TRIBUNALE DI SULMONA SEZIONE CIVILE ESECUZIONE IMMOBILIARE CONDOMINIO PARADISO AREMOGNA UBI LEASING SPA controxxxxxxxxx Procedura Esecutiva N.

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1 TRIBUNALE DI SULMONA SEZIONE CIVILE ESECUZIONE IMMOBILIARE CONDOMINIO PARADISO AREMOGNA UBI LEASING SPA controxxxxxxxxx Procedura Esecutiva N. 23/13 GIUDICE: Ill.ma dr.ssa Paola Petti CUSTODE GIUDIZIARIO: Dr.ssa avv. Monica Oddis ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Ing. Mario Santini iscritto all Albo della Provincia dell Aquila al n con studio in SULMONA (L Aquila) Via Cornacchiola, n. 12/A telefono e fax: 0864/ telefono mobile: 347/ mariosantini3@virgilio.it mario.santini2@ingpec.eu1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI: A. Piena proprietà del Sig.xxxxxxxxxxxxxper la quota di 1/1 in regime di separazione dei beni, di abitazione sita nel Comune di Roccaraso (L Aquila), in via Aremogna n. 51 all interno del complesso residenziale denominato Condominio Paradiso Aremogna. L abitazione al piano decimo estesa 46,48 metri quadrati commerciali, 41,90 metri quadrati utili, risulta essere regolarmente accatastata e confinante per un lato attraverso la corte comune rappresentata dal pianerottolo condominiale, presente allo stesso foglio e particella, e per l altro, con le altre abitazioni costituenti l intero complesso alberghiero denominato Condominio Paradiso Aremogna, situato in via Aremogna n. 51, nel Comune di Roccaraso (AQ). Il condominio Paradiso Aremogna è costituito da una serie di abitazioni ad uso residence, ed è situato in località Gravare presso il Comune di Roccaraso, in via Aremogna n. 51, tuttora strada provinciale dismessa da ANAS nel E raggiungibile comodamente tramite innesto diretto dalla S.S. n. 17. Il Condominio è situato al centro del comprensorio sciistico più importante del centro sud italiano. L hotel dispone di una piscina coperta, una zona benessere con vasche idromassaggio, una sauna, una sala cinematografica con 350 posti, una sala biliardo costituita da 4 tavoli, una sala ping pong, una sala miniclub, un bar, due hall, una pizzeria, un ristorante, un garage coperto a capienza e due campi da tennis all aperto. L unità immobiliare in questione si presenta rifinita, facilmente e comodamente accessibile in termini di viabilità dalla direttiva principale di collegamento Pescara- Napoli (strada statale n. 17) e distante da essa appena 6 km. Il condominio risulta essere una struttura edificata in cemento armato, risalente all inizio degli anni settanta; l appartamento, situato al decimo piano, è costituito da ingresso, un ampio vano con la funzione di soggiorno cucina, ed all occorrenza anche di camera per 4 posti letto, un ripostiglio ricavato attraverso una nicchia sulla parete perimetrale dell appartamento, due bagni, un disimpegno ed una camera matrimoniale. La zona giorno attualmente è composta da un unico locale costituito da soggiorno e cucina ed un bagno, mentre la zona notte è suddivisa in due locali destinati a camera da letto ed a bagno. L immobile, quindi, sviluppa una superficie netta complessiva pari a mq 41,90 totalmente adibita ad abitazione Identificato in catasto: - fabbricato: quota 1/1 intestata a xxxxxxxxxxxx situato in via Aremogna n. 51, località Gravare, appartamento interno n. 82 piano 10 del Condominio Paradiso Aremogna, censito in catasto fabbricati del Comune di Roccaraso al foglio n. 12 particella n. 18 subalterno 287, categoria A/3, classe 3, consistenza 3 vani, - rendita: euro 325,37; Le unità immobiliari di cui sopra hanno un altezza interna media di 2,75 m. Si riportano i seguenti provvedimenti amministrativi ed urbanistici relativi all intero complesso residenziale denominato Condominio Paradiso Aremogna: Nulla osta n. 38 del 23 novembre 1966 per l autorizzazione a costruire un albergo in località Aremogna. Nulla osta n. 92 del 20 agosto 1968 per l autorizzazione a costruire un albergo in località Aremogna. Autorizzazione di abitabilità n. 44 rilasciata in data 30 novembre Ulteriore 1

