TRIBUNALE DI PERUGIA CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI

Transcript

1 TRIBUNALE DI PERUGIA CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO CAUSA N 296/08 UNICREDIT BANCA Spa contro **OMISSIS** GIUDICE DELEGATO: DOTT. DE MARTINO Allegati n 5 Il Tecnico Dott. Agr. Anna Maria ALLEGRINI Dott. Agr. Allegrini Anna Maria Via Ospedalone San Francesco 1/e, Collestrada PERUGIA Tel annamaria.allegrini@gmail.com

2 NOMINA C.T.U. Nomina del Giudice Dott.ssa Teresa Giardino, in data 16/02/2009. DATI DEL C.T.U. Dott. Agr. Anna Maria Allegrini, nata a Porto San Giorgio li 8/03/65, residente in Via Ospedalone San Francesco 1/e Collestrada Perugia, iscritta all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Perugia, nonché all Ordine dei Dottori Agronomi e Forestali di Perugia con il numero 815. GIURAMENTO La sottoscritta Dott. Anna Maria Allegrini, ha prestato giuramento di rito di fronte al G.D. all udienza del 16/04/2009. QUESITI Dopo il giuramento, il G. D. ha posto al CTU i seguenti quesiti tecnici, cui rispondere con relazione peritale: 1. Identificazione del bene, secondo le risultanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini e dei dati catastali, evidenziando l eventuale non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento; 2. Descrizione sintetica dei beni, verificando il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale tra coniugi o altro) o di quanti altri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata; 3. Individuare lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato dall esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, ovvero la sussistenza di eventuali controversie pendenti; 4. individuare l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi domande giudiziali, vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico; 5. individuare l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati, o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 6. alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di esistenza di opere abusive, ad indicare l eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi nn. 47/85 e 724/94 e i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici competenti; 7. esprimere motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene; 8. esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti, in caso affermativo procedere alla formazione di uno o più lotti; 9. accertare, con adeguata motivazione, il valore di mercato dell immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul valore dello stesso delle condizioni di regolarità (o meno) amministrativa e di stato libero o meno; 10. assumere informazioni concernenti le eventuali spese ordinarie annue condominiali e quelle scadute e non pagate negli ultimi due anni, le eventuali spese condominiali già deliberate anche se non ancora scadute, eventuali cause in corso. 2

3 QUESITO DI STIMA n 1: Identificazione del bene, secondo le risultanze dei pubblici registri immobiliari, comprensiva dei confini e dei dati catastali, evidenziando l eventuale non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell atto di pignoramento; Attuale proprietà dei beni immobili pignorati L atto di pignoramento, notificato con atto di precetto in data 30/04/2008, comprende i seguenti beni: - Diritti di piena proprietà su o immobile ad uso civile abitazione sito in Gualdo Tadino e censito al NCEU di detto Comune al **omissis**, **omissis** e **omissis** graffate tra loro, Cat. A/3, vani 2,5; o immobile ad uso civile abitazione sito in Gualdo Tadino e censito al NCEU di detto Comune al **omissis**, **omissis** e **omissis**, graffate tra loro, Cat. A/3, vani 2,5. Alla data del pignoramento, i diritti di piena proprietà dei beni sopra detti risultano intestati per la quota 1000/1000 a **omissis**, residente in Via Borgovalle n 67 Gualdo Tadino. E stata accertata inoltre piena corrispondenza tra i dati catastali e quelli indicati nell atto di pignoramento. I precedenti proprietari al ventennio: - in data precedente al 16/10/2003 l immobile era di proprietà di **omissis** nato a **omissis** il **omissis** e di **omissis**, nata a **omissis** il **omissis**; detti proprietari hanno provveduto all iniziale ristrutturazione ed ampliamento del fabbricato oggetto di causa, pervenuto loro per successione; - Dal 16/10/2003 ad oggi detto immobile è di proprietà di **omissis**, in forza di atto di compravendita del notaio Fabi Antonio del 16/10/2003. Formalità pregiudizievoli al ventennio: 1. -Atto di compravendita del 16/10/2003, in forza di atto del notaio Fabi Antonio numero rep /10533, nel quale -il signor **omissis** vende al sigr. **omissis**, i diritti di piena proprietà su fabbricato iscritto al NCEU del comune di Gualdo Tadino al foglio **omissis** **omissis** e **omissis** ubicato in Via Borgovalle e -la signora **omissis** vende al sigr. **omissis** i diritti di piena proprietà su fabbricato iscritto al NCEU del comune di Gualdo Tadino iscritto al **omissis** **omissis** e **omissis**, ubicato in Via Borgovalle (Vedi allegato n 3). 3

