extended abstract, XV Convegno Nazionale della Società Italiana dei Docenti di Trasporti, Rende (CS), Ben-Akiva M., Leran, S.R. (1979) Disaggregate travel and obility choice odels and easures of accessibility, in: Hensher D.A., Stopher P.R. (eds.), Behavioural Travel Modelling, Croo Hel, Andover, Hants, Bhat C., Koppelan F.S. (1999) Activity-based odelling of travel deand, in: Hall R. (ed.), Handbook of Transportation Science, Kluwer Acadeic Publishers, Norwell. Burns L.D. (1979) Transportation, Teporal and Spatial Coponents of Accessibility, Lexington Books, Lexington/Toronto. Caagni R. (1993) Econoia urbana. Principi e odelli teorici, La Nuova Italia Scientifica, Roa. Cascetta E., Nuzzolo A., Coppola P. (007) Territorio, Econoia, Logistica e Trasporti. Volue secondo. Analisi e previsione della obilità delle persone, TexMat, Roa. Condino D. (00) L analisi della doanda di obilità con particolare riferiento alle catene di spostaenti, Tesi di Dottorato di ricerca, Dipartiento di Pianificazione Territoriale, Università della Calabria, Rende. Dalvi M.Q., Martin K.M. (1976) The easureent of accessibility: soe preliinary results, Transportation, 5, Ettea D.F., Tierans H.J.P. (1997) Activity-based Approaches to Travel Analysis, Pergaon, Kodlington/New York/Tokyo.

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17 ABSTRACT The research conducted in the field of regional sciences is even ore oriented to the land-use and transport interactions. Transport systes particularly affect and are affected by the location of residential and econoic activities of a place. The ai of the work is the analysis of the coponents which ost affect the location of residential and econoic activities, and the population dynaics of a regional context. This research focuses on two coponents which are particularly iportant in the location of residential activities: accessibility and real estate arket. The research is supported by experiental data of Cosenza. Specifically, a procedure for estiating the housing price is proposed. In addition, a regression odel for forecasting the nuber of residents in ters of the accessibility and the real estate arket characteristics, is introduced.