2 autorizzazione di abitabilità n. 85 rilasciata in data 16 marzo D.I.A. al prot n del 14 settembre 2004 per lavori di adeguamento antincendio e precisamente: Realizzazione di due scale e di una passerella antincendio e di una vasca interrata di accumulo delle acque. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche della zona: semicentrale residenziale a scopo turistico (ottimo livello) a traffico locale moderato con parcheggi sufficienti; Servizi della zona: municipio (insufficiente), scuola elementare (insufficiente), cinema(ottimo) comando stazione carabinieri (discreto), ospedali (discreto) piscina (ottimo), scuola materna (insufficiente), farmacia (buono), ufficio postale (buono), parco (ottimo) Collegamenti pubblici (km): ferrovia (4), autostrada (50), aeroporto (100), porto (130) 3. STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo, 28/06/2014, l immobile risulta abitato dal sig. xxxxxxxx, in maniera non continuativa, visto l uso dell immobile preferibilmente nei periodi turistici, invernale ed estivo. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna; Convenzioni matrimoniali e provv. d assegnazione casa coniugale: Nessuna; Atti di asservimento urbanistico: Nessuno; si fa presente che nel vigente Piano Regolatore del Comune di Roccaraso il bene censito al foglio 12 mappale 18 subalterno 287 è da considerarsi in zona omogenea N a neve, ovvero zona destinata esclusivamente ad impianti, piste da sci e servizi necessari per lo sport invernale e per il turismo. E esclusa in tale zona ogni possibilità di costruire tranne per qualche piccolo edificio da destinate a rifugio, posto di ristoro e pronto soccorso e attrezzature di servizio, di dimensioni molto limitate da realizzare esclusivamente previa approvazione di apposito Piano Particolareggiato a seguito dell approvazione del Piano dei Bacini Sciistici da parte della Regione Abruzzo. E consentita qualsiasi attrezzatura a carattere sportivo (tipo seggiovie, campi per scuole sci e relativi servizi, ecc..) purché non alteri l uso dello spazio a vantaggio dello sciatore. Altre limitazioni d uso: alla data del sopralluogo, si fa notare come, nel fabbricato siano presenti arredi e decori di proprietà dell esecutato, sig.xxxxxxxxxxxxx. 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura: sig. xxxxxxxxxxxxx Elenco delle formalità attualmente presenti riferite al sig.xxxxxxxxxxx: NOTA F/C DATA PRESENTAZIONE REG. GENERALE REG. PARTICOLARE ISCRIZIONE CONTRO 12/06/ TRASCRIZIONE CONTRO 29/03/ Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità; Conformità catastale: Nessuna difformità. Agibilità: presenti i seguenti documenti Autorizzazione di abitabilità n. 44 rilasciata in data 30 novembre Ulteriore autorizzazione di abitabilità n. 85 rilasciata in data 16 marzo ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE: 2

3 Spese ordinarie annue di gestione dell immobile (ad oggi nessuna evidenza):euro 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: euro 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia (ad oggi nessuna evidenza): euro 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIERARI: Attuali proprietari: sig.xxxxxxxxxxxxxxxxx, in forza di atto di compravendita a firma di Notaio dott. MONICA GIUSEPPE in data 27/05/2003, trascrizione n /2003 in atti dal 16/06/2003, repertorio n Precedenti proprietari: xxxxxxxxxxxxxxxxxproprietario per la quota 1/2 in regime di separazione dei beni fino al 27/05/2003. xxxxxxxxxxxxxxxxxxxproprietaria per la quota 1/2 in regime di separazione dei beni fino al 27/05/ PRATICHE EDILIZIE: Nessuna Destinazione urbanistica Nel piano regolatore vigente: Zona N a neve Stralcio PRG comune di Roccaraso (AQ) Vista Condominio Paradiso Aremogna Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: cemento armato, condizioni: buone; Strutture verticali: pilastri in cemento armato, condizione: buone; Travi: in cemento armato, condizioni: buone; Balconi e copertura: struttura in cemento armato con copertura parzialmente in lastre metalliche o eternit (cemento amianto); condizioni discrete Intonaci: Condizionibuonenonostantel aggressività dovuta a causa di infiltrazioni diffuse di acqua e agenti meteorici vari (soprattutto neve) Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: doppia anta a battente, materiale: alluminio, condizioni: buone; Infissi interni: a battente, materiale: alluminio, condizioni: buone; Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni, presenza di coibentazione e rivestimento con intonaco di cemento; Pavimentazione interna: Piastrelle in mono cotto smaltato, condizioni: buone Portone di ingresso: A battente singolo, materiale: legno e acciaio, accessori: senza maniglione antipanico, condizioni: buone. Impianti elettrici e termici: tipologia: sottotraccia, tensione 220 V termosifoni in ghisa, impianto centralizzato, condizioni: buone 8. Criterio di Stima Per determinare il più probabile valore di mercato dell unità immobiliare in oggetto, occorre acquisire la conoscenza dei valori unitari dei beni simili scambiati nella zona riferiti all unità di superficie, che nell area in esame è il mq (euro/mq). Dalle indagini condotte dal sottoscritto presso le Agenzie Immobiliari del Comune di Sulmona, Roccaraso, Castel di Sangro e altri paesi dell area in esame ed influenza, dall acquisizione dei prezzi di vendita accertati dalla Competente Agenzia delle Entrate e dalla Consultazione delle Riviste specializzate nel Settore, ho individuato in euro 2500/mq per l abitazione oggetto di esecuzione immobiliare, il valore unitario utilizzato nel seguente calcolo del più probabile valore di mercato dei beni oggetto di stima. Fonti di informazione Catasto dell Aquila Sede di Sulmona, Conservatoria dei Registri Immobiliari dell Aquila, Ufficio 3