4 2. -Ipoteca volontaria iscritta a Perugia in data 21/10/2003 al n 7068 reg. part. per la complessiva somma di euro ,00 a favore della UNICREDIT BANCA SPA contro **OMISSIS**, in forza di Atto di notaio FABI ANTONIO del 16/10/2003 rep. N 44198; 3. -Ipoteca legale iscritta in data 12/10/2004 al n 7556 reg. part. per la complessiva somma di euro ,62 a favore di SO.RI.T S.P.A. di Foligno contro **OMISSIS**, in forza di Atto Pubblico Amministrativo del 30/09/2004 del Serv. Risc. Tributi Conc. Prov. sede di Foligno rep. N 26627; 4. -Ipoteca legale iscritta in data 21/07/2006 al n 5776 reg. part. per la complessiva somma di euro 2.226,24 a favore di Banca Di Roma S.P.A. contro **OMISSIS**, in forza di Atto Amministrativo del 27/06/2006 della Banca Di Roma S.P.A. sede di Roma rep. N /47; 5. -Ipoteca legale iscritta in data 09/10/2007 al n 9035 reg. part. per la complessiva somma di euro ,66 a favore di Equitalia Perugia S.P.A. contro **OMISSIS**, in forza di Atto Pubblico Amministrativo del 05/10/2007 della Equitalia Perugia S.P.A. con sede a Foligno rep. N 52490; 6. -Pignoramento immobiliare iscritto a Perugia il 21/07/2008 al n reg. part. per la complessiva somma di euro ,88 a favore di UNICREDIT BANCA SPA contro **OMISSIS**, con atto giudiziario del 07/07/2008 dell Ufficiale Giudiziario di Perugia. Aggiornamento: Dall ispezione ipotecaria del 8/10/2010, non risultano iscrizioni e trascrizioni nel periodo compreso tra il 26/08/2008 e il 7/10/

5 QUESITO DI STIMA n 2: Descrizione sintetica dei beni, verificando il titolo di proprietà e la sussistenza di eventuali diritti di comproprietà (specificando se si tratta di comunione legale tra coniugi o altro) o di quanti altri diritti parziali, ovvero indicando chiaramente il diverso diritto o quota pignorata; DESCRIZIONE: Caratteristiche estrinseche Il bene immobile oggetto di stima, è ubicato nel Comune di Gualdo Tadino, in Località La Valle, in via Borgovalle n 67. Detta località è ubicata ai margini del centro storico di Gualdo Tadino ed è caratterizzata da fabbricati risalenti alla prima metà del 1900 costruiti in aderenza a formare un borgo che si sviluppa tra le due strade che contraddistinguono la via Borgovalle e la via Roma. Via Borgovalle: Accesso immobile oggetto di causa L unità immobiliare oggetto di causa è ubicata al piano primo ed ha un accesso autonomo direttamente dalla strada di via Borgovalle, tramite una scala esterna con piccola tettoia. L abitazione di proprietà **omissis** è contigua e aderente nei lati Est ed Ovest ad altre abitazioni e confina rispettivamente ad Est con **omissis**, ad Ovest con **omissis**, a Nord con Via Borgovalle e a Sud con Via Roma. Il fabbricato è stato oggetto di sopraelevazione nel 1963 e di recenti opere di ristrutturazione esterna quali: la sostituzione degli infissi esterni e il rifacimento del manto di copertura, la sistemazione dell intonaco e dei discendenti. Il fabbricato ha una struttura portante in muratura di calcestruzzo, le pareti esterne presentano intonaco a spruzzo e tinteggiato di colore bianco e grigio; la copertura è costituita da un tetto a due falde in latero cemento e manto di copertura in coppi. Intestazione catastale L immobile oggetto di pignoramento è iscritto oggi al NCEU del Comune di Gualdo Tadino al **omissis** **omissis** e **omissis** graffate tra loro, **omissis** e **omissis**, graffate tra loro, come di seguito descritto: 5

6 NCEU COMUNE DI GUALDO TADINO **OMISSIS** P.lla Sub Cat. Cl. Cons. Rendita Ubicazione n civico- Descriz.ne **OMISSIS** A/3 4 2,5 174,30 Via Borgovalle 67 Abitazione al P.1 **OMISSIS**graffata **OMISSIS**A/3 4 2,5 174,30 Via Borgovalle 67 Abitazione al P.1 **OMISSIS** graffata L immobile oggetto di stima è intestato alla seguente ditta catastale : **omissis** proprietà per 1000/1000 (Vedi Visure catastali allegato n 1) Caratteristiche intrinseche: L immobile oggetto di stima è costituito da un appartamento di civile abitazione ubicato al piano primo con accesso autonomo tramite scala esterna in cemento (Vedi foto n 2), dalla quale, tramite una rampa di scala interna (Vedi foto n 3), rivestita in travertino, si accede all abitazione oggetto di causa, costituita da : - Ingresso dal quale si accede al soggiorno e allo studio; - Soggiorno presenta le pareti e il soffitto con intonaco civile, il pavimento è in ceramica, è dotato di armadio a muro e di un camino rivestito in pietra, presenta una finestra che dà su via Borgovalle, con infissi in legno e tapparelle in plastica; Locale soggiorno - Studio, oggi adibito a magazzino, con intonaco civile nelle pareti e nel soffitto, il pavimento è in ceramica, presenta anch esso una finestra con infissi in legno e tapparella in plastica, che si affaccia su via Borgovalle; Locale studio - Corridoio dal quale si accede ai locali cucina, bagno e camera (Vedi Foto n 6); - Cucina con intonaco civile nelle pareti e nel soffitto, presenta pavimento e rivestimento dell angolo cottura in ceramica; è dotata di una finestra in alluminio di ridotte dimensioni, con inferriata e scuri, che si affaccia su un muretto che delimita la rampa della strada; Locale cucina 6

7 - Camera presenta le pareti e il soffitto con intonaco civile, il pavimento è in ceramica ed è dotata di una piccola finestra in alluminio con scuri e inferriata che si affaccia sull area sottostrada (Vedi Foto n 8;) Locale camera - Bagno con box doccia, pavimenti e rivestimenti in piastrelle di ceramica fino all altezza di 2 metri, con i sanitari in cattivo stato di conservazione; è dotato di piccola finestra di allumino con inferriata, comunicante con l area sottostrada (Vedi foto N 9). Detta unità immobiliare presenta un altezza media pari a m.l. 2,84, non sono presenti infissi di porte interne ad eccezione dei locali camera e bagno che presentano porte in legno tamburato, la porta di ingresso esterna è in alluminio e vetro, la porta interna è in legno e vetro. E presente l impianto idrico, con allaccio all acquedotto comunale, è presente l impianto di riscaldamento con elementi radianti in ghisa, ma non c è l allaccio alla linea del metano, è presente l impianto elettrico che non risulta a norma, non c è l allaccio alla linea Telecom. L acqua calda sanitaria deriva da scaldabagno elettrico. Le consistenze, con riferimento alle planimetrie catastali ed ai rilievi effettuati sul posto vengono espresse: per il fabbricato in termini di superficie commerciale calcolata secondo la norma UNI 10750, la quale prevede per il computo della superficie commerciale, la sommatoria di: % delle superfici calpestabili, % delle superfici delle pareti divisorie interne (non portanti), 3. 50% delle superfici delle pareti portanti interne e perimetrali, 4. 25% dei balconi e delle terrazze scoperte. 7