4 Tecnico del Comune di Roccaraso, Agenzie Immobiliari ed Osservatori del Mercato: Agenzie Immobiliari di Sulmona, Roccaraso, Castel di Sangro e Comuni limitrofi. Osservatore Immobiliare dell Agenzia del Territorio, Riviste specializzate, siti internet di settore, ecc. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Valutazione economica dell appartamento del Condominio Paradiso Aremogna Si sottolinea che la ricerca è stata condotta, in primis, attraverso la visione, presso l Agenzia delle Entrate, dell ultima banca dati disponibile (secondo semestre 2013) relativa alle quotazioni immobiliari che di seguito si riporta: Tipologia Abitazioni civili Abitazioni di tipo economico Stato conservativo Valore Mercato Superficie Valori Locazione ( /mq x mese) Min Max Superficie (L/N) ( /mq) Min Max (L/N) NORMALE 2300 NORMALE L 3100 L 1200 L 1950 L 1650 L 670 L 3300 L 5,9 8,7 L 5,5 8,2 L 2,9 4,3 L 4,8 7,2 L 4,2 6,3 L 1,8 2,7 L 5,9 8,7 L Autorimesse NORMALE 800 Box NORMALE 1350 Posti auto coperti NORMALE 1150 Posti auto scoperti Ville e Villini NORMALE 450 NORMALE 2300 Si fa notare che per le abitazioni di tipo specie, di cui alla presente relazione peritale, il valore medio di mercato si attesta a 2625 euro/mq (con valore massimo di 3100 euro/mq e valore minimo di 2150 euro/mq). In secondo luogo, presso vari uffici (comune, catasto) e presso agenzie immobiliari, sono state valutate tutte le informazioni di mercato relative ad immobili della stessa classe, oggetto di compravendite nella stessa zona o in zone limitrofe. A seguito di ciò, si allega la documentazione reperita tramite internet, relativa a compravendite di immobili dello stesso stabile (condominio Paradiso Aremogna) e precisamente situati al piano 10 (come questo oggetto di perizia) e al piano 7, risalenti rispettivamente ad ottobre 2013 ed a settembre I valori di 4

5 mercato sono rispettivamente pari ad euro 2500/mq ed euro 2156/mq. Ritenendo che il valore dell appartamento aumenta all aumentare del livello di piano in cui lo stesso è situato e che, da un anno a questa parte per la tipologia di immobile considerato, il mercato risulta immutato, si è scelto di considerare il valore unitario di riferimento, per l effettuazione della valutazione economica dell immobile, quello di 2500 euro/mq (come il caso di specie di vendita di appartamento del condominio Paradiso Aremogna risalente a fine anno 2013), pertanto, viene stimato il seguente prezzo di vendita di mercato: economico (categoria catastale A/3), come nel caso di A. Abitazione mq 46,48 x 2500 euro/mq: Totale: euro ,00 (diconsi euro centosedicimiladuecento/00) Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l immediatezza della vendita giudiziaria: Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell acquirente: Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell acquirente: Relazione Stima 001 creata in data 15/09/2014 Codice Documento: E euro 0,00 euro 0,00 Nessuno; Nessuna; tanto dovevo riferire in scienza e coscienza in relazione all incarico affidato il perito Dott. Ing. Mario Santini 5