8 Altre pertinenze vengono computate utilizzando coefficienti variabili, sulla base di caratteristiche, estensione e funzionalità; il contributo della misura di cui al punto terzo non deve comunque superare il 10% della somma di cui ai punti uno e due. La superficie commerciale relativa all unità immobiliare oggetto di causa è pari a metri quadri 88 (arr.) come risulta dalla tabella seguente: TABELLA N 1 PIANO DESCRIZIONE SUPERFIC E EFFETTIVA (mq) COEFF. SUPERFICE COMMERCIALE Primo Ingresso - 2,16 100% 2,16 Soggiorno 21,75 100% 21,75 Studio 14,67 100% 14,67 Corridoio 8,40 100% 8,40 Cucina 7,84 100% 7,84 Camera 11,32 100% 11,32 Bagno 7,38 100% 7,38 Scale 4,56 100% 4,56 A TOTALE SUP. CALPESTABILE 78,08 B C MURATURE NON PORTANTI MURATURE PORTANTI 2,12 100% 2,12 10% (A+B) 8,02 TOTALE SUP. COMMERCIALE PIANO PRIMO (A+B+C) 88,21 8

9 QUESITO DI STIMA n 3 : Individuare lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato dall esecutato o da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, ovvero la sussistenza di eventuali controversie pendenti; L immobile pignorato è occupato dalla famiglia del proprietario **omissis**, come riscontrato dalla scrivente CTU, nel corso del sopralluogo del 19 marzo QUESITO DI STIMA n 4: individuare l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente, ivi comprese domande giudiziali, vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico; Non si riscontrano particolari vincoli di natura condominiale, né derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dell immobile. Non risultano vincoli storico artistici, in particolare detto fabbricato non ricade in ambito sottoposto a tutela paesaggistica e ambientale ai sensi del D.Lgs. 42/2004, né risultano vincoli diretti apposti sull immobile da parte della Sovrintendenza BAP. QUESITO DI STIMA n 5: individuare l esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati, o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; L immobile presenta un accesso autonomo, inoltre, come risulta dalle dichiarazioni del **omissis**, sono autonome anche le utenze idriche ed elettriche, pertanto non risultano vincoli di natura condominiale. QUESITO DI STIMA n 6: alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene, nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In caso di esistenza di opere abusive, ad indicare l eventuale sanabilità ai sensi delle Leggi n. 9

10 47/85 e 724/94 e i relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici competenti; Dalle indagini effettuate presso l ufficio urbanistica del Comune di Gualdo Tadino, risultano rilasciate le seguenti autorizzazioni ai precedenti proprietari **omissis** e **omissis** : - La Concessione Edilizia n 16 del 11/03/1963 per i lavori di sopraelevazione, a seguito della quale è stata richiesta l agibilità; - L agibilità del 23/04/1964 rilasciata per il piano primo e secondo; - Autorizzazione n 111 del 20 luglio 1988, ad eseguire i lavori di manutenzione straordinaria consistenti nella sostituzione degli attuali infissi esterni; - Autorizzazione n 28 del 6/04/1991, per il rifacimento del manto di copertura, sostituzione dei canali di gronda e sistemazione dell intonaco sull intero fabbricato sito in Via Roma. (Le autorizzazioni sono riportate all allegato n 4). Non è stata riscontrata l originaria concessione edilizia poiché la prima costruzione dell edificio risale intorno al 1950, in epoca antecedente al 1967, nella quale non c era l obbligo di presentare alcuna richiesta di concessione edilizia. IL fabbricato presenta una difformità edilizia dovuta alla mancanza di una scala interna riportata nella mappa catastale. Dalle indagini effettuate presso l ex proprietaria **omissis** risulta che il vano scale è stato chiuso a seguito della realizzazione di una unità immobiliare al piano superiore, di proprietà **omissis**. Dalle indagini effettuate presso l ufficio Urbanistica del Comune di Gualdo Tadino risulta che per la regolarizzazione urbanistica occorre presentare una istanza di sanatoria con permesso a costruire, oltre alla pratica di variazione catastale. (Per il calcolo degli oneri concessori occorre presentare il computo metrico delle opere che hanno determinato l abuso e il calcolo del volume dell unità immobiliare che si è venuta a creare). UTILIZZAZIONE PREVISTA DAGLI STRUMENTI URBANISTICI Dalle indagini effettuate presso l ufficio Urbanistica del Comune di Gualdo Tadino ed in particolare dall esame del Piano Regolatore Generale approvato con Delibera di Consiglio n 63 del 4/08/2006, risulta che il fabbricato è inserito in Zona A: Centro Storico. Dalle norme attuative risulta vietata la nuova edificazione e/o i nuovi ampliamenti, gli interventi ammissibili consistono nelle opere di manutenzione ordinaria e straordinaria (Vedi allegato n 4). QUESITO DI STIMA n 7: Esprimere motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla comoda divisibilità del bene; Il pignoramento interessa l intero immobile e non una quota parte, in ogni caso l immobile non è divisibile, come specificato nel quesito seguente. QUESITO DI STIMA n 8: Esprimere il proprio motivato parere sulla opportunità di disporre la vendita in uno o più lotti, in caso affermativo procedere alla formazione di uno o più lotti; 10

11 L immobile pignorato, costituisce un unica entità economica per ubicazione, conformazione e destinazione d uso, pertanto non risulta possibile dividere il bene in più lotti. QUESITO DI STIMA n 9: Accertare, con adeguata motivazione, il valore di mercato dell immobile con indicazione del criterio di stima utilizzato, anche in relazione ad eventuale incidenza sul valore dello stesso delle condizioni di regolarità (o meno) amministrativa e di stato libero o meno; Il metodo di stima adottato è quello sintetico comparativo, che consiste nel raffrontare il bene in precedenza descritto, con le sue caratteristiche intrinseche ed estrinseche ad altri immobili simili oggetto di recenti valutazioni. Si tiene conto di tutti gli elementi che possono influire in positivo e negativo sui valori. CARATTERISTICHE ESTRINSECHE: Tra le caratteristiche estrinseche positive si hanno: - L ubicazione centrale, ai margini del centro storico di Gualdo Tadino; Tra le caratteristiche estrinseche negative si hanno : - L ubicazione della palazzina tra due strade, determina la mancanza di una corte e/o di un giardino di pertinenza all unità immobiliare oggetto di causa, dotata solo di uno spazio costituito dallo slargo della strada asfaltata che ne permette il transito e l accesso; CARATTERISTICHE INTRINSECHE Tra le caratteristiche intrinseche influiscono positivamente - Le ridotte dimensioni delle unità immobiliari, che sono richieste dal mercato; - La realizzazione di recenti opere di ristrutturazione esterna del fabbricato; Tra le caratteristiche intrinseche influiscono negativamente - l età del fabbricato che richiede opere di manutenzione straordinaria in modo particolare relative agli impianti e al locale bagno ; - L ubicazione dell appartamento ed in particolare delle aperture dei locali camera, cucina e bagno che, dal lato di Via Roma, si affacciano sulla rampa della strada; - L assenza di allaccio al gas metano come risulta dalle dichiarazioni del **omissis**. VALORE DI MERCATO Considerato lo scopo della stima e le caratteristiche particolari dell unità in oggetto per le quali si apportano le relative aggiunte e/o detrazioni stimate sulla scorta dell esperienza e della conoscenza del mercato locale, caratterizzato da un alta offerta di immobili ad uso abitativo, si ritiene che il più probabile valore di mercato per l unità immobiliare in esame, oscilli tra le 600,00 700,00 al mq di superficie commerciale; tutto ciò considerato, si ritiene che il più probabile valore di mercato dell immobile in oggetto sia pari ad ,00 (diconsi Euro cinquantasettemila), come di seguito risultanti: Valore di mercato abitazione al P.1. **omissis**, **omissis**, **omissis**, **omissis** 11

12 = mq. 88 x 650,00/mq. = ,00 = ,00 arrotondate QUESITO DI STIMA n 10: assumere informazioni concernenti le eventuali spese ordinarie annue condominiali e quelle scadute e non pagate negli ultimi due anni, le eventuali spese condominiali già deliberate anche se non ancora scadute, eventuali cause in corso. L immobile oggetto di causa non fà parte di un condominio, avendo un accesso autonomo, oltre alle utenze idriche e elettriche, pertanto non risultano spese condominiali. Tanto si doveva in evasione all incarico ricevuto. Collestrada li 7/04/2011 Il CTU Dott. Agr. Anna Maria Allegrini 12